23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

おととしの株と同じ。
買った後、年に３割４割上がるのが当たり前だと勘違いしてた人たちが
現実はそんなに上がるはず無いとようやく気づいてショボーンとしてる。

いえいえこちらは買ったとたんに２割３割減を覚悟してますので
買値以上で売れるだけでも笑いが止まりません
先を読む力が無いもので・・・人生設計が狂ってしまいましたよ（笑）

底値で買っても、買値以上で実際に売らないと利益確定にはならないでしょう。
不動産だと簡単に売買できないからね。

買値で充分、、かな。
その間住んでいるのだから。

そうそう。別に、キャピタルゲインもとめて買っているわけじゃなし。
5年後買値で本当に嬉しいんですが。まあ、売りませんけど一生。

買値より高く売れる時代なんて来るんでしょうか？
人口も減っちゃうし・・・

>>586
そうそう。
買値で充分。一戸建ての人なんか土地の分で益が出る人も出ているのではないの？
＞2002購入組

人口も、世帯数も増えますよ。都心付近は。

いや、東京都が出している予測で2015年までは増加だけど、それ以降は人口減ですよ。
まあ日本の人口が2005年から微減し始めていて、2015年からはもっと加速するから
東京もさすがに減っていきます。

そりゃ、日本人でみれば、2015年以降はそうですが、富裕外人が
入って来るのでその限りでは無いでしょう。
人口減を、そのまま放置するわけ無いでしょう。移民の受け入れ、
外国資本の流入加速、貧しい外人も、富める外人も、両方やって
きますよ。

というか、すでに港区の居住者の１０％は外国人ですよ。

そうそう。その勢いは加速して、あれ？あなた日本人
ですか？どこに住んでるの？ああ、武蔵小杉ですか。
日本人にしてはいいところですねえ。
という時代が来る。

富裕外国人がそんなにたくさん来てくれるんですね。
よかった〜。買っておいて。

たぶんこのまま、インフレが進んで国債の関係で金利が低いままだと円が暴落して外人天国になるね

港区にはあふれちゃうくらい来ますので、
周辺区にも波及します。
なぜ、このトレンドを予想できないのだろうか。
人口減、人口減、と、、。日本人減ったところ
でだからどうしたというんでしょうか。

http://www31.ocn.ne.jp/~mmf/published/survey/1/80to04change23wards.jpg

実際、どんどん増えてますね

高齢化社会とボーダレス社会は２０年前から変わらない。
均質社会から格差社会というのも長い潮流のひとつ。
情報化の進展で、マネーの情報を活かすものと生かせない者の
差が広がるなんてのは、トフラーあたりが２０年以上前に言った話かも。

だから、日本人が減るからいつか都心の地価がさがるみたいな話で
なく、誰かが都心を買うかぎり都心は下がらない、
日本の企業だって外資が主要株主という時代だ。証券化の仕組みで
外国のマネーがいくらでも都心の不動産をつりあげたり売り浴びせたり
できる時代なのだ。

そういうお金が入ってくるのは、都心部だけでしょうか？
首都圏の他のところでいろいろ再開発がありますが、
外国マネーが入ってくるようなところはありますか？
都心物件はさすがに新築では変えないので・・・。
それとも、そんな都心物件を買うよりやっぱり都内中古の方がまし？

自分が買える目一杯のところで買っておくということでしょう。
大金持ちが都心にいけば、中金持ちはその周り、小金持ちは更に
その周り、中流階級は、、となるわけで。都心だけが上がるという
のは考えづらい。
資産形成という意味で、自分の今のポジションに納得いかない
のなら、無理する局面が必要になります。それが人によっては
都心かもしれないし、城南かもしれないし、江東かもしれないし、
武蔵小杉かもしれないし、、。

