23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

いいか悪いかは別として、あのひたすら我が道を行くところは企業として好感は持てる。
あの『メルヘンな雰囲気が好き！』とか『オープンデッキでくつろぎたい』って人がいる限り、その独自性で売れるんだろう。
かく言うオレも、何も考えずに4000万くらい出せるのなら郊外に1つ買いたいところだ。

金ためて墓場まで持っていってください。

金持ちは金を自分のために働かせている。貧乏人は金のために働いている。（by Robert Kiyosaki）

不動産に限らず相場ものの予測は難しいですが、価格を決めるのは
「需給バランス」の一点です。

よく、「土地の仕入れ値が上がってるから今後は物件価格も上がる」
なんてセリフを見ますが、これはまったく間違いです。供給に
対して需要が少なければ、売主は安く売らざるを得ないのです。
(仕入れ値がいくらだろうが）。

例えば、100戸の同クラスのマンションがあって、すべて１億円
だったとします。１億円で買いたい人が100人いれば、価格は
1億円のままです。これは、需給がつりあっているからです。

でも、買いたい人が70人しかいない場合はのこりの30戸
を売り切るためには値を下げなければいけません。
（この場合の70人というのは潜在的な買主や隠れて
様子を伺っている買主を含めて、どんなに頑張っても
70人しか見つけられない場合です。）その結果、相場
は下がり、同クラスのマーケットは「需要に支えられる
価格」（例えば8,000万円とか)まで下落します。

逆に、買いたい人が120人現れたら、仮にその100戸は
1億円のままで売れたとしても（売主は一度値付けしたものを
あとから高値修正することは道義上できないので。買えた
人は「相場より安い価格」で買えてラッキーです）
でも、次からは同クラスのマンションの相場が上がります。
需要が供給を上回っているからです。

そりゃそうだ。今はビッドがかなり強気だからビッドオファーの
スプレッドが広がっている。本当に、買うのか、新新価格。

で、これからの相場を予測るのに、「供給に対しての需要」という観点から
分析すると

- 供給に対して需要が上回る要因

1) 景気拡大局面にての個人の収入・金融資産増加
2) 金融機関のゆるい審査
3) 不動産ファンドの拡大
4) 金に余裕のある個人の投資用不動産購入の増加
5) 土地の不足（首都圏を前提）
6) 地方から首都圏に来る人の増加
7) 外国人の増加

- 供給に対して需要が不足する原因
a) 人口(日本人)減少。
b) 団塊ジュニアが一巡した後の一次取得購買層の減少
c) ファンドが行き詰ったあとの整理（大量供給）
d) 一旦下げ局面に入れば、損切りでファンドや投資家が投売り(中古での供給増）
e) 高齢者の死去により居住不動産の相続（新規需要減少）、中古売却（中古での供給増）
f) 高齢者の死去の後、住宅を撤去して土地を売った場合は、土地の供給増
g) 金利高による「払える金」へのブレーキ作用
h) 下げ局面に入った場合の金融機関の貸し渋りでのブレーキ作用

等が、挙げられます。

また、「地方から首都圏に来る人」は昔からいたわけで
（私も地方出身者ですし、皆さんの周りにも高校まで
地方にいた人は多いでしょ?)、仮にその割合が増加したとしても
人口全体の減少の割合と相殺されるやに思われます。
（よって、実際は相場に影響なしとみます。）

中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
（このスレを見ると、そう思っていない方もいるようですが・・・）

- ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量
にでてくれば、中古価格の相場が下がります。
- 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。場合によっては逆ザヤでも
損切りします。
- 築浅の中古物件が安く変えるようになれば、新築を
優先で検討していた人も流れてきます。（極端な話
似たようなグレードで新築1億円の物件が3年落ちで
5,000万円で買えれば、中古を買いたいと思う人が
多いと思います。）
- その結果、新築不動産の需給バランスが崩れ、
価格は下がります。

上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

現在の不動産高騰は、エンドユーザーに支えられた
ファンダメンタルなものではなく、中間で
投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
テクニカルな動きだと思うのです。

ファンド、ひいてはそのファンドを買って
いる投資家は、ファンドの予想利回りと、キャピタル
ゲインへ淡い期待に踊らされて、実需のない不動産
を買い煽られていると言えるでしょう。

