23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

基本はかわらない。投資に対する偏見こそ大いなる時代遅れ。
ロバート・キヨサキさんや藤巻健司氏があれほど有名になっても
いまだに給与所得でこつこつ資産形成できると思い込んでいる人が
多いのはうれしいことなのか嘆かわしいことなのか

リスクをとらないで資産形成はできないから勉強したほうがいい
というのが今の世の常識なのでは

嬉しいことなんじゃないの？　だって出し抜けたいんでしょ？
なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。
でも、参加者が増えて既に取得している物件価格が上がって売り抜けたい
ということなら、わかるけどねー。常により自分は人より賢いと信じて
いる人が投資家たりえる。

一流企業の役員が退職後都内に住まいを持てたのは昭和１８年うまれ以前まで。
団塊世代の役員は、一流企業ほど９０年代に埼玉、千葉の一戸建てを買ったあと
転勤で地方や海外を転々として結局そのままって人が多い。
ローンこそないものの、資産価値で言ったら湾岸タワーを買った３０代の平社員の
ほうがづっと上だったりする。
運の問題というなかれ。
一流企業で出世すれば資産形成も年金も約束された昔の社会のパラダイムが
地価高騰とその後の下落で崩壊した。
完璧にアメリカ社会の自己責任社会、格差社会がそれに変わった
知識と情報を得てリスクをテイクできるものだけが金を掴む時代になった。
ちがいますか？

で、つまり今からでも買うべきということですね。

＞なんでこんなところに不動産のススメを書いているのか分からない。

いい質問です（質問ではないか？）
このスレタイが「いつ下がりはじめるか」ということで、下がらないと書くと
それではどうすべき？という話になったので、とりあえず賃貸物件買って
おけば地価高騰のヘッジになるよって書いた

そしたら不動産屋の口車だのワンルーム業者呼ばわりされかねない
空気になったから、なぜ不動産がいいのか書いただけだよ〜ん。

それと自分の曖昧な情報はこういう場で書くことで反撃にあったり
補強されたりして情報が豊かになるんだよね。
盲点を指摘してくれる人もいる。人に情報を伝えることで得られるものが
多いってつくづく思うからです。

価格上昇→家賃上昇→価格上昇。このスパイラルに入る物件を狙え！でいいんでしょ。（答え）赤坂薬研坂、グランスイート六番町、飯田橋プラウドタワー。

１０４さんは、これ以上に不動産が上がる予測で、それでもバブルとは言えない
とお考えでしょうか？
>106さん、そんな物件買える人は普通のサラリーマン以外ですよね。。。

都心物件はもうこれ以上上がっていかないのではないでしょうか。
タワーなど乱立で、そもそもの住環境としてのファンダメンタルが低下してきている。
むしろこれからは、出遅れ・ばかにされてきたた郊外物件の方が上昇率は高いのでは。
多摩・調布・府中・八王子など東京市部とか。

＞１０３さん

ちょっとちがうのでは。
昭和と西暦が混在しているので西暦に統一して述べます。
１９４５年生まれくらいまでは、その気になれば、都内でも西武池袋線、東武東上線、埼玉県（浦和、川口あたり）あたりなら一戸建てが買えた。
１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。だれかが書いていたように、牛久、土気の一戸建てを買い、そのまんま状態の人も発生したわけだ。あと新松戸のマンションという選択をした人も多かった。

しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか、都内郊外に中古一戸建てを買うことも、必ずしも不可能ではなかった。
結局、先を読む眼力があるかどうかである。

現在３０代平社員の湾岸タワー購入者も、結局運に恵まれただけ。
逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。

つけたすと、２０年余前、新松戸のマンションは、区画整理された大規模開発ゆえお勧めだと、住宅評論家はのたまわっていた。いまは当時の半値以下に成っている。

結局、坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）という選択が、資産形成において正解だった。

＞で、つまり今からでも買うべきということですね
いくらの物件をどの場所で買うかで違ってきます。
かつて１３０万／坪だったエリア（荒川区・足立区・北区バス便）
も１４５万くらいになってきています。
広さ８５平米価格５５００万レベルならちょうど
今の首都圏新築分譲平均値よりやや上の水準
豊洲か東雲のタワーの低層階、江東区の大島　あたりが買える
武蔵小杉でも同様

