23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

今購入している世代が激減するのは業界も読んでいるだろう。
８年後になると
１９９６年のマンションブームで購入した層が買換え時期。
ポスト団塊の世代。195２年〜1960年生まれ
２０１４年には、５４歳〜６２歳
オイルショックの時代の就職組で根がまじめだから残債もほとんどない。
給与も順調に伸びた時代の人たちで
築１８年のマンション売って退職金を足して近場にマンションを買う。

地価下落で残債割れで今回のチャンスに買換えできなかった彼らも
横浜、川崎、市川、浦安を含む郊外の地価反転の恩恵にさずかる。

高齢化社会は「大量遺産相続社会」でもある。
田舎にいる老人が持っているのは介護保険の明細だけだが
都会の老人は土地と家を持っている。

団塊の世代はバブルの波にさらわれ土気や牛久に一戸建てを買って討ち死に
した者がほとんどだが、その前の６０代７０代は土地神話のなかで
都内の戸建てを買ったり、父親伝来の都心の住宅地を相続してきている。
今の億ションや城南の坪３５０万〜４００万物件を買っているのは主に
彼らだ。

平均８０歳で死ぬとしても息子は５０歳。
こいつらが遺産でマンションを買う。
まず、都内の一戸建てなど老朽化し日当たりがわるくなにしろ地価反転で
売らないことには相続税が払えないからだ。

激減するけれど、大量というか今のように売れるということ？
少子高齢化による遺産の恩恵だけど、長男長女の結婚が増えると言うことは、
家やマンションが引き継がれることの増加も同時に意味することを考えないとね。
売る人がいれば、買う人も必ず必要なわけで。全体は減っている中でね。
まあ５年後、８年後のことならすぐではないし、いいんじゃないのかな。

もう人口論とマンション需要が連動しないのは、単身世帯数の増加や
＊＊＊さんがマンションを買う現象などで立証済み。
それと、マンションは売る、買うでなくて貸すがある。
２０年でローン払い終えたら貸して年金の足しにする。
住み替えでなくて年金代わり。
マンションの大半は古くなるとオーナーが新しいものを買って、古いものを
貸す。古いものは住宅になるばかりでなくオフィスにもなる。

地価反転で既成概念をすべてひっくり返して考えないといけない

地価下落時代の常識は、地価反転以降全く逆になる。

マンションは買ったそばから２割下落。
→マンションは買ったそばから２割アップ

売れ残りは叩いて買え。一声１００万も当たり前
　→マンションは初回会員限定販売でいちばんいい部屋を買え
　　１００万でも高くても倍率ナシか先着順住戸を確実にゲット

今払っている賃料がローンより高いなら買ったほうがマシ
　　→買ったマンションの賃料がローンよりはるかに高いなら
　　　　人に貸したほうがマシ

早い時期にあわてて買った人は貧乏くじ。残り物には福
まてばまた安くなる
　　→乗り遅れた人は　不運。早い者勝ち
　　　　　待つだけ損

バブルのときあれだけ高かったのがここまで安くなれば底だろう
　→底値のときあんなに安かったんだからここまでくればもう上がらないよ

両方とも当たらない

さっき日テレのニュースの討論会で、
マンションの買い時は去年で終わったと言ってたよ。
私も同感。いつまでも有ると思うな買い時が。

見た見た。
不動産関係の人だけが、まだギリギリ間に合うといってたね。
いつでもラストチャンス。

いつまでもマスコミ・媒介にとらわれると・納豆になるぞ。己に判断力と知恵ないと。

去年くらいの値段であれば、損しても大したこと無いなと感じ、
申し込みましたが、今年の物件はそうでも無さそう。ただ、
これだけの低金利であれば、もう2段ほど上がっても不思議では
無い。

ここ５年〜10年で加速する、地方切り離しで
過疎化がいっそう進み、地方の若者は地元を捨てる。
三大首都圏は、職を探す人で溢れ
需給で、地価上昇は加速すると感じるな

二極化、資産インフレ、家賃上昇加速、地価上昇、マンション建設コスト上昇、低金利、消費税アップ、以上７項目のうち４項目以上に現在のトレンドから変化が起こらない限り、踊り場はあっても下落はないでしょう。

こんなレポートあるから見て
http://www.dbj.go.jp/japanese/download/pdf/indicate/no101.pdf

52さん、
僕も、富士見が丘、350万？？
売るときにあがるのか？そんなこと無いでしょーと思うんですが、
ただ、勘として、あがる、と思います。
家賃が上がってくるんじゃなかろうかと思いますよ。そうすれば、
買っても損は無い。