上述の教科書についてビビっときた人もいると思うけど
若手の経済官僚は皆学生時代に読んでいます。

いろいろな分析、それらがみなポジショントークであると割り引いても、
赤裸々な欲望の垣間見える意見が聞けるのは楽しい知的ゲームですね。

私がおもうのは、
バブルに関してはこれは経済学の問題ではなく、
純粋に心理学の問題であるという事です。集団心理学。
発生の要因は需給とか情報の偏在とかではなく、
むしろ世の中の雰囲気、人々の嗜好、世代の性格、恐怖、欲望、嫉妬、羨望
突発的な出来事や事件、そういうものが相互に影響しあううちに時に大きな流れができ、
人の気持ちが投機へ向けて暴走を始めるのがバブルの本質でしょう。
ものはチューリップでもよければペーパーカンパニーでもいいわけです。
あまりに要因が多すぎて因果関係を追う事が出来ないので、
それをコントロールする事も予測する事も、基本的には不可能だと思います。

ただ、日本の現状は、
先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
現代社会において、自分を護り、かつ人を攻撃し屈服させ得る力とはなにかといえば、
それがマネーなわけです。だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。
こういう状況は、バブルを生み出すのには格好の条件だとはいえるでしょうね。
それが、マンションを対象としたものであるかどうかは別ですが。

>>446
>今はビッドがかなり強気だから・・・
強気なのはオファーサイドでしょ？

>>448
ちょっと脱線しますが、東京に対する憧れって今の若い世代は昔ほど強くない気がするんですが。
過疎地のような地方となると別ですが、地方出身者の、その地方方面の都市に回帰傾向が強く
なっている気がします。団塊の世代などの意識とははるかに違う。本当に志が高い人は東京
などでなく、海外を目指すし。インターネットや流通でタイムラグも著しくなくなり、
そういう意味で狭い日本だからこそ、そんなに東京に固執する理由がないんですよね。

448の意見、ファンドが立ち行かなくなる可能性
についてより深く議論する必要がありそうですね。
ファンドが立ち行かなくなれば、リートを買っている
投資家、特に地銀なんかはえらい目に遭うわけですが。。

思うに、住居系ファンドはまだ少ないように思うのですが、
オフィスリートのどこかが破綻するとして、住居系にも影響は出るのか？
まあやはり影響はあるでしょうかね。

ファンドとは別に、
完成したら直ぐに高く築浅で売ろうと、狙ってる個人購入者も大量にいそう。

各社在庫も積みあがっているので、先高期待が裏切られたら大規模なリセッションがありうる。
銀行、デベがどこまで度胸を持って供給を絞り先高感を演出し続けられるか・・・・

個人の築浅物件所有者は、
自分さえ高く売って儲けりゃいいわけで、
絞ってもなにもなく同時期に出してきて、
大量にダブつくこともありえますね。

＞４５６
まだまだ需要の減退は無いよ。

＞４５７
自分さえ高く売れても、その後ホームレスやるわけじゃあるまいし、
買い替え物件も底上がってるよ。
まあセカンドか投資物件程度が売りに出たところで
そんなにダブつく程の所有件数はないから心配無用

>458
そう？錦糸町のタワーが去年完成したときは、
たくさん売りに出てたけど。
あれま、みなさんホームレスに…

人気マンションって、結構すぐに売りが出るよね。
どういう仕組みなんだろう？

不安なら実需マーケット中心の住宅地に買っておけば。
下がり幅も限定的。
池田山、花房山、諏訪山、代沢、
用賀はちょっとマンション立ちすぎかな。
あとはどのあたりだろうか。ボラティリティの少ない街は

458だけど、
＞４５９
そんなに個別のミクロレベルに振りたいのなら、
最初から、個別の物件では云々と書いてね。

市部で都心まで１５分圏内なんてのは、下がりきってるわりに便利で狙い目では。
高騰は望めないかもしれないけど。

住居系、雨後の筍のように上場していますよ。
REITが破綻するとすればまずは住居系でしょう。
オフィスは需要が旺盛、賃料の値上げもし易いので、
調達金利が上がっても賃収の拡大で十分カバー出来る。
一方で賃貸マンションは供給過剰、継続賃料の引き上げも難しく、
金利が上昇すればその分利益が減り、配当が減少することになります。
投資口の価格は配当利回りに応じて下落し、追加投資口の
発行は困難になり、新たな物件取得が不可能になり、更に利益が減少…。
負のスパイラルに陥ることになります。

