桜上水ガーデンズ Part5

先週末が登録でしたでしょうか？私は現地へまいりましてずいぶん工事が進んでいることに驚きました。あと1年ですね。

>>341さん
写真ありませんよね？
先日載せていただいた方いらっしゃいましたが、刻々と変わって行く様子が気になります。
現地に行かれる方いらっしゃいましたら、最新の情報いただけますと幸いです。
楽しみですね！

>>343
お前ウザいなw

確かに、まだ住民いないし.....

343さん、

検討版に写真を載せて何が悪いのでしょうか？現地や建設現場の様子は契約者はもちろん、検討者だって見たいはずです。とりあえず通報しておきました。

343が削除されましたね。

現地の写真や管理のことなど、なんでも気軽にお話ししましょう。

グーグル・アースで航空写真を見たら、もう全棟の基礎ができていて敷地の様子がよくわかりますよ！

>>348さん
本当だ！
情報ありがとうございます。
3D表示にすると以前の団地時代になりますね。
以前はうっそうとした森(夏なので)の中に建物が行儀良く整列している感じですが、こう見ると今回は対照的に余裕を持った大胆な配置ですね。
道路からの空間も結構あるんだ。
植樹も戻ってくれば、もっと良い感じになりそうですね。
さらに住みたくなってきた…

この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

やっぱり割高感かな

野村のプラウドは割高でも立川、白金、荻窪、田無のように飛ぶように売れますよね。一方、川崎や仙川はやや苦戦気味。何が要因か分かりませんが、ここは飛ぶように売れる物件ではありませんね。E棟の販売は来年のようですし、竣工まで時間を掛けて売っていく戦略なのでしょうか。

>>351 桜上水の駅力でしょうね。　
　　　
　　　免震とかいろいろな魅力はありますが値段と見合ってないということ
　　　まあでも即完売する必要はなくて基本竣工するまでに売れれば問題ないでしょうし
　　　住友なんて何年もかけて売ってる

私もGoogleアースで見ていたところでした！ ほとんど南向きだった団地とくらべると、D棟はかなり西向き、G棟は東向きですね。でもどちらも日当たりは問題ないですよね。E棟真ん中だけが完全な南向き。やはり高くなるのでしょうか。竣工後、何年かしてまた緑でおおわれるといいですね！

G棟はG-1なら南西角、D棟はD-14なら南東角で、どちらもリビングは真南を向いています。どちらも角部屋で９０平米を超え、価格も９０００万超えですが、条件は素晴らしいですね。またリビングから３つの洋室が完全に独立した間取りは特筆すべきでしょう。専有面積が９０平米あれば普通は4LDKが作られますが、ここは贅沢な３LDKを作ってきましたね。
３LDKの場合、ほとんどのマンションでは洋室一室はリビングインか、そうでなければ洋室はリビングと壁一枚で隔てられているだけで、完全なプライベート空間にはなりません。プライベート性を重視する家族には喜ばれるでしょうね。
視点が間取りオタクっぽくなってしまいましたが、この間取りはオタクじゃなくても目を引きます。

>この物件の良さは否定しませんが、野村にしては完売が遅いね

「プラウド」では自由が丘や、竹中工務店施工の白金は、
かなりネガの書き込みが目立っているようですが、順調に売れていますね
同じ高額物件でも、売り手、買い手それぞれに判断も価値観も違うのは当然
野村＆三井のタッグとはいえ、これだけ大規模となると、販売ペースもそれなり
個人的には、ほどほどの戸数で低層ハイグレードのプラウドが、野村の真骨頂だと思います
いずれにせよ、野村の好評物件は、リセールでもリスクは低いと見ています
ただし、ここは戸数が多すぎて、棟ごとの比較検討は、迷い道に入ってしまいます(笑)

駅力は難しいですね。駅ビルできても明大前や永福町レベルならなくても同じですし。駅力を上げるなら今の商店街を活性化させる街づくりプランがほしいですね。ガーデンズそばの小さな雑貨屋のように若い人たちが面白い店をどんどんつくってくれると雰囲気変わるでしょうね。

野村が強いのは小規模物件と安い物件だからね。
そこそこ値の張る大規模物件（仙川とか桜上水とか）だと他と変わらない。

とは言っても、地所や三井単独だったらこの価格でこの戸数は怖くて設定できない。
良くも悪くもこの規模・価格で売り出せる決断ができるのは野村か長期戦上等の住友しか無いと思う。

