23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

タワーは働く場所だけで充分なような気が。。低層マンションが一番よいな。
個人的嗜好ですが。

>>497
詳細なフォロー感謝。意味がわかって笑ってもらえれば書いた甲斐があります（＾＾；

実は最後にＮＹ行ったのは15年前。すみません部下の4年前の出張報告から
思いついただけで、現地見ずに書きました。

＞いまのダンボは一昔前のミートパッキングみたいな感じ。
そうか。肉つながりで港南をミートパッキングにしておいて
芝浦をＤＵＭＢＯということでどうだ？
デザイナーズマンションに写真家が住んでいてお洒落だぞ。

さて、話題をスレタイにもどすと
物件平均坪単価２５０万以上のマンションのある地区は
今後も上がる。
理由は、新築タワー賃貸が家賃を押し上げる。
円安効果もあって外人が高い家賃でも借りる。
３Ａにはもともと古い賃貸しかないから、高くても質がよければ
借り手は豊富。
２５０万以下は、一般サラリーマンが購入するとなるとここが
上限だからこれ以上は上がりにくい。消費者物価があがればそれに
あわせて上がる程度。

かくして、みんな所得にあった場所に住む。
こういう結論。

下がるとすれば、不動産以外の経済理由で、せいぜい２０１２年以降
ゆっくり下がって10年かけて底。
これでいいかな？

＞５０３

確かに。
芝浦はＧＯＬＤとかクラブのイメージもあるしね。
デザイナーズマンションのはしりで、昔からオシャレな賃貸物件は多いよね。

いいかな？、と言われても困るが（笑）
今の坪単価２５０以上と言ってもそこそこくらいの物件って、地域的には
よくても間取りや仕様はイマイチというところ多そうだけど。
あんまり造りとか造作は関係ないの？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
ヤフーのニュースで分かりやすいよ

>507
わかりやすいですね。
上位3区が突出してますね。
一応300万以上を優良と区切ると、中央までか。
豊島区が高いのは文京区との隣接地区である駒込とか目白にマンションが沢山たつからかな？

>>507
これはありがたいです。情報、感謝します。

>>508
さーや様のマンションがきいているでしょう。
上位3区は別格ですよね。
目黒は、人気地区です。
新宿は、東京の県庁所在地でもあり鉄道も便利になるので、手堅く上位にいるでしょう。

＞あんまり造りとか造作は関係ないの？

確かに250万円以下のゾーンは、内装も造作も普通のものが多い。
２５０万以下の地区でグレード上げてもメリットがない。
デベロッパーは安く仕入れた土地だからとその分内装を豪華にせず
そのまま売って儲ける。

逆に３５０万以上のゾーンこそ差別化のために廊下石張りにしたり
建具をピアノ塗装にして無駄に内装に凝る。
3５0万買える層は400万も買える層だからだ。

豪華な内装の造作など高値で売りたいデベの言い訳にすぎない。
どんな立派な内装でも10年たてば薄汚れ傷つく。
キッチン、水回りはカネがかかるから持ちがいいほうが助かるが。
高級な練りつけ天然杢造作などないほうがリフォームは安くすむ。

その土地に住みたがる人の所得水準でしか中古物件は
売れない。格差社会になればなおのこと。
掃き溜めに鶴のような高級マンションの中古ほど売りづらいものはない。

規模によって共用部はいくらでも豪華になるが
別に玄関ばかり石張りでも、見慣れてくれば温泉旅館の大浴場
程度のデザインだということに気が付く。

デベは売りにくい部屋を思い切った安値にして
上層や角部屋に高値価格シフトを敷く。
中古市場では、それほど大きな価格差にならない。

ヤフーのデータを熟読すると、ますます二極化が浮き彫りになる。
２５０近辺がやばい。ことに宮前区、急激な値上げ。本当に売れて
いるのだろうか。
ことのほか湘南が人気なんだとわかる・・というか高額物件が
出てきただけかもしれないが
しかし
あきる野市にまけた松戸って・・・