とは言え、住居系REITが破綻したからといって、保有物件が
大量に売りに出されるというシナリオも想定し辛いです。
現に住居系REITを中心にPBR1倍割れ（REITの価格が保有物件の時価を下回っている）
銘柄が存在しますが、こうしたREITが機能不全に陥った場合、
調達力の高い「勝ち組」ファンドや運営会社がREITごと買う方が自然です。
従って、中古不動産市場への影響は軽微、と考えます。

どちらかと言えば、ファンド系が用地仕入に慎重な投資スタンスとなることで、
マンデベが採算を確保しつつ用地取得することが容易になり、販売価格の上昇は
一巡するというシナリオのほうが現実的ではないでしょうか。

そうすると、まあそうなったとしても、上げどまり。高原状態って
感じかな？でも今の状況だと破綻すら可能性は低い。
金利も暴騰するわけでもなく、、。

利上げは徐々にするとして、消費税アップはいつと予測する？
８％で、次１０％？

相場があげあげの雰囲気になると需給がタイトになるのは株も不動産も同じ。
将来更に値上がりしそうと考える人が多ければ多いほど供給は減り需要は増えるもの。

楽観に楽観を重ねないとはじけないような価格まで上昇してしまうのが、相場で
過去に何回バブルが発生しても教訓が活きず同じ轍を踏んでしまう。

リートの登場と収益還元法の浸透が今回のあげ相場の主因だが、収益還元法で
将来賃料が年20%で５年くらい上がるのを織り込んだ価格くらいまで止まらない
んじゃないかな。

PBR割れてるって、組成物件にそれだけの収益力がないって事でしょう？
勝ち組ファンドがそんなの買い取ったら、利回り低下するだけでは？

そもそも、売れ残りや失敗物件のゴミ箱代わりにされてるファンドもあるのです。
個別に売ったらまともに売れないし、相場を冷やすから、とりあえず福袋にして売ってる。
そういうのは実力勝負になったら最終的には解散に向けていくしかないでしょう。

勝ち組ファンドにしても、いや勝ち組ファンドであり続けるためにこそ、
利回りの落ちたものを売って新規優良物件を購入する入れ替えが重要で、
ダムのように一時的な受け皿にはなっても、いずれ中古物件は放出されます。

>>450
>ただ、日本の現状は、
>先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
>年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
>防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
・・・・・
>だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。

明快な説明です。
カネが滅私奉公の御褒美としての効能をはたさず
国や社会や組織の信頼度が揺らいできています。
資本主義の枠組みの中で、みんなが資本のサイドに回るほうが
賢いと思いはじめている。

先行きの不安・・・蓄え
財政運営への不信・・・未曾有の財政赤字と税負担増大、行政サービスの低下
　　　　　　　　　　　　　　先の世代への行政のツケ回し
格差の拡大・・・・単純な学歴社会からファイナンスリテラシー格差が
　　　　　　　　　　　資産格差を生む時代へ
高齢化・・・・労働者の減少、納税額の減少、健康保険介護保険制度への不安
年金への疑念・・・自分で自分のためにカネのなる木を育てないといけない
安全神話の崩壊・・・セキュリティ・震災防備まで保証されない社会

＞みな、より金が必要だと感じる・・状況は、バブルを生み出すのには格好の条件

大きく異なるのは、だからせっせと働こうというのでなく、「こうすりゃいいじゃん。
みんな何やってんの？」的にバラシテみせた一部のトリックスターや
「自分の中に弱い自分がいて」と職能の誇りをすてた愚者のせいで、労働のモラル
や社会そのものの信頼が大きくゆらいだという点だ。

消費税、面倒なようでも一年に１％づつとか上げてくれると、
早く買わないとだんだん不利になってく気分を煽ってくれて、
穏やかなインフレ誘導としては有効なのではないでしょうか。

じゃあ、バブルはまた起き、そして持続はするわけないから、破綻も待っているのか。
みんな逃げられるのだろうか？　日本を捨てるのか？

>465可能性は低い。
あっても軽い軟化がある程度でしょう。
潜在居住世帯は区部では当面増加の一途だから、
一次や買い替え需要はある。
1960年前後の老朽共同住宅(都営やマンション）の建替え等の
問題もあり、全国レベルでは少子化とはいうものの、
東京区部は底固い状況が続く。またグローバル化の一段の
進捗で都心部域中心に再構築(住宅以外も含め）の動きは既にでている。

