23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

同じく。
利率の変わる購入5年目に多めに繰上げ返済し、
住宅ローン減税の終わる10年目には完済したいですね。

皆が自作農を目指すようになると、今度は自作農が最下位階層になるだけ。
ヒエラルキーの最底辺はいつだって変わらない。
ステップアップのニンジンを鼻先にぶら下げ、
貸し込んで、労働の成果をローン金利を吸い上げる層が、常勝の勝者。

変動金利住宅ローンファンドってないもんですかね。買いたい。

Ｙａｈｏｏのデータを読むには具体的な供給物件と供給傾向、地域を知らないと難しい。

２００１年から２００４年までの間
坪単価３００万〜３５０万ゾーンは、千代田、港、渋谷の
住宅系都心３区が占めている。
千代田区港区の価格のぶれは、それぞれ
神田、秋葉原　　港南、芝浦という低価格エリアを抱えて
おりそこで大規模供があったり、逆にパークマンション千鳥ケ淵　０４年４月
番町パークハウス　０７年２月
などの超高級物件が全体を引き上げるケースと読むべき。
渋谷区には、エリア内にさほどの大きな地価の差がなく
３区全体を象徴するような値動きをみせている。

色々理由はあるにせよ、「千代田・港・渋谷・目黒・新宿」の５区は、重要ポイントだと思う。
多少ランキングが変わっても、この５区であれば基本的に、資産価値として安心できる。
個人的には文京区がすきなのだけれど、wikiの都心５区に中央区がはいるのは、納得いかなかった。

港、中央が７０〜８０万差で同じ値動きを
している。湾岸タワーやワンルーム供給ラッシュの時期が
共通しているのと大江戸線開通の影響からだろう。
中央区は都心でありながら浜町、新川、月島、晴海など
地下鉄網からはずれるエリアもかつてはあった。

２００１年時点で２５０万〜３００万ゾーン
新宿　目黒　文京　世田谷　中央のうち
目黒、新宿、文京がほぼ似た値動きなのは、
都心近接でありながらワンルーム
との競合で敷地確保が難しく公共用地の入札などで高値に
なりがちなエリアだからだろう。
２００２年の目黒の３００は、青葉台、東が丘などの高額物件の
影響か。このエリアでは大京、山田建設など比較的価格の
こなれたデベの物件もある。

キャピタルゲインなら足立区がベストでしょうね

文京、新宿は２００１年から２００４年の時期に安定した
値動きで、目黒、新宿が２００５年以降３００を突破した
以降も文京だけは遅れて追いついた感がある。

世田谷は一旦第二集団から落ち込んで２５０ゾーンで第三集団の
豊島、中野、品川、杉並と並ぶが
品川が大崎のタワー群が大きく平均値を上げたのに伸び悩み
豊島は延びて世田谷・中央とならんで３００万ゾーンに入った。
品川、中央、杉並は２７０レベルで伸び悩みか。


大田はひとりで２１０から２４５の間を悠々と動いている。

>>555
へーへーへー。
大手町ー丸の内ー八重洲ー銀座ー日本橋ー茅場町あたりの勤務だと、中央区の方が便利だものね。
港区は一部エリアを除き、人気先行だなあとは思っていた。

家賃高額の部屋は、払いきれなくなればほかへ移ってしまう。
それに対して元から安い賃料の部屋の住人は、移りようがないので払い続けるほかない。
格差社会であるなら、景気が良くなっても貧乏人は増え続ける。
安い賃料の部屋の需要は今後も安泰。

インカムゲインでも、同じ利回り５％の物件なら、足立とかの方が堅い。
昔から、大勢の小作農から搾取するのが最も安泰なのと一緒。

２００１年２００万〜１７０万の価格帯だった第３集団が
練馬、板橋、北、江東、墨田。
このうち真っ先に飛び出したのは台東。２００３年には
２１０台まで達したのは、ひとえに池之端、根岸の高額物件
に影響。一方２００４年には三ノ輪近辺にマンション建設ラッシュ
で価格の足をひっぱたが、その後も池之端近辺でのタワー
建設など大江戸の蔵前、新御徒町の上昇などで２５０超えを
果たした。
同じ下町では墨田が躍進著しい。１７０万のどん底から
這い上がった背景には錦糸町再開発や半蔵門線とつながって
第二東京タワーでも話題の押上など曳舟などが注目され
いっきに２４０まで駆け上がり台東、大田と肩をならべた。