51のレポートなんで最後の表で2007年だけは下がってるんだ？
今年は一旦地価が下がると？

＞５１
良いレポートで保存しました。ありがとう。

3月の公示地価でデベはますます強気になるんですかね。世田谷坪450、新宿坪500ですよ
とかいって。

最近は、不動産業界の強引な価格つり上げ、出し惜しみによる物件不足、露骨な煽りで、消費者側がだんだんシラケムードになってきてる気もするけどね。
とりあえず一時のブームは完全に沈静化したね。

>>56
益々強気というより、土地が無きゃどうしようもない訳だから、
その基準価が上昇すれば物件価格にもスライドして行くのは
極自然な商行為。

>>57
ミレニアム前後から下げ基調になり、少なくとも4、5年間位は
買い時は幾らでもあった訳だから、その時点で資金不足検討者以外の
検討者で現在もGETできてない検討者は、単なる判断や決断が
出来なかった、と言うだけでしょうね。

マンションは今後下火なことは確か

なぜ下火？

はいはい買いたくない人は買わなきゃいいだけ。安く売らなきゃいけない個人や法人はもうほとんどいなくなってきてる現状をもう少し把握してから行動した方がいいと思うけどね。

そうだよね。ボーナスあがった実感無し、とか言われているけど、
個人的にはかなり上がったし、周りもそんな感じ。
トヨタなんかも順調だよね。全体底上げって感じでは無いにしても、
買える人は買えるし。

あと5年たちゃ安くなるのはわかりきっている。
それまで待てる人は待てばいい。
買わなきゃいけない人はご愁傷様としか言えない。
本当にマンションは運だなあ。

5年後に下がり始めるんでしょ？2005−2006年水準になるのはまだその先。
2015年くらい？

それくらいだと思う。

うちもギリギリ資金が間に合った
あと1年遅かったらと思うとぞっとするよ

買えない人は今も昔も買えないまま。
格差が広がれば益々買えない。
本来買えない人が無理して買えば、
悲惨な末路が目に見えている。

そして買える人はもう買っちゃったってのが一番問題。
趣味や生活も楽しみたい。二件目買うほどの余裕はない。

需給のミスマッチが大きくなりすぎて、
取引自体が停滞するのではないですかね。

2015年なら、借金返し終わっているし、売るんじゃなくて貸すつもり
だから、待つ必要無し。

>>67
>買える人はもう買っちゃったってのが一番問題
じゃなくて、その買ったうちの3割程度は結構余裕があるから、
2015年前後には買い替えか、さらに買い増しをするので、
その時の下取りとして、貴殿のようなここ数年で
買いそびれた世帯に中古として買っていただく訳です。
その原資を含め、買い替え層はNEWの物件で涼しい顔で
エンジョイする・・・っていう構図。
ですから、買いそびれた層も、ある意味では中古需要の
お客さんなんでしょうね。

だからーもう去年までに買っちゃっている人の話はいいんだよ。

今年買う人はどのような層か。
若手のエリート層で、資金不足だったがようやく買えそうな人
団塊世代の都心住み替え

特に前者は、今後どんどん増えてきますよ。だから結局買うのは
早けりゃ早いほうが良い。価格上がるよ。

買えない人もあわてて買いに走るのが一番まずい。年７％の上昇では10年では2倍近くになるので、少し上昇が早すぎる。

アメリカはノンリコースローンが主流ではなかったかな？仮に返済できなくなっても貸し手責任も問われるので、銀行も日本みたいに破算予備軍との境界線上のサラリーマンに貸し出しはしないはず。余裕がある人が、いくつ買おうと勝手だが、平均的なサラリーマンでは23区内の多くの地域では購入が難しいのでは。

買えない人は買わなくて良い。いくらでも買える人はいます。
若年エリート層は、人材不足ですから、給料上がりますよ。
あと外人も増えるし、30代富裕層は買い替えも買い増しもできる。

10年で倍って遅くないって！この１５年間下がったことを考えたら３年で倍ぐらいのペースで１０年で５倍ぐらいいくよ。今回の場合は。よーく歴史をみてみたら。最終的に不動産は所有する人が全体の５％未満になるまで騰がってくから。それが二極化。

過去、数倍に上がったときは、給料も数倍に上がっている、物価も数倍に上がっているけど、
今回は不動産だけが数倍に上がるってことか。

つまり、5年後、10年後で、例えば例の坪350万は坪1500万オーバーになってしまうってこと。
確かに今でもお買い得。頭金ある程度用意できる人は買うしかないね。

まさしくバブル末期と同じマインドですな。オーバーシュートでどこまでいけるか。
注目すべきは年度が改まる春先、
新年度、営業部隊の数字作り販売合戦が各社一斉にスタートしたとき。
先送り在庫もかなり増えてるし、転売中古もじわじわ増加中。
クラッシュするなら４月〜６月くらいが危ない。