いまや、年収３００万の社員でも株で資金運用しているし、まとまったカネができれば
不動産を取得しようとする時代だ。
企業のなかで頑張って頂点を極めて、その結果が埼玉や茨木の一戸建て
退職金をもらってやっとローンを完済する人生だとしたら
もっと、積極的に社会の「富」を享受したいと思う。払った税金は公共投資に
使われたのなら、その集約というべき都市の快楽と便益を享受したい。
そう考える人が増えてあたりまえなのだ。

みんなが「富」を享受するために奔走を始めると、バブルがおきるわけだが。

都心のマンション敷地が払底しているという事実を忘れてはいけない。

中央線沿線も２４６周辺も駅近に広い敷地など小学校、公務員宿舎
都営住宅を除いてどこにもない。

目を凝らせば目黒駅周辺恵比寿駅周辺、広尾周辺、代官山あたりにも
現用低利用土地や遊休土地はいくつもある。
大抵は用途地域が住居で道路条件が悪く、デベロッパーが買収したくても
地主と価格が折り合わない。こういうところはじっと規制緩和や公共の
道路整備か広域の再開発を待つしかないない土地だ。
一方幹線道路沿いの小ぶりな土地は地上げしてまとめる前に
中堅ゼネコンが不燃公社の資金で地主のためのワンルームマンションを
建ててしまう。

大手が５０戸以下の小規模物件を手がけざるを得ないのは、それしかないからだ。

過去５年ほど都心大規模供給が続いたように見えたのは、都市再生で促進された
湾岸の再開発や倉庫・工場用地の用途転用のせいだ。

カネをばらまくようにして行った景気対策は、住民問題の少ない地域で容積率の
ばら撒きや開発許可の促進、さらには建築確認業務の民間委託まで行った。
そうしてやっとデフレ脱却。カネのばら撒きもやめるかわりにこれ以上の規制緩和
もしないでいいと行政も業界も考えているだろう。

課題は都心ではない。
国は、建設業と住宅市場が好況であれば、景気回復は軌道に乗ると考えて
いる。郊外でバンバンタワマンや大規模物件が売れてくれたらそれでいい。

まるで誰かが描いたかのような明快なシナリオではないか。
まず、丸の内や六本木、汐留、品川などで大規模な再開発ビルを商業施設と
あわせて作る。
出来上がった頃に２００３年問題とか喧伝して供給過剰気味のオフィスに
ブレーキをかけ、商業と住宅に目をむけさせる。ねらいは住宅需要の活性化だ
からだ。
有楽町と銀座を結び、商業の再生を図る。赤坂、表参道などビルを建替え
都心の魅力を再生する。それとわせて、臨海部の工場・倉庫跡地を使って
大規模な都心居住の拠点ともいうべき大型タワーマンションを供給する。
これも２００４年にはあらかた目処がつくので、マンション暴落説などで
過剰な供給をけん制する。
さて、そのあとは一気に供給をしぼれば、都心のマンション価格は下落の底
から持ち直し、正常な水準までもどる。
もどってくれれば、城南、川崎、横浜を中心に中古市場が持ち直してやっと
買換え需要が健全化する。
残債割れで買換えがままならなかった郊外の４０代５０代が新築に住み替え
住宅市場が健全化する。
その後消費者物価が１〜２％、地価が首都圏で３〜４％の範囲で上昇して
いけば、住宅市場は健全化し銀行もゼネコンも安定成長する。

残念なのは地価をコントロールする力が行政にもゼネコンにもデベロッパーにも
金融機関にもないことだ。
それがもうバレバレだから始末が悪い。
都心に投資を誘発して都心に注目させ、都心のマンションを高く売ろうとした
のだが、買い手が少し足りなかった。
坪２８０万くらいで売る予定がついつい２２０万くらいまで下げて売ってしまった。
団塊ジュニアには、本当はこのあとの郊外の大規模開発を買ってほしかった。
結局、芝浦、豊洲まで３０代需要の先食いをしてしまったことで
今後の郊外の大規模物件の売れ行きを危ぶむ声もでてきているのだろう。