世田谷、品川、杉並、大田あたりが低いのは地区が広くて、良いところと悪いところの差がはげしいからでしょうか？
豊島区はなんだかんだで都心に近くて、交通利便性が良いから、悪いところも粒がそろってるということ？

世田谷杉並・・・・一戸建ても多い地域
品川大田・・・・貧富の差が激しい地域
豊島・・・・・山手線徒歩圏は大変便利

世田谷は範囲広いですからね。区でくくると一番実態が見えづらい区でしょう。

ただ、これを見ると、まだバブルとは程遠い気がしますね。
千代田、渋谷、港区ですら5年前と比べ30％高の水準ですか。
世田谷も底値から20％高。まだまだ上がると考えるのが普通
ですね

鎌倉の上げのほうが激しいですね。
引退した団塊世代お気に入りの地でしょうか。。

今回は経済のポテンシャルが落ちていて、そもそもバブルに参加できない人が多い。
したがって価格のピークは低く、上がる物件・地域は限定的、期間も短くなるでしょう。
グラフで言うと富士山型からペンシル型へ。

＞＞５１７さん

鎌倉は２００６年、駅近くの好立地にいくつか高級物件ができたためです。
大船も鎌倉なので、そちらが多いと安くなります。

ことほどさように、ああいう単純にデータをインプットして安く作る資料は、あまり信用してはいけません。地価、マンション価格は都心からあがるのであり、鎌倉（私は鎌倉だが）からではありません。

>>512
東京都だけでなく区だと地域が狭いから相場と一致しやすいけど、
市区域だと広すぎて沿線も多いし、あまり参考にならなそう。
たぶん、松戸市があきる野市に負けたのはそのせいかな。みんな
常磐線沿線ではないからね。

＞５１１
マンションの中古の場合、階はさほどに影響しないというのはよく聞くし、わかるけど、
角部屋はやっぱり価値あるんじゃないの？　マンションって光が入る部屋が少ない
のが一戸建てに比べて欠点だけど、角部屋ならそのあたりに違いが出るし。

契約率ベスト20をみてみると・・・・。
神奈川県葉山のリゾート地と東京都文京区の老舗地区以外は、
現実を思い知らされますなあ・

港区は芝浦が・・・。悲しい。

＞＞５２２さん

契約率の数字が驚くほど上下に振れているのに、注意されたし。
おそらくデータの元になる取引件数が少なすぎてこうなるのだと思いますが、ほとんど意味ないとおもいますよ。

こんなの信用して、赤坂や高輪（ともに港区）の物件やめて足立区の物件買って泣いても、だれも責任とってくれないですよ。

いくら警鐘をならしても、こういうデータをありがたがる人が多いのに、ためいきがでます。

確かに物件って、個々でまったく違うものね。

これだけサンプル少ないなかの平均は、全く意味無いですね。
サンプル多くても、平均値の意味って良く分からないにも関わらず。

でも新築マンション坪単価ランキングはまあまあ信用できるように思う。

507はなかなか面白かった。
ありがとね。
豊島区見直した。
目白、駒込、巣鴨の本当にごく一部だけだと思ってた。

でもなんか坪単価が低い気がするのは気のせいでしょうか。
2007年1月竣工ものの価格っつー意味でしょうかこれ。最新のDataは

まだ、あのデータのどうしようもなさに気づかない人がいるようですね。

平成13年度比平成18年度の坪単価上昇率（23区で）1位＝台東区、2位墨田区
というのを見せられて信じられますか？
また平成17年度から18年度で、杉並区、新宿区は値下がりしている！！！
ほかは平均１０〜２０パーセントは上昇しているというのに。

まあ就職率NO1大学に、芝工大とか東京理科大とか場合によっては創価大とか、もしかしたら聖心女子大がなるようなものですな。

千代田区、平成16年から17年にかけて暴落してますしね、これ。

あのランキングはほぼ価格動向を反映している。

外周区の居住民の多い区住民は異論を挟みたいだろうが、
そもそも都心から同心円上に下がって行くことは、
従来からの常識相場。

？

そんなことは誰でも知っている。
それとも違うおかしな数字がでているから、価値がない、だまされるな、ということ。

芝浦工大って結構いいところ行ってるよね
最近は東京工大とか九工大なんかがいい

結構実態を反映したデータですな
台東区、墨田区の暴落が激しかったから
率でいうと上位に来るという
ようなことも知らんとは

なんとかに付ける薬はないとしかいいようがないような・・・

てか、あのデータを信じたくない人がいるってことじゃない？

察するに、自分のエリアの坪単価が思って（思い込んで）いたより安かったとか、
「なんでウチのエリアがあんな所より安いんだ」とかの琴線に触れちゃったんだね（笑）
データはデータとして受け入れれば？
数字はウソつかないよ。

