23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>>119さん
土地建物比率の論議は過去に拝読しています。貴兄の書き込みから実際に消費税比率
固定資産税課税価格ベースで比率をだして、建物減価と地価上昇の関係を試算したもの
です。おそらく時期は同じ頃。
おっしゃることは、価値の増分を推定するのに役に立つ数値であって
原価計算とは別のものなのですが、マンション価格の変動そのものに
みなさんそれほど興味がないというか、面倒くさいみたいですね。

こちらこそ、お詳しい方に読んでいただいて光栄です。

>>113
投資用不動産購入の順序は
物件購入申し込み→ローン審査→契約・手付け→ローン本審査
→ローン契約→残金決済・引渡し

中古なら仲介、新築なら販売会社にローンの斡旋をさせるのが通例。
もちろん銀行から自前で融資を引き出してもいいが、物件評価の関係
書類など販売会社・仲介会社に提出させたほうが楽。
売買契約後ローン本審査が通らない場合手付け戻しの解除にする
主旨の「ローン条項」をいれるのが普通でその際融資先金融機関名を
限定する必要もある。

「住宅ローン」でなく「アパート・マンションローン」
扱っている銀行はメガバンクではりそな等。ノンバンク各社も。
https://www.mothers-auction.net/service/loan_toshi.cfm
銀行にいって冷たい扱いなのは対象物件や収支計算書の目処等はっきり
しないせいではないか
投資用のしくみは本や業者のセミナーでしっかり基本をおさえてからに。
怪しげな業者任せはよくないがかといって何でも自分でやれば安心と
いうわけではない。
自家用ジェットの操縦がしたかったら、まず訓練を受けるべきだ。
危ない人には金を貸さない。

２割以上の自己資金があったほうがいい。
自己資金ゼロで投資用不動産を買う方法は以前はあった。
つまりローンは９割で通して諸費用＋代金の１割を売主から
値引きさせる。転売業者が良く使っていた手。
フリーローンは自宅を担保に借りる場合金利は安い。
使うなら、一旦手付けを身内に借りてマンションローン審査
通して、それからフリーローン審査通して身内に金利つけて返す
ただし利回りは低い。短期に売るとき専用の手

＞銀行内では、不動産投資という言葉は嫌われている様子です。
それは何かの間違い。
事業用不動産の購入と言うべきでしたね。
「ここは素人にマンション投資の指南をする場所ではない」と思われた
ので嫌な顔をする。私は忙しいのだ・・ってね。

＞不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。

エアタワーとか、青山アパートメントなど三井さんが専門会社作っていくらもやってますよ。
それと証券化物件。これは５年サイクルでファイナンスを繰り返し
最後はリートが引き取るビジネスが盛ん。そのせいで分譲が減ったくらい。

確かに今は、不動産価格自体の値上がり＋賃料利回りがコストサイドである銀行金利を数十倍アウトパフォームしている状態だから、超都心の優良物件はできれば抱いておきたいのがデベのホンネでしょう。ただ、分譲して売り切りでも仕入れ価格の倍ぐらいで売れるのであれば、年間で１００％近く抜けるわけだから、オイシイ分譲が続けてできるんなら、分譲でどんどん回転させていく方が効率はいいはず。ただ、仕入れ価格が急上昇してきてるんで、仕入れを慎重にやる一方で仕込んでいる物件は出し惜しみして、より競りあがるのを待つ方が得策との判断に変化してきてるのが現状でしょう。

>>122
１１３です。
銀行ローンの知識ありがとうございます。

今回の経過を説明します。
新築タワーマンションの１ＬＤＫを買うため、最初はデベのモデルルームで斡旋提携の住宅ローンを申し込みました。
りそな銀行でローン審査がすぐに通った。ところが融資に条件が付いていて、
「自ら住み、住民票を移すこと、それが出来ないなら融資はダメ」とのことでした。
しかし、当方都合があって住民票は移せない。

で、やむなく提携銀行ではない自分の口座がある三井住友銀行と三菱東京ＵＦＪ銀行の２行にローンを申し込みました。結果２行とも返事は同じでした。
その際の担当者の答えが
>>113
で書いた内容です。

それでもあきらめず、次はＧＥコンシューマー・ファイナンスに融資を申し込みました。
ＧＥファイナンスは大手銀行が貸せない人に住宅ローンを貸すと豪語する外資系だけあって、すぐにＯＫの返事。
ところが、「実は投資用に買うのです」と私が言ったとたん担当者の態度が豹変し、
その場で融資はできませんと宣告されました。
アパートローンなどほかの融資商品も紹介されず、そのまま書類を返却されました。

というわけで、ローンはすべて断られた。

ほかの人が申し込んだら別の結果が出たかもしれません。
しかし私の場合は上記のようなものでした。
投資物件のローンはハードルが高い−−これが結論です。

＞＞１２５さん

１２２さんのお答えで完璧と思います。
にもかかわらず、あなたのいうような結果になったのは？

おそらくはこういうことと思います。
銀行は住宅ローンとアパートローンでは部署なり担当なりが違う？
それで住宅ローンのたんとうしゃが、そのつもりで手続きしていたら、後になって投資物件と言われ、不愉快になり、冷たい対応をし、アパートローンなどのことも教えず、お引取りをとなった。

