23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

マスマーケの場合の人口ヒストグラムと首都圏不動産のマーケの人口ヒストグラムに
若干の違いがある。
根本的な就職氷河期ゆえに就職機会の多い首都圏に集中している。
２３区はもとより横浜、川崎の２6歳〜３０歳の人口は団塊ジュニアに
ひけをとらないボリュームとなっているのが首都圏の特徴。
それゆえ、彼等が結婚する今後５年以上は住宅需要は落ち込まない。
今後も、団塊世代の大量定年を迎え新規雇用は活発化する。
首都圏の若年層の人口集中は５年程度は続く。

第一次ベビーブーム世代は、団塊の世代。
第二次ベビーブーム世代は、定義として団塊ジュニアと呼ばれる。
第二次ベビーブームは、(１９７０年も含むこともある)１９７１年から１９７４年生まれで、
現在の年齢別人口のピーク。
今の年齢で言うと、今年３３〜３６（２７）歳までです。
すでに人口減少過程に位置する、２０代は普通団塊ジュニアとは呼ばれない。

話題をスレタイにもどすと・・・
>>210
>１平米１万円（以下）のラインはどの辺りですか？
直感的に答えると
京浜急行　品川以外の全駅が１万円以下
京浜東北　大井町から先
東急池上線　　荏原中延から先
東急目黒線　　大岡山から先
東急東横線　多摩川から先
東急大井町線　緑ヶ丘大井町間
東急田園都市線　二子新地から先
世田谷線　　　　宮之阪　松原間
井の頭線　　　よくわからん
小田急線　　　千歳船橋から先（結構穴場）
京王線　　　　桜上水から先
中央線　　吉祥寺より手前はバス便しか物件ない　吉祥寺以西
西武新宿線　野方以降か？
大江戸線　練馬以降　勝どき新御徒町間
西武池袋線東長崎から先
東武東上線　有楽町線　池袋以外全部
山手線　　西日暮里鶯谷間
埼京線　浦和を除く池袋から先全部
京浜東北　鶯谷から先　浦和を除く
南北線埼玉高速鉄道　西ヶ原から先
都営三田線　西巣鴨から先
千代田線　西日暮里から先
京成本線全部
つくばエキスプレス　新御徒町から先
京成押上線　ほぼ前線
都営浅草線　蔵前から先
総武線浅草橋から先
総武線快速　馬喰町から先
都営新宿線　森下から先
半蔵門線　清澄白河から先
東西線　門前仲町から先
京葉線　八丁堀から先
有楽町線　豊洲から先
ゆりかもめ　竹芝　豊洲間

100万でしょ

さて、セカンドハウスの転売が急増して税務署が目をひからせはじめたようだ。
湾岸のＴＤなど半年間で全体の１割が売りに出た。
住民票を移して、電気つけっぱなし中には水道出しっぱなしで未入居で
売りに出す輩もいて、税務調査官の来訪が頻繁にあるようだ。
「住んでますか」と聞かれても管理会社は入居届けは出ていますとしか
いいようがない。
いうまでもなくセカンドハウス、別荘の類に３０００万控除はない。
昨年１２月末までは、事業用資産の買換え特例で、あらたに物件を買えば
譲渡益の２割分に（短期でも39％の課税、つまり８％弱の税率）しか
課税されなかったが、本年からはマンション転売には居住しない限り
３９％の譲渡益課税。
昨年の譲渡の買換えも本年１２月末までに買わないと適用されない。

今年度いっぱいはマンションが売れても、来年からは沈静化するという
背景には税制の影響が大きい。

>>245
すみません。仰せの通り

×今年度いっぱい
○２００７年いっぱい

湾岸の未入居転売って、有りますねー。
豊洲なんかでも出てますよ。

税務署は怖いですから沈静化はありえますね。

湾岸物件が騒がれて始めてから、不動産投資をする人ぐっと増えた感じ
ありますね。どうなっていくんだろう・・・。
自分はそういう才覚ないからやる気はないんだけど。

幸福な生活のためには衣食住が充実が肝心。
衣には、大きなＷＩＣとお洒落なショップ。
食には、広いキッチン、高級食器とよい食材店、よいレストラン
住は・・・まず広さ。
狭い家ほどモノが散乱している。
収納の問題ではなく、選択し捨てるシステムがない。
家を住み替えることでモノを選択しなおし捨てることができる。
お洒落な住まいには一定の広さが要る。

都心居住の魅力は、お洒落なショップやレストラン、食材店が
身近にあることだが、家賃も坪単価も高い。スペースという点で
郊外に劣る。

住宅と商業施設の関連にいち早く気付いたのは米国のデベロッパー
大型ＳＣ（ショッピングセンター）を作って郊外の宅地を売った。
米国と異なるのは、車通勤でないという点だが三井不動産など
遅ればせながらＳＣとマンションの一体開発をはじめた。

５０代と３０代では衣食の嗜好や掛ける金が大きく違う。
もちろん所得格差も嗜好の違いを生む。
一口にＳＣといってもららテラスから玉川高島屋ＳＣレベル
まで格差がある豊洲ららぽーと、レゾーナでもグレード感と
品揃えが違う。