え、そうなの？　だってニュートラルに見ても、ちょっとヘンだと思いましたが。

実際の取引等に基づいて作成されたデータでしょ。
ヘンもなにも無いと思うけど。

大体、こういうデータは項目（坪単価、契約率、発売戸数、占有面積）ごとに
云々言うのではなく、それぞれの項目をメイトリクスに分析してこそ意味のあるものだよ。

まあ、どこも上げ基調なんだし、カリカリしないで（笑）

確かにあまり気にしないことですね。

このスレには居住目的で買う予定の人もちろんいるよね？
（それとも底値の時期に買った人ばかりだとか。笑）
その上で、終の棲家のつもりでマンション買う人は多いんだろうか？
それとも、今後いい時期に売るつもりで（次に一戸建てなり、もっと
いい場所なりステップアップする前提で）買う人のほうが多いのだろうか？

私は賃貸では生活が苦しいので（笑）マンション買いました。
「終の棲家」なんて考えちゃうとなかなか購入に踏み切れない（選びきれない）ので
「住めるエリア」ではなく「住みたいエリア」で気軽に（？）探しました。
仕事柄、転勤などもあるので、後々売りやすい、貸しやすいも考慮しましたが、
将来的な地価動向なんて未知なので、ステップアップなんてことは考えませんでした。
いまは結果的に近隣の新築坪単価が20％以上アップしていますが、将来は分かりませんよね。
このままここに住み続けてもいいし、家族構成が変ったり、転勤になれば買い換えるなり
賃貸に回すなりその都度考えます。
不動産にも汎用性は必要だと思いますね。

今から探す人はすごく悩めると思う。実際、以前のような買い時が終わっているし。
賃貸では生活が苦しいようなタイプの場合、すでに都市部の条件のいい物件は買えない。
２３区外、または２３区でも安いところにすると下がると、ここでは特に言われてしまう（笑）
このまま、やや家賃安めの所に多少住宅手当をもらって、浮いたお金で運用して時期を
待つしかないのかな？　まあこれも駄目みたいだけど（笑）

５４６です。
「住みたいエリア」は賃料が平米当り約4500円＋駐車場月額平均4万円前後が相場で
月々の給料だけではちょっと厳しかったので「生活が苦しい」としてしまいました（＾＾；
ただ、貯蓄を切り崩しながら生活するよりは、頭金に回して購入したほうが安上がりな
時期でしたからね。

終の棲家という思いは全くありません。とりあえず、良い立地で買っとけば、後々
家賃収入で助かるかなという思いで買いました。親が中目黒でふるーいマンション
まだ持っていますが、未だに賃借人がおりますので、生活楽だなーと。
一生懸命働ける5−10年の間に今回買った家の借金は返済し、その後貨したいと
考えています。売るつもりはありません。40年経っても良い物件には借手がつく
でしょう。

そうすね。日本以外の先進国では、若いうちにいかに所有不動産を増やし、人生の後半戦はいくつかの賃貸物件で収入を得るってのが基本的なライフパターンだよね。日本も前回のバブル崩壊を誘発した金融政策のミスがなければ、いまもそういった考え方が大勢を占めてるんだろうけどね。いずれにしても小作農から自作農そして豪農へステップアップしていくことが、たとえ人口微減社会になったとしてもポイントだとおもいますけどね。

同じく。
利率の変わる購入5年目に多めに繰上げ返済し、
住宅ローン減税の終わる10年目には完済したいですね。

皆が自作農を目指すようになると、今度は自作農が最下位階層になるだけ。
ヒエラルキーの最底辺はいつだって変わらない。
ステップアップのニンジンを鼻先にぶら下げ、
貸し込んで、労働の成果をローン金利を吸い上げる層が、常勝の勝者。