練馬は落ち込みも少ないが上がりも大きくない。
練馬、北、江東は価格も値動きも似通っている。
都心近接エリアとそうでないエリアの差も大きいからだ

さて２３区どん尻集団の江戸川君　葛飾君　荒川君　足立君
足立君は、２００１年に１５０を切ってビリだったけど、今も
たった１０万しかふえず１５５あたりにいる。
ほとんど地価の変動をえけない貴重な存在。
ひょうっとしたら足立区のマンションは不動産でなく
耐久消費財と考えるべきなのかもしれない。
優秀なのは江戸川君だ。
東西線、総武線、京葉線、都営新宿と４つの鉄道と
旧街道、環七、新大橋通りなど道路交通に恵まれ
小岩から南に下る柴又街道沿いには閑静な住宅地もある
葛西は、交通の便のいいマンション立地。
２００越えを果たした板橋と並んで単身者用のマンションが
多いところ。
荒川はエリアは小さいが、南千住、西日暮里など再開発で
大きく変わる。南千住から三ノ輪にかけては昭和の縮図のような
ハイパーな街だ。
都電の終点のレトロというより歴史博物館に近い商店街
を抜けた先にはそこだけ世田谷しているような
バブル期の遺構のような大規模マンションがあったりする。
宮部みゆきならずとも小説の舞台に使いたくなる。

詳しい説明ありがトン。
区によって色々あるのだろうが、大きなくくりとして参考になりました。

足立、荒川、葛飾辺りは駅徒歩15分以上の駅遠地区が足を引っ張ってる感があるね。
足立はＴＸと舎人ライナー効果で結構上げてくるんじゃないかな〜と。

世田谷もピンきりですしねえ。それでいて平均300万近いというのは
ちょっと驚きでした。

>>564
世田谷の田園都市線沿線には２０年以上住んだけど、過去一度たりとも
７０平米以上の新築３ＬＤＫが一般のサラリーマンに買える時代はなかったね。
バブル前の８０年代前半は、取得水準も低かったし、金利も高かった。
三茶あたりで６０㎡の物件買えるのはパイロットとか二代目自営業者。
バブル過ぎて、底値が２５０万。８３㎡で６２５０万というのが最も安い
水準だった。
一番安い京王線千歳烏山での最低価格はどのくらいだったのだろう。

>564
ピンキリはどの区も一緒。

そんなことないでしょう。
世田谷はデカいし、格安の地区もあるよ。

サザエさんは上流

なにやらパークシティ武蔵小杉ＭＳＴの一期はメチャクチャ売れ残ったらしいぞ。
リーマン向け大規模物件は６０００万前後に壁があるようだ。

今日きたDMでは南青山のタワマン最上階は坪９００マン、
台場のタワマン最上階は坪５００マンだったよ
同じ港区でも倍近く違う、まぁ妥当か　台場もそんなにするんだ　へぇ
というのが俺の感想

武蔵小杉も、今の豊洲のようになるか。
まあ初めの案件だから、買うほうも慎重になるのでは。
でも結局売れる、という展開ではないだろうか。

武蔵小杉で、というのが中途半端な気がする。どこを中心とするかだけど、
まあ語られている地域より都心から離れた地域だし。

なんとなく、盛り上がりがトーンダウンしているのは気のせい？
検討物件のいくつか、さり気なく値下げしている様子。。市ヶ谷といい、
近衛町といい。。
うーむ。どういうことだろうか。。。

ヒルズレジデンスのペント15億ででてるね。
誰か買わないの〜

100人で共有名義にして買いましょうか。
賃貸にして、100人で割るとか、そんなことできないのかなー

証券化して、1年で2日使えるとか、、

eマンションクラブ
スレで、募って私募ファンドで運用。優待つき。
最高水準物件のみ、各界気鋭のマンションオタクの超投資眼でセレクト

>577

ハハハ、それ面白い。このスレに集う気鋭の投資家、評論家で一口百万くらいからやろうか、と思うけど・・・もう遅いな。

気鋭か〜。で、気鋭の皆さんはこれからも新価格物件は買い続けるんだろうか？
みんな底値で買ったことを語っている人ばかりという印象・・・

ここは勝ち組のスレになっているようです。せっかく底値で買って、買値より上がったのに、下がってしまったら、悔しいからね。

5千万から一億円ぐらい儲ける人もごろごろ、出てくるだろう。

おととしの株と同じ。
買った後、年に３割４割上がるのが当たり前だと勘違いしてた人たちが
現実はそんなに上がるはず無いとようやく気づいてショボーンとしてる。

いえいえこちらは買ったとたんに２割３割減を覚悟してますので
買値以上で売れるだけでも笑いが止まりません
先を読む力が無いもので・・・人生設計が狂ってしまいましたよ（笑）

