23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

想定利回りが4％前後なら損失も限定的でしょう。REITにせよ、自己居住用にせよ。
2007年に出ている新築物件の利回りは3％くらいのものもあるが、金利状況考える
と、もう一段アップサイドはあるね。その後はキャピタルゲイン狙いということ
になるから、やや懸念。2006年まで自己居住用は少なくとも買い時ではあった。
特に5年固定くらいで組んで、5年で負債を返せるような人にとってはリスクは非常
に低いでしょう。2007年モノは実際居住できるのは2008年以降が多いだろうから、
金利上昇を考えると、お得とは言えないですね。でも買う人はまだまだいる。

月に響く笛 耐震偽装の核心を抜粋します。長くなるため、セリフのみを残して、著者の記述を省略してます。末尾だけ、セリフに続く著者の記述（結論）を明記しました。

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「そんなことよりそもそも、なんで基準法に満たない条件を入力して計算できるようなプログラムを開発なぞしたんだ。昔のプログラムは、基準法未満の条件設定をしても、コンピューターが計算を走らせなかったよな」
「そうだ、そうだ」
「うちのSS1のバージョンまではたしかに先生の言う通りでした。でも、平成14年の夏に新たに認定を取ったSS2のプログラムは、利用者の汎用性を高めるために、基準法未満の入力条件を設定してもコンピューターが計算できるようにしたんです」
「おい、基準法未満の条件設定で計算できるなら、偽装をやれって言ってるようなもんだろう。なんでそんなことになったんだ。一体、利用者の汎用性を高めるためって、どういう意味なんだ。ちゃんと説明して欲しい」
「先生、簡単な理由ですよ。SS2を海外で利用したいというユーザーのためですよ。日本は地震国だから建築基準が厳しいけど、海外の建築基準は、大方が日本を下回る。海外で構造設計を行なう場合に、以前のSS1では、設計条件が日本の基準を下回ってしまうので計算が実行されないから、プログラムのプロテクトを外さなければならなかったんです。それで、これは一々面倒だというユーザーの声を反映して、SS2のバージョンアップでは、初めから基準法を下回る条件を設定しても、計算が実行できるようにしたんです」
「何でそんなものを開発してしまったんだ」
「でもそうした利用方法を前提にSS2にバージョンアップする時、建築センターで評定を受けて、国土交通省で認可を受けたんですよ」

（省略）

すなわち、問題の根源は、構造計算プログラムの評価と認定そのものにあったのだ。認定をした国土交通省と、事前の評定を行なった日本建築センター、この両者が偽装問題をもたらした原因を作っていたことになる。

中古マンション価格、3大都市圏そろって上昇・06年
マンション市場調査の東京カンテイ（東京・品川）は23日、2006年の3大都市圏の中古マンション価格動向をまとめた。首都圏が前年比1.6％上昇したほか、近畿圏がバブル崩壊後初めて上昇し、そろって値上がりした。新築物件とともに中古価格の上昇傾向が鮮明になった。
　首都圏の70平方メートルあたりの中古マンションの平均価格は築18年で2520万円。01年に底を打った後、03年から05年は横ばいが続いていたが、上昇傾向が強まった。特に東京23区が3504万円と3.9％上昇し、値上がりが目立った。
　近畿圏の平均価格は1668万円で3.6％上昇した。3大都市圏の中でも近畿圏は値下がり傾向が強かったが、大阪市が1989万円と7.1％上昇し、押し上げた。中部圏は1378万円で2.3％上昇した。
　東京カンテイは「新築物件の価格上昇が中古市場に波及したことに加え、都心部の供給が減り、中古物件に目が向いた」としている。(日経新聞)

東京カンテイの出す価格は、売り主の希望価格でしょう。
強気で吹っ掛ける売り主が増えました。って事。

外資が手を出すような高級物件は別にして、３ＬＤＫ5000万台程度のファミリー向けの物件
の未来はどうなんでしょうね？
小子化世代（今の20代）が親になるそう遠くなる未来。世帯数も減ってきて、小子化世代は
ますます長男長女結婚が増える仲で。

安いと思ったら買う。高いと思ったら売る。
これ相場の鉄則ですが心理です。つべこべ言わず、信じた道を進むのみ。
私はこれから売ります。ちょっと高くなりすぎ。
腹8分目が日本人の美徳です。

株の世界も、頭と尻尾はくれてやれ。って言うね。
欲をかくなだね。

不動産相場が過熱気味ならば、金利が少しあがれば良かったのだが、何がどうなったのかわからないが、おそらく選挙をややインフレ気味で迎えたかった政府の圧力で、日銀も見送り。上げ相場が早すぎるのなら、少しぐらい金利も上がったほうが、安定的に持続的に上昇するのだが。いつまでたっても、これでは日本はアメリカより、ロシアに近いマフィア資本主義。

