23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

いいか悪いかは別として、あのひたすら我が道を行くところは企業として好感は持てる。
あの『メルヘンな雰囲気が好き！』とか『オープンデッキでくつろぎたい』って人がいる限り、その独自性で売れるんだろう。
かく言うオレも、何も考えずに4000万くらい出せるのなら郊外に1つ買いたいところだ。

金ためて墓場まで持っていってください。

金持ちは金を自分のために働かせている。貧乏人は金のために働いている。（by Robert Kiyosaki）

不動産に限らず相場ものの予測は難しいですが、価格を決めるのは
「需給バランス」の一点です。

よく、「土地の仕入れ値が上がってるから今後は物件価格も上がる」
なんてセリフを見ますが、これはまったく間違いです。供給に
対して需要が少なければ、売主は安く売らざるを得ないのです。
(仕入れ値がいくらだろうが）。

例えば、100戸の同クラスのマンションがあって、すべて１億円
だったとします。１億円で買いたい人が100人いれば、価格は
1億円のままです。これは、需給がつりあっているからです。

でも、買いたい人が70人しかいない場合はのこりの30戸
を売り切るためには値を下げなければいけません。
（この場合の70人というのは潜在的な買主や隠れて
様子を伺っている買主を含めて、どんなに頑張っても
70人しか見つけられない場合です。）その結果、相場
は下がり、同クラスのマーケットは「需要に支えられる
価格」（例えば8,000万円とか)まで下落します。

逆に、買いたい人が120人現れたら、仮にその100戸は
1億円のままで売れたとしても（売主は一度値付けしたものを
あとから高値修正することは道義上できないので。買えた
人は「相場より安い価格」で買えてラッキーです）
でも、次からは同クラスのマンションの相場が上がります。
需要が供給を上回っているからです。

そりゃそうだ。今はビッドがかなり強気だからビッドオファーの
スプレッドが広がっている。本当に、買うのか、新新価格。

で、これからの相場を予測るのに、「供給に対しての需要」という観点から
分析すると

- 供給に対して需要が上回る要因

1) 景気拡大局面にての個人の収入・金融資産増加
2) 金融機関のゆるい審査
3) 不動産ファンドの拡大
4) 金に余裕のある個人の投資用不動産購入の増加
5) 土地の不足（首都圏を前提）
6) 地方から首都圏に来る人の増加
7) 外国人の増加

- 供給に対して需要が不足する原因
a) 人口(日本人)減少。
b) 団塊ジュニアが一巡した後の一次取得購買層の減少
c) ファンドが行き詰ったあとの整理（大量供給）
d) 一旦下げ局面に入れば、損切りでファンドや投資家が投売り(中古での供給増）
e) 高齢者の死去により居住不動産の相続（新規需要減少）、中古売却（中古での供給増）
f) 高齢者の死去の後、住宅を撤去して土地を売った場合は、土地の供給増
g) 金利高による「払える金」へのブレーキ作用
h) 下げ局面に入った場合の金融機関の貸し渋りでのブレーキ作用

等が、挙げられます。

また、「地方から首都圏に来る人」は昔からいたわけで
（私も地方出身者ですし、皆さんの周りにも高校まで
地方にいた人は多いでしょ?)、仮にその割合が増加したとしても
人口全体の減少の割合と相殺されるやに思われます。
（よって、実際は相場に影響なしとみます。）

中古や賃貸と新築の相場は言うまでもなく密接にリンクしてます。
（このスレを見ると、そう思っていない方もいるようですが・・・）

- ファンドが立ち行かなくなり、築浅の中古がマーケットに大量
にでてくれば、中古価格の相場が下がります。
- 中古価格の相場が下がり始めれば、投資目的で持っていた
個人・法人も慌てて売ります。場合によっては逆ザヤでも
損切りします。
- 築浅の中古物件が安く変えるようになれば、新築を
優先で検討していた人も流れてきます。（極端な話
似たようなグレードで新築1億円の物件が3年落ちで
5,000万円で買えれば、中古を買いたいと思う人が
多いと思います。）
- その結果、新築不動産の需給バランスが崩れ、
価格は下がります。

