23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

住宅の基本は「広さ」次に便利さ、快適さの優先度
地価があがると、都内のマンションは狭いものと高くて広いものに二分される。


１９８０年代、都内マンション標準は５０〜６０㎡台
都心人口回復施策で、住宅容積率の規制緩和以降
都内のマンションの標準が70平米台になりさらに底値の2002年以降
マンションの標準が80〜９０㎡台になった。
郊外では１００平米超が出始め、公団がＵＲになって分譲をやめた。
郊外の戸建ては遠くて不便だということでマンションが好まれた。

狭い場所に綺麗に住むには条件がある
①子供がいないか供が巣立って家を出た。
②介護の必要な親がいない。
③適度に経済的に豊かで「モノを捨てる習慣」が身についている。
大抵はＮＯだから広さ優先にせざるをえない。

賃貸が高いからというより狭いからマンションが欲しいのだ。
今後は、そこそこ便利で快適で広い物件が買える場所に流れる。

83平米4000万　坪単価160万のゾーンがいいのだが23区では足立区しかない。
黙っていても郊外物件は売れる。このままだと買えなくなるという惧れが人を
動かす。

逆に2５坪≒83平米を固定化すれば
坪単価　　価格
160　　　　4000
180　　　　4500
200　　　　5000
220　　　　5500
240　　　　6000

5500万出せば北区、大田区　江東区　練馬区が買えるが
２５０　6250万は大きなハードルになる。

現在250万以上は　Ｙａｈｏｏデータからは
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区
の12区
280　　　7000
300　　　7500
320　　　8000
340　　　8500
360　　　9000
400　　　10000

２５０以上のエリアで6000万で買える面積は

５００　　39.6平米
460　　　43.0平米
400　　　49.5平米
360　　　55平米
330　　　60平米
300　　　66平米
280　　　70.7平米
260　　　76.2平米

まあそうですね。
平均的子供二人の四人家族となると、８０平米くらいはほしいところでしょう。
それでも３ＬＤＫだから、子供二人に夫婦の寝室でいっぱいだし。
（あとは収納がこのくらいあればそれなりにある。）
２６０万でも７６．２平米になってしまうのか。で、６０００万オーバー。
実際人気地区はサラリーマンには厳しくなりましたね。

今後のインフレの進展次第で、結果は変わってくる。平均給与が伸びず消費者物価が
上昇しないで、地価だけが上昇するような資産インフレの場合
マンション需要が実需しか期待できないエリアは、今買ってもそれほど値上がりはしない。
６０００万の壁で坪単価が２５０以上には伸びない。
むしろ周辺との競争でさげざるを得ない傾向が続くだろう。
なにしろ郊外は都心の３00倍広い。仕入れ地価が高騰する懸念はどこにもない。
無数に宅地はある。そのくせ郊外に新交通ができても影響のある範囲は狭い。

一方現在２５０を越えたエリアは、今後売値を６０００万以下に抑えるには１ＬＤＫを主体に
するしかない。ファミリーを売るには、100平米以上。総体の価格が上がれば仕様も上がる。
もともと供給量は年間３０００戸以内だからその程度の需要はあると思われる。

一方、本格的にインフレが進み消費者物価も上がるなら、カネを借りまくって7000万くらい
の物件を無理して買っても給与も増えて借金も目減りするから得という話になる。

と、いうことは、ファミリータイプの80平米以上のマンションは、
千代田区・渋谷区・港区・目黒区・新宿区・豊島区・文京区
中央区・世田谷区・品川区・中野区・台東区ではもはや出づらい
ので希少性が増すというお考え？

