23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

素人で申し訳ないですが、自宅用で、それほど儲けることも考えておらず、
5年後、10年後に買値で売れるとすごく良いなーと思っているのですが、
その場合、土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、ダウンサイド
リスクは少ないと理解すれば良いですか？

>>162
そう考えます。
>>157
そこまでやらずとも、本人が売る気がないと言っているのだから
登記する時点だけ住民票を移して購入後もどせばいい。
「投資です」と言ったことばを銀行は「賃貸する」と解釈したわけで
「貸さない限り」住民票をもとにもどしても契約違反にはならん。

>>162
＞土地の持分比率が高いマンションを買うほうが、

持分比率が高いのは３階建ての低層マンションすべてがそう。
都心のタワーマンションの土地の持分比率は低いけど
販売価格のうちの「建物分」の価格と「土地相当分」の価格の
比率で土地相当分が６割を超えている。

たとえば一種（１００％容積換算）３００万／坪の土地に建つマンション
と９０万の土地に建つマンションでは、価格が同じでも将来の
下落率が大きく違うという意味。
建物は老朽減価するから価値が増加することはありえない、
土地（広くは立地の価値）は上下動するもの。

>>147
売却した場合の譲渡益課税について「保有期間」「居住」「賃貸」の関係について
まとめて整理。
*************************************************************
譲渡益ナシ 課税はない
*************************************************************
譲渡益有り 居住用資産 　　　　セカンドハウス・賃貸物件
***************************************************
　　３０００万円控除 購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　　　または買換え特例 　　************************************
　　　　　　　　　　　　　　　　５年未満 　　５年超える
**********************************
　　　　　　　　　　　　　　譲渡益の39％ 譲渡益の２０％


これとローンの種別は全く無関係。アパートローンで買った住宅に自分で住んで
売れば、居住用資産の売却。
住宅ローンを組んで買った家を転勤で人に貸して、
居住しなくなった日から３年目の日を含む年の12月31日までに譲渡した場合
は３０００万控除適用。それ以上になったら賃貸物件扱い

すみません、見づらかったですね

譲渡益ナシ　　　　課税なし

譲渡益あり
　　　①居住用資産・・・・３０００万円控除または買換え特例
　　　　　　　　　　　　　　（２度使う場合３年以上間隔をおいて）
　　　②セカンドハウス・賃貸物件
　　　　　　　購入契約から売った日の属する年の１月１日
　　　　　ア）５年未満・・・・・・譲渡益の３９％
　　　　　イ）５年超える・・・・譲渡益の２０％

２０年前のバブルの背景には「事業用資産の買換え特例」があった。
個人も法人もオフィスビルやマンションなど賃貸不動産を転売して利益を得た。
最後の転売に失敗したＡ自動車やＴ源社が高みから墜落したのは
不動産融資の総量規制があったからだ。
決して市場が高騰の危険性を感じて逃げだしたわけではない。
加熱した賭場の電気を消したみたいなもの。
電源を落とせば灯かりは消える。
だけど、電線を切断するようなやりかただったから二度と灯かり
がつかなくなった。
加熱する市場に対し政府の失敗というのは端的にいえば、
地価税とか短期譲渡の税率をあげるとかバブルに相乗りで税収を
増やすことしか考えなかったことで、
事業用資産買換え特例は個人も法人も温存したのは既得権を
守ろうとする圧力に屈したからだろう。
こちらを規制していけばも地価も急激にあがらなかった
だろうしもっとゆっくり下がっていったはず。
今はどうか。
地価が加熱した２００６年。１２月３１日を持って事業用資産の買換え
は一部をのぞき廃止された。
マンション転がしで譲渡益を稼ぐには居住用（自宅）
に使う以外にうまみはない。
３０００万円控除も３年間をあける必要がある。
今年自宅を売って新しいマンションを買っても、３年間をあけないと「バブルで儲ける」
わけにはいかないのだ。今後個人のマンション需要が高騰を招く懸念は
全くない。いまの高騰は、個人投資家を巻き込んだものでなく
不動産証券化という新しい金融のしくみが引き起こした高騰。
１億円以上の金融資産を持つ富裕層は、証券化の私募ファンドやＩＰＯ
でカネを増やす時代であって不動産の値上がり益など期待していない。

不動産は暴落してくれたほうが安値で物件が買えて楽しい。
不動産は、買う時点で利益が決まる。少しでも割安の物件を買う。
値上がりしはじめて買いあせるくらいなら、下落している場所を買ったほうがいい。
１９８２年以降の中古を買えとは、みんな口をそろえて言う。新耐震設計だから
安心だというのがその理由
逆に、１９８１年以前のマンションで耐震診断を行って問題のないマンションを買えば
安く買えるということになる。千代田区はすべてのマンションに補助金を出して
耐震診断をさせるようだ。この診断結果を待って３０年モノを買うのも面白い。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/6_4.html

