23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

458だけど、
＞４５９
そんなに個別のミクロレベルに振りたいのなら、
最初から、個別の物件では云々と書いてね。

市部で都心まで１５分圏内なんてのは、下がりきってるわりに便利で狙い目では。
高騰は望めないかもしれないけど。

住居系、雨後の筍のように上場していますよ。
REITが破綻するとすればまずは住居系でしょう。
オフィスは需要が旺盛、賃料の値上げもし易いので、
調達金利が上がっても賃収の拡大で十分カバー出来る。
一方で賃貸マンションは供給過剰、継続賃料の引き上げも難しく、
金利が上昇すればその分利益が減り、配当が減少することになります。
投資口の価格は配当利回りに応じて下落し、追加投資口の
発行は困難になり、新たな物件取得が不可能になり、更に利益が減少…。
負のスパイラルに陥ることになります。

とは言え、住居系REITが破綻したからといって、保有物件が
大量に売りに出されるというシナリオも想定し辛いです。
現に住居系REITを中心にPBR1倍割れ（REITの価格が保有物件の時価を下回っている）
銘柄が存在しますが、こうしたREITが機能不全に陥った場合、
調達力の高い「勝ち組」ファンドや運営会社がREITごと買う方が自然です。
従って、中古不動産市場への影響は軽微、と考えます。

どちらかと言えば、ファンド系が用地仕入に慎重な投資スタンスとなることで、
マンデベが採算を確保しつつ用地取得することが容易になり、販売価格の上昇は
一巡するというシナリオのほうが現実的ではないでしょうか。

そうすると、まあそうなったとしても、上げどまり。高原状態って
感じかな？でも今の状況だと破綻すら可能性は低い。
金利も暴騰するわけでもなく、、。

利上げは徐々にするとして、消費税アップはいつと予測する？
８％で、次１０％？

相場があげあげの雰囲気になると需給がタイトになるのは株も不動産も同じ。
将来更に値上がりしそうと考える人が多ければ多いほど供給は減り需要は増えるもの。

楽観に楽観を重ねないとはじけないような価格まで上昇してしまうのが、相場で
過去に何回バブルが発生しても教訓が活きず同じ轍を踏んでしまう。

リートの登場と収益還元法の浸透が今回のあげ相場の主因だが、収益還元法で
将来賃料が年20%で５年くらい上がるのを織り込んだ価格くらいまで止まらない
んじゃないかな。

PBR割れてるって、組成物件にそれだけの収益力がないって事でしょう？
勝ち組ファンドがそんなの買い取ったら、利回り低下するだけでは？

そもそも、売れ残りや失敗物件のゴミ箱代わりにされてるファンドもあるのです。
個別に売ったらまともに売れないし、相場を冷やすから、とりあえず福袋にして売ってる。
そういうのは実力勝負になったら最終的には解散に向けていくしかないでしょう。

勝ち組ファンドにしても、いや勝ち組ファンドであり続けるためにこそ、
利回りの落ちたものを売って新規優良物件を購入する入れ替えが重要で、
ダムのように一時的な受け皿にはなっても、いずれ中古物件は放出されます。

>>450
>ただ、日本の現状は、
>先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
>年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
>防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
・・・・・
>だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。

明快な説明です。
カネが滅私奉公の御褒美としての効能をはたさず
国や社会や組織の信頼度が揺らいできています。
資本主義の枠組みの中で、みんなが資本のサイドに回るほうが
賢いと思いはじめている。

先行きの不安・・・蓄え
財政運営への不信・・・未曾有の財政赤字と税負担増大、行政サービスの低下
　　　　　　　　　　　　　　先の世代への行政のツケ回し
格差の拡大・・・・単純な学歴社会からファイナンスリテラシー格差が
　　　　　　　　　　　資産格差を生む時代へ
高齢化・・・・労働者の減少、納税額の減少、健康保険介護保険制度への不安
年金への疑念・・・自分で自分のためにカネのなる木を育てないといけない
安全神話の崩壊・・・セキュリティ・震災防備まで保証されない社会

＞みな、より金が必要だと感じる・・状況は、バブルを生み出すのには格好の条件

大きく異なるのは、だからせっせと働こうというのでなく、「こうすりゃいいじゃん。
みんな何やってんの？」的にバラシテみせた一部のトリックスターや
「自分の中に弱い自分がいて」と職能の誇りをすてた愚者のせいで、労働のモラル
や社会そのものの信頼が大きくゆらいだという点だ。

消費税、面倒なようでも一年に１％づつとか上げてくれると、
早く買わないとだんだん不利になってく気分を煽ってくれて、
穏やかなインフレ誘導としては有効なのではないでしょうか。