不動産が上がることを望む人。一に業者、二に投資家、三にすでに買った人。
これ以外の人、つまり純粋に住む場所としてこれから物件探す人の意見を聞きたいものだけど・・・
ここで投資家の人などの言うように、今は買い時だと思う？

>>78
勤労所得者ならある程度、①手持ち、②ローン可能額、が、
年収で決まってくる（必然的に制約はある場合が多い）ので、
一般的には坪300万近辺が判断の分かれ目で、これにプラスマイナスを
考慮しつつ、都心に近づくか、川を渡るか区部郊外の私鉄沿線に
住みかを求めるということでしょう。

やや背伸びできるか否かは、年収と現在の手持ち額でほぼ決まりますね。
金利は当面下げは無いですから、延ばした場合の負担増を考慮する
必要はあるでしょう。
後は、かつては少なかったディンクス(共働き）だと、なんだかんだで
世帯主×1.5倍程度の所得水準を得られるので、団塊ジュニア層等を
含めまだ市場は動くでしょう。今年は契約率はやや落ちる程度でしょう。

78
その通り。ここは騰がってほしい人の集まりです。これが平均的だと思わないことが重要です。

私もそうおもう。
業者の集まりってかんじ。

そうです。価格が上がらないと困る人たちです。
いつでも「今が買い時」です！！！

そんな慎重論語ってるようじゃ。相場を下げさせることなんてできないよ。下げさせるには、逆にいくら騰がっても永遠に買い続けるって雰囲気を醸し出して、業者に銀行から高利で目いっぱい借りさせて、その後で突然、やっぱ買うのやーめたってはしごをはずさなきゃ、ますます含み益で強さを増している不動産業者を揺さぶることなんてできないよ。

株価は既に底値から2倍以上。不動産はまだ全然そこまで行っていない。
投資家であろうとなかろうと、不動産がまだ出遅れ商品であることは認識すべき。

株価の変動の比率を不動産に持ってきたって・・・・
もう殆ど頭打ち

株価と不動産が同じなら苦労はない。
株式市場で売り買いするのと不動産市場で売り買いするのは不透明さが全く違う。

新規物件について言えば、立地/仕様が同等のものは今後１０年は上昇を続ける。一方で、新規物件の相場（＝平均売価）は来年あたりをピークに下がるんでは。前者は不動産の価値上昇だし、後者は消費者の購買能力に連動するから。いくら煽られても個々の購入者の財布のひもには限界があるから。だから、新規物件はどんどん郊外に移行する。デベは、今後都心で出てくる土地を分譲物件に廻さず商用物件或いは賃貸物件に活用するでしょう。株と違って、マンション価格は基本的に売り手に圧倒的な決定権があって、売り手/買い手の綱引きではないので。分譲マンションの買い手は、単にデベの作った料金表のなかで自分の買える物件を選ぶのみ。

一番の買い時＝自分が必要なとき、なんだから、下がっても仕方ないくらいに
思っておくべきではないかな？

マンションって他の商品と違って、いやファッションあたりと似てて、
いわゆるイメージ先行。ただ、ファッションより悪いのは現物を
目にできないことか。想像図よりもよりよくなるというか同等になる
ことは、高級物件を抜かしたらまずないからね。
2014年くらいまで待てるなら、日本の実情大きく変わっている可能性大
だから、そういう意味では買い時ではないかも。待てないなら、
必要なとき＝買い時だから、ここで話して手もしょうがない？？

坪単価２２０万２５坪５５００万の購入を考える。
まだ買ってない人の選択肢は４つ
①郊外・城東を買う
②中古を買う
③賃貸で待つ
④投資用を買ってリスクヘッジする
③で待ったところで、賃料支払いで自己資金が目減りして
しまって次の底値が２００３年の２割り増し止まりなら
底値にきても買えないことになる。
④は一見遠回りにみえるが、自己資金を一旦投資用物件にまわし
賃貸収入を得ながら、次の購入の際に売却する。
期待以上に下がらなかった場合でも購買力が増す。