なるほど。勉強になります。確かに、ファンダメンタルズで言えば
割安なものはありますね。ただ、売るときに、買ってくれる人が
みなそういう考えを受け入れることができるかどうか、新し物好き
の日本人は、そういうわけにもいかなそうなとこが難しいですね。

2003年以降の株高で資金を3倍ぐらいに増やした人は結構多いと思う。
そしてそういう人は増やした資金を元手に2005〜2006年にかけて不動産を
買ったりしており、ここのところの地価上昇でさらに含み資産を増やして
いる。
ここのスレに集まっている人にもそういう人がいるんじゃないかな。
かく言う私もその一人。
彼らは（私も）成功体験を重ねているから、自分の投資哲学に自信を
持っているわけだが、しかし一方では単にラッキーしているだけとも
思う。
バブル期の教訓は、「引くときはすぐ引け」。これを肝に銘じたいと
思う今日この頃。

…で、いつなの？
なんか、自分のマネー哲学をひけらかすスレですか？ここは。
ちょっと飽きるし…

>>171
誰に対するレスですか。

株で踊ったホリモンみたいのが今回の不動産で出てくるようになるまでは大丈夫じゃない。前回の不動産では、六本木の桃、麻布自、大阪に末などけっこう激しいのが出てきてたもんね。でも結局バックは銀行だったけどね。

　１９８０年代のような全体的なバブルはもう来ないと思います。あの時はこのように情報交換をする場や航空写真などもなく、冷静に判断する材料があまりありませんでした。
　ただ、貧困層が増えている反面、富裕層もまた増えているのが現状であり、富裕層が好きそうな立地にあるマンションや土地などは緩やかではあるが、当分上昇すると思っております。

まああそこまでのバブルはこないかもしれないけど、ややバブル発生しつつあるよ。
短期的に見れば上昇、2014年くらい先の中期的に見れば横ばいかやや下落、長期的に見れば
下落かな。まあ本当は神のみぞ知るだけど。
大多数の庶民の生活は、非常に苦しくなるから。税金アップ、食料品などの生活費値上がり。
今見たって、輸入品から食品が結構値上がりしている。
残業代、年金、退職金カットetc 厳しいね。

一般的に、都心付近に中産階級が住めるというのはそれがむしろ特殊な状況
でしょう。二極化の上と、外人が都心に住むというのは当たり前で、バブル
でも何でも無いと思います。

富士見が丘で350万の現状。
今後もっともっと値上がりすると見ている。（5年で3倍、10年で5倍だっけ？笑）
だから急げっていう話。
もちろんまだバブルとまではいえないけど、少しうかれている感じがあるのが似ている
気はする。

株と違って不動産の場合、価格が上っても家賃を上げればとくに割高感はなくなるよ。つまり家賃をあげられても払いたくなる物件かどうかが鍵でしょ。

20年前のバブルは、自然崩壊ではない。不動産融資総量規制で政策的に崩壊させた。

理由は、不労所得や投機が半社会的とかいうきれい事ではなく、庶民の労働意欲の減退を
懸念したからだ。
まじめに働けば持てるはずのマイホーム。
それが山梨県や栃木県になったら誰も取得を諦める。

コツコツ働けば資産が持てるという幻想は地方には存在したわけで、地方と都会の格差が逆転
してUターン現象が活発化した。
労働者の鼻先にぶらさげたニンジンが腐るのを為政者が恐れたから総量規制をして止めた

今や、バブルであろうが郊外には安い完成在庫がいくらも転がっている状況。
自民党が選挙でまけようが社会問題となるような課題はどこにもない。
上がりはじめた地価は誰にも止められない。

それが普通。パリはバブル崩壊後10年堅調に上昇を続けている。
ロンドン、NYもしかり。日本はまだまだですよ。

東京の高級マンションの分譲当時の坪あたりの価格
　２００３年　２月　ザ・ハウス南麻布　４９０万円
　２００３年　６月　classy house HIROO fiorire ４７６万円
　２００１年　６月　青山パークタワー　４７１万円
　２００５年　３月　プレステージ代々木大山町　４１９万円
　２００５年　１月　クラッシィハウス　松涛　４７０万円
　２００５年　４月　プらウド南青山　６００万円
　２００４年　１２月　ディアナガーデン広尾　４４２万円
　２００２年　１０月　元麻布ヒルズ　５３８万円
　２００４年　４月　　パークマンション南麻布　６７２万円
　２００３年　２月　グランドヒルズ白金台　４７６万円
　２００５年　４月　虎ノ門タワーレジデンス　４８２万円