23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>ネガティブ意見を聞きたい。
マンション価格が下落するシナリオは３通り
①地価が下がってマンションも下がる

地価が下がるには、土地供給が増えるか、容積率が倍増するか
カネが不動産にまわらなくなって誰も土地を買わなくなればいい

土地供給は、都市部の生産緑地の営農規制解除。これで用賀や
練馬や杉並の畑がマンションになる。
容積率は、７年に一度の用途地域の見直しでどんどん増やしていけば
いい。カネは貸し出し金利を上げていけば期待利回りと借り入れ金利の差が
下がって不動産投資の魅力が減る。

②地価は上がるがマンションだけ下がる
ＪーＲＥＡＴや私募ファンドが投資用不動産としてマンションを買占め
地価は上がる。
上がったおかげでマンションデベロッパーが都心や城南に億ションか
コンパクトマンションしかつくれなくなった。
億ションは売れるが、コンパクトマンションは作りすぎで一向に売れない。
売れないものを賃貸に出して一棟まるごとリートや私募ファンドに売る
そういう流れが加速する。

郊外では、各社のブランド競争が加熱して、１０時過ぎには３分おきに
各社の屋号連呼のスポットが流れる。
たまぷら鷺沼の地価も順調に上がってくるが、中古マンションを
買う人がいない。なぜなら、もっと郊外に安くて新しい新築がＳＣつきで
売られるからだ。
若年層→中古→売った中堅層→新築　という構図が
若年層→郊外の新築→中古抱えた中堅層→売れない
になる。２３０万クラスの郊外物件が大苦戦。

③それ以外の要因でマンションが下落する
税務当局の譲渡益課税の取り締まり強化。
とにかくセカンドハウスの転売について、物件ごとにマークして３０００万控除の
確定申告が出た時点で当人を税務署に呼び出す。
公共料金の支払い請求先住所、公共料金の使用量などの資料と、
事前に聞き込んだ情報とをつきあわせる。
相当量の追徴金がとられ、新聞記事にもなってセカンドで転売しようという熱が
いっきに冷める。
さらに税制改正で、短期譲渡の税率があがり、金利もあがると仕方がなくて
賃貸がはじまる。賃貸が供給過剰になると家賃がさがり、５年超で
投売りも出てくる。オーナーチェンジで安値で売られ中古市場がさがる。

>>381
2000年くらいからの耐震偽造していない、築15年くらいの中古も含めてだとどうでしょうね？
好みじゃない設備やフローリングの色は、リフォームして直してもいいし。

もっともっとナガティブなシナリオは描けるが、これらの因果関係をしっかり
つかんでリスクヘッジをかけて危険な兆候がでたら一番に逃げ出す準備も
おこたりなくするから、投資はワクワクするほど面白いのだと思う。
ネガティブシナリオにおびえて足がすくむだけでは資産は築けない・・と
『マネーの公理』や『金持ち父さん貧乏父さん』に書いてあった。

確かに大きく儲けようと思ったら逃げ時が大切だけど、みんながみんな投資用に
買うわけじゃないからな。
でも、確かに１ＬＤＫの高額物件を、完全に投資用に買っておく場合は逃げやすい
かもね。

>>389
2015年に元値に戻っている保証はないが、どうせならプール、クルーザー、送迎バス付きの
大規模湾岸物件が安くなっていたら、狭い部屋をひとつ仕事部屋か賃貸用に買いたいね。
それまでプールやバスが健在ならいいけど。

382〜4さんへ　
①は、婦人会・日教組や共産党が大騒ぎ、公害のゆとり、緑地化を考えたら２３区は無理だろう。
②③は、自分の都合のいい解釈で、強引なストリーではないですか。

＞389
公害（誤）
郊外（正）

>>389
ですから私は、今後長期に値上がりだろうと読んでいます。

長期ってどのくらい？

とはいえ、不動産業界の圧力や規制緩和の流れは、生産緑地（もともとが都内の
農家の固定資産税軽減策でバブル時代に作られた制度）どころか
公園地域の用途指定まで緩和しようとしています。いずれは
青山墓地の再開発など出るかもしれませんよ。

生産緑地は農家が＊＊ば、相続人が営農しない場合、時価で行政にひきとらせる
ことができます。それを種地に、区は道路拡幅など公共事業をやろうといます。
道路の拡幅などもうすでに活発化していて、立ち退きで億ションに入る人が
いると、種地も使われないままに競争入札。マンション用地になっていきます。

393さん
そうですか、そんな状況ですか
幹線道路沿いは、十分考えられますね。

確かに、屋上緑化に予算付き始めたから、
生産緑地という農地を宅地化する前フリとも考えられなくもない
農家は、地価上昇で、ぼろ儲けか？
確かに、売地が無いから仕方ないのかな。
デベは、夢描いて、必死に地上げ中だから。

>>392
過去スレにも書きましたが、マンション価格の上昇率は地価上昇率に比例すると
思えばいいでしょう。新築も、築浅も築２０年も、対前年上昇率、下落率でみれば
だいたいあっている。
そういう意味で地価データがパラメータになる。
エリア地価が２０％上昇するということは、新築も中古も含んでのはなしなので
新築は１．３倍になっているケースもある。
普通は４％内外の変化で、こういう数値は実感としてつかみにくい。
長期に上がるというのは、２００５年を１００として２００６年１２０、２００７年で１３０
という動きが２００８年以降はそういうゆるやかな上昇にかわるということ

2007 130
2008 135
2009 141
2010 146
2011 152
2012 158
2013 152
2014 146
2015 140
2016 134
2017 129
2018 124
2019 119
2020 114
2021 110
2022 105
2023 101
2024 97

ただしこれは都心および都心周辺部の話。

２０１２年以降、ゆるやかに下がって、２００３年の底値から２０年目あたりで
デフレも底になるかなという予想

すいません、公園地域ですが、優先区域と、長期未着手に分かれている状態が今だと
思いますが、都市公園の指定そのものも変わる可能性が大いにあるということでしょうか？

都市部以外は下落の一途になるんでしょうかね？

>>398
都市公園は都市公園のままでしょう。道路や公共水面と同じ
長期未着手は許認可の領域。
お寺のお墓などは、「整備を要しない地域」になっている
ただし道路も都市計画で変更があるように公園も個別に見れば
かなり長期的に安定しているものの公共の福祉のためなら
形や位置が変わる可能性もあるということ。
ちなみに生産緑地は別にエコロジーの観点というより雨水の浸透の
うえで有効というだけで公園とは無関係

有難うございます。
今普通の宅地なりで、都市計画公園に指定されているところでも、
長期未着手の場合、民設公園制度を利用して、30％の部分に
大幅用途緩和、高層マンション建設のリスクなどあると思います
が、如何でしょうか。3階建てなんかの甘い緩和は既に始まって
ますが。

藤巻氏の本を読むのもいいが
教科書を読むことをお勧めします。

マッケンジーの弟子　秀才と呼ばれた一橋の武隈愼一氏
ハーバードに渡った後阪大や一橋で教鞭をとった中谷氏等