〉〉No.82
上がらないと困る人はほとんど全ての人です。
地価が下落して金詰りになって大不況になったので地価は昔の水準に戻ってもらって
その後もゆっくり上がっていってもらいたい。
そう政府も、日銀も財界も考えています。
逆に再び地価がさがりはじめたらどうなるか。
なべ底不況といわれた１９９０年後半の再来で、就職氷河期、銀行の貸し渋り貸しはがし
の復活。中小企業の倒産の増大。
とにかく、土地担保にしかカネをかせない日本の金融業界にとって地価が下がるほど
恐ろしいことはないのです。
地価が下がって住宅が売れて景気がよくなる？
そうおもったら地方都市に帰ればいいです。土地は駅前でも坪３０万前後
郊外の一戸建てなど２０００万で買えます。でも景気は悪い。

地価が下がりすぎた、マンション価格が下がりすぎた
そういう実感がつかめない人は不満だろうね

家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りするというのはどうでしょう？
あと、その間、投資信託や株で運用できますし。

投資用って１ＬＤＫで3000万から4000万位の物件？
最近そういう電話が昔のようにかかって来はじめたよね。
なんか似ている気がする・・・ちょっと急激すぎるね。

＞家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
銀行員や公務員のケースではほとんど退職間際まで買わない人が多いというのが
過去の例です。それでも上昇期に投資用物件を買っておけば売らないまでも
勝手にローンが減って年金原資がわりになります。
給与が多い分だけ税金も多いから多少の空室は損益通産の税金の戻りで
カバーできます。
＞税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りする
実際にやってみるとそうでもないですよ。自己資金が少なすぎるのは銀行に
払う金利が多すぎます
利回りをよくしたけらば、中古物件を買うことです。新築は長く持って年金代わり
にする意図か減価償却費借り入れ金利による節税効果（それほど大きくない）
狙い。
確かに２００１年までが物件が高かったけど今は当時買った物件でも中古価格が
元値近くまでもどっています。今後の値上がり次第ですが、場所は都心でないと
だぶつき気味。

＞あと、その間、投資信託や株で運用できますし。
好みと腕でしょう。私はスピードの遅い不動産による資産運用が性にあっているし
不動産で大きな損をした経験もあるので不動産にむけて考えています。
証券が得意ならそれもいいでしょう。
ちなみに私は１４００万の資金を株で運用しましたが２年で６０万しか増やせていない。
もとは年に９０万の収入のある地方の賃貸物件だったんですが

＞１ＬＤＫで3000万から4000万位
これは場所が悪すぎます。２年前ならＯＫですが今はせめて坪単価３３０以上でないと
キャピタルゲインも家賃の上昇もない貸す物件ならぬカス物件。中古なら別です。

株式や通貨は国際性のある資産。
日本のマンションはまだまだドメスティックな消費財。
安かったからこそ低リスク高利回りの運用も成立したが、
高額長期投資になれば地震リスク等も考慮せざるを得なくなる。
ブーム以上の上げ要因はないでしょう。

実感として、株などで運用していれば、
住むところを買えなくなるって事はないでしょう。

もっとも銀行に預金を積み上げてるだけの人は、
買えなくなるでしょうけど。
何が異常って、預金金利がこんなに低いことが異常なんです。
そういう異常にパフォーマンスの悪い資産に投資するのは愚かです

逆に低金利でカネをかりまくって上昇しはじめた東京の不動産に投資するのが賢いです。

それと地価が万一再下落したら景気も悪くなり株価はもっと下がっていることになる。
景気回復株価上昇地価上昇の順番　景気低迷株価下落ゼロ金利復活地価下落では
いままでの経済政策や都市再生の膨大な投資の効果が無駄・・・って話になる

税金対策に投資用不動産ってますますあのころに似てる。。。

基本はかわらない。投資に対する偏見こそ大いなる時代遅れ。
ロバート・キヨサキさんや藤巻健司氏があれほど有名になっても
いまだに給与所得でこつこつ資産形成できると思い込んでいる人が
多いのはうれしいことなのか嘆かわしいことなのか

リスクをとらないで資産形成はできないから勉強したほうがいい
というのが今の世の常識なのでは

嬉しいことなんじゃないの？　だって出し抜けたいんでしょ？
なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。
でも、参加者が増えて既に取得している物件価格が上がって売り抜けたい
ということなら、わかるけどねー。常により自分は人より賢いと信じて
いる人が投資家たりえる。