変動金利住宅ローンファンドってないもんですかね。買いたい。

Ｙａｈｏｏのデータを読むには具体的な供給物件と供給傾向、地域を知らないと難しい。

２００１年から２００４年までの間
坪単価３００万〜３５０万ゾーンは、千代田、港、渋谷の
住宅系都心３区が占めている。
千代田区港区の価格のぶれは、それぞれ
神田、秋葉原　　港南、芝浦という低価格エリアを抱えて
おりそこで大規模供があったり、逆にパークマンション千鳥ケ淵　０４年４月
番町パークハウス　０７年２月
などの超高級物件が全体を引き上げるケースと読むべき。
渋谷区には、エリア内にさほどの大きな地価の差がなく
３区全体を象徴するような値動きをみせている。

色々理由はあるにせよ、「千代田・港・渋谷・目黒・新宿」の５区は、重要ポイントだと思う。
多少ランキングが変わっても、この５区であれば基本的に、資産価値として安心できる。
個人的には文京区がすきなのだけれど、wikiの都心５区に中央区がはいるのは、納得いかなかった。

港、中央が７０〜８０万差で同じ値動きを
している。湾岸タワーやワンルーム供給ラッシュの時期が
共通しているのと大江戸線開通の影響からだろう。
中央区は都心でありながら浜町、新川、月島、晴海など
地下鉄網からはずれるエリアもかつてはあった。

２００１年時点で２５０万〜３００万ゾーン
新宿　目黒　文京　世田谷　中央のうち
目黒、新宿、文京がほぼ似た値動きなのは、
都心近接でありながらワンルーム
との競合で敷地確保が難しく公共用地の入札などで高値に
なりがちなエリアだからだろう。
２００２年の目黒の３００は、青葉台、東が丘などの高額物件の
影響か。このエリアでは大京、山田建設など比較的価格の
こなれたデベの物件もある。

キャピタルゲインなら足立区がベストでしょうね

文京、新宿は２００１年から２００４年の時期に安定した
値動きで、目黒、新宿が２００５年以降３００を突破した
以降も文京だけは遅れて追いついた感がある。

世田谷は一旦第二集団から落ち込んで２５０ゾーンで第三集団の
豊島、中野、品川、杉並と並ぶが
品川が大崎のタワー群が大きく平均値を上げたのに伸び悩み
豊島は延びて世田谷・中央とならんで３００万ゾーンに入った。
品川、中央、杉並は２７０レベルで伸び悩みか。


大田はひとりで２１０から２４５の間を悠々と動いている。

>>555
へーへーへー。
大手町ー丸の内ー八重洲ー銀座ー日本橋ー茅場町あたりの勤務だと、中央区の方が便利だものね。
港区は一部エリアを除き、人気先行だなあとは思っていた。

家賃高額の部屋は、払いきれなくなればほかへ移ってしまう。
それに対して元から安い賃料の部屋の住人は、移りようがないので払い続けるほかない。
格差社会であるなら、景気が良くなっても貧乏人は増え続ける。
安い賃料の部屋の需要は今後も安泰。

インカムゲインでも、同じ利回り５％の物件なら、足立とかの方が堅い。
昔から、大勢の小作農から搾取するのが最も安泰なのと一緒。

２００１年２００万〜１７０万の価格帯だった第３集団が
練馬、板橋、北、江東、墨田。
このうち真っ先に飛び出したのは台東。２００３年には
２１０台まで達したのは、ひとえに池之端、根岸の高額物件
に影響。一方２００４年には三ノ輪近辺にマンション建設ラッシュ
で価格の足をひっぱたが、その後も池之端近辺でのタワー
建設など大江戸の蔵前、新御徒町の上昇などで２５０超えを
果たした。
同じ下町では墨田が躍進著しい。１７０万のどん底から
這い上がった背景には錦糸町再開発や半蔵門線とつながって
第二東京タワーでも話題の押上など曳舟などが注目され
いっきに２４０まで駆け上がり台東、大田と肩をならべた。