底値で買っても、買値以上で実際に売らないと利益確定にはならないでしょう。
不動産だと簡単に売買できないからね。

買値で充分、、かな。
その間住んでいるのだから。

そうそう。別に、キャピタルゲインもとめて買っているわけじゃなし。
5年後買値で本当に嬉しいんですが。まあ、売りませんけど一生。

買値より高く売れる時代なんて来るんでしょうか？
人口も減っちゃうし・・・

>>586
そうそう。
買値で充分。一戸建ての人なんか土地の分で益が出る人も出ているのではないの？
＞2002購入組

人口も、世帯数も増えますよ。都心付近は。

いや、東京都が出している予測で2015年までは増加だけど、それ以降は人口減ですよ。
まあ日本の人口が2005年から微減し始めていて、2015年からはもっと加速するから
東京もさすがに減っていきます。

そりゃ、日本人でみれば、2015年以降はそうですが、富裕外人が
入って来るのでその限りでは無いでしょう。
人口減を、そのまま放置するわけ無いでしょう。移民の受け入れ、
外国資本の流入加速、貧しい外人も、富める外人も、両方やって
きますよ。

というか、すでに港区の居住者の１０％は外国人ですよ。

そうそう。その勢いは加速して、あれ？あなた日本人
ですか？どこに住んでるの？ああ、武蔵小杉ですか。
日本人にしてはいいところですねえ。
という時代が来る。

富裕外国人がそんなにたくさん来てくれるんですね。
よかった〜。買っておいて。

たぶんこのまま、インフレが進んで国債の関係で金利が低いままだと円が暴落して外人天国になるね

港区にはあふれちゃうくらい来ますので、
周辺区にも波及します。
なぜ、このトレンドを予想できないのだろうか。
人口減、人口減、と、、。日本人減ったところ
でだからどうしたというんでしょうか。

http://www31.ocn.ne.jp/~mmf/published/survey/1/80to04change23wards.jpg

実際、どんどん増えてますね

高齢化社会とボーダレス社会は２０年前から変わらない。
均質社会から格差社会というのも長い潮流のひとつ。
情報化の進展で、マネーの情報を活かすものと生かせない者の
差が広がるなんてのは、トフラーあたりが２０年以上前に言った話かも。

だから、日本人が減るからいつか都心の地価がさがるみたいな話で
なく、誰かが都心を買うかぎり都心は下がらない、
日本の企業だって外資が主要株主という時代だ。証券化の仕組みで
外国のマネーがいくらでも都心の不動産をつりあげたり売り浴びせたり
できる時代なのだ。

そういうお金が入ってくるのは、都心部だけでしょうか？
首都圏の他のところでいろいろ再開発がありますが、
外国マネーが入ってくるようなところはありますか？
都心物件はさすがに新築では変えないので・・・。
それとも、そんな都心物件を買うよりやっぱり都内中古の方がまし？

自分が買える目一杯のところで買っておくということでしょう。
大金持ちが都心にいけば、中金持ちはその周り、小金持ちは更に
その周り、中流階級は、、となるわけで。都心だけが上がるという
のは考えづらい。
資産形成という意味で、自分の今のポジションに納得いかない
のなら、無理する局面が必要になります。それが人によっては
都心かもしれないし、城南かもしれないし、江東かもしれないし、
武蔵小杉かもしれないし、、。

坪単価２５０で、都心か郊外かに別れる。
物件価格で６０００万超えると子供のいない共働きカップルか、既存買い替えしか
手がでにくい。
一般が買い易いところは賃貸をしても旨味がない。賃貸のないところにファンドも
金を投資しない。
家賃水準を調べ、物件価格との投資利回りを計算すればいいが、家賃上昇力のある
場所でないとファンドが買うとしても、中古の投げ売り狙いしかない。

投資マネーが動くのは都心と横浜、川崎の駅前大規模物件どまり。住宅は実需のマネーしか
入らない。実需が価格を押し上げるには、今の市場は力が足りない。
だから二極化するのだと申し上げている。