一流企業の役員が退職後都内に住まいを持てたのは昭和１８年うまれ以前まで。
団塊世代の役員は、一流企業ほど９０年代に埼玉、千葉の一戸建てを買ったあと
転勤で地方や海外を転々として結局そのままって人が多い。
ローンこそないものの、資産価値で言ったら湾岸タワーを買った３０代の平社員の
ほうがづっと上だったりする。
運の問題というなかれ。
一流企業で出世すれば資産形成も年金も約束された昔の社会のパラダイムが
地価高騰とその後の下落で崩壊した。
完璧にアメリカ社会の自己責任社会、格差社会がそれに変わった
知識と情報を得てリスクをテイクできるものだけが金を掴む時代になった。
ちがいますか？

で、つまり今からでも買うべきということですね。

＞なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。

いい質問です（質問ではないか？）
このスレタイが「いつ下がりはじめるか」ということで、下がらないと書くと
それではどうすべき？という話になったので、とりあえず賃貸物件買って
おけば地価高騰のヘッジになるよって書いた

そしたら不動産屋の口車だのワンルーム業者呼ばわりされかねない
空気になったから、なぜ不動産がいいのか書いただけだよ〜ん。

それと自分の曖昧な情報はこういう場で書くことで反撃にあったり
補強されたりして情報が豊かになるんだよね。
盲点を指摘してくれる人もいる。人に情報を伝えることで得られるものが
多いってつくづく思うからです。

価格上昇→家賃上昇→価格上昇。このスパイラルに入る物件を狙え！でいいんでしょ。（答え）赤坂薬研坂、グランスイート六番町、飯田橋プラウドタワー。

１０４さんは、これ以上に不動産が上がる予測で、それでもバブルとは言えない
とお考えでしょうか？
>106さん、そんな物件買える人は普通のサラリーマン以外ですよね。。。

都心物件はもうこれ以上上がっていかないのではないでしょうか。
タワーなど乱立で、そもそもの住環境としてのファンダメンタルが低下してきている。
むしろこれからは、出遅れ・ばかにされてきたた郊外物件の方が上昇率は高いのでは。
多摩・調布・府中・八王子など東京市部とか。

＞１０３さん

ちょっとちがうのでは。
昭和と西暦が混在しているので西暦に統一して述べます。
１９４５年生まれくらいまでは、その気になれば、都内でも西武池袋線、東武東上線、埼玉県（浦和、川口あたり）あたりなら一戸建てが買えた。
１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。だれかが書いていたように、牛久、土気の一戸建てを買い、そのまんま状態の人も発生したわけだ。あと新松戸のマンションという選択をした人も多かった。

しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか、都内郊外に中古一戸建てを買うことも、必ずしも不可能ではなかった。
結局、先を読む眼力があるかどうかである。

現在３０代平社員の湾岸タワー購入者も、結局運に恵まれただけ。
逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。

つけたすと、２０年余前、新松戸のマンションは、区画整理された大規模開発ゆえお勧めだと、住宅評論家はのたまわっていた。いまは当時の半値以下に成っている。

結局、坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）という選択が、資産形成において正解だった。

＞で、つまり今からでも買うべきということですね
いくらの物件をどの場所で買うかで違ってきます。
かつて１３０万／坪だったエリア（荒川区・足立区・北区バス便）
も１４５万くらいになってきています。
広さ８５平米価格５５００万レベルならちょうど
今の首都圏新築分譲平均値よりやや上の水準
豊洲か東雲のタワーの低層階、江東区の大島　あたりが買える
武蔵小杉でも同様

私なら中古を買う。まず中古には結構掘り出し物が多い。
安いと思える物件が結構ある。
それと周辺に『変化』のある物件をねらう。変化があれば価値が
変わる。
安い物件にはいろいろ理由がある。
住んでいたマンションで自殺があって５００万ほど価格が下がった
経験がある。
変化もそれが良い方向に変わる可能性があったら買う検討に値する。
ちなみ自殺物件はその部屋で死んだ場合以外重説の告知義務は
ない。その部屋の住人が屋上から降りた場合は微妙。
しかし、間に一回購入者があれば次は告知義務はない。

まぁ事故物件でなくても任意売却とか売り急ぎはいつでもさがせば
見つかる。銀行や弁護士のほうが情報を持っていたりする。
確かに株のようにオープンではないが
競売は知られすぎてもううまみはない。湾岸タワマンでも時々出る。

話題脱線だが、新松戸に友人住んでいるけど、確かに街がきれいだし、
店も多くて明るくて住みやすそう。バブル期マンションで見ると駄目
かもしれないけど、東京にも近いし、今というか今後値上がりする気がする。