私なら中古を買う。まず中古には結構掘り出し物が多い。
安いと思える物件が結構ある。
それと周辺に『変化』のある物件をねらう。変化があれば価値が
変わる。
安い物件にはいろいろ理由がある。
住んでいたマンションで自殺があって５００万ほど価格が下がった
経験がある。
変化もそれが良い方向に変わる可能性があったら買う検討に値する。
ちなみ自殺物件はその部屋で死んだ場合以外重説の告知義務は
ない。その部屋の住人が屋上から降りた場合は微妙。
しかし、間に一回購入者があれば次は告知義務はない。

まぁ事故物件でなくても任意売却とか売り急ぎはいつでもさがせば
見つかる。銀行や弁護士のほうが情報を持っていたりする。
確かに株のようにオープンではないが
競売は知られすぎてもううまみはない。湾岸タワマンでも時々出る。

話題脱線だが、新松戸に友人住んでいるけど、確かに街がきれいだし、
店も多くて明るくて住みやすそう。バブル期マンションで見ると駄目
かもしれないけど、東京にも近いし、今というか今後値上がりする気がする。

地価だけに依存した社会、土地本位制は、人口減の局面では持続不可能。
資本はより儲かるところをもとめて、ダイナミックに迅速に移動する時代。
マンションも買ったままいつまでも持っていてはダメ。惚れ込むのはもっとダメ。
資本の向かう風向きが変われば哀れな塩漬けに。
高くなったら迅速に売り決断、まだ安くて将来上がるところへ再投資していかなければ。
もっと投機の価値効用を認めよう。安心安定は停滞低迷、まさしくこれがパラダイムの転換。

ごく普通のサラリーマンです。

投資用に都心１ＬＤＫを買おうと思い、大手都銀に出向き相談したら、
担当者に「あなたはそこに住まないんですか？　住むなら喜んで融資しますが、住まないならお貸しできません。ローンはあくまで自己居住用に限るんです」と言われ、がっかりしました。
世の中それほど甘くないようです。

あきらめるしかないのでしょうか。

>>109さん
丁寧なフォロー感謝いたします。仰るとおりです。お詳しいですね。
＞１９４７年生まれあたりからは、地価高騰の影響をもろに受けて、都内一戸建ては至難のわざとなった。
そうなんですよ。団塊は基本的に学生時代が貧しいから、一戸建て志向が強い。

＞しかしこのとき面積を狭くして都心にマンションを買うとか
これは時期によります。１９４７年生まれが３３歳になる１９８0年頃までにコンパクトマンションを都心周辺に買っておけば
その後の上昇にあわせて１９８４年に３ＬＤＫに住み替えもできた。
しかし４０歳の１９８７年ではマンション価格が４割以上あがって当時１６０万の坪単価の物件がいっきに２２４万になって
普通のサラリーマンでは２０坪のマンション４５００万（世田谷）はかなりの高値だった。
当時都内に７３平米以上のマンションを探すのは至難の業で、せいぜい６０㎡２ＬＤＫや６９㎡３ＬＤＫ

さてマンション派はそこから先が二手に分かれる
都内に住み続けた人の多くは今回のマンションブームで築２０年を売って都心に住み替え
バブル期に１億円で売って郊外の一戸建てに住み替えた人は今もそのまま帰ってこない。
ただしキャッシュで買っている強みから、２０００年以降底値狙いで都内に３０００万クラスのコンパクト
物件を買っていたりする。
＞結局、先を読む眼力があるかどうかである。
けだし至言です。

＞逆にここから、いまより２〜４割上がった高値を買い泣きを見る平社員も大量発生するかもしれない。
ここは、ロバートキヨサキ風に言えばチキン・リトルですね。
まず平社員は坪単価１８０だから買えた。彼らは２４０、２３０、２２０と物件を見てまわり１８０だから買った。
２割から４割あがったら買える人はいない。投資用に買う分なら大やけどはしない。

