23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>ネガティブ意見を聞きたい。
マンション価格が下落するシナリオは３通り
①地価が下がってマンションも下がる

地価が下がるには、土地供給が増えるか、容積率が倍増するか
カネが不動産にまわらなくなって誰も土地を買わなくなればいい

土地供給は、都市部の生産緑地の営農規制解除。これで用賀や
練馬や杉並の畑がマンションになる。
容積率は、７年に一度の用途地域の見直しでどんどん増やしていけば
いい。カネは貸し出し金利を上げていけば期待利回りと借り入れ金利の差が
下がって不動産投資の魅力が減る。

②地価は上がるがマンションだけ下がる
ＪーＲＥＡＴや私募ファンドが投資用不動産としてマンションを買占め
地価は上がる。
上がったおかげでマンションデベロッパーが都心や城南に億ションか
コンパクトマンションしかつくれなくなった。
億ションは売れるが、コンパクトマンションは作りすぎで一向に売れない。
売れないものを賃貸に出して一棟まるごとリートや私募ファンドに売る
そういう流れが加速する。

郊外では、各社のブランド競争が加熱して、１０時過ぎには３分おきに
各社の屋号連呼のスポットが流れる。
たまぷら鷺沼の地価も順調に上がってくるが、中古マンションを
買う人がいない。なぜなら、もっと郊外に安くて新しい新築がＳＣつきで
売られるからだ。
若年層→中古→売った中堅層→新築　という構図が
若年層→郊外の新築→中古抱えた中堅層→売れない
になる。２３０万クラスの郊外物件が大苦戦。

③それ以外の要因でマンションが下落する
税務当局の譲渡益課税の取り締まり強化。
とにかくセカンドハウスの転売について、物件ごとにマークして３０００万控除の
確定申告が出た時点で当人を税務署に呼び出す。
公共料金の支払い請求先住所、公共料金の使用量などの資料と、
事前に聞き込んだ情報とをつきあわせる。
相当量の追徴金がとられ、新聞記事にもなってセカンドで転売しようという熱が
いっきに冷める。
さらに税制改正で、短期譲渡の税率があがり、金利もあがると仕方がなくて
賃貸がはじまる。賃貸が供給過剰になると家賃がさがり、５年超で
投売りも出てくる。オーナーチェンジで安値で売られ中古市場がさがる。

>>381
2000年くらいからの耐震偽造していない、築15年くらいの中古も含めてだとどうでしょうね？
好みじゃない設備やフローリングの色は、リフォームして直してもいいし。

もっともっとナガティブなシナリオは描けるが、これらの因果関係をしっかり
つかんでリスクヘッジをかけて危険な兆候がでたら一番に逃げ出す準備も
おこたりなくするから、投資はワクワクするほど面白いのだと思う。
ネガティブシナリオにおびえて足がすくむだけでは資産は築けない・・と
『マネーの公理』や『金持ち父さん貧乏父さん』に書いてあった。

確かに大きく儲けようと思ったら逃げ時が大切だけど、みんながみんな投資用に
買うわけじゃないからな。
でも、確かに１ＬＤＫの高額物件を、完全に投資用に買っておく場合は逃げやすい
かもね。

>>389
2015年に元値に戻っている保証はないが、どうせならプール、クルーザー、送迎バス付きの
大規模湾岸物件が安くなっていたら、狭い部屋をひとつ仕事部屋か賃貸用に買いたいね。
それまでプールやバスが健在ならいいけど。

382〜4さんへ　
①は、婦人会・日教組や共産党が大騒ぎ、公害のゆとり、緑地化を考えたら２３区は無理だろう。
②③は、自分の都合のいい解釈で、強引なストリーではないですか。

＞389
公害（誤）
郊外（正）

>>389
ですから私は、今後長期に値上がりだろうと読んでいます。

長期ってどのくらい？

とはいえ、不動産業界の圧力や規制緩和の流れは、生産緑地（もともとが都内の
農家の固定資産税軽減策でバブル時代に作られた制度）どころか
公園地域の用途指定まで緩和しようとしています。いずれは
青山墓地の再開発など出るかもしれませんよ。