坪単価２５０で、都心か郊外かに別れる。
物件価格で６０００万超えると子供のいない共働きカップルか、既存買い替えしか
手がでにくい。
一般が買い易いところは賃貸をしても旨味がない。賃貸のないところにファンドも
金を投資しない。
家賃水準を調べ、物件価格との投資利回りを計算すればいいが、家賃上昇力のある
場所でないとファンドが買うとしても、中古の投げ売り狙いしかない。

投資マネーが動くのは都心と横浜、川崎の駅前大規模物件どまり。住宅は実需のマネーしか
入らない。実需が価格を押し上げるには、今の市場は力が足りない。
だから二極化するのだと申し上げている。

都内中古より、近郊の新築の方が良いと思う。
中古物件は維持費がかかるし、立地や物件が良いと中古でも
それなりに高い。
出せるなら良いが・・・
投資じゃないなら、自分の今の購入ポイントに沿って買ったらいいだろう。
価格、立地、広さ、何を取るかだ。

600ですが、
坪単価250で分ける、それ以上は都心、となると、都心の範囲はかなり
広いですよね。その大くくりでの二極化というのは、確かにあると私も
思います。

例えば、今坪700万の番町物件を買うのと、世田谷優良立地の
坪400万を買うのと、どちらが良いでしょうか。どちらも二極化
の上部に位置しているとは思いますが。

証券化による土地取引が都心の価格を吊り上げるのは確かだろうけど、最終的には商業地でもその利益を実現してくれるだけの、経済活動は必要。高い土地価格は、あらゆる都心で商売する、あらゆる産業にコストとして組み込まれる。それを負担できるだけの経済発展を今後も持続できるかにかかっているはず。

経済成長率がゼロ％で、土地だけが10％毎年上昇する事態は考えられない。日本の将来を今後長期に明るいと考えるのなら、土地も持続的に上昇するのだろうが、そう思うの？

経済をわかっている人の意見と
私立文系しか出ていない人の意見が垣間見れますね。

ミクロが決めてだけど
木を見て森を見ずにならないよう気をつけたし

相続税をもっと上げて、金を稼げないくせに相続で都心に良い土地を持ってる無能者たちをとっとと追い出して欲しいですね。

日本国内の状況のみ見ているから、日本の将来が暗い→不動産も暗い
となってしまう。グローバル化のなか、世界のマネーの恩恵を享受できる
人間は日本人にもたくさんいるわけで、彼らは日本の将来と全く関係無く
金を稼げる。
今の優秀な若者は、官僚になんかならない。外資系企業に入る。
もっと優秀な若者は、自分で起業して世界中から売上を上げている。
残されるのはドメスティックな駄目な人間。彼らは不動産が上がるなんて
信じられない。そういうことでしょう。

結論は不動産が上がると思う人が賢くて、
上がると思わない人間はドメスティックな馬鹿なやつということでしょうかね。

あがるもあがらないも、場所選びですよ、きっと。

この流れで言うと、富裕外人が解体と思う場所じゃなきゃあがらんつーことになるね。

そういう意味だと城東は意外とイケるんじゃない？って思うんだけど、どうなんだろ。
外国人は日本人より変なことにこだわらなさそうだけど、都心に近いし。

>>613
変なことにこだわらないアジア系外国人が既に城東にはたくさんいますよ。イケてますね。

>>608
物欲・名誉欲があればそうだろうが、優秀であればイコール皆そうということでもない。
学問や各種研究分野で活躍する、知識欲だけ旺盛な優秀な人間が大勢いることを忘れてはならない。
日本はむしろ、そういう人間の力で経済大国の地位を築きあげたんだがな。