＞坪単価の安い物件は、建物価格の減価で資産価値は上がらないのである。
その通り！
建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
＞坪単価の高いマンション（基本的に都心）か中古一戸建て（できるだけ坪単価の高い地域の）
という選択が、資産形成において正解だった。

そのことを強調してしすぎることはないです。

>>113

投資用ローンっていうのが、あったと思うが
大手都銀じゃなくて、準大手なら貸してくれるんじゃない？

今なら、杉並、世田谷あたりの築１５年もので、リフォーム前のを買うのがいいんじゃない。土地の価値分ぐらいでまだ買えるでしょう。

不動産投資が嫌われているというよりは、銀行自身が長期のローンを背負っての不動産投資が明るい見通しとは思っていないから。

＞１１４さん

いつも真っ当なことをかいても、わけわかんない人が、つまらない反論をしてきて嫌気がさしていたのですが、久しぶりに、というか初めて、ものの見方の一致する、かつ眼力のある（自画自賛でもあるが、ハハ）方に出会え、うれしいです。

＞建物比率ということで、土地６０、建物４０と建物４０、土地６０の計算例を前スレに書きました。
というのを見て驚きました。前スレは見逃してしまったのですが、私も全く同じことを、別のスレで書いたことがあるのです。

赤坂TRの場合、土地分が６７パーセント、建物分が３３パーセント。
これが時価では土地分８０パーセント、建物分２０パーセントくらいになっていると。
そしたらデベの利益を無視した空論だとか、おかしなことをいう人がいましたが。

こんごともよろしく。

そんなに不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。
なんで人に売りつけるのかにー。

>>119さん
土地建物比率の論議は過去に拝読しています。貴兄の書き込みから実際に消費税比率
固定資産税課税価格ベースで比率をだして、建物減価と地価上昇の関係を試算したもの
です。おそらく時期は同じ頃。
おっしゃることは、価値の増分を推定するのに役に立つ数値であって
原価計算とは別のものなのですが、マンション価格の変動そのものに
みなさんそれほど興味がないというか、面倒くさいみたいですね。

こちらこそ、お詳しい方に読んでいただいて光栄です。

>>113
投資用不動産購入の順序は
物件購入申し込み→ローン審査→契約・手付け→ローン本審査
→ローン契約→残金決済・引渡し

中古なら仲介、新築なら販売会社にローンの斡旋をさせるのが通例。
もちろん銀行から自前で融資を引き出してもいいが、物件評価の関係
書類など販売会社・仲介会社に提出させたほうが楽。
売買契約後ローン本審査が通らない場合手付け戻しの解除にする
主旨の「ローン条項」をいれるのが普通でその際融資先金融機関名を
限定する必要もある。

「住宅ローン」でなく「アパート・マンションローン」
扱っている銀行はメガバンクではりそな等。ノンバンク各社も。
https://www.mothers-auction.net/service/loan_toshi.cfm
銀行にいって冷たい扱いなのは対象物件や収支計算書の目処等はっきり
しないせいではないか
投資用のしくみは本や業者のセミナーでしっかり基本をおさえてからに。
怪しげな業者任せはよくないがかといって何でも自分でやれば安心と
いうわけではない。
自家用ジェットの操縦がしたかったら、まず訓練を受けるべきだ。
危ない人には金を貸さない。

２割以上の自己資金があったほうがいい。
自己資金ゼロで投資用不動産を買う方法は以前はあった。
つまりローンは９割で通して諸費用＋代金の１割を売主から
値引きさせる。転売業者が良く使っていた手。
フリーローンは自宅を担保に借りる場合金利は安い。
使うなら、一旦手付けを身内に借りてマンションローン審査
通して、それからフリーローン審査通して身内に金利つけて返す
ただし利回りは低い。短期に売るとき専用の手

＞銀行内では、不動産投資という言葉は嫌われている様子です。
それは何かの間違い。
事業用不動産の購入と言うべきでしたね。
「ここは素人にマンション投資の指南をする場所ではない」と思われた
ので嫌な顔をする。私は忙しいのだ・・ってね。