練馬は落ち込みも少ないが上がりも大きくない。
練馬、北、江東は価格も値動きも似通っている。
都心近接エリアとそうでないエリアの差も大きいからだ

さて２３区どん尻集団の江戸川君　葛飾君　荒川君　足立君
足立君は、２００１年に１５０を切ってビリだったけど、今も
たった１０万しかふえず１５５あたりにいる。
ほとんど地価の変動をえけない貴重な存在。
ひょうっとしたら足立区のマンションは不動産でなく
耐久消費財と考えるべきなのかもしれない。
優秀なのは江戸川君だ。
東西線、総武線、京葉線、都営新宿と４つの鉄道と
旧街道、環七、新大橋通りなど道路交通に恵まれ
小岩から南に下る柴又街道沿いには閑静な住宅地もある
葛西は、交通の便のいいマンション立地。
２００越えを果たした板橋と並んで単身者用のマンションが
多いところ。
荒川はエリアは小さいが、南千住、西日暮里など再開発で
大きく変わる。南千住から三ノ輪にかけては昭和の縮図のような
ハイパーな街だ。
都電の終点のレトロというより歴史博物館に近い商店街
を抜けた先にはそこだけ世田谷しているような
バブル期の遺構のような大規模マンションがあったりする。
宮部みゆきならずとも小説の舞台に使いたくなる。

詳しい説明ありがトン。
区によって色々あるのだろうが、大きなくくりとして参考になりました。

足立、荒川、葛飾辺りは駅徒歩15分以上の駅遠地区が足を引っ張ってる感があるね。
足立はＴＸと舎人ライナー効果で結構上げてくるんじゃないかな〜と。

世田谷もピンきりですしねえ。それでいて平均300万近いというのは
ちょっと驚きでした。

>>564
世田谷の田園都市線沿線には２０年以上住んだけど、過去一度たりとも
７０平米以上の新築３ＬＤＫが一般のサラリーマンに買える時代はなかったね。
バブル前の８０年代前半は、取得水準も低かったし、金利も高かった。
三茶あたりで６０㎡の物件買えるのはパイロットとか二代目自営業者。
バブル過ぎて、底値が２５０万。８３㎡で６２５０万というのが最も安い
水準だった。
一番安い京王線千歳烏山での最低価格はどのくらいだったのだろう。

>564
ピンキリはどの区も一緒。

そんなことないでしょう。
世田谷はデカいし、格安の地区もあるよ。

サザエさんは上流

なにやらパークシティ武蔵小杉ＭＳＴの一期はメチャクチャ売れ残ったらしいぞ。
リーマン向け大規模物件は６０００万前後に壁があるようだ。

今日きたDMでは南青山のタワマン最上階は坪９００マン、
台場のタワマン最上階は坪５００マンだったよ
同じ港区でも倍近く違う、まぁ妥当か　台場もそんなにするんだ　へぇ
というのが俺の感想

武蔵小杉も、今の豊洲のようになるか。
まあ初めの案件だから、買うほうも慎重になるのでは。
でも結局売れる、という展開ではないだろうか。

武蔵小杉で、というのが中途半端な気がする。どこを中心とするかだけど、
まあ語られている地域より都心から離れた地域だし。

なんとなく、盛り上がりがトーンダウンしているのは気のせい？
検討物件のいくつか、さり気なく値下げしている様子。。市ヶ谷といい、
近衛町といい。。
うーむ。どういうことだろうか。。。