第二期第三次23戸はA〜Iまでバラバラなんですね。中住戸が多いのは売れ残ったから？値引き狙いならチャンスかな。秋に第三期EとF、年明けから年度末に向けてキャンセル住戸放出予定？

ところで三井はデベでもあり、地権者でもあるので野村より立場が強いわけですね。

三井は一部住戸（数戸）の地権者であって全体の地権者ではありませんから別に野村よりも強いわけじゃありません。
実際に主幹事は野村ですし、ローン契約は野村ビルで行いますし、その際の資料はプラウドの名前が入った紙袋に
入れてくれますし（桜上水ガーデンズ専用の袋は大きすぎるため）、野村プラウド色が強かったという印象を受けましたよ。

そんなに割高感無いような気もするけど、
なんで苦戦してんだろう。

プラウド荻窪五丁目なんか、目玉が飛び出るほど高かったけど即日完売したのに。木内建設で、立地も商店街の端なのに。

桜上水って穴場だと思うんですが。

苦戦してます？投資家向きでなくこの戸数ですから想定内ではないかと。自分もそれほど高いとは思いませんが、最初の問い合わせ5000件の時点では5000万〜6000万台前半を期待した人が結構いたそうです。

>>360
即日完売って28戸ですから…

>>362
お詳しいのですね。
単純にすごいなと思って。

世田谷区で300戸以上も売れるマンションもないから、売れてるよね。

500戸超もあるから、まだまだなかんじだけど。

売れるかどうかは別として、すげーいいマンションだよ。売れなかったら営業の責任じゃない？戦略や戦術が間違ったんじゃない？

>>363
360さんのコメント見てすごいなと思い、検索したんです（笑）

プラウド白金台三丁目、自由が丘、荻窪、立川がとんでもない価格でも飛ぶように売れる様を見るにつけ、マンション選びは面白いなと思います。駅力はここが一番低いことは間違いありませんが、その他の面ではほぼすべてにおいて勝っていると思うのですが。

長谷工あたりで、販売額が安かったら完売してそうな立地ですね。

>>365
なるほど。確かに360さんすごいですね。
結構皆さん他の物件、動向についても、すごく細かく研究されているんですね。
自分なりにここを検討するにあたりいくつか比較してるつもりですが、全然敵わない。。

>>368さん
まぁ、その道のプロや渡り鳥のような人たちも含まれてますからね。色々な目的で。
ご自身なりに情報を選別、ご判断が必要かと思われます。

>>366

駅力は一番低いって、自分でもわかってるじゃん。
それが全てだよ。

個人的な価値観はともかく、今の流れは都心へのアクセスと駅力と駅距離（＋高さからくる眺望）。

この物件は昨今の流行りからは外れていると言わざるをえないね。
流行が正しい訳じゃないけど。

他物件の動向分析や比較は大切だけれども、
結局最後はタイミングと決断力次第かと。
数年かけて探すのも数ヶ月で見つけるのも結局行き着くところは同じなら、手間暇の労力や時間を仕事や趣味に費やした方が効率が良いかと思います。

>>369さん
ありがとうございます。
370さんのコメントなどは、ここを検討されている訳ではなさそうなので、色々な物件のスレを渡り歩いているご意見番のような感じですかね(^^)

>>372さん
面白い考察です。
色々な物件のサイトで、持論を披露されていますから、一応弁は立つようです。
目的はよく分かりませんが、もしかすると親切なお節介焼きかもしれませんね。

公式HPの方に
8/23、8/24「新街区F棟」事前案内会開催
と掲載されましたね。
なかなか勿体ぶってるなぁ〜

F棟は南西向きか。
スクエアガーデンとコミュニティガーデンに囲まれてて、ガーデンズの醍醐味を感じられそうですが、皆さんの感想はどいですかね？

F棟はD棟の南西向きと並行なんですね。日照条件は同じですが、D棟のような眺望はありませんね。その分、ガーデンに囲まれているのが売りというわけですね。眺望がないなら、部屋からガーデンが眺められる低層階がいいんじゃないでしょうか。その方が価格も安いと思いますし。囲まれている分、外部の環境の変化も受けませんし、道路にも面していないので、静かでしょうね。静寂な環境を求める方には向いていると思います。