＞不動産投資で安定的に儲かるなら、デベがそのまま
賃貸業やったほうがええやん。

エアタワーとか、青山アパートメントなど三井さんが専門会社作っていくらもやってますよ。
それと証券化物件。これは５年サイクルでファイナンスを繰り返し
最後はリートが引き取るビジネスが盛ん。そのせいで分譲が減ったくらい。

確かに今は、不動産価格自体の値上がり＋賃料利回りがコストサイドである銀行金利を数十倍アウトパフォームしている状態だから、超都心の優良物件はできれば抱いておきたいのがデベのホンネでしょう。ただ、分譲して売り切りでも仕入れ価格の倍ぐらいで売れるのであれば、年間で１００％近く抜けるわけだから、オイシイ分譲が続けてできるんなら、分譲でどんどん回転させていく方が効率はいいはず。ただ、仕入れ価格が急上昇してきてるんで、仕入れを慎重にやる一方で仕込んでいる物件は出し惜しみして、より競りあがるのを待つ方が得策との判断に変化してきてるのが現状でしょう。

>>122
１１３です。
銀行ローンの知識ありがとうございます。

今回の経過を説明します。
新築タワーマンションの１ＬＤＫを買うため、最初はデベのモデルルームで斡旋提携の住宅ローンを申し込みました。
りそな銀行でローン審査がすぐに通った。ところが融資に条件が付いていて、
「自ら住み、住民票を移すこと、それが出来ないなら融資はダメ」とのことでした。
しかし、当方都合があって住民票は移せない。

で、やむなく提携銀行ではない自分の口座がある三井住友銀行と三菱東京ＵＦＪ銀行の２行にローンを申し込みました。結果２行とも返事は同じでした。
その際の担当者の答えが
>>113
で書いた内容です。

それでもあきらめず、次はＧＥコンシューマー・ファイナンスに融資を申し込みました。
ＧＥファイナンスは大手銀行が貸せない人に住宅ローンを貸すと豪語する外資系だけあって、すぐにＯＫの返事。
ところが、「実は投資用に買うのです」と私が言ったとたん担当者の態度が豹変し、
その場で融資はできませんと宣告されました。
アパートローンなどほかの融資商品も紹介されず、そのまま書類を返却されました。

というわけで、ローンはすべて断られた。

ほかの人が申し込んだら別の結果が出たかもしれません。
しかし私の場合は上記のようなものでした。
投資物件のローンはハードルが高い−−これが結論です。

＞＞１２５さん

１２２さんのお答えで完璧と思います。
にもかかわらず、あなたのいうような結果になったのは？

おそらくはこういうことと思います。
銀行は住宅ローンとアパートローンでは部署なり担当なりが違う？
それで住宅ローンのたんとうしゃが、そのつもりで手続きしていたら、後になって投資物件と言われ、不愉快になり、冷たい対応をし、アパートローンなどのことも教えず、お引取りをとなった。

どうしたらいいか？
銀行、できれば取引のあるところがいい、見せ金でもある程度預金しておくとなおいい、に電話、マンションに投資し賃貸に出そうと思っていると言い、そういうローン（少なくともみずほにはアパートローンあり、私使ってます）はないか聞き、相談に行く。
まあこれで大丈夫のはずですがね。
ローン審査会社が子会社のくせにうじうじいろいろ言ってきて決行めんどうだったりするかもしれませんが。普通のサラリーマンで、ある程度の収入あれば楽勝のはず。

>>123
そしたらリスクの少ない、利回りがよい可能性が高い物件は、先にデベが賃貸にして、
分譲物件はそれ以下になってしまわないか？　つまり、デベが賃貸力入れるようになって
からじゃ遅いってこと。

素人に勉強になるスレだ。

本当にこのスレはレベルの高い方が居て勉強になる。前々スレあたりから熟読して自分なりの仮説を構築中です。

土地：建物の比率の話とか本当に勉強になる。

耐震偽装問題が再燃しつつありますね。
投資の上でも、立地だけでなく、
建物の信頼性やデベロッパー・売主の質も、
価格面に大きく影響するようになるのではないでしょうか。