都内中古より、近郊の新築の方が良いと思う。
中古物件は維持費がかかるし、立地や物件が良いと中古でも
それなりに高い。
出せるなら良いが・・・
投資じゃないなら、自分の今の購入ポイントに沿って買ったらいいだろう。
価格、立地、広さ、何を取るかだ。

600ですが、
坪単価250で分ける、それ以上は都心、となると、都心の範囲はかなり
広いですよね。その大くくりでの二極化というのは、確かにあると私も
思います。

例えば、今坪700万の番町物件を買うのと、世田谷優良立地の
坪400万を買うのと、どちらが良いでしょうか。どちらも二極化
の上部に位置しているとは思いますが。

証券化による土地取引が都心の価格を吊り上げるのは確かだろうけど、最終的には商業地でもその利益を実現してくれるだけの、経済活動は必要。高い土地価格は、あらゆる都心で商売する、あらゆる産業にコストとして組み込まれる。それを負担できるだけの経済発展を今後も持続できるかにかかっているはず。

経済成長率がゼロ％で、土地だけが10％毎年上昇する事態は考えられない。日本の将来を今後長期に明るいと考えるのなら、土地も持続的に上昇するのだろうが、そう思うの？

経済をわかっている人の意見と
私立文系しか出ていない人の意見が垣間見れますね。

ミクロが決めてだけど
木を見て森を見ずにならないよう気をつけたし

相続税をもっと上げて、金を稼げないくせに相続で都心に良い土地を持ってる無能者たちをとっとと追い出して欲しいですね。

日本国内の状況のみ見ているから、日本の将来が暗い→不動産も暗い
となってしまう。グローバル化のなか、世界のマネーの恩恵を享受できる
人間は日本人にもたくさんいるわけで、彼らは日本の将来と全く関係無く
金を稼げる。
今の優秀な若者は、官僚になんかならない。外資系企業に入る。
もっと優秀な若者は、自分で起業して世界中から売上を上げている。
残されるのはドメスティックな駄目な人間。彼らは不動産が上がるなんて
信じられない。そういうことでしょう。

結論は不動産が上がると思う人が賢くて、
上がると思わない人間はドメスティックな馬鹿なやつということでしょうかね。

あがるもあがらないも、場所選びですよ、きっと。

この流れで言うと、富裕外人が解体と思う場所じゃなきゃあがらんつーことになるね。

そういう意味だと城東は意外とイケるんじゃない？って思うんだけど、どうなんだろ。
外国人は日本人より変なことにこだわらなさそうだけど、都心に近いし。

>>613
変なことにこだわらないアジア系外国人が既に城東にはたくさんいますよ。イケてますね。

>>608
物欲・名誉欲があればそうだろうが、優秀であればイコール皆そうということでもない。
学問や各種研究分野で活躍する、知識欲だけ旺盛な優秀な人間が大勢いることを忘れてはならない。
日本はむしろ、そういう人間の力で経済大国の地位を築きあげたんだがな。

山谷のホテルは、ほとんどがアメリカやヨーロッパの人たち。
合理的な考えの人が多いよね。

土地持分が多い、なるべく都心立地のマンションをピックすると
下がりにくい、という話になるでしょうか。
土地価格が毎年2％くらい上がっていけばいいですねえ。。

ということならば港区は大いに期待できるということですね

港区とはいえ、芝浦あたりがどうなるのか、それはまた別問題
だとは思います。

歴史的には、海→工業地帯→マンションと変遷してきた芝浦は、今後、住宅地としてのステイタスをあげていくといった流れでいいんじゃね。

国立トップ校の文系だと
法曹が最も優秀でついで役人

民間銀行だと邦銀志願者が多いが
邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

>>616
バックパッカーズの無い日本では山谷がその役割を果たしているだけ。

ドメスティックではない選択眼だと、小ぎれいさや安全性ならシンガポール、
経済活動の活発さでいったら北京や上海・香港のほうが上。

日本が好きな外国人って、
ちょっとオタクっぽいオリエンタル趣味の人とかが多くて、
いまいちエグゼクティブクラスの人たちじゃない。
社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