都心など高騰しようがしまいが、ロットの少ない話でどうでもいいと思うのだが
郊外が低迷すれば、首都圏の住宅景気そのものに影響する。
湾岸マンションの好調のかげで、横浜北部エリアの戸建が４０００万から
５０００万で堅調に売上げを伸ばしてきていたらしい。

中古市場は、住み替えがない限り売りは売りは出ない。８０年代は
都心の４０平米→城南の６０㎡→郊外の一戸建て
という外に向かうステップアップのシナリオがあった。パラダイムは
「都心はゴミゴミしていて汚い。排気ガスは不健康。繁華街は教育上も
　このましくない。だから、自然に親しむ郊外に住もう」
だった。
しかし、今はさんざん都心居住がカッコいい。タワマンがお洒落と洗脳
されきっている状態。ましてや坪単価２００万前後で３ＬＤＫを買っていたら
「終の棲家」と思い込む早とちりの若年層も多い。
買いがすくなかろうが多かろうが売りがでないことにはどうしようもない。

株式投資を個人にさせたいのは、国だろう。これまでは年金や機関投資家が株式相場を維持してきたが、年金や公的機関が利回りを保証できなくなってきたので、個人へのリスクの転嫁を計ってきている最中ではないのか？個人が直接投資してくれれば、リスクも自己責任で済むから、社会保障を減らすにはもってこい。むしろ年収300万のサラリーマンまで、投資を考えなければならないというのはこの国がかなり不幸な状態にあることの象徴だと思う。差別的ないい方になるが、日本人は中国人とはちがう。金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。それが変わってきたということなのか？

多くの人が都心に住みたいのは、それでも都市の文化的、経済的メリットをもっとも享受できるからというのはその通りだろう。都心の土地がなくなれば、武蔵小杉で、豊洲で同じような夢を見せて、やはり平均的なサラリーマンに無理なマンション購入を続けてもらう。デベロッパーもそうだが、銀行もそこでのローン収入しかビジネスモデルが描けていないのではないかな。都心部では土地はないというが、少し離れて歩いてみるとコインパーキングの多さも気になるし、虫食いの土地もまだまだ目立つが。

９０年代不況の『清貧の思想』のあと
２０００年に『金持ち父さん貧乏父さん』がベストセラーになった時点で
我が国固有の価値観が変貌したといえなくもない。

もともと軍国主義から資本主義・民主主義に転換して以降
国民をひっぱってきたのは経済的な豊かさ以外の何者でもない。
車や家電を買うことで、トヨタや松下電器産業は成長した。
パラダイムはマイホーム思想なのだ。
ところが先のバブルで家が持てない不安が牛久のお父さんを生み出し、
残債割れで身動きがとれない４０代サラリーマンを生んだ。

サラリーマンでも役員になれたら自己満足もある。しかしそれが
家族共通の人生の幸福感でないことはいうまでもない。

一戸建てを構え家族と平和に暮らしたつもりが
豊かさを実感できないままに老後を迎える。
働くこと、カネを稼ぐことを会社まかせにしてきたツケなのだ。
高度経済成長期の根底には恒常的インフレがあって
給与が増えて物質的豊かさを体感できた。

＞株式投資を個人にさせたいのは、国だろう。
ＹＥＳ
ただしやってる本人はパチンコと同じ感覚で楽しんでいたりする。

＞これまでは年金や機関投資家が株式相場を維持してきたが、年金や公的機関が利回りを保証できなくなってきたので、
ＹＥＳ
＞個人へのリスクの転嫁を計ってきている最中ではないのか？
ＹＥＳ
＞サラリーマンまで、投資を考えなければならないというのはこの国がかなり不幸な状態にあることの象徴だと思う。

国が８５０兆円もの負債を抱えている以上、過大な借金を抱えた家の息子がバイトして大学に
いくしかないと思うのと同様当然のことでしょう。
不幸と呼ぶのか、自立と呼ぶのかは考え方次第。


＞金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。それが変わってきたということなのか？
幸福は金銭ではかれないという考えは正しい。しかし金儲けを軽んじたり
金銭を汚れたものという見方は、、日本独特のものではない。
むしろ世界各国の庶民に共通してみられる傾向だ。

カネについて詳しく知り、資産を築くことに具体的に焦点をさだめないでどうやって豊かに
なれるのだろう。
もちろんカネは手段であって目的ではない。
他に何か目標があればそれを目指せばいいが、資産形成の手立てを知っていて
それに知恵と時間を費やすのは決してわるいことではない。