ヒルズレジデンスのペント15億ででてるね。
誰か買わないの〜

100人で共有名義にして買いましょうか。
賃貸にして、100人で割るとか、そんなことできないのかなー

証券化して、1年で2日使えるとか、、

eマンションクラブ
スレで、募って私募ファンドで運用。優待つき。
最高水準物件のみ、各界気鋭のマンションオタクの超投資眼でセレクト

>577

ハハハ、それ面白い。このスレに集う気鋭の投資家、評論家で一口百万くらいからやろうか、と思うけど・・・もう遅いな。

気鋭か〜。で、気鋭の皆さんはこれからも新価格物件は買い続けるんだろうか？
みんな底値で買ったことを語っている人ばかりという印象・・・

ここは勝ち組のスレになっているようです。せっかく底値で買って、買値より上がったのに、下がってしまったら、悔しいからね。

5千万から一億円ぐらい儲ける人もごろごろ、出てくるだろう。

おととしの株と同じ。
買った後、年に３割４割上がるのが当たり前だと勘違いしてた人たちが
現実はそんなに上がるはず無いとようやく気づいてショボーンとしてる。

いえいえこちらは買ったとたんに２割３割減を覚悟してますので
買値以上で売れるだけでも笑いが止まりません
先を読む力が無いもので・・・人生設計が狂ってしまいましたよ（笑）

底値で買っても、買値以上で実際に売らないと利益確定にはならないでしょう。
不動産だと簡単に売買できないからね。

買値で充分、、かな。
その間住んでいるのだから。

そうそう。別に、キャピタルゲインもとめて買っているわけじゃなし。
5年後買値で本当に嬉しいんですが。まあ、売りませんけど一生。

買値より高く売れる時代なんて来るんでしょうか？
人口も減っちゃうし・・・

>>586
そうそう。
買値で充分。一戸建ての人なんか土地の分で益が出る人も出ているのではないの？
＞2002購入組

人口も、世帯数も増えますよ。都心付近は。

いや、東京都が出している予測で2015年までは増加だけど、それ以降は人口減ですよ。
まあ日本の人口が2005年から微減し始めていて、2015年からはもっと加速するから
東京もさすがに減っていきます。

そりゃ、日本人でみれば、2015年以降はそうですが、富裕外人が
入って来るのでその限りでは無いでしょう。
人口減を、そのまま放置するわけ無いでしょう。移民の受け入れ、
外国資本の流入加速、貧しい外人も、富める外人も、両方やって
きますよ。

というか、すでに港区の居住者の１０％は外国人ですよ。

そうそう。その勢いは加速して、あれ？あなた日本人
ですか？どこに住んでるの？ああ、武蔵小杉ですか。
日本人にしてはいいところですねえ。
という時代が来る。

富裕外国人がそんなにたくさん来てくれるんですね。
よかった〜。買っておいて。

たぶんこのまま、インフレが進んで国債の関係で金利が低いままだと円が暴落して外人天国になるね

港区にはあふれちゃうくらい来ますので、
周辺区にも波及します。
なぜ、このトレンドを予想できないのだろうか。
人口減、人口減、と、、。日本人減ったところ
でだからどうしたというんでしょうか。

http://www31.ocn.ne.jp/~mmf/published/survey/1/80to04change23wards.jpg

実際、どんどん増えてますね

高齢化社会とボーダレス社会は２０年前から変わらない。
均質社会から格差社会というのも長い潮流のひとつ。
情報化の進展で、マネーの情報を活かすものと生かせない者の
差が広がるなんてのは、トフラーあたりが２０年以上前に言った話かも。

だから、日本人が減るからいつか都心の地価がさがるみたいな話で
なく、誰かが都心を買うかぎり都心は下がらない、
日本の企業だって外資が主要株主という時代だ。証券化の仕組みで
外国のマネーがいくらでも都心の不動産をつりあげたり売り浴びせたり
できる時代なのだ。

そういうお金が入ってくるのは、都心部だけでしょうか？
首都圏の他のところでいろいろ再開発がありますが、
外国マネーが入ってくるようなところはありますか？
都心物件はさすがに新築では変えないので・・・。
それとも、そんな都心物件を買うよりやっぱり都内中古の方がまし？

自分が買える目一杯のところで買っておくということでしょう。
大金持ちが都心にいけば、中金持ちはその周り、小金持ちは更に
その周り、中流階級は、、となるわけで。都心だけが上がるという
のは考えづらい。
資産形成という意味で、自分の今のポジションに納得いかない
のなら、無理する局面が必要になります。それが人によっては
都心かもしれないし、城南かもしれないし、江東かもしれないし、
武蔵小杉かもしれないし、、。