23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

追い出し覚悟で値上げするなら、１２月くらいからふっかける。２月にはいってからでは
契約更新するかどうか相手が逡巡しているうちに３月になってしまう。
賃貸は３月時期をのがすと８月までは動かない。
変な時期に契約すると次の家賃が上げにくい。

＞だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。
そうやって買えばますます価格が高騰しちゃうけど、それでも正解なの？

家賃がその分上がって、スプレッドが2-3％くらいあれば、正解でしょう。

こんな株、こんな価格で買う人いるのかなぁって時でも値は付く。
出来高が少なくても売れるのが市場。

いまの業界、売り惜しみというより高値で売れないことを懸念しつつ
小出しにしているのではないだろうかと時々思う。

不動産業界は、カルテルなどよりいきなり「抜け駆け足のひっぱりあい」が常
Ｗコンの身内仕入れのＴＶＣＭまでかけてした弱気の安売りをいまだに
「掟破り」という人は多い。

多分高くなってもマンションはじっくり搾り出すように売ればはけていく。
２０００年初頭の完成物件売れ残りの悪夢を経験しているから、競合が高値を
出すのを待って、小出しにする。それならちゃんとお客がつく。

池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。
２１世紀になってから世田谷区始めての億ション。
二子のプラウドタワーより高い平均坪単価。まるで興和不動産の高級ブランド、
ホーマットみたいな売り方だ。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20060410A/index2.htm

ホーマットといえば外人向け賃貸マンションが有名だが、今や外人向けでなくても
外人と同じ発想でお金を儲ける法人が住み手なのだ。
確かに時代は変わったといわざるをえない。

ただ、金持ちの住む場所でしかそういう売り方はできない。
そのうちマンションも銀座のショールームで売るものと、コンビニでパンフ配るものに
二分化されるのかもしれない。

と、よく考えてみたら「住宅情報マンションズ」はコンビニに置いてあった。
いっそコンビニで購入申し込みローン審査を受け付けネットで当選結果を見てから
現地に行くような売り方があってもいいと思う。
もちろん、郊外の売れ残り物件値引き販売だからモデルルームも要らない。
・・・というほどに郊外が安くなったら買ってみたいものだ。

原木中山の例の物件が格安でいつまでに売れるかも気になる。

＞池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。

マスタービューのことだろうが、事実はかなり違う。
『都心に住む』でも大きく宣伝していたし、DMも頻繁に来る。
メールも来る。
でもまだ売っている。
だがいつ見ても販売戸数未定、価格未定と未定だらけで、やるきも失せる。

それでもって、癒着も疑われるような人が、NO1マンションとか１００点とかいうので、しらける。
まだ完成してはいないが、売りだしてかなり経つのに、なぜNO1評価の物件が売れないんだ・・・
結局、価格を考慮しない愚かな評価ということ。
鹿島も販売代理に野村不動産アーバンネットなど使うから、評判落とす。

ちなみにNO2は赤坂TR,こちらは即完、現在の評価額は販売時の５〜８割アップ。

結局のところ、バブルかそうじゃないかは、賃料の上げにかかってますね。
今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、賃貸需要が減少
するリスクは無いでしょうか。

>>427
そうですか？

現地で見た価格表の８割が販売済みになっていたが。
販売員も少なく、とにかく人がくると経費がかかって嫌だという雰囲気は
あった。
会員限定販売と称して販売価格をオープンにしていいないだけでは？

坪単価４００万の上層階キャンセル物件のほか３期の発売がこれからで
高層棟東向きの部屋が残っていたくらい。
図面資料を読みこむと２戸1エレベータなど、グレード感の高い造りがよくわかった。


話は賃料に戻るが
よく「家賃との比較」というけど「今のお支払いの家賃と比べて」というのでは
意味がない。新百合ヶ丘のバス便の家賃と都内の新築の３５年ローン（変動）
を比べてどうするというのだろう。

貸したらいくらになりますという家賃表が出てくるが、周辺に新築賃貸マンションなど
ない場所でどうやって計算したのかわからないような賃料だったりする。

賃貸こそ二極化の局地。
市場は家賃２０万以下と上とで分かれる。

２０万払える人は２５万でも３０万でも価値を認めれば払える人。
一方１７万の人に２０万払えというのは抵抗がある。
作戦として賃料１７万２千円　共益費２万８千円ということは書くが
２０万の壁は大きい。
社宅では２０万以上の物件を借りないというところが多い。
場所を選べば９０平米の３ＬＤＫでも借りられるからだ。