勿体ぶるというより、野村の販売戦略でしょ。
ロングタームの販売戦略を敷くことで、市場動向を確認しながらのプライジングによって最大限の利幅を狙う。
販売の進捗の遅れが言われていますが、第３期でF棟の販売、第４期でE棟の販売は既定路線です。
私同様にE棟の販売を待たれている方も多いのでは？

>>377さん
374です。
販売戦略、既定路線と言うのは分かってますよ。
377さん同様E棟も良いなと思ってたので、やっぱりまだかぁ、と言った気持ちが、「勿体ぶって」という表現になりました。
以上、言わずもがなですが、補足です。
どちらにしろ、新しいニュースは気になりますね。

だんだんと現地の様子が分かってきたけど、実物を見ると建物同士の距離は結構離れていますね。かなりの解放感がありそうです。この空地に木々が植わるんですから、まさに庭園邸宅街ですね。模型で見たときはもっと詰め込まれている印象がありましたが、これはうれしい誤算です。確かにここの一棟と同等の大きさのマンションは２０００平米もあれば十分空地率が高いとされるでしょうが、ここは九棟で４７０００平米もありますから、敷地の使い方が本当に贅沢です。

こちらかアトラス調布を検討しているものですが、こちらの方は向こうは検討されてないでしょうか？
こちらより利便性は劣りますが似たような物件でなにより向こうは価格が手頃なので迷ってます。
こちらにあと2千万払う価値があるのかどうか、宜しければ皆さんの決め手を教えて下さい。

やっぱり非分譲が多いよね。

>>380
調布駅14分のその物件とこちらで迷う方はほとんどおられないでしょう…比較検討するとしたら小田急線沿いの世田谷区か、京王線なら仙川ぐらい。今後は烏山徒歩2分の物件などもあるかもしれません。
違いは利便性だけではないと思いますが、決め手は人それぞれなので価格に関わらずご自分とご家族に合う物件がえらべるといいですね。

>380さん、

調布駅徒歩14分が許容出来れば、アトラス調布は素晴らしいマンションだと思いますよ。迷う気持ちはよく分かります。
しかし、もうだいぶ販売も進んでますよね。条件のよい部屋が残っていれば、悩ましい選択ですね。

>>380

建て替え事業による広大な敷地や地下駐車場化したことによる緑地率など、ランドプランは桜上水ガーデンズと確かに近いものがありますね。
あとは、383さんも仰っているように駅距離でしょうか。
私は以前は調布に住んでいたので、駅前の利便性は熟知していますが、マンション建設地はかなり駅遠ですね。自転車もしくは車中心の生活になるかと。
また、朝の通勤も調布からだとラッシュでノロノロ運転になり、新宿まで30分以上かかります。
上記を踏まえて、私は最初から検討対象外としておりました。
ただ、価格重視で駅距離は気にならないから、ゆとりあるランドプランを享受したいのであれば絶好のマンションですね。

皆さんありがとうございます。やはりこちらは予算が厳しいので諦めようと思います。
382さんがおっしゃる通り、人それぞれの価値観や事情があるものですね。無理せず私達家族に合ったマンションをじっくり探すことにします。

＞３８０

アトラス調布のホームページ見てみましたが、外観デザインが秀逸ですね。ビンテージマンションのようです。間取りもメゾネットタイプなどバリエーションも豊富で見ていてここに住みたいなと思わせるだけの魅力がありました。しかし、緑に囲まれた庭園邸宅の素晴らしさでは、桜上水ガーデンズの方がずっと勝っているように感じます。もちろん、都心までの距離、駅距離も考慮すれば桜上水の優位性は揺るぎません。価格の折り合いさえつけば、桜上水にした方が良いと思います。

今、京王線沿線は桜上水、調布だけでなく、仙川や稲城、そして多摩センターと結構供給量があると思う。
買い手にとってはそれぞれの条件で選べるチャンスと思うが、一方でそれぞれの売れ行きにも影響してんじゃないかな....
通勤や通学で渋谷や新宿がメインの人にとっては京王線沿線はかなり便利ですよ。
小田急の成城学園とか東横線の田園調布がないのが寂しいですが....