上記は、2-3年以内に起こり、不動産は大きく下方に調整
するというのが私の予想です。

現在の不動産高騰は、エンドユーザーに支えられた
ファンダメンタルなものではなく、中間で
投資家やファンドが目先の強気予想で過剰に買っている
テクニカルな動きだと思うのです。

ファンド、ひいてはそのファンドを買って
いる投資家は、ファンドの予想利回りと、キャピタル
ゲインへ淡い期待に踊らされて、実需のない不動産
を買い煽られていると言えるでしょう。

上述の教科書についてビビっときた人もいると思うけど
若手の経済官僚は皆学生時代に読んでいます。

いろいろな分析、それらがみなポジショントークであると割り引いても、
赤裸々な欲望の垣間見える意見が聞けるのは楽しい知的ゲームですね。

私がおもうのは、
バブルに関してはこれは経済学の問題ではなく、
純粋に心理学の問題であるという事です。集団心理学。
発生の要因は需給とか情報の偏在とかではなく、
むしろ世の中の雰囲気、人々の嗜好、世代の性格、恐怖、欲望、嫉妬、羨望
突発的な出来事や事件、そういうものが相互に影響しあううちに時に大きな流れができ、
人の気持ちが投機へ向けて暴走を始めるのがバブルの本質でしょう。
ものはチューリップでもよければペーパーカンパニーでもいいわけです。
あまりに要因が多すぎて因果関係を追う事が出来ないので、
それをコントロールする事も予測する事も、基本的には不可能だと思います。

ただ、日本の現状は、
先行きの不安、財政運営への不信、格差の拡大、高齢化、モラルの破綻、
年金への疑念、安全神話の崩壊、これらの事柄はみな、人の危機意識を高め、
防衛本能と、先制的攻撃への衝動を高めている。
現代社会において、自分を護り、かつ人を攻撃し屈服させ得る力とはなにかといえば、
それがマネーなわけです。だからみな、より金が必要だと感じるようになっている。
こういう状況は、バブルを生み出すのには格好の条件だとはいえるでしょうね。
それが、マンションを対象としたものであるかどうかは別ですが。

>>446
>今はビッドがかなり強気だから・・・
強気なのはオファーサイドでしょ？

>>448
ちょっと脱線しますが、東京に対する憧れって今の若い世代は昔ほど強くない気がするんですが。
過疎地のような地方となると別ですが、地方出身者の、その地方方面の都市に回帰傾向が強く
なっている気がします。団塊の世代などの意識とははるかに違う。本当に志が高い人は東京
などでなく、海外を目指すし。インターネットや流通でタイムラグも著しくなくなり、
そういう意味で狭い日本だからこそ、そんなに東京に固執する理由がないんですよね。

448の意見、ファンドが立ち行かなくなる可能性
についてより深く議論する必要がありそうですね。
ファンドが立ち行かなくなれば、リートを買っている
投資家、特に地銀なんかはえらい目に遭うわけですが。。

思うに、住居系ファンドはまだ少ないように思うのですが、
オフィスリートのどこかが破綻するとして、住居系にも影響は出るのか？
まあやはり影響はあるでしょうかね。

ファンドとは別に、
完成したら直ぐに高く築浅で売ろうと、狙ってる個人購入者も大量にいそう。

各社在庫も積みあがっているので、先高期待が裏切られたら大規模なリセッションがありうる。
銀行、デベがどこまで度胸を持って供給を絞り先高感を演出し続けられるか・・・・

個人の築浅物件所有者は、
自分さえ高く売って儲けりゃいいわけで、
絞ってもなにもなく同時期に出してきて、
大量にダブつくこともありえますね。

＞４５６
まだまだ需要の減退は無いよ。

＞４５７
自分さえ高く売れても、その後ホームレスやるわけじゃあるまいし、
買い替え物件も底上がってるよ。
まあセカンドか投資物件程度が売りに出たところで
そんなにダブつく程の所有件数はないから心配無用

>458
そう？錦糸町のタワーが去年完成したときは、
たくさん売りに出てたけど。
あれま、みなさんホームレスに…

人気マンションって、結構すぐに売りが出るよね。
どういう仕組みなんだろう？

不安なら実需マーケット中心の住宅地に買っておけば。
下がり幅も限定的。
池田山、花房山、諏訪山、代沢、
用賀はちょっとマンション立ちすぎかな。
あとはどのあたりだろうか。ボラティリティの少ない街は