生産緑地は農家が＊＊ば、相続人が営農しない場合、時価で行政にひきとらせる
ことができます。それを種地に、区は道路拡幅など公共事業をやろうといます。
道路の拡幅などもうすでに活発化していて、立ち退きで億ションに入る人が
いると、種地も使われないままに競争入札。マンション用地になっていきます。

393さん
そうですか、そんな状況ですか
幹線道路沿いは、十分考えられますね。

確かに、屋上緑化に予算付き始めたから、
生産緑地という農地を宅地化する前フリとも考えられなくもない
農家は、地価上昇で、ぼろ儲けか？
確かに、売地が無いから仕方ないのかな。
デベは、夢描いて、必死に地上げ中だから。

>>392
過去スレにも書きましたが、マンション価格の上昇率は地価上昇率に比例すると
思えばいいでしょう。新築も、築浅も築２０年も、対前年上昇率、下落率でみれば
だいたいあっている。
そういう意味で地価データがパラメータになる。
エリア地価が２０％上昇するということは、新築も中古も含んでのはなしなので
新築は１．３倍になっているケースもある。
普通は４％内外の変化で、こういう数値は実感としてつかみにくい。
長期に上がるというのは、２００５年を１００として２００６年１２０、２００７年で１３０
という動きが２００８年以降はそういうゆるやかな上昇にかわるということ

2007 130
2008 135
2009 141
2010 146
2011 152
2012 158
2013 152
2014 146
2015 140
2016 134
2017 129
2018 124
2019 119
2020 114
2021 110
2022 105
2023 101
2024 97

ただしこれは都心および都心周辺部の話。

２０１２年以降、ゆるやかに下がって、２００３年の底値から２０年目あたりで
デフレも底になるかなという予想

すいません、公園地域ですが、優先区域と、長期未着手に分かれている状態が今だと
思いますが、都市公園の指定そのものも変わる可能性が大いにあるということでしょうか？

都市部以外は下落の一途になるんでしょうかね？

>>398
都市公園は都市公園のままでしょう。道路や公共水面と同じ
長期未着手は許認可の領域。
お寺のお墓などは、「整備を要しない地域」になっている
ただし道路も都市計画で変更があるように公園も個別に見れば
かなり長期的に安定しているものの公共の福祉のためなら
形や位置が変わる可能性もあるということ。
ちなみに生産緑地は別にエコロジーの観点というより雨水の浸透の
うえで有効というだけで公園とは無関係

有難うございます。
今普通の宅地なりで、都市計画公園に指定されているところでも、
長期未着手の場合、民設公園制度を利用して、30％の部分に
大幅用途緩和、高層マンション建設のリスクなどあると思います
が、如何でしょうか。3階建てなんかの甘い緩和は既に始まって
ますが。

藤巻氏の本を読むのもいいが
教科書を読むことをお勧めします。

マッケンジーの弟子　秀才と呼ばれた一橋の武隈愼一氏
ハーバードに渡った後阪大や一橋で教鞭をとった中谷氏等

>>401
マンション買うのに経済学の教科書が必要なのか？

読んで財産築けるなら読みたい。
なんか印税収入の一端に貢献するだけで終わりそう。
読んでも面白くないと嫌だし。
掲示板に書き込むネタのためにミクロ・マクロ経済論の基礎を
読めというのはシャレにしてもきついな。

私の教科書は投資家の書いた本だ。
不動産は情報収集力と人脈だと教わった。
今何が起こっているか詳しく知って分析できる力が大事なんだそうだ。

経済学は起きた結果の分析学という気がするが間違っているかな。
自分の投資の失敗の納得には役に立つかもしれないが
それ以上のものとは思えない。

自分で納得がいかない投資はすべきではない。
そのためにも選択肢は多いにこしたことはない。
理論を学んで選択肢の数を増やせる人はいいが
理論が選択肢拡大の妨げになる人は藤巻健史レベルで
十分ではないかと思う。

375>大量には売り出ないよ。だって売れば住むところがなくなるから。新しいのを買おうにも
ずっと高くなってるし、しょぼい賃貸なんかまっぴらだしね。売りものは需要をみたさない
まばらでしょう。