地価だけに依存した社会、土地本位制は、人口減の局面では持続不可能。
資本はより儲かるところをもとめて、ダイナミックに迅速に移動する時代。
マンションも買ったままいつまでも持っていてはダメ。惚れ込むのはもっとダメ。
資本の向かう風向きが変われば哀れな塩漬けに。
高くなったら迅速に売り決断、まだ安くて将来上がるところへ再投資していかなければ。
もっと投機の価値効用を認めよう。安心安定は停滞低迷、まさしくこれがパラダイムの転換。

ごく普通のサラリーマンです。

投資用に都心１ＬＤＫを買おうと思い、大手都銀に出向き相談したら、
担当者に「あなたはそこに住まないんですか？　住むなら喜んで融資しますが、住まないならお貸しできません。ローンはあくまで自己居住用に限るんです」と言われ、がっかりしました。
世の中それほど甘くないようです。

あきらめるしかないのでしょうか。

>>109さん
丁寧なフォロー感謝いたします。仰るとおりです。お詳しいですね。
＞１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。
そうなんですよ。団塊は基本的に学生時代が貧しいから、一戸建て志向が強い。

＞しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか
これは時期によります。１９４７年生まれが３３歳になる１９８0年頃までにコンパクトマンションを都心周辺に買っておけば
その後の上昇にあわせて１９８４年に３ＬＤＫに住み替えもできた。
しかし４０歳の１９８７年ではマンション価格が４割以上あがって当時１６０万の坪単価の物件がいっきに２２４万になって
普通のサラリーマンでは２０坪のマンション４５００万（世田谷）はかなりの高値だった。
当時都内に７３平米以上のマンションを探すのは至難の業で、せいぜい６０㎡２ＬＤＫや６９㎡３ＬＤＫ

さてマンション派はそこから先が二手に分かれる
都内に住み続けた人の多くは今回のマンションブームで築２０年を売って都心に住み替え
バブル期に１億円で売って郊外の一戸建てに住み替えた人は今もそのまま帰ってこない。
ただしキャッシュで買っている強みから、２０００年以降底値狙いで都内に３０００万クラスのコンパクト
物件を買っていたりする。
＞結局、先を読む眼力があるかどうかである。
けだし至言です。

＞逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。
ここは、ロバートキヨサキ風に言えばチキン・リトルですね。
まず平社員は坪単価１８０だから買えた。彼らは２４０、２３０、２２０と物件を見てまわり１８０だから買った。
２割から４割あがったら買える人はいない。投資用に買う分なら大やけどはしない。

＞坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
その通り！
建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
＞坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）
という選択が、資産形成において正解だった。

そのことを強調してしすぎることはないです。

>>113

投資用ローンっていうのが、あったと思うが
大手都銀じゃなくて、準大手なら貸してくれるんじゃない？

今なら、杉並、世田谷あたりの築１５年もので、リフォーム前のを買うのがいいんじゃない。土地の価値分ぐらいでまだ買えるでしょう。

不動産投資が嫌われているというよりは、銀行自身が長期のローンを背負っての不動産投資が明るい見通しとは思っていないから。

＞１１４さん

いつも真っ当なことをかいても、わけわかんない人が、つまらない反論をしてきて嫌気がさしていたのですが、久しぶりに、というか初めて、ものの見方の一致する、かつ眼力のある（自画自賛でもあるが、ハハ）方に出会え、うれしいです。

＞建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
というのを見て驚きました。前スレは見逃してしまったのですが、私も全く同じことを、別のスレで書いたことがあるのです。

赤坂TRの場合、土地分が６７パーセント、建物分が３３パーセント。
これが時価では土地分８０パーセント、建物分２０パーセントくらいになっていると。
そしたらデベの利益を無視した空論だとか、おかしなことをいう人がいましたが。

こんごともよろしく。

そんなに不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。
なんで人に売りつけるのかにー。

>>119さん
土地建物比率の論議は過去に拝読しています。貴兄の書き込みから実際に消費税比率
固定資産税課税価格ベースで比率をだして、建物減価と地価上昇の関係を試算したもの
です。おそらく時期は同じ頃。
おっしゃることは、価値の増分を推定するのに役に立つ数値であって
原価計算とは別のものなのですが、マンション価格の変動そのものに
みなさんそれほど興味がないというか、面倒くさいみたいですね。

こちらこそ、お詳しい方に読んでいただいて光栄です。

>>113
投資用不動産購入の順序は
物件購入申し込み→ローン審査→契約・手付け→ローン本審査
→ローン契約→残金決済・引渡し

中古なら仲介、新築なら販売会社にローンの斡旋をさせるのが通例。
もちろん銀行から自前で融資を引き出してもいいが、物件評価の関係
書類など販売会社・仲介会社に提出させたほうが楽。
売買契約後ローン本審査が通らない場合手付け戻しの解除にする
主旨の「ローン条項」をいれるのが普通でその際融資先金融機関名を
限定する必要もある。