＞３８７さん、

確かに京王線沿線はマンションが百花繚乱状態ですね。他の掲示板を見ると桜上水のことがよく話題になっていますが、概ね肯定的な評価が多いものの、高すぎて手が出せないという意見が多いですね。みなさん、買えるものなら買いたいというのが本音のようで。

京王線沿線でタダでどれか選べと言われれば間違いなくこちらでしょう。次点で調布駅2分のセントラルレジデンスか仙川7分のプラウドですかね。
しかし価格が絡むとなかなかこちらは選べず…。
普通のサラリーマンだとギリギリ買えるかどうか。
数年前ならもっと安かったと思いますが、タイミング逃したかな…。

ここは野村だけど苦戦してますね。
野村のブランド力もそうでもなかったということでしょうか。
まあ割高ですよね。

>>390
お出ましになりましたねw

>>390
今更そんなバクっとしたコメントは要らない(笑)

>>390
ファイトー！

>>389
家って、そんなに頑張って買うもの？

>>390
割高なのは、非分譲が多いから？

>>395
一生ものの買い物ですから、頑張ったり、諦めたり、大いに悩んでもいいんでない？

>>396
イマイチ…
がんばれー

地権者が多いと富久みたいに安くなるものですが、
ここは野村が欲張り過ぎた値付けをしてるからなんじゃないですか？

>>391
印象として割高です。
駅前に何もない京王線だけの単線駅。
同じ坪単価で山手線内側も買えてしまう。
野村だから高いのでしょうか。

白金台も自由が丘も、ここも、野村は遠くなりにけり

ここはこれだけの広大な土地を８７８戸で分割しているので高いのも当然です。

４７０００÷８７８=53.5 一戸当たりの持ち分は５３．５平米

一戸当たりの持ち分がこれだけ広いマンションは億ションを除きほとんど例がありません。

一方、郊外のごく普通のマンションの場合、１０００平米で５０戸くらいでしょう。

１０００÷５０=２０　一戸当たりの持ち分は２０平米

ここは土地の価格の分だけ、高いのは当然だと言えます。

建蔽率、容積率から言えば、実際にはもっと住戸数を増やすこともできたのに、
あえて余裕を持たせたことで、価格が高くなっているともいえます。
土地の広さが生み出す圧倒的な開放感に魅力を感じる人なら、ここの価格は確かに高いのですが、
納得できる価格だと思います。

>>401
よっ！評論家ーっ
ピンと来ません

>>390
無理なら無理なさらないでー
頑張りすぎないでー

世田谷に住み慣れてしまうと、タワマンや湾岸エリアが「流行り」と囃子立てられようが、
東急、小田急、京王各沿線の大手分譲物件に惹かれるのは道理だと思います。
東京五輪へ向けて、建設資材、人件費等のコストが急騰中と言われ、
いま買い急がず、次のチャンスを待つというのも、なかなか難しい判断かと。

世田谷エリアでは、この桜上水など販売中のものを含め、この秋販売予定の物件までが、
ひとつの節目とみて、物件を比較しています。

桜上水は「駅力」に欠ける、周辺の商業施設がイマイチ、非分譲住戸が多くて不安などなど、
懸念材料はあるものの、駅から近いことは何より最高のアドバンテージ。
すでに数多くの書き込みで指摘されているとおり、ランニングコストのうまみ、
敷地計画に盛り込まれたスケールメリットは魅力的ではあります。

あとは同じ価格帯で、低層ハイグレードや中規模マンションとの比較です。
既存のプラウドでも、分譲時は「即完」しなくても、中古になって評価が高まり、
かえって、新築時より手が届きにくくなってしまった物件もあります。

クレーンが屹立する現場を見上げ、心の“振り子”が揺れます。

プラウドオーナーズクラブのHPから現在の現地の様子の写真が見られるんですね。ただし６月のものなので少し古いのですが。６月の段階では、E棟、D棟、G棟など奥の方の工事が進んでいて、A棟、B棟、H棟、I棟などの入り口の近い棟はまだ基礎工事をしていたんですね。最新の状況はどんなんだか気になりますね。

