23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>>497
詳細なフォロー感謝。意味がわかって笑ってもらえれば書いた甲斐があります（＾＾；

実は最後にＮＹ行ったのは15年前。すみません部下の4年前の出張報告から
思いついただけで、現地見ずに書きました。

＞いまのダンボは一昔前のミートパッキングみたいな感じ。
そうか。肉つながりで港南をミートパッキングにしておいて
芝浦をＤＵＭＢＯということでどうだ？
デザイナーズマンションに写真家が住んでいてお洒落だぞ。

さて、話題をスレタイにもどすと
物件平均坪単価２５０万以上のマンションのある地区は
今後も上がる。
理由は、新築タワー賃貸が家賃を押し上げる。
円安効果もあって外人が高い家賃でも借りる。
３Ａにはもともと古い賃貸しかないから、高くても質がよければ
借り手は豊富。
２５０万以下は、一般サラリーマンが購入するとなるとここが
上限だからこれ以上は上がりにくい。消費者物価があがればそれに
あわせて上がる程度。

かくして、みんな所得にあった場所に住む。
こういう結論。

下がるとすれば、不動産以外の経済理由で、せいぜい２０１２年以降
ゆっくり下がって10年かけて底。
これでいいかな？

＞５０３

確かに。
芝浦はＧＯＬＤとかクラブのイメージもあるしね。
デザイナーズマンションのはしりで、昔からオシャレな賃貸物件は多いよね。

いいかな？、と言われても困るが（笑）
今の坪単価２５０以上と言ってもそこそこくらいの物件って、地域的には
よくても間取りや仕様はイマイチというところ多そうだけど。
あんまり造りとか造作は関係ないの？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
ヤフーのニュースで分かりやすいよ

>507
わかりやすいですね。
上位3区が突出してますね。
一応300万以上を優良と区切ると、中央までか。
豊島区が高いのは文京区との隣接地区である駒込とか目白にマンションが沢山たつからかな？

>>507
これはありがたいです。情報、感謝します。

>>508
さーや様のマンションがきいているでしょう。
上位3区は別格ですよね。
目黒は、人気地区です。
新宿は、東京の県庁所在地でもあり鉄道も便利になるので、手堅く上位にいるでしょう。

＞あんまり造りとか造作は関係ないの？

確かに250万円以下のゾーンは、内装も造作も普通のものが多い。
２５０万以下の地区でグレード上げてもメリットがない。
デベロッパーは安く仕入れた土地だからとその分内装を豪華にせず
そのまま売って儲ける。

逆に３５０万以上のゾーンこそ差別化のために廊下石張りにしたり
建具をピアノ塗装にして無駄に内装に凝る。
3５0万買える層は400万も買える層だからだ。

豪華な内装の造作など高値で売りたいデベの言い訳にすぎない。
どんな立派な内装でも10年たてば薄汚れ傷つく。
キッチン、水回りはカネがかかるから持ちがいいほうが助かるが。
高級な練りつけ天然杢造作などないほうがリフォームは安くすむ。

その土地に住みたがる人の所得水準でしか中古物件は
売れない。格差社会になればなおのこと。
掃き溜めに鶴のような高級マンションの中古ほど売りづらいものはない。

規模によって共用部はいくらでも豪華になるが
別に玄関ばかり石張りでも、見慣れてくれば温泉旅館の大浴場
程度のデザインだということに気が付く。

デベは売りにくい部屋を思い切った安値にして
上層や角部屋に高値価格シフトを敷く。
中古市場では、それほど大きな価格差にならない。

ヤフーのデータを熟読すると、ますます二極化が浮き彫りになる。
２５０近辺がやばい。ことに宮前区、急激な値上げ。本当に売れて
いるのだろうか。
ことのほか湘南が人気なんだとわかる・・というか高額物件が
出てきただけかもしれないが
しかし
あきる野市にまけた松戸って・・・

世田谷、品川、杉並、大田あたりが低いのは地区が広くて、良いところと悪いところの差がはげしいからでしょうか？
豊島区はなんだかんだで都心に近くて、交通利便性が良いから、悪いところも粒がそろってるということ？

世田谷杉並・・・・一戸建ても多い地域
品川大田・・・・貧富の差が激しい地域
豊島・・・・・山手線徒歩圏は大変便利

世田谷は範囲広いですからね。区でくくると一番実態が見えづらい区でしょう。

ただ、これを見ると、まだバブルとは程遠い気がしますね。
千代田、渋谷、港区ですら5年前と比べ30％高の水準ですか。
世田谷も底値から20％高。まだまだ上がると考えるのが普通
ですね

鎌倉の上げのほうが激しいですね。
引退した団塊世代お気に入りの地でしょうか。。

今回は経済のポテンシャルが落ちていて、そもそもバブルに参加できない人が多い。
したがって価格のピークは低く、上がる物件・地域は限定的、期間も短くなるでしょう。
グラフで言うと富士山型からペンシル型へ。

＞＞５１７さん

鎌倉は２００６年、駅近くの好立地にいくつか高級物件ができたためです。
大船も鎌倉なので、そちらが多いと安くなります。

ことほどさように、ああいう単純にデータをインプットして安く作る資料は、あまり信用してはいけません。地価、マンション価格は都心からあがるのであり、鎌倉（私は鎌倉だが）からではありません。

>>512
東京都だけでなく区だと地域が狭いから相場と一致しやすいけど、
市区域だと広すぎて沿線も多いし、あまり参考にならなそう。
たぶん、松戸市があきる野市に負けたのはそのせいかな。みんな
常磐線沿線ではないからね。

＞５１１
マンションの中古の場合、階はさほどに影響しないというのはよく聞くし、わかるけど、
角部屋はやっぱり価値あるんじゃないの？　マンションって光が入る部屋が少ない
のが一戸建てに比べて欠点だけど、角部屋ならそのあたりに違いが出るし。