住まいサーフィンで分譲価格情報更新されましたね。
2006年ベースで、前年比大体10％上昇しているそうです。

インフレや金利の話するぐらいならマクロの本でも読まれたい。

>>406
インフレや金利の話のどこが違っているのか教えてあげたほうが親切だと思うが。

基本的に、消費者物価指数に土地価格は関係無いわけですよね。賃料は関係しますが。
資産インフレの状況はマクロでは見にくいのでは？

＞インフレや金利の話するぐらいなら
インフレや金利の話を抜きに地価は語れないし
地価を語らないとマンション市場は語れない

スレタイの「２３区いつ下がり始める」にとっても需要なテーマ

ただし、断っておくが、カネと土地という比較において
地価が下がる＝カネの値打ちがあがる＝資産デフレ
地価が上がる＝カネの値打ちが下がる＝資産インフレ
という便宜的な言い回しはしているのは否めない

私も地価に関しては岩田喜久男氏（一橋大経済）の本くらいは昔読んだ。

わたしは、経済学を知りませんが、不良債権をしこたま買い
現在悠々自適です。

先日は、保有していたペンシルビルが、地上げ屋の買収にあい、現在三倍の値が付いてます。
それから、
教科書は、学生が読むもので、大人は、未来をよむものでは、ないでしょうか。
ただ基礎知識ぐらいは、勉強すべし。

>>410
師匠と呼ばせてください。

>>404
そうですね。
確かに大量とは言いがたい。
築浅中古が大量に売りに出たと騒がれた湾岸のＴＤだが、半年で全体戸数の１割
60戸程度。
１０００戸クラスの物件が５棟同年に竣工しても転売は５００戸どまりというレベルか。

実際、Ｙａｈｏｏ不動産で、都心３区＋江東区で築２年以内の物件検索で
でてくる中古マンションは２２１件（ダブり含む）だ。

逆に、住み替えやセカンドくらいしか売りに出ないから物件が逼迫する。
仲介大手各社が既存築浅マンションに「査定します」の手紙を郵送して
くるのだがいっこうに物件数が増えない。
というか出たらすぐ話が決まるものが多いらしい。
一時期供給過剰だった日本橋１ＬＤＫなども最近は新築がめっきり減って
これからが中古の値上がり時期なのだそうだ。

藤巻さんや投資家の書いた本読むなら、もっと基礎的な教科書読んだ方が良いでしょうね。
活字になってしまった情報やノウハウは既に賞味期限切れですから。

教科書はわかりやすく学生向けに書かれたもので
未来を自分の頭で考える為に読む基礎的なもの。

書店で大々的に売れているのは思想書の類。
自信の半生について語った抽象的で啓発的なものが多いね。

同感です。
まず、ローンの借り方。住宅ローンだけでなく、セカンド、アパマンローンも
団信、与信審査のしくみ。保証会社のしくみ、任意売却、抵当権くらいまで
は基礎。

不動産投資の本は、今の時代にあった本が実はみつからない。
２００６年までは「不動産は収益還元法で考えろ」と書いてある。
買うなら中古のワンルームというのが多い。
間違ってセカンドでタワマンの１ＬＤＫ買ってさてどうしようと困っている人に
最適なガイドブックがない。

もともと新築物件を投資用に買うのはカモ。彼等に６年〜１０年くらい持たせて
家賃も物件価格も下がったところを本来に顧客に利回り１０％に仕立てて
売るのが本業だった会社もあるらしい。
それが、いまや下がるどころか原価回復。空室で売ったら強気の
賃料で貸したい人がたくさんいる。わけわからん状況になっている。

みんなが、金欲しい
みんなが、儲かるものではない

失望の中で買い。狂乱の中で売り。

教科書では、分らない。

「時代は変わった」って雰囲気ですよね。
今まで書いてある不動産弱気本、殆ど意味を成して無いですね。

基本は、買った時点で利益が決まるということだったの

カネそのものが「実体のない合意の象徴」だとロバート・キヨサキが言っている。
確かに、カネよりモノのほうが目に見えるし、価値は安定していそうだ。
カネは、所得が増えれば１万円札のありがたみが変わるがマンションは
年収が増えても価値はかわらない。
マルサの女のなかで、山崎勉がこう言う。
「いいか。カネとはコップに１滴づつ溜まる水みてぇなもんだ。
　貧乏人は、少し貯めれば皆飲んじまう。
　金持ちは、コップ一杯まで溜まったら、そこからあふれた分だけ
　舐めるんだ。こうやってな」