「住宅ローン」でなく「アパート・マンションローン」
扱っている銀行はメガバンクではりそな等。ノンバンク各社も。
https://www.mothers-auction.net/service/loan_toshi.cfm
銀行にいって冷たい扱いなのは対象物件や収支計算書の目処等はっきり
しないせいではないか
投資用のしくみは本や業者のセミナーでしっかり基本をおさえてからに。
怪しげな業者任せはよくないがかといって何でも自分でやれば安心と
いうわけではない。
自家用ジェットの操縦がしたかったら、まず訓練を受けるべきだ。
危ない人には金を貸さない。

２割以上の自己資金があったほうがいい。
自己資金ゼロで投資用不動産を買う方法は以前はあった。
つまりローンは９割で通して諸費用＋代金の１割を売主から
値引きさせる。転売業者が良く使っていた手。
フリーローンは自宅を担保に借りる場合金利は安い。
使うなら、一旦手付けを身内に借りてマンションローン審査
通して、それからフリーローン審査通して身内に金利つけて返す
ただし利回りは低い。短期に売るとき専用の手

＞銀行内では、不動産投資という言葉は嫌われている様子です。
それは何かの間違い。
事業用不動産の購入と言うべきでしたね。
「ここは素人にマンション投資の指南をする場所ではない」と思われた
ので嫌な顔をする。私は忙しいのだ・・ってね。

＞不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。

エアタワーとか、青山アパートメントなど三井さんが専門会社作っていくらもやってますよ。
それと証券化物件。これは５年サイクルでファイナンスを繰り返し
最後はリートが引き取るビジネスが盛ん。そのせいで分譲が減ったくらい。

確かに今は、不動産価格自体の値上がり＋賃料利回りがコストサイドである銀行金利を数十倍アウトパフォームしている状態だから、超都心の優良物件はできれば抱いておきたいのがデベのホンネでしょう。ただ、分譲して売り切りでも仕入れ価格の倍ぐらいで売れるのであれば、年間で１００％近く抜けるわけだから、オイシイ分譲が続けてできるんなら、分譲でどんどん回転させていく方が効率はいいはず。ただ、仕入れ価格が急上昇してきてるんで、仕入れを慎重にやる一方で仕込んでいる物件は出し惜しみして、より競りあがるのを待つ方が得策との判断に変化してきてるのが現状でしょう。

>>122
１１３です。
銀行ローンの知識ありがとうございます。

今回の経過を説明します。
新築タワーマンションの１ＬＤＫを買うため、最初はデベのモデルルームで斡旋提携の住宅ローンを申し込みました。
りそな銀行でローン審査がすぐに通った。ところが融資に条件が付いていて、
「自ら住み、住民票を移すこと、それが出来ないなら融資はダメ」とのことでした。
しかし、当方都合があって住民票は移せない。

で、やむなく提携銀行ではない自分の口座がある三井住友銀行と三菱東京ＵＦＪ銀行の２行にローンを申し込みました。結果２行とも返事は同じでした。
その際の担当者の答えが
>>113
で書いた内容です。

それでもあきらめず、次はＧＥコンシューマー・ファイナンスに融資を申し込みました。
ＧＥファイナンスは大手銀行が貸せない人に住宅ローンを貸すと豪語する外資系だけあって、すぐにＯＫの返事。
ところが、「実は投資用に買うのです」と私が言ったとたん担当者の態度が豹変し、
その場で融資はできませんと宣告されました。
アパートローンなどほかの融資商品も紹介されず、そのまま書類を返却されました。

というわけで、ローンはすべて断られた。

ほかの人が申し込んだら別の結果が出たかもしれません。
しかし私の場合は上記のようなものでした。
投資物件のローンはハードルが高い−−これが結論です。

＞＞１２５さん

１２２さんのお答えで完璧と思います。
にもかかわらず、あなたのいうような結果になったのは？

おそらくはこういうことと思います。
銀行は住宅ローンとアパートローンでは部署なり担当なりが違う？
それで住宅ローンのたんとうしゃが、そのつもりで手続きしていたら、後になって投資物件と言われ、不愉快になり、冷たい対応をし、アパートローンなどのことも教えず、お引取りをとなった。