山谷のホテルは、ほとんどがアメリカやヨーロッパの人たち。
合理的な考えの人が多いよね。

土地持分が多い、なるべく都心立地のマンションをピックすると
下がりにくい、という話になるでしょうか。
土地価格が毎年2％くらい上がっていけばいいですねえ。。

ということならば港区は大いに期待できるということですね

港区とはいえ、芝浦あたりがどうなるのか、それはまた別問題
だとは思います。

歴史的には、海→工業地帯→マンションと変遷してきた芝浦は、今後、住宅地としてのステイタスをあげていくといった流れでいいんじゃね。

国立トップ校の文系だと
法曹が最も優秀でついで役人

民間銀行だと邦銀志願者が多いが
邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

>>616
バックパッカーズの無い日本では山谷がその役割を果たしているだけ。

ドメスティックではない選択眼だと、小ぎれいさや安全性ならシンガポール、
経済活動の活発さでいったら北京や上海・香港のほうが上。

日本が好きな外国人って、
ちょっとオタクっぽいオリエンタル趣味の人とかが多くて、
いまいちエグゼクティブクラスの人たちじゃない。
社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

とはいえ、日本人庶民よりは全然金持ちでしょう。。

邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

そうだとしても、、
切れても切れなくても、報酬の差がでかすぎますよ

いやーしかし、最近の新築マンションの値段お高いですなあ。。
もう少しマイルドに値上がりしてほしい。。

耐震偽装再燃がちょうどよい冷やしに成るのでは。
来年度入りすると若干弱含むような気もしますよ。

それだと良いですね。毎年3％くらいの上昇が健全。

>>623
＞社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

それって２０年前のイメージじゃんｗ
現在の日本支社ヘの海外赴任は違うんだが。

欧米系で、日本支社勤務って出世コースではない。
左遷までじゃないけど、極東行きと引き換えにポストあてがわれるってところ。
本社のボードメンバーになれる人ってすごく少ないですよ。
特に金融関係ではそうじゃないかな。ほかの業種の最近はよく知らないけど。

うち、金融関係ですが、日本で実績を残した人は
アジア全域ヘッドになったりしていますよ。
日本人でも本社ボードメンバーになったりしています。
日本が重要な拠点であるという認識は金融機関も同じ。

松下のRDは大阪アメリカフィンランド等
日立の販売部門はNYシンガポールが拠点

富裕外人が日本に住むといっても、社用ってことでしょ？
それが、倍、倍に増えていくって、やっぱり日本経済が堅調に伸びる、それもほかのアジア地区に
負けないくらいにという前提が必要ではないのでしょうか。

海外コンプレックス

私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。
ここに集う不動産熟達者は、自分の物件をどういうシナリオ
で描いているのかを聞きたいですねえ。
地価が上がるのであれば、土地比率が高いマンションであれば、
建物の償却を上回って土地価格が上がり、買った価格より高く
売れると考えているのでしょうか。。

>>私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。

低姿勢なつもり！？どこのどういう物件かは知らないけれど、
夢を見過ぎないほうが良いよ。

築１０年て、売り抜けならほとんど最後のチャンスじゃないですかね。
５〜６年でめでたく上昇してたら、
売却して買い換えるのが賢いと思うけど。
特にタワーとか大規模物件の長期保有はリスク大。

いえ、もう買っているのですがね。
そうですか、10年後元値で売れる可能性は低いと、
考えたほうが良いわけですか。
そうでも無いような気がしますけどねえ。。
大規模物件ではなく、都心の低層マンションです。
どうですかね。もっとご意見をお伺いしたいです。

広尾とか麻布とかのブランド用地の低層マンションなら今が売り時では？
ただ同じような立地と仕様のマンションは手に入らないと思いますが。。

そうですか。今売り時ですかあ。うーむ。。
今だとちょっと早すぎるし、同じ立地、仕様は最近のを
見ていると無理ですね。
築10年の物件がどんな有様か、学習したいのですが、
教えてください。

世界中で稼げる優秀な人間が、居住だけは東京を選択するということですか？

そんなことは無いと思いますよ。
今はどこでも工夫すれば稼げますしね。
鎌倉に住む人もいれば、芦屋に住む人もいるし、
親の近くのど田舎に住む人もいると思います。
ニュージーランドでも、NYでも、アフリカでも良いです。
多くは、日本人は東京じゃないか、ということで言って
いるだけです。