田園都市線たまプラーザが２２０万〜の坪単価で売られているが、
賃料的には中古駅近賃貸で月坪７千円の家賃水準の場所だ。
こういう場所で「家賃を払うより安い」という論法は伝わるものか
ただしよくみると駅前に新築賃貸が２５万〜というな賃料で貸している
大変興味深い。

これまでのマンションブームで、団塊ジュニアが郊外の賃貸を出て
賃貸マンションは価格低迷しているはずなのに、新築だけが
賃貸、分譲価格を割高で出して受け入れられるものだろうか。

外人が借りてくれるよ。ただし、都心物件だけだよ。

外人も買ってるよ。
都心の中古物件を外人がよく見にくる。

悪い意味でなくて堅実職業じゃない人が、借りてくれるよ。ただし、高級物件だけだよ。

＞＞４２９

あまり特定の物件にこだわるのもどうかと思うが・・・
マスタービューの場合、会員限定販売とは確かにうたっているが、メールで資料請求すれば、自動的に会員である。
そして価格等の入らない資料を送ってくる。
２期になろうと３期になろうと販売戸数も明らかにしない。
HPでは第３期販売の案内が出ているが、ここでも管理費未定としている。
去年１１月に送ってきたパンフには管理費だけは記されていたのにだ。

よくよく見たら、そこには第２期３次とあった！！一体全体今まで何回売ったんだああ。
こういう不明朗なやりかたをするのは大手ではゴクレ、大京だけかと思っていたんだが。
やっぱり野村は株屋だからな。

aucconng氏、碓井民朗氏（ともに住まいサーフィンでおなじみ）、『週刊ダイヤモンド』で、全てトップの評価というのが、釈然としない。

＞結局のところ、バブルかそうじゃないかは、
＞賃料の上げにかかってますね。
そう思います。上げられればバブルではないという話。
ただし上がりすぎれば競争原理で空室率があがり
賃料が下がる。
証券化で収益還元法が徹底したならそこまでいかないと
おかしい。

平成バブルはオフィスビルが主役。
大手町の外資系金融ビルで賃料が１０万円／月坪といわれた時代。
賃料格差でどこそこのビルがテナントひき抜いたという話が飛び交っていた。
恵比寿にモルガンスタンレーが移ったのも９０年代半ば。
新築ビルが既存を凌ぐ時代だった。

オフィスも、既存賃料と新規募集の賃料が広がった。丸の内の
既存テナントは３万弱で隣のビルは１０万円。これはひどすぎる。
今は、まさに青山や赤坂でそういう状況になりつつある。

＞今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、
買ってないでしょう。顧客が違う。賃貸の人は経費になるから
賃貸に住む。
外人は円が安いから買って帰国時に売るほうが得と考える。

＞賃貸需要が減少するリスクは無いでしょうか。
平成バブルのオフィス需要の背景には質の向上があったわけで
９０年代にかけてオフィスビルの機能は飛躍的向上した。
今は、賃貸マンションといえば、家賃２０万以下の１ＬＤＫしか
なかった時代から３０万４０万クラスのタワー物件が出てきた。
サービス機能や付帯設備、セキュリティが向上した分既存の
賃貸マンションとの格差はあって当然ということだろう。

×既存賃料と新規募集の賃料が広がった
○既存賃料と新規募集の賃料格差が広がった

金持ちは、モノを極力買わないようにする。
モノを持つことのコストがわかっているからだ。
モノが豊富にあることを豊かとは思わない。

やむをえず持つときは価値のさがらないものを買う。
買ったら大事に長く使う。
住いも買ったら長く住み、不要になっても売らずに人に貸す。

大衆は、むやみにモノを買う。
やむをえず買えないときはローンを組んでも買う。
モノを持つことのコストをわかっていないからだ。
モノが豊富にあることが豊かさだと勘違いしている。

買っても吟味が足りないからすぐに飽きる。
住いも住いも飽きるから大切にせず、古くなったり
災害の不安があったりするとさらに借金して買い換える
これじゃカネが溜まるはずがない。

