23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>>721
そうですか（笑）
うちの場合は老後に備えて、老人用リフォームを最近しました。
まあどうもうちの周りは離れる人は少ないようですが、地域によって違うかもしれないですね。
以下のようなこともあるみたいですよ。住み替えを促したいが、適した住居が少ないので、
伸びていない現状。
ttp://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2006/0213/698.html

有難うございます。良い資料ですね。
老後に適したマンション、が今後の一つのトピックですね。
最近のマンション、バリアフリーはもちろんのこと、トイレコールみたいな
機能もありますよね。住み替えも段々進むのではないでしょうか。

首都圏でみると中古物件の制約率は下がり登録物件の増加という傾向が
続いてきている訳ですね。
確かに城南や都心では中古が払底しているのに郊外では中古は売れない。
その要因は、新築が大量に供給され千葉など完成在庫が目立つのと
郊外では賃貸需要も少ないからでしょう。
郊外の坪賃料で広い家を貸そうとしたら借り手がいない。７千円／月坪
３０坪で２１万の家賃を出すなら、新築を買うほうがましですからね。

>722
うちも親はリフォームだよ。
祖父もリフォーム。
引越って体力いるし、今までの地域における地縁もあるから、引越しは嫌なんだと。
その考えは良くわかる。

代沢って人気あるんだ。
知らなかった。
妻が代沢・西原か猿楽町あたりを希望してたの思い出した。
山手線外なんで却下したが、いい所っぽいね。

６０過ぎてから引っ越すと早死にするケースもある。
リフォームもいいけど問題は親が亡くなった後だ。

築２５年超えた郊外の戸建ては安い賃料でかまわないから
しばらく貸しておく。どうせローンも終わっているのだから。
居抜きで買換えを狙うとほとんど買い手はつかない。
一旦賃貸にでて家屋も賃貸募集する。
借主が長く居ついたところで、借主に家賃を払い続けるより
買った方が得だと持ちかける。もちろん買い叩かれるが
売れないで晒し者にしておいて撤去費用かけて売るよりは
高値で買われるケースが多い。

いかん。スレタイから大きくずれてしまった。

代沢良いところですよ。下北沢も歩いていけますしね。
今再開発中で、下北沢のあのゴミゴミした感じが無くなってしまうのは
残念でもありますが、代沢の資産価値としてみればプラスか？

残念ながら郊外部分にまで高級住宅地が広がるほど、
富裕層は潤沢ではないので。

やはり郊外は足立区のその下と言う位置付けで、大衆マンション、
ミニ戸建など、完全に都心が買えない層の庶民向けに数を売る方向でしょう。
当然キャピタルゲインは望みにくい。
賃金を含めた全面的なバブルが起きれば、どこを何を買っても儲かるわけで、
そういう事態は除外しての話ですが。

賃料が年間2-3％でも上がってくれば、大分景色は変わってきます
よね。どうなんでしょうかね。賃料は。そろそろ都心、城南全体的
に上がり始めるんでしょうか。

2-3%どころか、港区高級物件の賃料は20-30%上昇してきてますよ。ヒルズの状況みてると、売買価格の上昇に１年遅れで賃料の上昇がついてきている感じですよね。ちなみに売買価格はボトムの坪４００万から今の坪１０００万まで倍以上の上昇となっていることを考えると、賃料の上昇余地はまだあるんじゃねえ。だいたい借りてるのは、ほとんど経費扱いだったりするので、ちょっとぐらい騰がったところで大勢に影響ないし、税金考えたら実質的にはほとんど関係なしってとこでしょ。

池尻から三茶にかけては人気がありますね

池尻から三茶ってよくない場所が多くない？　246近いし。谷間も多いし。
代沢でも代沢パークハウスのあるほう、駒場から下北地域のほうがいい気がするけど。

おっしゃるとおりというか、歴史的に代沢のほうが住宅地として
評価は高かったわけで。逆に言えばこれからのアップサイドは
あまり期待できないわけだけど、下北沢の再開発に期待という
ところでしょうか。

ヒルズは特殊だからインデックスとして使えないでしょう。
港区全体の平均賃料が上がり始めているのか、
世田谷区全体はどうか、
なんかそういうデータって無いんですかね。それとも上がらん？

虎の門TRの賃貸が出てますが、やや苦戦しているそうです。
シンプルなのが、評価されず、坪２万円に接近。出し値は２．３とか２．５万くらいだったか。
赤坂TRはゴージャス仕様なので、人気になりそうで、もう少しいけそう、とは某業者談。

23区平均賃料（平米あたり）

区 平成16年 平成17年 変動率
港区 4294 4287 -0.16%
渋谷区 3876 3948 1.86%
中央区 3366 3743 11.20%
千代田区 3874 3696 -4.59%
目黒区 3310 3473 4.92%
新宿区 3249 3258 0.28%
品川区 2970 3014 1.48%
文京区 3020 3005 -0.50%
世田谷区 2832 2884 1.84%
台東区 2712 2797 3.13%
豊島区 2676 2742 2.47%
中野区 2781 2716 -2.34%
杉並区 2674 2589 -3.18%
大田区 2537 2545 0.32%
江東区 2395 2367 -1.17%
荒川区 2373 2365 -0.34%
墨田区 2244 2235 -0.40%
練馬区 2261 2232 -1.28%
北区 2279 2228 -2.24%
板橋区 2122 2071 -2.40%
江戸川区 2122 2023 -4.67%
葛飾区 1877 1881 0.21%
足立区 1873 1835 -2.03%

てか区単位ていっても、実際には経費で月額数十万の賃貸借りてるリッチ層と、ローン返済と取引先への支払いと家賃と取り立てのきつい順に払ってる小作層の両面あるわけで、このスレのここまでの流れでいうと前者が対象となるんじゃないの。小作市場は弱者だから基本的にはこれからどんどん騰がるのは自明な一方で、強者同士の戦いになる経費市場はヒルズを中心とした市場形成になるのではないかという意味でヒルズの話をわかりやすくしたつもりなんですが。

そういったものを全部ひっくるめて、2％くらい上がるようになったら、
本物だと思いませんか。でも上記見ると、まだそこまでは行って無いか。
平成18年どうなったのか分かりませんが。

つけたし。23区平均は2770から2840円に（平成16→17年）。2％強
平均すると上昇。平成18年は不明。