今なら儲かるのは確実。5年後なら築浅範囲だし可能性は高い。
10年後なら、誰も何ともいえないでしょ。
高値がつくという人も無理という人も信じるべきではない。
でも、そんなの分かってるでしょ？　ただの自慢といわれても仕方ないよ。

超都心部って９０年から００年ぐらいまで、マンションの供給はほとんどなくて、００年以降の５年間で久しぶりにいくつかのいい物件が供給され、それがいくつか売りに出ているといった状況でしょ。これからは地価高騰で新築供給が極端に細ってきそうだから、これから十年はいま出ている数少ない築浅ものをめぐって気配値だけがせり上がっていく局面入りすることは間違いないんじゃない。その流れに拍車をかけるのが、ごくたまに供給される新築物件ってとこでしょ。

自慢するつもりはありませんでした。申し訳ありません。
最悪を想定すると、どうなるんだろうか、考えたかった
というだけでした。元々儲けるつもりは無かったので。

今後、都心とは言わず、城南であっても、良い立地の供給は細ることでしょう。
新築は、買ったら2割、下がります。
という標語は、もう死語になりつつある。
でも意外に、まだそんな言葉を信じている人が多いということ多いこと。。

じゃあ、「新価格」の中古でも（もちろん坪２５０万以上）は、そこから数割上がるの？

賃料次第じゃないですか。
私は、グローヴの賃貸棟の案内、32平米で13万というのはたまげました。
し、しばうらで、、。
賃料も新価格が浸透しつつある？

グローヴで32で13万円は近隣などの
比較からして妥当な賃料で高いということは
ないんじゃない

え、新築３２㎡で１３万って安いよ。３２なら賃貸だと１ＬＤＫ以上の平米数だし。

以上ってことはないですね。１ＬＤＫくらい。

！！そうなんですか。。この価格が妥当と言われるんですか。
こりゃあ、上がりますな。マンション価格。ポジティブサプライズ。

しかしなんで買った人がこんなところ見てるの？売り時を考えてるとしか思えないんだけど。

そりゃあ、常に、売り時は考えるでしょう。
株買って、買ったことを忘れ去る人はバフェットのような賢人か、
竹田和平のような金持ちか、ただの阿呆か、どれかです。普通は気にする。

石ころのうちに拾い、磨いて、一番輝いているときに売るのが基本。

不動産、一番輝く時期はいつでしょうかつーことですねえ。。
2010年くらいかなあ。。

>>654
え、本気？　今までどこに住んでいたの？　だって１Ｋ２０平米強の古めのマンション
だって２３区内の駅近だったら、以前からの価格＝旧価格で８万くらいはするよ。

みんなが売り始める前に売る。最高潮で売るのは非常に難しいよ。

いやあ、新入社員のころに賃貸してただけで、正直感覚が分からんのですよ。
もうすぐ入居する新築物件も、坪15000円は堅いですとか言われて、嘘つけー
と思ったんです。嘘でも無いのか。。

＞６６１
港区内なら坪15000円は普通のレベルでしょう。
2万円台クラスも築浅や著名物件で当たり前に目にしますし、
やや単価押さえ気味の湾岸部でも築浅は、上昇気配です。

662さん
有難うございます。そうなんですか。海外赴任長く、浦島太郎状態
でした。日本、復活しつつありますよ。皆さん、自信持ちましょう（笑）

>>663
都心部は先進主要国の著名都市比較で
不動産価格の出戻りが遅れましたね。
ここしばらくは強含みでしょう。

というか、復調以前に、新築３２平米１３万って、旧価格ってことではないんですか？

それが新価格だとしたら、２割減としても、以前なら１０万ちょいで借りられていたことになる
けれど・・・そんなときなかったような。

>>661さん
人が住む為の要件をある程度備えているだけで、東京だとまずその位します。
ロンドンではバス・トイレ・水周りなしの狭い１ルームで月１０万は平気でする事を考えれば、
まだ安い方でしょう。
ちなみに欧米では週給１回分を１ヶ月のレントに充当っていうのが、庶民の目安です。