ま、確かに金持ちは増やすことよりも減らさないことを考えるよね。
結果的にそれで増える。

参考までにここでお奨めしている、都心１ＬＤＫを投資用に買っている
人はすでにどれくらい資産を持った上でやっているのかなあ？

プラウドって本当にやたらとテレビＣＭ打っているけれど、あれが価格に上乗せされると
思うとなんだかなあ。あと、ブリリアあたりもさ。どうよ？

最近は日本総合地所もよく見るね。
あのオープンデッキは少し憧れるものもあるが、しかしお隣に見られるか思うとなかなかくつろぐこともできんな。

まあ色々問題あるにしても、地所は価格的にとんでもないものは出さないような
気がする。

いいか悪いかは別として、あのひたすら我が道を行くところは企業として好感は持てる。
あの『メルヘンな雰囲気が好き！』とか『オープンデッキでくつろぎたい』って人がいる限り、その独自性で売れるんだろう。
かく言うオレも、何も考えずに4000万くらい出せるのなら郊外に1つ買いたいところだ。

金ためて墓場まで持っていってください。

金持ちは金を自分のために働かせている。貧乏人は金のために働いている。（by Robert Kiyosaki）

不動産に限らず相場ものの予測は難しいですが、価格を決めるのは
「需給バランス」の一点です。

よく、「土地の仕入れ値が上がってるから今後は物件価格も上がる」
なんてセリフを見ますが、これはまったく間違いです。供給に
対して需要が少なければ、売主は安く売らざるを得ないのです。
(仕入れ値がいくらだろうが）。

例えば、100戸の同クラスのマンションがあって、すべて１億円
だったとします。１億円で買いたい人が100人いれば、価格は
1億円のままです。これは、需給がつりあっているからです。

でも、買いたい人が70人しかいない場合はのこりの30戸
を売り切るためには値を下げなければいけません。
（この場合の70人というのは潜在的な買主や隠れて
様子を伺っている買主を含めて、どんなに頑張っても
70人しか見つけられない場合です。）その結果、相場
は下がり、同クラスのマーケットは「需要に支えられる
価格」（例えば8,000万円とか)まで下落します。

逆に、買いたい人が120人現れたら、仮にその100戸は
1億円のままで売れたとしても（売主は一度値付けしたものを
あとから高値修正することは道義上できないので。買えた
人は「相場より安い価格」で買えてラッキーです）
でも、次からは同クラスのマンションの相場が上がります。
需要が供給を上回っているからです。

そりゃそうだ。今はビッドがかなり強気だからビッドオファーの
スプレッドが広がっている。本当に、買うのか、新新価格。

で、これからの相場を予測るのに、「供給に対しての需要」という観点から
分析すると

- 供給に対して需要が上回る要因

1) 景気拡大局面にての個人の収入・金融資産増加
2) 金融機関のゆるい審査
3) 不動産ファンドの拡大
4) 金に余裕のある個人の投資用不動産購入の増加
5) 土地の不足（首都圏を前提）
6) 地方から首都圏に来る人の増加
7) 外国人の増加

- 供給に対して需要が不足する原因
a) 人口(日本人)減少。
b) 団塊ジュニアが一巡した後の一次取得購買層の減少
c) ファンドが行き詰ったあとの整理（大量供給）
d) 一旦下げ局面に入れば、損切りでファンドや投資家が投売り(中古での供給増）
e) 高齢者の死去により居住不動産の相続（新規需要減少）、中古売却（中古での供給増）
f) 高齢者の死去の後、住宅を撤去して土地を売った場合は、土地の供給増
g) 金利高による「払える金」へのブレーキ作用
h) 下げ局面に入った場合の金融機関の貸し渋りでのブレーキ作用

等が、挙げられます。

また、「地方から首都圏に来る人」は昔からいたわけで
（私も地方出身者ですし、皆さんの周りにも高校まで
地方にいた人は多いでしょ?)、仮にその割合が増加したとしても
人口全体の減少の割合と相殺されるやに思われます。
（よって、実際は相場に影響なしとみます。）

中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
（このスレを見ると、そう思っていない方もいるようですが・・・）

- ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量
にでてくれば、中古価格の相場が下がります。
- 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。場合によっては逆ザヤでも
損切りします。
- 築浅の中古物件が安く変えるようになれば、新築を
優先で検討していた人も流れてきます。（極端な話
似たようなグレードで新築1億円の物件が3年落ちで
5,000万円で買えれば、中古を買いたいと思う人が
多いと思います。）
- その結果、新築不動産の需給バランスが崩れ、
価格は下がります。