どうしたらいいか？
銀行、できれば取引のあるところがいい、見せ金でもある程度預金しておくとなおいい、に電話、マンションに投資し賃貸に出そうと思っていると言い、そういうローン（少なくともみずほにはアパートローンあり、私使ってます）はないか聞き、相談に行く。
まあこれで大丈夫のはずですがね。
ローン審査会社が子会社のくせにうじうじいろいろ言ってきて決行めんどうだったりするかもしれませんが。普通のサラリーマンで、ある程度の収入あれば楽勝のはず。

>>123
そしたらリスクの少ない、利回りがよい可能性が高い物件は、先にデベが賃貸にして、
分譲物件はそれ以下になってしまわないか？　つまり、デベが賃貸力入れるようになって
からじゃ遅いってこと。

素人に勉強になるスレだ。

本当にこのスレはレベルの高い方が居て勉強になる。前々スレあたりから熟読して自分なりの仮説を構築中です。

土地：建物の比率の話とか本当に勉強になる。

耐震偽装問題が再燃しつつありますね。
投資の上でも、立地だけでなく、
建物の信頼性やデベロッパー・売主の質も、
価格面に大きく影響するようになるのではないでしょうか。

ここは本当にレベルの高い方が多く、勉強させてもらっております。
日本でもこれからは給料をこつこつ貯めるだけでは資産なんて作れず、なんとかシードマネーを作ってお金がお金を生む自分なりのシステムを作るべきだと職場で一番仲のいい同僚に言ったら、
なんでそんなに競争ばかり考えるのかって非難されて、口論になりました。
でもここのスレを読んだらやっぱりそういうことを考える方々がたくさんおられ、ホッとしました。

投資や投機はゼロサムゲームの面がありますから、冷酷な面があるのは事実。
知人友人には興味がないフリをしておくに限ります。
儲け話は秘めやかにね。

お金も大事ですが、それは最終目的じゃない。
究極は素晴らしい人間関係こそが大事な価値です。
これはお金を持ったらわかります。
嫉妬や羨望をうけないように。
両立させるためには、切り離しておくことが大事です。

投資家の人たちは、今後このまま行くとバブルの危険は感じないのかな？
いや、それでもすぐ売るからいいってことか。

>>133さん
１３２です。ありがとうございます。
友人は学歴は大変よく、頭もいい方ですが、そういう面には疎くてちょっと心配になり、
今までいろいろと話してあげてきたのですが、どうやら余計なお世話だったみたいです。
貴重なアドバイス、肝に銘じておきます。

>134
むしろ投資する人はバブルを待ち望んでいるでしょう。
株で損する人もそうですが、何故か自分だけは損はしないと思い込む傾向が強い。
多少相場が下がっても回復すると信じて大やけどを負うのがよくあるパターン。
中には再起不能に陥る人も。

投資して、儲ける人もいれば損する人もいる。
何も行動しないで、儲けも損もしない人もいる。
それが世の中。

だから利上げもしなかったんだよね。そういう意味では海外市場に飽きれられたのも分かるが。

>>125
結論から先にいうと、住宅ローンとアパート・マンションローンでは
融資基準の考え方がまるで違います。

銀行が、投資用のローンを承認するための審査基準は
「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
（『不動産投資実践ガイド』中村嘉宏著　ＰＨＰ）
つまり、その不動産以外の収入があること。
タワーマンションの１ＬＤＫですから４０００万は下らないだろう。
家賃が２４万。二割の自己資金でローンが１５万。
諸経費３万としても２０％の空室率なら４３万のロス。
金利があがって５０万とした場合
２ヶ月間毎月に２５万の支払いに耐える収入があるか・・・という話になります。

別に金融資産が１億円ある富裕層でなくてもいいですが
給与の大半が生活費と住宅ローンと教育費で消えるサラリーマンには
厳しいかもしれません。あとは「つぶれない会社。辞めない人」というのが
条件になります。

「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
という以上、逆に他に複数投資用マンションを持っていて一定期間返済が
滞っていない実績があると融資枠がひろがるという部分もあります。

家賃保証型のサブリースに出せば収入は安定しますが、普通は期間は
４〜6年。継続は任意です。6年後に金利があがっていてサブリースも
切れている時点で滞らないかが問題になります。

１２５さんが他に持ち家を持っていて住宅ローンを支払っていて
今回セカンドハウス（これは賃貸原則不可）購入で融資をうけて
「賃貸に出す」といったら断れれたという話なら
アパートローンに振りかえる話がでない理由は
おそらく、住宅ローンの融資枠で審査は通ったけど、自己資金の
額の不足、失礼ながら勤務先評価、ポストの評価かもしれません。
それと、空室時のリスクとローン負担額が大きい。
これがワンルーム２軒ならリスク分散されてローンは通ったかも
しれません。