どうしたらいいか？
銀行、できれば取引のあるところがいい、見せ金でもある程度預金しておくとなおいい、に電話、マンションに投資し賃貸に出そうと思っていると言い、そういうローン（少なくともみずほにはアパートローンあり、私使ってます）はないか聞き、相談に行く。
まあこれで大丈夫のはずですがね。
ローン審査会社が子会社のくせにうじうじいろいろ言ってきて決行めんどうだったりするかもしれませんが。普通のサラリーマンで、ある程度の収入あれば楽勝のはず。

>>123
そしたらリスクの少ない、利回りがよい可能性が高い物件は、先にデベが賃貸にして、
分譲物件はそれ以下になってしまわないか？　つまり、デベが賃貸力入れるようになって
からじゃ遅いってこと。

素人に勉強になるスレだ。

本当にこのスレはレベルの高い方が居て勉強になる。前々スレあたりから熟読して自分なりの仮説を構築中です。

土地：建物の比率の話とか本当に勉強になる。

耐震偽装問題が再燃しつつありますね。
投資の上でも、立地だけでなく、
建物の信頼性やデベロッパー・売主の質も、
価格面に大きく影響するようになるのではないでしょうか。

ここは本当にレベルの高い方が多く、勉強させてもらっております。
日本でもこれからは給料をこつこつ貯めるだけでは資産なんて作れず、なんとかシードマネーを作ってお金がお金を生む自分なりのシステムを作るべきだと職場で一番仲のいい同僚に言ったら、
なんでそんなに競争ばかり考えるのかって非難されて、口論になりました。
でもここのスレを読んだらやっぱりそういうことを考える方々がたくさんおられ、ホッとしました。

投資や投機はゼロサムゲームの面がありますから、冷酷な面があるのは事実。
知人友人には興味がないフリをしておくに限ります。
儲け話は秘めやかにね。

お金も大事ですが、それは最終目的じゃない。
究極は素晴らしい人間関係こそが大事な価値です。
これはお金を持ったらわかります。
嫉妬や羨望をうけないように。
両立させるためには、切り離しておくことが大事です。

投資家の人たちは、今後このまま行くとバブルの危険は感じないのかな？
いや、それでもすぐ売るからいいってことか。

>>133さん
１３２です。ありがとうございます。
友人は学歴は大変よく、頭もいい方ですが、そういう面には疎くてちょっと心配になり、
今までいろいろと話してあげてきたのですが、どうやら余計なお世話だったみたいです。
貴重なアドバイス、肝に銘じておきます。

>134
むしろ投資する人はバブルを待ち望んでいるでしょう。
株で損する人もそうですが、何故か自分だけは損はしないと思い込む傾向が強い。
多少相場が下がっても回復すると信じて大やけどを負うのがよくあるパターン。
中には再起不能に陥る人も。

投資して、儲ける人もいれば損する人もいる。
何も行動しないで、儲けも損もしない人もいる。
それが世の中。

だから利上げもしなかったんだよね。そういう意味では海外市場に飽きれられたのも分かるが。

>>125
結論から先にいうと、住宅ローンとアパート・マンションローンでは
融資基準の考え方がまるで違います。

銀行が、投資用のローンを承認するための審査基準は
「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
（『不動産投資実践ガイド』中村嘉宏著　ＰＨＰ）
つまり、その不動産以外の収入があること。
タワーマンションの１ＬＤＫですから４０００万は下らないだろう。
家賃が２４万。二割の自己資金でローンが１５万。
諸経費３万としても２０％の空室率なら４３万のロス。
金利があがって５０万とした場合
２ヶ月間毎月に２５万の支払いに耐える収入があるか・・・という話になります。

別に金融資産が１億円ある富裕層でなくてもいいですが
給与の大半が生活費と住宅ローンと教育費で消えるサラリーマンには
厳しいかもしれません。あとは「つぶれない会社。辞めない人」というのが
条件になります。

「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
という以上、逆に他に複数投資用マンションを持っていて一定期間返済が
滞っていない実績があると融資枠がひろがるという部分もあります。

家賃保証型のサブリースに出せば収入は安定しますが、普通は期間は
４〜6年。継続は任意です。6年後に金利があがっていてサブリースも
切れている時点で滞らないかが問題になります。

１２５さんが他に持ち家を持っていて住宅ローンを支払っていて
今回セカンドハウス（これは賃貸原則不可）購入で融資をうけて
「賃貸に出す」といったら断れれたという話なら
アパートローンに振りかえる話がでない理由は
おそらく、住宅ローンの融資枠で審査は通ったけど、自己資金の
額の不足、失礼ながら勤務先評価、ポストの評価かもしれません。
それと、空室時のリスクとローン負担額が大きい。
これがワンルーム２軒ならリスク分散されてローンは通ったかも
しれません。