じゃあ、バブルはまた起き、そして持続はするわけないから、破綻も待っているのか。
みんな逃げられるのだろうか？　日本を捨てるのか？

>465可能性は低い。
あっても軽い軟化がある程度でしょう。
潜在居住世帯は区部では当面増加の一途だから、
一次や買い替え需要はある。
1960年前後の老朽共同住宅(都営やマンション）の建替え等の
問題もあり、全国レベルでは少子化とはいうものの、
東京区部は底固い状況が続く。またグローバル化の一段の
進捗で都心部域中心に再構築(住宅以外も含め）の動きは既にでている。

いまや、年収３００万の社員でも株で資金運用しているし、まとまったカネができれば
不動産を取得しようとする時代だ。
企業のなかで頑張って頂点を極めて、その結果が埼玉や茨木の一戸建て
退職金をもらってやっとローンを完済する人生だとしたら
もっと、積極的に社会の「富」を享受したいと思う。払った税金は公共投資に
使われたのなら、その集約というべき都市の快楽と便益を享受したい。
そう考える人が増えてあたりまえなのだ。

みんなが「富」を享受するために奔走を始めると、バブルがおきるわけだが。

都心のマンション敷地が払底しているという事実を忘れてはいけない。

中央線沿線も２４６周辺も駅近に広い敷地など小学校、公務員宿舎
都営住宅を除いてどこにもない。

目を凝らせば目黒駅周辺恵比寿駅周辺、広尾周辺、代官山あたりにも
現用低利用土地や遊休土地はいくつもある。
大抵は用途地域が住居で道路条件が悪く、デベロッパーが買収したくても
地主と価格が折り合わない。こういうところはじっと規制緩和や公共の
道路整備か広域の再開発を待つしかないない土地だ。
一方幹線道路沿いの小ぶりな土地は地上げしてまとめる前に
中堅ゼネコンが不燃公社の資金で地主のためのワンルームマンションを
建ててしまう。

大手が５０戸以下の小規模物件を手がけざるを得ないのは、それしかないからだ。

過去５年ほど都心大規模供給が続いたように見えたのは、都市再生で促進された
湾岸の再開発や倉庫・工場用地の用途転用のせいだ。

カネをばらまくようにして行った景気対策は、住民問題の少ない地域で容積率の
ばら撒きや開発許可の促進、さらには建築確認業務の民間委託まで行った。
そうしてやっとデフレ脱却。カネのばら撒きもやめるかわりにこれ以上の規制緩和
もしないでいいと行政も業界も考えているだろう。

課題は都心ではない。
国は、建設業と住宅市場が好況であれば、景気回復は軌道に乗ると考えて
いる。郊外でバンバンタワマンや大規模物件が売れてくれたらそれでいい。

まるで誰かが描いたかのような明快なシナリオではないか。
まず、丸の内や六本木、汐留、品川などで大規模な再開発ビルを商業施設と
あわせて作る。
出来上がった頃に２００３年問題とか喧伝して供給過剰気味のオフィスに
ブレーキをかけ、商業と住宅に目をむけさせる。ねらいは住宅需要の活性化だ
からだ。
有楽町と銀座を結び、商業の再生を図る。赤坂、表参道などビルを建替え
都心の魅力を再生する。それとわせて、臨海部の工場・倉庫跡地を使って
大規模な都心居住の拠点ともいうべき大型タワーマンションを供給する。
これも２００４年にはあらかた目処がつくので、マンション暴落説などで
過剰な供給をけん制する。
さて、そのあとは一気に供給をしぼれば、都心のマンション価格は下落の底
から持ち直し、正常な水準までもどる。
もどってくれれば、城南、川崎、横浜を中心に中古市場が持ち直してやっと
買換え需要が健全化する。
残債割れで買換えがままならなかった郊外の４０代５０代が新築に住み替え
住宅市場が健全化する。
その後消費者物価が１〜２％、地価が首都圏で３〜４％の範囲で上昇して
いけば、住宅市場は健全化し銀行もゼネコンも安定成長する。

残念なのは地価をコントロールする力が行政にもゼネコンにもデベロッパーにも
金融機関にもないことだ。
それがもうバレバレだから始末が悪い。
都心に投資を誘発して都心に注目させ、都心のマンションを高く売ろうとした
のだが、買い手が少し足りなかった。
坪２８０万くらいで売る予定がついつい２２０万くらいまで下げて売ってしまった。
団塊ジュニアには、本当はこのあとの郊外の大規模開発を買ってほしかった。
結局、芝浦、豊洲まで３０代需要の先食いをしてしまったことで
今後の郊外の大規模物件の売れ行きを危ぶむ声もでてきているのだろう。

都心など高騰しようがしまいが、ロットの少ない話でどうでもいいと思うのだが
郊外が低迷すれば、首都圏の住宅景気そのものに影響する。
湾岸マンションの好調のかげで、横浜北部エリアの戸建が４０００万から
５０００万で堅調に売上げを伸ばしてきていたらしい。