どいつもこいつもレスが長いぞ（笑）。

いや、国が生活を保障しないから、「個人で投資を含めて生活設計を立てましょう」ならまだいい。これが今後、ユダヤ人探しにつながっていかないかという点だ。人は転べば石のせいにするというのかな。一方で「揺りかごから墓場まで」失敗した側は、「美しい国」とかさまざまに空手形を発行し始める。これに乗らないのは、バブルに乗らないのと同じくらい、理性と冷静さがいる。またいったん転がり始めるのと、すぐに止まらないのも同じ。

＞金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。

これはまやかし、きれい事の類だ。

肩書きで人の成功を測るとしたら、その背景には所得や資産の
裏づけが潜んでいる。
老舗旅館でも割烹でも掃いている靴で客を値踏みする。
逆に、社長や常務の給与が係長と同等だったら誰もなりたいと
思わない。
名誉という尺度もあるが、名誉だけで褒賞はないとしたら
尊敬も注目もされないのが人の世の常。
褒賞は金銭だけとは限らない、安定した収入が保障される地位
というのもその一つなのだ。

着ている服を見て値段を訊くのは下品だが、あきらかに
高価とわかるものをさりげなく身につけることで自分の社会的
地位を示すのは普通に行われている習慣。

>>481
ていうか、そこまで国が期待されていると考えているのは、自意識過剰の
官僚くらいのもの。
国に見切りをつけているからこそ、財政再建などできっこないとあきらめ、
皆インフレ期待で借金しまくって不動産を買っている。

巨額の負債は放置できない。利払いだけでなく償還もある。
インフレを助長して借金を目減りさせるしか財政破綻を救う道はない。

歳出を１／３減らす手もあるが肝心の官僚が反対する。福祉も公共投資も
なく借金返済と人件費だけでは自らの無能が浮き彫りになってしまうからだ。
カネを使うことは知っていても稼ぐ事をしらない人種なのだ。

消費税率引き上げは目に見えているが、親父の借金のためにバイトだけで
なく仕送りもさせられている息子にすれば、いっそ博打で稼いでみようか
という気分にもなる。投機熱がたかまるのは必定ということだ。

＞少し離れて歩いてみるとコインパーキングの多さも気になるし、虫食いの土地もまだまだ目立つが。

ってそれってデベの所有地ではないにしろ地主の持ち物。
デベが売り惜しむくらいなら当然地主も売り惜しむ。
値上がりすればするほど、貸してもいいが売らない・・となる。
素人さんは不動産に対する決断力が乏しい。
下がってもなかなか売らないし上げればなおのこと売らないのだ。

日本も「市場原理主義」を導入したわけで、世の中がどう変わるかは、
市場の選択にまかせるということだ。
平成バブルの頃はまだ市場をコントロールしようとした。
地価税や譲渡益課税や金融行政で操作を誤ったからデフレが
長引いた
いっそ放置したままのほうが、なんぼかマシだったということだ。
だから都心がバブルになろうが行政は出動してこないはずだ。
バブルが善か悪かは市場が選択する。
言い換えれば大多数がバブルを歓迎しているならバブルもまたよし。
国民の不公平感を是正するほど国は豊かではないし是正したら
そもそも市場原理主義に反する。

>>448
証券化と実物売買を混在するから話に無理がある

＞中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
ご賢察の通りです。賃料が順調なら中古価格もあがる。

＞ ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量にでてくれば、中古価格の相場が下がります。

これは、家賃相場が値崩れした場合。
都心家賃が高値安定ならばその心配は薄い。
今の新築タワー賃料は２年後相場の先取り価格の色合いがある。
実際はふたをあけないとわからない。

過去のバブル崩壊で、専業デベなどが出した大量の売れ残りは
子会社が引き取って賃貸で稼いだあと家賃相場の下落に
あわせて、中古市場でエンドユーザに販売された。
賃貸が空かないものはそのまま外資ファンドにバルクで売られた。
一時期に大量というより、徐々に市場に出て、一気に中古市場を下げた
わけではない。
私募ファンドの証券化物件はリートにひきとらせて投資家が損をするだけの話。
もともと７割のデッドは低利のノンリコースローン。３割がエクイティ部分だから
損といっても被害は知れている。
証券化自体５年のリファイナンスの繰り返し。ワンクールはサブリースなど
いろいろリスクヘッジがかけてある。