ここは本当にレベルの高い方が多く、勉強させてもらっております。
日本でもこれからは給料をこつこつ貯めるだけでは資産なんて作れず、なんとかシードマネーを作ってお金がお金を生む自分なりのシステムを作るべきだと職場で一番仲のいい同僚に言ったら、
なんでそんなに競争ばかり考えるのかって非難されて、口論になりました。
でもここのスレを読んだらやっぱりそういうことを考える方々がたくさんおられ、ホッとしました。

投資や投機はゼロサムゲームの面がありますから、冷酷な面があるのは事実。
知人友人には興味がないフリをしておくに限ります。
儲け話は秘めやかにね。

お金も大事ですが、それは最終目的じゃない。
究極は素晴らしい人間関係こそが大事な価値です。
これはお金を持ったらわかります。
嫉妬や羨望をうけないように。
両立させるためには、切り離しておくことが大事です。

投資家の人たちは、今後このまま行くとバブルの危険は感じないのかな？
いや、それでもすぐ売るからいいってことか。

>>133さん
１３２です。ありがとうございます。
友人は学歴は大変よく、頭もいい方ですが、そういう面には疎くてちょっと心配になり、
今までいろいろと話してあげてきたのですが、どうやら余計なお世話だったみたいです。
貴重なアドバイス、肝に銘じておきます。

>134
むしろ投資する人はバブルを待ち望んでいるでしょう。
株で損する人もそうですが、何故か自分だけは損はしないと思い込む傾向が強い。
多少相場が下がっても回復すると信じて大やけどを負うのがよくあるパターン。
中には再起不能に陥る人も。

投資して、儲ける人もいれば損する人もいる。
何も行動しないで、儲けも損もしない人もいる。
それが世の中。

だから利上げもしなかったんだよね。そういう意味では海外市場に飽きれられたのも分かるが。

>>125
結論から先にいうと、住宅ローンとアパート・マンションローンでは
融資基準の考え方がまるで違います。

銀行が、投資用のローンを承認するための審査基準は
「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
（『不動産投資実践ガイド』中村嘉宏著　ＰＨＰ）
つまり、その不動産以外の収入があること。
タワーマンションの１ＬＤＫですから４０００万は下らないだろう。
家賃が２４万。二割の自己資金でローンが１５万。
諸経費３万としても２０％の空室率なら４３万のロス。
金利があがって５０万とした場合
２ヶ月間毎月に２５万の支払いに耐える収入があるか・・・という話になります。

別に金融資産が１億円ある富裕層でなくてもいいですが
給与の大半が生活費と住宅ローンと教育費で消えるサラリーマンには
厳しいかもしれません。あとは「つぶれない会社。辞めない人」というのが
条件になります。

「空室率２０％」でも金利上昇時に返済がとどこおらないこと
という以上、逆に他に複数投資用マンションを持っていて一定期間返済が
滞っていない実績があると融資枠がひろがるという部分もあります。

家賃保証型のサブリースに出せば収入は安定しますが、普通は期間は
４〜6年。継続は任意です。6年後に金利があがっていてサブリースも
切れている時点で滞らないかが問題になります。

１２５さんが他に持ち家を持っていて住宅ローンを支払っていて
今回セカンドハウス（これは賃貸原則不可）購入で融資をうけて
「賃貸に出す」といったら断れれたという話なら
アパートローンに振りかえる話がでない理由は
おそらく、住宅ローンの融資枠で審査は通ったけど、自己資金の
額の不足、失礼ながら勤務先評価、ポストの評価かもしれません。
それと、空室時のリスクとローン負担額が大きい。
これがワンルーム２軒ならリスク分散されてローンは通ったかも
しれません。