上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

現在の不動産高騰は、エンドユーザーに支えられた
ファンダメンタルなものではなく、中間で
投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
テクニカルな動きだと思うのです。

ファンド、ひいてはそのファンドを買って
いる投資家は、ファンドの予想利回りと、キャピタル
ゲインへ淡い期待に踊らされて、実需のない不動産
を買い煽られていると言えるでしょう。

上述の教科書についてビビっときた人もいると思うけど
若手の経済官僚は皆学生時代に読んでいます。

いろいろな分析、それらがみなポジショントークであると割り引いても、
赤裸々な欲望の垣間見える意見が聞けるのは楽しい知的ゲームですね。

私がおもうのは、
バブルに関してはこれは経済学の問題ではなく、
純粋に心理学の問題であるという事です。集団心理学。
発生の要因は需給とか情報の偏在とかではなく、
むしろ世の中の雰囲気、人々の嗜好、世代の性格、恐怖、欲望、嫉妬、羨望
突発的な出来事や事件、そういうものが相互に影響しあううちに時に大きな流れができ、
人の気持ちが投機へ向けて暴走を始めるのがバブルの本質でしょう。
ものはチューリップでもよければペーパーカンパニーでもいいわけです。
あまりに要因が多すぎて因果関係を追う事が出来ないので、
それをコントロールする事も予測する事も、基本的には不可能だと思います。

ただ、日本の現状は、
先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
現代社会において、自分を護り、かつ人を攻撃し屈服させ得る力とはなにかといえば、
それがマネーなわけです。だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。
こういう状況は、バブルを生み出すのには格好の条件だとはいえるでしょうね。
それが、マンションを対象としたものであるかどうかは別ですが。

>>446
>今はビッドがかなり強気だから・・・
強気なのはオファーサイドでしょ？

>>448
ちょっと脱線しますが、東京に対する憧れって今の若い世代は昔ほど強くない気がするんですが。
過疎地のような地方となると別ですが、地方出身者の、その地方方面の都市に回帰傾向が強く
なっている気がします。団塊の世代などの意識とははるかに違う。本当に志が高い人は東京
などでなく、海外を目指すし。インターネットや流通でタイムラグも著しくなくなり、
そういう意味で狭い日本だからこそ、そんなに東京に固執する理由がないんですよね。

448の意見、ファンドが立ち行かなくなる可能性
についてより深く議論する必要がありそうですね。
ファンドが立ち行かなくなれば、リートを買っている
投資家、特に地銀なんかはえらい目に遭うわけですが。。

思うに、住居系ファンドはまだ少ないように思うのですが、
オフィスリートのどこかが破綻するとして、住居系にも影響は出るのか？
まあやはり影響はあるでしょうかね。

ファンドとは別に、
完成したら直ぐに高く築浅で売ろうと、狙ってる個人購入者も大量にいそう。

各社在庫も積みあがっているので、先高期待が裏切られたら大規模なリセッションがありうる。
銀行、デベがどこまで度胸を持って供給を絞り先高感を演出し続けられるか・・・・

個人の築浅物件所有者は、
自分さえ高く売って儲けりゃいいわけで、
絞ってもなにもなく同時期に出してきて、
大量にダブつくこともありえますね。

＞４５６
まだまだ需要の減退は無いよ。

＞４５７
自分さえ高く売れても、その後ホームレスやるわけじゃあるまいし、
買い替え物件も底上がってるよ。
まあセカンドか投資物件程度が売りに出たところで
そんなにダブつく程の所有件数はないから心配無用

>458
そう？錦糸町のタワーが去年完成したときは、
たくさん売りに出てたけど。
あれま、みなさんホームレスに…

人気マンションって、結構すぐに売りが出るよね。
どういう仕組みなんだろう？

不安なら実需マーケット中心の住宅地に買っておけば。
下がり幅も限定的。
池田山、花房山、諏訪山、代沢、
用賀はちょっとマンション立ちすぎかな。
あとはどのあたりだろうか。ボラティリティの少ない街は

458だけど、
＞４５９
そんなに個別のミクロレベルに振りたいのなら、
最初から、個別の物件では云々と書いてね。

市部で都心まで１５分圏内なんてのは、下がりきってるわりに便利で狙い目では。
高騰は望めないかもしれないけど。

住居系、雨後の筍のように上場していますよ。
REITが破綻するとすればまずは住居系でしょう。
オフィスは需要が旺盛、賃料の値上げもし易いので、
調達金利が上がっても賃収の拡大で十分カバー出来る。
一方で賃貸マンションは供給過剰、継続賃料の引き上げも難しく、
金利が上昇すればその分利益が減り、配当が減少することになります。
投資口の価格は配当利回りに応じて下落し、追加投資口の
発行は困難になり、新たな物件取得が不可能になり、更に利益が減少…。
負のスパイラルに陥ることになります。