661です。
ロンドンは、馬鹿高いですよ。ホント。
契約書に1年毎にCPIに応じて値上げしますって書いてありますよ。
確かに、それから比べたら、日本は安いなあ。。
日本の生活費、すごく安いんだろうなと思っていたので、それに
比べると、底から戻りつつあるという感覚でしょうか。

ロンドンは特に別格だよね。欧米の中でも住居費が特に高い！
オックスやケンブリッジでも賃貸は高いねー。あと税金も持ち主でなく借主にかかると聞いたが。
どこまでも階級を抜け出せない仕組みになっている。

やっぱ１８で付き合いだして２３で別れるってかんじかな

うーん、６６１さんが安いというのがどのくらいを指すのか分からないですね。
例えばその新築３２平米がいくらで借りられると思っていたのでしょう？

いやー分からないです。すいませんね。肌感覚で。
芝浦って、良いイメージ無かったものですから。。。これも浦島太郎的感覚
なんでしょうね。そんなところが坪13000円超とは、、という昔の日本人の
印象を申し上げたまでですね。

３２㎡位の狭い物件なら、新品・快適さといった部屋内部の居住性能を優先する
需要層は結構いますよ。
３２㎡の超都心１５年中古が芝浦の新品より常に選好されるとは限らないのです。

あんたらいくらなんでもロンドンと比較されてもねー
一ポンド240円くらい。
BIG MACが2ポンドで480円。
地下鉄だって初乗り3ポンドで720円。世界一高い。
要するに、ロンドンはすべての物価が日本の2倍前後。
そんな中で、>>667　さんの言う 風呂なしロンドンの賃料10万は実際には妥当。
東京だったら5万ってとこだろ。
物価や平均賃金と比較しなければ、公平な判断はできない。

>>675
物価が高いから、「ロンドンの10万は5万ってとこだろ」ってのは、理屈にも何もなってない。
あなたが為替相場を決めてんじゃなく、現実の相場があるのだから（ちなみに238円ね、
240円じゃないよ、675さん）それで比較しないと実際上意味ないじゃん。
1£/100円ではどこも両替してくれないのは分るよね？　少し為替の勉強してね。

旧価格最終期の、2006年に買ったマンションも、キャピタルゲイン
するんでしょうか。

＞６７７
立地が重要なので、買ったところをいわんとわからんでしょ。
あと、何度も言われているように、５年後くらいまでに売るなら可能性は高いんじゃない？
それにしても2004年の人よりは少ないだろうね、当たり前だけど。

立地は、渋谷2キロ圏内城南なんですが。如何でしょうか。
5年後まで大丈夫ですか？

住宅の基本は「広さ」次に便利さ、快適さの優先度
地価があがると、都内のマンションは狭いものと高くて広いものに二分される。


１９８０年代、都内マンション標準は５０〜６０㎡台
都心人口回復施策で、住宅容積率の規制緩和以降
都内のマンションの標準が70平米台になりさらに底値の2002年以降
マンションの標準が80〜９０㎡台になった。
郊外では１００平米超が出始め、公団がＵＲになって分譲をやめた。
郊外の戸建ては遠くて不便だということでマンションが好まれた。

狭い場所に綺麗に住むには条件がある
①子供がいないか供が巣立って家を出た。
②介護の必要な親がいない。
③適度に経済的に豊かで「モノを捨てる習慣」が身についている。
大抵はＮＯだから広さ優先にせざるをえない。

賃貸が高いからというより狭いからマンションが欲しいのだ。
今後は、そこそこ便利で快適で広い物件が買える場所に流れる。

83平米4000万　坪単価160万のゾーンがいいのだが23区では足立区しかない。
黙っていても郊外物件は売れる。このままだと買えなくなるという惧れが人を
動かす。