>>26
売るのはいいですが、どこに住むのですか？

>>28
不動産価格が上昇しすぎたら過熱を抑える意味で金利を上げるというのは
わかりますが、金利が低いことで住宅市場は健全性を保っていると考えるのは
間違いでしょうか。
金利に地域差がつけられるなら東京金利だけあげて地方は安いまま
というのはどうでしょう。

２８さんではないけど、金利は景気動向を見て考えること。
不動産ばかりではない。外貨との関係を見ることも重要だし。
今回の円安は利上げしなかったことだけで起こっているわけはないと思う。
２８さんの言うような日本の現状にあきれての円の価値の下落の意味もあった。
バブル発生は加速してしまうだろうよ。どうしようもないね。

地価が上がるとはとりもなおさず貨幣の価値がさがることで
貨幣の価値を上げるために金利を上げるとういう理解でいいですか？

金利が上がっても地価の高騰がなお激しければカネの値打ちは
下がりっぱなしですよね。
しかし、地価高騰もバブルも東京都心という局地的な現象だと
すると、利上げで貨幣と土地のバランスをとるというわけには
いかなくなると思うのですがどうでしょう？

地方ではまだまだだらしなく地価が下落し続けていて、ここで住宅
ローン金利が上がると地方の住宅景気を損ねる心配はないのでしょうか？

でも、実際地方のマンションって、1000万台、2000万台で結構あるよね。
（地方都市部を除く）一軒家だって土地代は遙かに安いし、土地は親から
引き継ぐ人も多い。「多額」のローンを抱えるのは主に都市部ではないのかな？
それはさておき、人口ってもう２００５年から減り始めているんだよね。
６５歳以上高齢者は現在２割。２０１４年には２５％が高齢者になる予測、
というかこのくらい近いとほぼ確定。

その高齢者は大半が都会に住んでいるのでしょうか？

へ？？　高齢者は都会にも、地方にもいるでしょう。
１０１４年には団塊の世代が高齢者になっているんですから。

高齢者が大半で若者が少ないところがある

人口減＋高齢化で地方は立ち行かなくなり
ますます都心部に人口集中する
５０年後は知らないが当面はね

地方の地価下落は若者の数が減って住宅が売れないからだと思ったけど違うのかな？
東京の都心周辺の地価反転は若者が家を買うせいかと思ったが・・

まだ人口減は始まったばかりですよね？
あと五年後？2014年なら８年後かな？に、若者というか今購入している30代
は激減。今の住み替え需要の団塊の世代は高齢世代になると言う意味では？

今購入している世代が激減するのは業界も読んでいるだろう。
８年後になると
１９９６年のマンションブームで購入した層が買換え時期。
ポスト団塊の世代。195２年〜1960年生まれ
２０１４年には、５４歳〜６２歳
オイルショックの時代の就職組で根がまじめだから残債もほとんどない。
給与も順調に伸びた時代の人たちで
築１８年のマンション売って退職金を足して近場にマンションを買う。

地価下落で残債割れで今回のチャンスに買換えできなかった彼らも
横浜、川崎、市川、浦安を含む郊外の地価反転の恩恵にさずかる。

高齢化社会は「大量遺産相続社会」でもある。
田舎にいる老人が持っているのは介護保険の明細だけだが
都会の老人は土地と家を持っている。

団塊の世代はバブルの波にさらわれ土気や牛久に一戸建てを買って討ち死に
した者がほとんどだが、その前の６０代７０代は土地神話のなかで
都内の戸建てを買ったり、父親伝来の都心の住宅地を相続してきている。
今の億ションや城南の坪３５０万〜４００万物件を買っているのは主に
彼らだ。

平均８０歳で死ぬとしても息子は５０歳。
こいつらが遺産でマンションを買う。
まず、都内の一戸建てなど老朽化し日当たりがわるくなにしろ地価反転で
売らないことには相続税が払えないからだ。

激減するけれど、大量というか今のように売れるということ？
少子高齢化による遺産の恩恵だけど、長男長女の結婚が増えると言うことは、
家やマンションが引き継がれることの増加も同時に意味することを考えないとね。
売る人がいれば、買う人も必ず必要なわけで。全体は減っている中でね。
まあ５年後、８年後のことならすぐではないし、いいんじゃないのかな。

もう人口論とマンション需要が連動しないのは、単身世帯数の増加や
＊＊＊さんがマンションを買う現象などで立証済み。
それと、マンションは売る、買うでなくて貸すがある。
２０年でローン払い終えたら貸して年金の足しにする。
住み替えでなくて年金代わり。
マンションの大半は古くなるとオーナーが新しいものを買って、古いものを
貸す。古いものは住宅になるばかりでなくオフィスにもなる。

地価反転で既成概念をすべてひっくり返して考えないといけない

地価下落時代の常識は、地価反転以降全く逆になる。

マンションは買ったそばから２割下落。
→マンションは買ったそばから２割アップ

売れ残りは叩いて買え。一声１００万も当たり前
　→マンションは初回会員限定販売でいちばんいい部屋を買え
　　１００万でも高くても倍率ナシか先着順住戸を確実にゲット