＞ 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。

短期譲渡益課税は３９％で、賃貸目的の個人・法人は賃料の
キャッシュフローが健全ならば投下資本回収の時期まで
売らないで持っている。証券化物件はキャッシュフローが
期待通りでなけらばエクイティが安値で転売されるだけ。

＞場合によっては逆ザヤでも損切りします。
ところが、中古市場というのは築５年以内に大きく下がることは
あっても、それ以降の下げは緩やか。
個人が中古を買った場合は最低でも１０％のキャップレートで
算定した価格以下にはならない。
賃貸でもたずに、転売目的で社宅・自家用にしている法人
個人は今の税制下では、全体需要の１割以下だろう。


＞築浅の中古物件が安く変えるようになれば、・・
＞新築1億円の物件が3年落ちで5,000万円で買えれば、
＞中古を買いたいと思う人が多い

不動産の価格というのは市場の取引以外に相対的に
目安があって定まるもの。
不動産は価格の地域性が強く、定点観測を重ねる
ことでしか正確な予測評価はできない。
一定時点の他地点との類推よりも、その地点の経年的
値動きが重要なのだ。
東京カンテイの中山氏が言う「ブランド価値」もその一つ。
マンションが人気商品である点では、収益還元価格に
収まらない期待値が購入者の需要限度を上げていく。


＞上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

日本はもとより、地域マクロとしての不動産価格は世界的に
みても２から３年で乱高下しないというのが常識。
理由は、単価が高いというのと取引に手間や時間がかかるという
ことと、金融機関や仲介など第三者が介在するという
３点。加えて、新築が先物取引。上がり相場では売り手が
需給をコントロールでき、下がり相場では買い手が買い叩く
ことでそれぞれ一定の傾向が助長される。

＞投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
＞テクニカルな動きだと思うのです。
株屋が不動産屋に鞍替えすることは日常多いが不動産屋が
株屋に鞍替えすることはほとんどない。
一度不動産ののんびりムードに浸ると、株の世界のスピード
についていけなくなるからだ。

＞ファンド、ひいてはそのファンドを買っている投資家は、
＞ファンドの予想利回りと、キャピタルゲインへ淡い期待に踊らされて、
＞実需のない不動産を買い煽られていると言えるでしょう。

不動産の証券化については貴兄の仰るとおり。
実物不動産市場の値動きとは別物だろう。

土地を投機の手段にして郊外の地価まで上がってしまって
企業社会のモラルの糧、マイホームの夢まで潰えた過去の
学習効果から、欧米流の不動産証券化手法が導入された。

簡単にいうと、投機・投資と実物不動産の市場を別物にした
ということだ。
都心の実物不動産に投資するのは、億単位の金がいるが
証券化なら数千万単位で私募ファンドが買える。
利回りが下がれば市場で転売できるが、それが実物の
不動産市況に大きな影響を与えるわけではない。

住宅は、郊外で安値安定するし、ファンドは都心で高利回りで
運用される。こういう構図になっただけだ。

郊外の安値安定と言うけれど、どの辺りからが郊外の範囲？
２３区外はみんな郊外？
あまりに遠いところは人口増時代のバブル時期とは違うので除外だよね。

さて本題に戻る。
日本の不動産市場は米国の９年後を追っていると以前書いた。

２３区でどこを買うべきか。
ＴＯＫＹＯ　をＮＹに喩えるならば、これからは下町のＤＵＮＢＯ地区
のようなエリアが買い。再開発されるブルックリン地区
http://blog.goo.ne.jp/kasumilny/c/05fe041346388bf051419423b8a4f09e
ＴＯＫＹＯでいえば誰が考えても江東区湾岸という話になる。

＞郊外の安値安定と言うけれど、どの辺りからが郊外の範囲？
簡単にいえば、坪単価２５０万以下は皆郊外。
正確には証券化されそうな賃貸マンションがないエリアが郊外。
証券化物件は地方にもあるがすくなくともそこはプロパティマネジャーが
賃料を仕切るプロのテリトリーということだ。

詳しくは住宅情報誌の新築物件が沿線別にリスト化されているページで
坪単価をはじいてもらえば見当がつく。

>>490
地価ではなく、木造新築一戸建てではなく、マンションの価格で計算するのですよね？