とは言え、住居系REITが破綻したからといって、保有物件が
大量に売りに出されるというシナリオも想定し辛いです。
現に住居系REITを中心にPBR1倍割れ（REITの価格が保有物件の時価を下回っている）
銘柄が存在しますが、こうしたREITが機能不全に陥った場合、
調達力の高い「勝ち組」ファンドや運営会社がREITごと買う方が自然です。
従って、中古不動産市場への影響は軽微、と考えます。

どちらかと言えば、ファンド系が用地仕入に慎重な投資スタンスとなることで、
マンデベが採算を確保しつつ用地取得することが容易になり、販売価格の上昇は
一巡するというシナリオのほうが現実的ではないでしょうか。

そうすると、まあそうなったとしても、上げどまり。高原状態って
感じかな？でも今の状況だと破綻すら可能性は低い。
金利も暴騰するわけでもなく、、。

利上げは徐々にするとして、消費税アップはいつと予測する？
８％で、次１０％？

相場があげあげの雰囲気になると需給がタイトになるのは株も不動産も同じ。
将来更に値上がりしそうと考える人が多ければ多いほど供給は減り需要は増えるもの。

楽観に楽観を重ねないとはじけないような価格まで上昇してしまうのが、相場で
過去に何回バブルが発生しても教訓が活きず同じ轍を踏んでしまう。

リートの登場と収益還元法の浸透が今回のあげ相場の主因だが、収益還元法で
将来賃料が年20%で５年くらい上がるのを織り込んだ価格くらいまで止まらない
んじゃないかな。

PBR割れてるって、組成物件にそれだけの収益力がないって事でしょう？
勝ち組ファンドがそんなの買い取ったら、利回り低下するだけでは？

そもそも、売れ残りや失敗物件のゴミ箱代わりにされてるファンドもあるのです。
個別に売ったらまともに売れないし、相場を冷やすから、とりあえず福袋にして売ってる。
そういうのは実力勝負になったら最終的には解散に向けていくしかないでしょう。

勝ち組ファンドにしても、いや勝ち組ファンドであり続けるためにこそ、
利回りの落ちたものを売って新規優良物件を購入する入れ替えが重要で、
ダムのように一時的な受け皿にはなっても、いずれ中古物件は放出されます。

>>450
>ただ、日本の現状は、
>先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
>年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
>防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
・・・・・
>だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。

明快な説明です。
カネが滅私奉公の御褒美としての効能をはたさず
国や社会や組織の信頼度が揺らいできています。
資本主義の枠組みの中で、みんなが資本のサイドに回るほうが
賢いと思いはじめている。

先行きの不安・・・蓄え
財政運営への不信・・・未曾有の財政赤字と税負担増大、行政サービスの低下
　　　　　　　　　　　　　　先の世代への行政のツケ回し
格差の拡大・・・・単純な学歴社会からファイナンスリテラシー格差が
　　　　　　　　　　　資産格差を生む時代へ
高齢化・・・・労働者の減少、納税額の減少、健康保険介護保険制度への不安
年金への疑念・・・自分で自分のためにカネのなる木を育てないといけない
安全神話の崩壊・・・セキュリティ・震災防備まで保証されない社会

＞みな、より金が必要だと感じる・・状況は、バブルを生み出すのには格好の条件

大きく異なるのは、だからせっせと働こうというのでなく、「こうすりゃいいじゃん。
みんな何やってんの？」的にバラシテみせた一部のトリックスターや
「自分の中に弱い自分がいて」と職能の誇りをすてた愚者のせいで、労働のモラル
や社会そのものの信頼が大きくゆらいだという点だ。

消費税、面倒なようでも一年に１％づつとか上げてくれると、
早く買わないとだんだん不利になってく気分を煽ってくれて、
穏やかなインフレ誘導としては有効なのではないでしょうか。

じゃあ、バブルはまた起き、そして持続はするわけないから、破綻も待っているのか。
みんな逃げられるのだろうか？　日本を捨てるのか？