今払っている賃料がローンより高いなら買ったほうがマシ
　　→買ったマンションの賃料がローンよりはるかに高いなら
　　　　人に貸したほうがマシ

早い時期にあわてて買った人は貧乏くじ。残り物には福
まてばまた安くなる
　　→乗り遅れた人は　不運。早い者勝ち
　　　　　待つだけ損

バブルのときあれだけ高かったのがここまで安くなれば底だろう
　→底値のときあんなに安かったんだからここまでくればもう上がらないよ

両方とも当たらない

さっき日テレのニュースの討論会で、
マンションの買い時は去年で終わったと言ってたよ。
私も同感。いつまでも有ると思うな買い時が。

見た見た。
不動産関係の人だけが、まだギリギリ間に合うといってたね。
いつでもラストチャンス。

いつまでもマスコミ・媒介にとらわれると・納豆になるぞ。己に判断力と知恵ないと。

去年くらいの値段であれば、損しても大したこと無いなと感じ、
申し込みましたが、今年の物件はそうでも無さそう。ただ、
これだけの低金利であれば、もう2段ほど上がっても不思議では
無い。

ここ５年〜10年で加速する、地方切り離しで
過疎化がいっそう進み、地方の若者は地元を捨てる。
三大首都圏は、職を探す人で溢れ
需給で、地価上昇は加速すると感じるな

二極化、資産インフレ、家賃上昇加速、地価上昇、マンション建設コスト上昇、低金利、消費税アップ、以上７項目のうち４項目以上に現在のトレンドから変化が起こらない限り、踊り場はあっても下落はないでしょう。

こんなレポートあるから見て
http://www.dbj.go.jp/japanese/download/pdf/indicate/no101.pdf

52さん、
僕も、富士見が丘、350万？？
売るときにあがるのか？そんなこと無いでしょーと思うんですが、
ただ、勘として、あがる、と思います。
家賃が上がってくるんじゃなかろうかと思いますよ。そうすれば、
買っても損は無い。

51のレポートなんで最後の表で2007年だけは下がってるんだ？
今年は一旦地価が下がると？

＞５１
良いレポートで保存しました。ありがとう。

3月の公示地価でデベはますます強気になるんですかね。世田谷坪450、新宿坪500ですよ
とかいって。

最近は、不動産業界の強引な価格つり上げ、出し惜しみによる物件不足、露骨な煽りで、消費者側がだんだんシラケムードになってきてる気もするけどね。
とりあえず一時のブームは完全に沈静化したね。

>>56
益々強気というより、土地が無きゃどうしようもない訳だから、
その基準価が上昇すれば物件価格にもスライドして行くのは
極自然な商行為。

>>57
ミレニアム前後から下げ基調になり、少なくとも4、5年間位は
買い時は幾らでもあった訳だから、その時点で資金不足検討者以外の
検討者で現在もGETできてない検討者は、単なる判断や決断が
出来なかった、と言うだけでしょうね。

マンションは今後下火なことは確か

なぜ下火？

はいはい買いたくない人は買わなきゃいいだけ。安く売らなきゃいけない個人や法人はもうほとんどいなくなってきてる現状をもう少し把握してから行動した方がいいと思うけどね。

そうだよね。ボーナスあがった実感無し、とか言われているけど、
個人的にはかなり上がったし、周りもそんな感じ。
トヨタなんかも順調だよね。全体底上げって感じでは無いにしても、
買える人は買えるし。

あと5年たちゃ安くなるのはわかりきっている。
それまで待てる人は待てばいい。
買わなきゃいけない人はご愁傷様としか言えない。
本当にマンションは運だなあ。

5年後に下がり始めるんでしょ？2005−2006年水準になるのはまだその先。
2015年くらい？

それくらいだと思う。

うちもギリギリ資金が間に合った
あと1年遅かったらと思うとぞっとするよ

買えない人は今も昔も買えないまま。
格差が広がれば益々買えない。
本来買えない人が無理して買えば、
悲惨な末路が目に見えている。

そして買える人はもう買っちゃったってのが一番問題。
趣味や生活も楽しみたい。二件目買うほどの余裕はない。

需給のミスマッチが大きくなりすぎて、
取引自体が停滞するのではないですかね。

2015年なら、借金返し終わっているし、売るんじゃなくて貸すつもり
だから、待つ必要無し。

>>67
>買える人はもう買っちゃったってのが一番問題
じゃなくて、その買ったうちの3割程度は結構余裕があるから、
2015年前後には買い替えか、さらに買い増しをするので、
その時の下取りとして、貴殿のようなここ数年で
買いそびれた世帯に中古として買っていただく訳です。
その原資を含め、買い替え層はNEWの物件で涼しい顔で
エンジョイする・・・っていう構図。
ですから、買いそびれた層も、ある意味では中古需要の
お客さんなんでしょうね。

だからーもう去年までに買っちゃっている人の話はいいんだよ。