物価ということでいうならば気になるのは賃料だ。

インフレだから土地も家賃もあがる
などというのどかな画一社会ではなくなった。

賃料はこれから上がっていくというが、二極化の局面では
高い賃料と安い賃料の差がひらくのだろう。

一般マンションとタワーマンション、都心のプレミアム物件との間で相場が
大きく開いていく。
芝浦など１．２万／月坪（６６㎡で２４万）だったのがタワー高層階１．５万が標準化
してきている。ペット可。豪華なラウンジ・フィットネスルーム・コンシャルジュありなど
確かにそれだけの付加価値はあるが。
ミッドタウンや青山アパートメントなど３万を越える賃貸料が当たり前らしい。
収益還元法というより販売価格と利回りから割り出した家賃をそのまま出した
というような感じなのだ。

収益還元法って本、確かに多かっただけど今も言葉は使う。

ただ、周辺環境が変わってきている。
表参道の知合い話だが、マンション家賃が30万から今年契約更新で三倍の90万って言われて
引越ししたらしい。
つまり、全戸の家賃値上げがすすめば、地価も三倍になる。

一等地にある物件はグングン値上がる。
そして周辺に波及する。

異常だから都心。
田舎とは、差がつくばかり。

現在4500万世帯ぐらい全体である中で賃貸住宅は1500万世帯。つまり全体の1/3が賃料を払ってくらしている。今後は、より賃貸比率が高まる一方で賃料は高騰していく。特に超都心部を中心に。つまり、土地高、マンション高、賃料高そしてまた土地高、マンション高、賃料高のスパイラル。並行して格差拡大。でも当局としても結果的には固定資産税等の形でしっかり上納金はアップ。言い換えれば当局＞大家＞賃借人の形態の徴税スキームがより強固な形になって財政が安定する。ということは、基本的にこの流れを政策面で止めるような15年前のような愚策が突如なされる可能性は相当低い。だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。

>>417
基本は、「買った時点で利益が決まる」ということだったの・・・だが

だいぶ様子が違ってきている。
安く貸して長期に居座られても困るし高値で出して
シーズン逃して空室が半年以上続くのもきつい。
売り急げば悔やまれるし賃貸をつけないとローンがきつい。
「投資」でセカンドハウスを買った人の悩みはつきない。

>>419
契約更新で三倍の90万って言われて引越ししたらしい。

契約更新でもいままでの家賃だけ納めておけば借家法の下では通用する。
これで既存の家賃は低迷している。賃貸仲介もいままでの発想法が
切り替わらないから、周辺相場を調べてから・・というけど、そんなもん
新築の家賃など知らないで、周辺中古の相場に係数かけただけで
何がわかるかという話だ。
勇気と資金力があるから値上げする。確かに街は昔より３倍は快適になっている。

追い出し覚悟で値上げするなら、１２月くらいからふっかける。２月にはいってからでは
契約更新するかどうか相手が逡巡しているうちに３月になってしまう。
賃貸は３月時期をのがすと８月までは動かない。
変な時期に契約すると次の家賃が上げにくい。

＞だから、できるだけ早めに買いで正解。買わねば・・・。
そうやって買えばますます価格が高騰しちゃうけど、それでも正解なの？

家賃がその分上がって、スプレッドが2-3％くらいあれば、正解でしょう。

こんな株、こんな価格で買う人いるのかなぁって時でも値は付く。
出来高が少なくても売れるのが市場。

いまの業界、売り惜しみというより高値で売れないことを懸念しつつ
小出しにしているのではないだろうかと時々思う。

不動産業界は、カルテルなどよりいきなり「抜け駆け足のひっぱりあい」が常
Ｗコンの身内仕入れのＴＶＣＭまでかけてした弱気の安売りをいまだに
「掟破り」という人は多い。

多分高くなってもマンションはじっくり搾り出すように売ればはけていく。
２０００年初頭の完成物件売れ残りの悪夢を経験しているから、競合が高値を
出すのを待って、小出しにする。それならちゃんとお客がつく。