今８０年代バブル文化を見直して評価する傾向があったりするからね。
バブルの再来を望んでいる人もいるんだろうな。でも、本当はひどい話だけど・・・

当時、バブルを上手く処理すればもっと日本経済は発展してたからね。

↑というように、バブル再来を望んでいる人が多いってこと。
わかりますね（苦笑）

バブルはババ抜きだから…
自分だけはうまく立ち回って逃げられると思う人は来て欲しいんでしょうね。
でも実際に来てみるとなかなか、そうはうまく行かないって事です。

私は、マンションローンで借り入れている。
しかし住宅ローン・セカンドハウスローン、で融資うけて賃貸に出しバレたら金融機関は
どういうでるか興味がつきない。

ローン契約書の裏面に「標記目的以外に使途した場合全額弁済を求めることがある」
と書かれている。
「但し、転勤、親の介護などやむをえない自由で乙（金融機関）が認めた
場合はこの限りでない」とも。

ぶっちゃけた話、「全額弁済など求めた例は知らない。」というのがメガバンク勤務
20数年の知人の話。
世の中この手の事例は結構多いらしい。
膨大な数のローンの現地調査を貸したあともフォローする金融機関は少ない。
「貸さない旨の念書」を書かせることもある。
不動産屋が承知の上でセカンドハウスローンを斡旋することもあるからだ。

しかし銀行は「契約違反がわかって一括弁済を求めても何のメリットもない」
支店長の成績に響く「事故案件」がひとつ増えるだけ。

事前防止に努めろ、貸しそうな奴に金貸すな、というのが上からのお達し。

自宅のローンなら当事者だから滞納したら追い出すのは簡単
借家人がいたままだと任意売却や競売でも価格が下がる。
だから見つけたら銀行は「自分で住んでください」と言ってくる。

「自己使用」は借家人を追い出すには十分な正当事由になる。
わかりました交渉しますといいながら他行のアパートローンに借り替える

そういう「確信犯」が多く行内では「見てみぬフリするしかない話」の一つ。
だからセカンドハウスローン窓口で「投資用」だと公言するのは
嫌がられて当然なのだ。

借り替えないでローンをきちんと支払ってくる人に対してはどうするか
銀行はことを荒立てず給与振込み口座を自行に移させて
滞納時に給与を差し押さえる準備だけしておく。
大抵これで話を収めざるをえない。

最近急増した離婚で「ローン名義はそのままで所有権だけ勝手に移転しまう
ケース」が多発。その後滞納、任意売却、居住者追い出しなどのほうがもっと深刻で
賃貸などの軽い規約違反など深くかかわっていられないようなのだ。

１３９さん、１４０さん
アドバイスをありがとうございます。１２５です。

都心タワー１ＬＤＫ購入にあたり、銀行には自己資金７割、融資３割の条件で申し込みました。貸す側にとって極めて有利な内容と思います。

ところが銀行の融資担当者（２階にいる人）は、「今回は物件の良し悪しや、お勤め先、収入、自己資金が問題ではない。投資だから、ご融資できないんです」「あなたがご自分でお住まいになるなら、即喜んで融資させていただきます」と言うばかりでした。

デベとの売買契約はすでに済ましております。是が非でも買いたいので、ローン条項は利用しません。キャッシュを固定化されるのはイヤですが、全額現金で決済するつもりです。

投資に関するローンは私にとっては、かくも難しい体験でした。

あれ、自分で住むと減税なんじゃないっけ？　１４５さんの話は脱税になるの？

>>146さん
最初から投資用ならなぜその旨を販売担当者に告げなかったのでしょう。
モデルルームのアンケートにも「居住用」「セカンドハウス」「賃貸用」との
区分に○をつける欄があったりする。
「賃貸用」「セカンド」でなければ申し込みの時点で、担当者は「住宅ローン」
で銀行の審査を出してしまう。

文面には、一度も賃貸という言葉が出てきません
念のため伺いますが、貴兄のいう「投資用」とは転売目的という
意味でしょうか。

問題は「自ら住めない、住民票が移せない」という一点のようですね。
物件引渡し残金決済が迫っているとするとことは急を要しますね。

エリートほど金ではなくどうやって世の中を変えるか
どう世の中を便利にしていくかに関心があるからね。

詳しくは雑談に当該スレッドがあります。

>>147
質問の意味がわかりません