一次取得者が４０００万〜５０００万の価格帯を上限と考えると
坪単価２５０万を超えると16坪〜20坪（５３〜６６㎡）しか買えず
郊外を選ぶ人が増えることになるだろう。
逆に２５坪（82.5㎡）以上を求めると１６０万〜２００万以下の坪単価の
物件を探すことになる。
買換え需要は、手持ち物件の売却益（＋自己資金）＋３０００万以下のローンと
考えると状況によるが通常は５０００万〜６０００万以上の価格帯
世代的には４０代から５０代以上
これも２５坪で考えると２００万〜２４０万以上の価格帯
武蔵小杉、豊洲、市川そして田園都市線たまぷらあたりが対象。
２０年以上の都心周辺物件を持っていれば２５０〜３３０万の坪単価
までは住み替えがありうる。
また、一戸建てや２０００年以降の取得物件の買換え、および生前を含む
相続の底上げだと４００万／坪クラスへのステップアップも可能という話になる。

都心は問題ない。郊外は、商業施設の充実度がマンション売上げに大きく影響する

２３区というのは新築坪単価の高低でわければ以下のようになる

千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、目黒区、世田谷区、大田区
豊島区、中野区、杉並区、江東区、練馬区、台東区、
ここまでが坪単価２３０万以上上限ナシ
次に続くのが　川崎市　駅前西口　武蔵小杉、　横浜ＭＭ　市川駅前　調布　府中
　　　　　　　　　武蔵境ほか都下
　　　　　　　　　川崎市田園都市線沿線　横浜市田園都市線沿線　青葉台まで
　　　　　　　　　新百合ヶ丘
そのあとに　荒川区　北区　江戸川区　足立区　新浦安（バス便）　葛飾区
　　と続く
以下　　　埼玉東京隣接エリア　千葉京葉線　千葉東西線　千葉常磐線　千葉総武線

それはＳＣの近くに住みたい人の場合でしょう。
ＳＣの近くには住みたくない人もいますから。
あと、錦糸町のＳＣも忘れないでね。

都心から同心円上にひろがる住宅地
放射線状に伸びる鉄道網、道路網
当然、交通距離に比例して西も東も北も等価でいいはずなのだが、
なぜか価格が大幅に違うのは
「商業ターミナル」の存在の有無だ。
商業ターミナルは造語だが、つまりは百貨店やシネコンや飲食の大規模集積地
のこと
例をあげれば渋谷　二子玉川　銀座・有楽町　日本橋　新宿　池袋
　　　　　　　　横浜駅前　ＭＭ　港北ＮＴセンター南　など
千葉も柏も、北千住も錦糸町にも駅ビル商業施設はある。たまぷらと青葉台にもＳＣはある
あるけど、人の賑わいがない。人の賑わいはあっても着飾っていくような高揚感が
ない。

渋谷も池袋も横浜駅前も着飾っていくかなあ・・・。銀座などは勿論着飾り感あるけど。
それと、船橋のららぽーと辺りは、いつもかなーりに賑わいがあるよ。

おしゃれな服やバッグを買ってもそれを着ていく場所がないとつまらない。
１９９６年のマンションブームではバブルで買い遅れた多くの人が郊外に移り住んだ。
その結果味わったの空虚感。
郊外だってホテルもあればレストランもお洒落なバーもある。
ただ一軒しかないと飽きるという点がむなしさを誘う。一時間かけて都心に出かけて
お洒落なカフェで友人と語らう。帰宅の電車の中で味わう疲労感。

「女性は百貨店に着ていく服を買うために百貨店に行くのだ」と誰かが言った。
家族でレストランにいく機会もないのにいい服やバッグを持っても仕方がない。
ワインセラーを買っても近所で１０００円ワインしか売ってないのなら張り合いがない。
せめて通勤経路のターミナル駅に百貨店や高級食材を売る店が欲しい。

ＳＣで我慢できる世代だけが郊外に住む。消費を楽しめる余裕のある人たちが
都心に残る。

都心回帰は、経済的な余裕のできた熟年をターゲットにしたつもりが
彼らは郊外を高値買いしてして身動きがとれずに、ターゲットを
若年層に広げたことがマンションの値崩れにつながった。
地価反転でそれが元にもどった。
地価下落は１５年続いてわが国経済をどん底まで疲弊させたわけで
これが再び復活することを願う人は誰もいない。

都市性を好む人と郊外性を好む人はもともと相容れないものだ。
はっきりしているのは、良好な郊外も良好な都心も早い時期に値上がり
しはじめたということだろう。

そして次第に元通り、エリアのプレステージにあった所得層が住むようになっていく。

なるほど。
服飾品につぎ込み、住まいにも食事にもブランド性を要求するような妻と
結婚したら運の尽きということか。

家は妻子のためですよ。それくらいしてあげれないのは甲斐性が無い。
全く遊べなくなるようなレバレッジは論外ですが。