池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。
２１世紀になってから世田谷区始めての億ション。
二子のプラウドタワーより高い平均坪単価。まるで興和不動産の高級ブランド、
ホーマットみたいな売り方だ。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20060410A/index2.htm

ホーマットといえば外人向け賃貸マンションが有名だが、今や外人向けでなくても
外人と同じ発想でお金を儲ける法人が住み手なのだ。
確かに時代は変わったといわざるをえない。

ただ、金持ちの住む場所でしかそういう売り方はできない。
そのうちマンションも銀座のショールームで売るものと、コンビニでパンフ配るものに
二分化されるのかもしれない。

と、よく考えてみたら「住宅情報マンションズ」はコンビニに置いてあった。
いっそコンビニで購入申し込みローン審査を受け付けネットで当選結果を見てから
現地に行くような売り方があってもいいと思う。
もちろん、郊外の売れ残り物件値引き販売だからモデルルームも要らない。
・・・というほどに郊外が安くなったら買ってみたいものだ。

原木中山の例の物件が格安でいつまでに売れるかも気になる。

＞池尻の公務員宿舎跡のＫ社の物件。
広告は、新聞の全面とダイヤモンドだけ。こっそり売ったが見事に高値ではけた。

マスタービューのことだろうが、事実はかなり違う。
『都心に住む』でも大きく宣伝していたし、DMも頻繁に来る。
メールも来る。
でもまだ売っている。
だがいつ見ても販売戸数未定、価格未定と未定だらけで、やるきも失せる。

それでもって、癒着も疑われるような人が、NO1マンションとか１００点とかいうので、しらける。
まだ完成してはいないが、売りだしてかなり経つのに、なぜNO1評価の物件が売れないんだ・・・
結局、価格を考慮しない愚かな評価ということ。
鹿島も販売代理に野村不動産アーバンネットなど使うから、評判落とす。

ちなみにNO2は赤坂TR,こちらは即完、現在の評価額は販売時の５〜８割アップ。

結局のところ、バブルかそうじゃないかは、賃料の上げにかかってますね。
今まで高級賃貸借りてた人が、物件を買うようになって、賃貸需要が減少
するリスクは無いでしょうか。

>>427
そうですか？

現地で見た価格表の８割が販売済みになっていたが。
販売員も少なく、とにかく人がくると経費がかかって嫌だという雰囲気は
あった。
会員限定販売と称して販売価格をオープンにしていいないだけでは？

坪単価４００万の上層階キャンセル物件のほか３期の発売がこれからで
高層棟東向きの部屋が残っていたくらい。
図面資料を読みこむと２戸1エレベータなど、グレード感の高い造りがよくわかった。


話は賃料に戻るが
よく「家賃との比較」というけど「今のお支払いの家賃と比べて」というのでは
意味がない。新百合ヶ丘のバス便の家賃と都内の新築の３５年ローン（変動）
を比べてどうするというのだろう。

貸したらいくらになりますという家賃表が出てくるが、周辺に新築賃貸マンションなど
ない場所でどうやって計算したのかわからないような賃料だったりする。

賃貸こそ二極化の局地。
市場は家賃２０万以下と上とで分かれる。

２０万払える人は２５万でも３０万でも価値を認めれば払える人。
一方１７万の人に２０万払えというのは抵抗がある。
作戦として賃料１７万２千円　共益費２万８千円ということは書くが
２０万の壁は大きい。
社宅では２０万以上の物件を借りないというところが多い。
場所を選べば９０平米の３ＬＤＫでも借りられるからだ。

田園都市線たまプラーザが２２０万〜の坪単価で売られているが、
賃料的には中古駅近賃貸で月坪７千円の家賃水準の場所だ。
こういう場所で「家賃を払うより安い」という論法は伝わるものか
ただしよくみると駅前に新築賃貸が２５万〜というな賃料で貸している
大変興味深い。

これまでのマンションブームで、団塊ジュニアが郊外の賃貸を出て
賃貸マンションは価格低迷しているはずなのに、新築だけが
賃貸、分譲価格を割高で出して受け入れられるものだろうか。

外人が借りてくれるよ。ただし、都心物件だけだよ。

外人も買ってるよ。
都心の中古物件を外人がよく見にくる。