とはいえ、日本人庶民よりは全然金持ちでしょう。。

邦銀の幹部候補は外資の人間より頭は切れる。

そうだとしても、、
切れても切れなくても、報酬の差がでかすぎますよ

いやーしかし、最近の新築マンションの値段お高いですなあ。。
もう少しマイルドに値上がりしてほしい。。

耐震偽装再燃がちょうどよい冷やしに成るのでは。
来年度入りすると若干弱含むような気もしますよ。

それだと良いですね。毎年3％くらいの上昇が健全。

>>623
＞社内でも、日本支社勤務って飛ばされてる感あるしね実際。

それって２０年前のイメージじゃんｗ
現在の日本支社ヘの海外赴任は違うんだが。

欧米系で、日本支社勤務って出世コースではない。
左遷までじゃないけど、極東行きと引き換えにポストあてがわれるってところ。
本社のボードメンバーになれる人ってすごく少ないですよ。
特に金融関係ではそうじゃないかな。ほかの業種の最近はよく知らないけど。

うち、金融関係ですが、日本で実績を残した人は
アジア全域ヘッドになったりしていますよ。
日本人でも本社ボードメンバーになったりしています。
日本が重要な拠点であるという認識は金融機関も同じ。

松下のRDは大阪アメリカフィンランド等
日立の販売部門はNYシンガポールが拠点

富裕外人が日本に住むといっても、社用ってことでしょ？
それが、倍、倍に増えていくって、やっぱり日本経済が堅調に伸びる、それもほかのアジア地区に
負けないくらいにという前提が必要ではないのでしょうか。

海外コンプレックス

私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。
ここに集う不動産熟達者は、自分の物件をどういうシナリオ
で描いているのかを聞きたいですねえ。
地価が上がるのであれば、土地比率が高いマンションであれば、
建物の償却を上回って土地価格が上がり、買った価格より高く
売れると考えているのでしょうか。。

>>私としては、10年後売出価格で売れればすごく幸せと思って
いるのですが。。

低姿勢なつもり！？どこのどういう物件かは知らないけれど、
夢を見過ぎないほうが良いよ。

築１０年て、売り抜けならほとんど最後のチャンスじゃないですかね。
５〜６年でめでたく上昇してたら、
売却して買い換えるのが賢いと思うけど。
特にタワーとか大規模物件の長期保有はリスク大。

いえ、もう買っているのですがね。
そうですか、10年後元値で売れる可能性は低いと、
考えたほうが良いわけですか。
そうでも無いような気がしますけどねえ。。
大規模物件ではなく、都心の低層マンションです。
どうですかね。もっとご意見をお伺いしたいです。

広尾とか麻布とかのブランド用地の低層マンションなら今が売り時では？
ただ同じような立地と仕様のマンションは手に入らないと思いますが。。

そうですか。今売り時ですかあ。うーむ。。
今だとちょっと早すぎるし、同じ立地、仕様は最近のを
見ていると無理ですね。
築10年の物件がどんな有様か、学習したいのですが、
教えてください。

世界中で稼げる優秀な人間が、居住だけは東京を選択するということですか？

そんなことは無いと思いますよ。
今はどこでも工夫すれば稼げますしね。
鎌倉に住む人もいれば、芦屋に住む人もいるし、
親の近くのど田舎に住む人もいると思います。
ニュージーランドでも、NYでも、アフリカでも良いです。
多くは、日本人は東京じゃないか、ということで言って
いるだけです。

今なら儲かるのは確実。5年後なら築浅範囲だし可能性は高い。
10年後なら、誰も何ともいえないでしょ。
高値がつくという人も無理という人も信じるべきではない。
でも、そんなの分かってるでしょ？　ただの自慢といわれても仕方ないよ。

超都心部って９０年から００年ぐらいまで、マンションの供給はほとんどなくて、００年以降の５年間で久しぶりにいくつかのいい物件が供給され、それがいくつか売りに出ているといった状況でしょ。これからは地価高騰で新築供給が極端に細ってきそうだから、これから十年はいま出ている数少ない築浅ものをめぐって気配値だけがせり上がっていく局面入りすることは間違いないんじゃない。その流れに拍車をかけるのが、ごくたまに供給される新築物件ってとこでしょ。

自慢するつもりはありませんでした。申し訳ありません。
最悪を想定すると、どうなるんだろうか、考えたかった
というだけでした。元々儲けるつもりは無かったので。

今後、都心とは言わず、城南であっても、良い立地の供給は細ることでしょう。
新築は、買ったら2割、下がります。
という標語は、もう死語になりつつある。
でも意外に、まだそんな言葉を信じている人が多いということ多いこと。。

じゃあ、「新価格」の中古でも（もちろん坪２５０万以上）は、そこから数割上がるの？

賃料次第じゃないですか。
私は、グローヴの賃貸棟の案内、32平米で13万というのはたまげました。
し、しばうらで、、。
賃料も新価格が浸透しつつある？