給料が急ピッチで上がることはないのでは？　むしろ押さえようとしているし・・・
アルバイトから正社員になったフリーターもかえって所得が減っている事実。。。

>>685
たとえば世田谷地区はマンションが売りづらいエリアになっている。
もともと一次取得者が買える価格帯のものは出ていなかった。
かつて250万以下になった地区ではない。
ここ数年の地価低迷でも、田園都市線沿線世田谷で２４０万という坪単価は記憶にない。
駅遠の深沢ハウスが苦戦して長期に売り切った。
一方、用賀の駅徒歩15分以上の場所は分譲の動きが少ない。
岡本でＭ不動産が売り出すが、車主体の高級物件に仕立てると思う。
売りづらいのは、買い替え需要が読めないから。
世田谷中古相場は今80年代の物件でやっと18万／坪くらいまできたが、87年以降の
建物か、中古で90年代に買っていると買い替えの原資にならないケースがあるからだ。

×でやっと18万／坪
○でやっと180万／坪

687さん
売りづらい、というのは、世田谷保有の物件は、価格を下げて売らないと
厳しいという意味ですか？

世田谷には公務員、銀行員がたくさん社宅に住んでいたいた。
退職時期をむかえて近隣の中古マンションを買い始め、売った人は湾岸タワーなど
６０００万クラスの受け皿があった。
今は、4000万台で中古を売っても売主が住む物件が買えない。

キャピタルゲインを得るにはまず売らなきゃだけど、例えば６千万の７６平米の物件を
１０年後、例えば２割上乗せで、７千２百万で誰が買ってくれるのかな？
最低給料が２割増えていればくらいいればいるかなとは思うけど。
今までの流れだと外人が買うということかな？

>>689
土地が投売りされて中古価格が下落していれば、時間がたつにつれて
安い新築が出たから新築物件も完成在庫を値引きして売った時期がある。
しかし、今の時期は完成在庫を抱えていてもさほどのリスクはない。

①周辺で土地を仕入れて分譲マンションを売ろうとする業者が少ない
②地主も安値で土地を売りたがらない
③買換え需要を時間をかけて拾っていけばいつかは売れる。
④最悪売れ残っても子会社に売って賃貸すれば結構な収益になる。

売りづらいというのは、時間がかかって面倒くさいという意味。値下げはない。
また、今売っているのは仕込みの土地ばかりで高値で土地を仕込む業者は
いないから、みんな郊外でもっと利益率のいい分譲をやりたがる。

なるほど。分譲したがらない、より郊外に主戦場が移るという意味ですね。
10年後、買値戻しできるとしても、世田谷案件は、賃貸に出す方が良いですね。

>>691
私が言い続けているのは、２５０万を境に二極化するという予測。

＞例えば６千万の７６平米の物件を
現在坪２６０万などいう中途半端な物件は誰もほしがらないという意味
実需で買うには高すぎる。
投資用で買うには、家賃が低すぎる。
ここ１０年の間に、坪単価２６０万などいうエリアでは新規分譲は減ると
見ているのです。
現在３００になった時点なら今後も高級マンションや投資物件が出て
値動きもあるが、実需ゾーンでは２００まで下がっても厳しいかもしれない。

今後売る気なら広くて高い高級物件。
今後賃貸も考えに入れるなら狭くてもいいがやはり坪単価が高い投資用物件。
ということになるでしょうか？

私の住んでいる世田谷地区は、既に坪400万超えの新築が出ております。
なかには500超えも。。こういうところは、まだ安心できるということ
でしょうか。物件というライバルが出てくるという意味ではマイナス
だけど、周辺で、もうこんなに上がってますよ、と言える点はプラス
ですね。

9000万以上の購入を考えているならいろいろ検討の余地はあるでしょう。
実際5000万の購入なら３８５万の港区・目黒区に１３坪の１ＬＤＫ買っておいて
貸したり自分で住んだりして売り時を見るのがいいでしょうね。

世田谷も二極化しているということです。千歳烏山はダメでも人気エリアは
上値を伺う値動きで高級マンションが作られていく。
６０００万以下の１ＬＤＫと１００平米１億円の２ＬＤＫがセットになるような
物件が出てくるでしょう。

世田谷人気エリアはすでにまともな日当たりなら100平米1億では買えない
ですからね。二極化は確かにあります。

売ると考えたとき、一番売れ筋の広さってどのくらいでしょう？
それともあくまで坪単価が指標だから、それは関係なし？