23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

今後の動向を占うのは２３０万／坪のたまぷら以西の田園都市線物件売れ行き。
これが無事売れていくのかどうかは微妙。
二極化という観点では安い城東と高い都心だけが価格維持。
プレステージとは格差にほかならないから、都心はいくら高くなっても買い手はいる。
既存物件もそれなりに連れ高になる。
都心の高騰を嫌う実用派が都心周辺に物件を求めれば、城南、港区、中央区湾岸に
求めるが新築がないので中古価格があがる。
豊洲は新築が大量にあるので競争で価格は抑制される。
江東区湾岸は２００２年頃の販売価格１８０万坪単価が底値
２３０万の豊洲の現状と比べると１．３倍になっている。
融資基準が緩んだとはいえ、３０代サラリーマンが２５０万
以上２５坪以上（６２５０万）の物件を買うのは厳しいだろう。
金利上昇懸念も消費税率値上げもある。
こへんの価格が上限だという気がする。
これもまた飛ぶように売れるとはいかない。
むしろ今後は都市再生に指定されている川崎臨海部に低価格帯の供給が移るのではないか。

千葉埼玉は論外？？

>343
ご明察、千葉埼玉で今の新価格物件を買ったらバブリーな牛久の悪夢。
千葉埼玉なら3年後に下落する。間違いない。

新浦安が売れているのは坪単価１３０万前後で１２０㎡など広いマンションが買えたから。
でも塩害でべとつくベランダが嫌なら買わないほうがいい。
２３区内で安く買えるならどうして千葉を買う必要があるのだろう。
埼玉も同様。浦和だけなぜか別格。

現時点で安く分譲されるエリアは上昇は期待できない。もちろん２３区でも城東は城北はあがらない
だろう。上げたら買い手がいないから買い手が買える価格で売るしかないからだ。
練馬に住んでいる人は世田谷に住みたがる。練馬が高騰すれば埼玉へも動くが練馬はまだまだ
空き地が多い。

千葉埼玉が駄目ってことは、東京郊外も同等ですよね。
じゃあ郊外買うくらいなら、賃貸で待てと言うことでしょうか。
浦和、浦安・市川辺りも駄目で、船橋・幕張も論外なのでしょうかね・・・

やっぱり腐っても２３区なんでしょうかね？

生産緑地は一旦指定したら３０年転用はできない。しかし所有者が死亡すれば
区に買い取らせることができる。
生産緑地も地価高騰から農家を守る制度だったが地価下落でも縛りは続き
ついにはマンション用地の不足の一因にもなったということだ。
今後は相続による営農停止取競売が増えるとさらに地価が下がる要因になる。

でも、今買えないから、とりあえず投資用の都心１ＬＤＫ４、５０００万
って、サラリーマンにはとてつもない冒険のように思える・・・

現時点で新築マンション坪単価が１８０万以下は今後も横ばい
現時点で新築マンション価格が４００万以上はさらに上がる

>>349
その通り。いきなり買っては危ない。
冒険をする前にしっかり勉強して、税理士と不動産屋と銀行に
味方を作ってからはじめる。ことに賃貸の不動産屋さんに信頼の
おける業者が必要。
普通に、コンパクトマンションを買って、提携のマンションローンをつけて
余裕資金を２００万程度残してはじめれば怖いことはない。

でも、今買えないから、とりあえず郊外の３ＬＤＫ４、５０００万
ってというのも、長期的にみればサラリーマンにはとてつもない冒険なのだが・・・。

郊外を買うなら徹底的に安いところ
３０００万台。８０平米以上。それも値上がりを期待せずに長く住む。
もし値上がりしたら儲けもの。とにかくその昔は皆４０００万出したところが
今３０００万台で買えるぶんだけマシと思って買う。
マンションのユニクロ。無印物件をねらう。

資産デフレが１５年間続いたのは厳然たる事実。次は資産インフレにならないと
経済のバランスがとれない。資産インフレは間違いないが、それが急速に
進むかどうかが問題だ。

都心だけが急速に進んで周辺はマンションの供給過剰で地価上昇は足踏み
安くて便利な場所に人気が集中する。
これからは足立区、葛飾区、荒川区の時代かも。

東がダメなのは、二子玉川的なプレステージ商業エリアが全くないことだ。
地方都市の駅前みたいな商業ビルでは松戸も北千住も柏も人気はでない
錦糸町にはかなり期待したがブ◆リアの下の商業は全くお洒落とは縁遠い
地元の商店街みたいな寄せ集め。
ＳＣとういえども地元の商圏を反映せざるをえないという好例。
これは浜町のＵＲの付帯商業も、白河のＵＲ分譲の下のマルエツの品揃え
でもいえる話だ。
お洒落なマンションができてもお洒落な暮らしが保証されるわけではない。

それじゃ今から高くても買うべき場所はということになると

城南の穴場は品川区。武蔵小山。

レトロな商店街は物価が安い。環状７号の内側、北上すれば
祐天寺、野沢、三茶、下北沢、中野と人気エリアが続く
第二の三軒茶屋、第二の中目黒になりそう。
近接駅の目黒は駅前にタワマンができて駅ビルもある。
今後ドレメや都営駐車場などが開発されビルが建つ可能性もある。
目黒から恵比寿、広尾は結構近い。
分譲が全くといっていいほどなくて賃貸と戸建てしかなかった街ゆえに
ファミリーむけの中古は高値で売れる。地下鉄の便が極めてよい。

代沢も良いですよ。もはや高いですが、バブル感はまだ無い。

地価については、１月１日時点の公示地価（国土庁の調査）が３月に
発表になる。都道府県が７月に調査する基準値地価が１０月に発表
される。
これが上昇しているかどうかでマンションデベは「新価格」を出すか
どうか判断する。

不動産業界は顧客に対する説明根拠を気にするまじめな一面がある。
周辺の類似例を重んじる。逆に根拠さえあれば堂々値上げできるという
ことにもなる。

さて昨年度、地価は大阪名古屋と首都圏くらいしか上がっていない。
http://www.chikamap.jp/Agree.htm
地方都市の大半は下げ幅こそ縮まったもののあいかわらず下がって
いる。おそらく千葉も埼玉も郊外はよくて横ばいだろう。
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/takuchi/chikakouji.html
逆に千葉郊外が上がってくれば地価反転も本格化。豊洲も晴海も堂々と
３００万の坪単価で売られることになる。

豊洲も晴海も、千葉の近くってことね…

坪300万で堂々と誰が買う？

豊洲晴海の66平米で6000万円なら、買いたくはない。

>>357
>>359
地価でなく、マンションでの話ですよね？