中古市場は、住み替えがない限り売りは売りは出ない。８０年代は
都心の４０平米→城南の６０㎡→郊外の一戸建て
という外に向かうステップアップのシナリオがあった。パラダイムは
「都心はゴミゴミしていて汚い。排気ガスは不健康。繁華街は教育上も
　このましくない。だから、自然に親しむ郊外に住もう」
だった。
しかし、今はさんざん都心居住がカッコいい。タワマンがお洒落と洗脳
されきっている状態。ましてや坪単価２００万前後で３ＬＤＫを買っていたら
「終の棲家」と思い込む早とちりの若年層も多い。
買いがすくなかろうが多かろうが売りがでないことにはどうしようもない。

株式投資を個人にさせたいのは、国だろう。これまでは年金や機関投資家が株式相場を維持してきたが、年金や公的機関が利回りを保証できなくなってきたので、個人へのリスクの転嫁を計ってきている最中ではないのか？個人が直接投資してくれれば、リスクも自己責任で済むから、社会保障を減らすにはもってこい。むしろ年収300万のサラリーマンまで、投資を考えなければならないというのはこの国がかなり不幸な状態にあることの象徴だと思う。差別的ないい方になるが、日本人は中国人とはちがう。金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。それが変わってきたということなのか？

多くの人が都心に住みたいのは、それでも都市の文化的、経済的メリットをもっとも享受できるからというのはその通りだろう。都心の土地がなくなれば、武蔵小杉で、豊洲で同じような夢を見せて、やはり平均的なサラリーマンに無理なマンション購入を続けてもらう。デベロッパーもそうだが、銀行もそこでのローン収入しかビジネスモデルが描けていないのではないかな。都心部では土地はないというが、少し離れて歩いてみるとコインパーキングの多さも気になるし、虫食いの土地もまだまだ目立つが。

９０年代不況の『清貧の思想』のあと
２０００年に『金持ち父さん貧乏父さん』がベストセラーになった時点で
我が国固有の価値観が変貌したといえなくもない。

もともと軍国主義から資本主義・民主主義に転換して以降
国民をひっぱってきたのは経済的な豊かさ以外の何者でもない。
車や家電を買うことで、トヨタや松下電器産業は成長した。
パラダイムはマイホーム思想なのだ。
ところが先のバブルで家が持てない不安が牛久のお父さんを生み出し、
残債割れで身動きがとれない４０代サラリーマンを生んだ。

サラリーマンでも役員になれたら自己満足もある。しかしそれが
家族共通の人生の幸福感でないことはいうまでもない。

一戸建てを構え家族と平和に暮らしたつもりが
豊かさを実感できないままに老後を迎える。
働くこと、カネを稼ぐことを会社まかせにしてきたツケなのだ。
高度経済成長期の根底には恒常的インフレがあって
給与が増えて物質的豊かさを体感できた。

＞株式投資を個人にさせたいのは、国だろう。
ＹＥＳ
ただしやってる本人はパチンコと同じ感覚で楽しんでいたりする。

＞これまでは年金や機関投資家が株式相場を維持してきたが、年金や公的機関が利回りを保証できなくなってきたので、
ＹＥＳ
＞個人へのリスクの転嫁を計ってきている最中ではないのか？
ＹＥＳ
＞サラリーマンまで、投資を考えなければならないというのはこの国がかなり不幸な状態にあることの象徴だと思う。

国が８５０兆円もの負債を抱えている以上、過大な借金を抱えた家の息子がバイトして大学に
いくしかないと思うのと同様当然のことでしょう。
不幸と呼ぶのか、自立と呼ぶのかは考え方次第。


＞金銭で人の成功を測るという歴史は長くない。それが変わってきたということなのか？
幸福は金銭ではかれないという考えは正しい。しかし金儲けを軽んじたり
金銭を汚れたものという見方は、、日本独特のものではない。
むしろ世界各国の庶民に共通してみられる傾向だ。

カネについて詳しく知り、資産を築くことに具体的に焦点をさだめないでどうやって豊かに
なれるのだろう。
もちろんカネは手段であって目的ではない。
他に何か目標があればそれを目指せばいいが、資産形成の手立てを知っていて
それに知恵と時間を費やすのは決してわるいことではない。

どいつもこいつもレスが長いぞ（笑）。

いや、国が生活を保障しないから、「個人で投資を含めて生活設計を立てましょう」ならまだいい。これが今後、ユダヤ人探しにつながっていかないかという点だ。人は転べば石のせいにするというのかな。一方で「揺りかごから墓場まで」失敗した側は、「美しい国」とかさまざまに空手形を発行し始める。これに乗らないのは、バブルに乗らないのと同じくらい、理性と冷静さがいる。またいったん転がり始めるのと、すぐに止まらないのも同じ。