>>410
駅から徒歩9分の物件と比較しますか…

京王線沿線のビンテージマンションといえば、芦花公園プレステージュですね。　ほとんどがオーバー百平米で、今売りに出ている二百平米の間取りは圧倒されます。

現在売りに出されている同価格帯の物件を見て回っておりましたが、やはりここに決めました。決めては色々ありましたが、駅近であまり騒がしくない所に惹かれました。購入した部屋はもちろんですが、それを取り囲む周囲環境がどのように出来上がって行くのかも楽しみにできるという意味では非常に楽しみが盛り沢山です。入居はまだまだ先ですがワクワクします。これに合わせて車の購入も検討中ですが、この物件の位置関係で車って必要なんですかね？ちなみに1歳くらいの小さな子供がいます。

芦花公園プレスティージュはバブルの象徴ですが、思ったほど高くないんですよね。管理費はうなぎのぼりに高いですが。

いや、桜上水の知識面積を分譲住戸の数で割れば、一戸辺り８０平米くらいとなり、土地の持ち分は非常に高いことがわかる。だからこそ、ここの９０平米９０００万円超えの物件では、土地代だけで４５００万円以上かかっているのです。

土地持分は京王線では旧団地が32？35坪？、仙川のソフトタウン祖師谷も同レベル。この2つがダントツ。どちらもバブル期は億ション。その後団地5000万、祖師谷3500〜4000万。あちらも低層で落ち着いた良き雰囲気。別の意味でヴィンテージだと思います。

>>414
ここは車なくても全く大丈夫です。むしろ自転車必須です。車はあれば便利という程度。もったいないです。お子さんが小さいようなので私なら車にかかる分を教育費としてプールしますね。

売買契約書をみれば土地と建物それぞれの価格が出ていますよね。
こちらの物件ではどのような比率でしょうか？
ちなみに私が１０年前に買ったマンションでは土地：建物が50:50でしたが、今回買い換えたマンションでは60:40位でした。まあ、本当にコストを反映しているのか消費税を節約しようとして建物比率を下げているのかわかりませんけどね。

>>418
やっぱりそうですか。駐車場代も安いので持たなきゃ損みたいな感覚に陥ってました。もう一度検討してみます。

>>421
どう考えても敷地面積を打ち間違えたんでしょ？

＞419さん、

ここは50：50ではないですよ。その数字は消費税や、賃貸に出した際の物件価格の減価償却費や土地にかかる固定資産税を計算する際に必要ですから、本当のコストが記載されているんじゃないでしょうか？都心の億ションなら大半が土地代だと思いますが、どうなんでしょうね。

桜上水でこれは高いですよ。

高いか高くないかは見る人の価値観によって分かれますね。私は新宿が勤務地なので、新宿まで約10分、駅近でこの規模、環境を総合的に判断すれば、これ以上の所は今後出てこないだろうなと思って決めました。下高井戸駅から続く商店街も好きですし。ランニングコストや駐車場代の安さなど物件価格以外の部分でのアドバンテージもあります。

425さんは購入検討前の客観的な見方で、426さんは真剣に購入検討した上で実際購入されての意見なので、どちらも正しい。ただ、その客観的な見方（野次馬含む）と実際に検討した人とで海よりも広く深い分かり合えない溝が、ここは特に生じやすい物件と思われます。

新宿勤務など生活の壺にハマる人は良いと思いますが、勤務地が変わる可能性含め環境変化に対する柔軟性を求めるならここではないということかと。ニーズとして前後者どちらが多いか、それが結果として売れ行きと資産性に繋がるものと思います。

私も数年、マンションを探してきましたが、ここはまさに探して求めいた物件だったので出会ったときは即決しました。
都心に近く、駅近、希望の間取りあり、日常の買い物が便利で緑が多いという基本的な条件に加えて、免震、大手分譲、スーパーゼネコン施工、地下駐車場完備、管理費が手頃と付加価値までついていたので、迷う余地はありませんでした。
これだけ揃っている物件は他にありませんが、ここを買える予算があるのに買わない人はいったい何が理由なのか知りたいですね。団地っぽいとか、地権者が多いとか、桜上水の駅力がないとか、桜上水にしては高すぎるなどの意見は見ましたが、他にも何かありますか？上記の魅力の前では、私にとってはこれらは取るに足らない問題でした。

目をつぶったとされる部分が正にマンションを資産と捉えた場合に重要なポイントになるということではないでしょうか。売行きの良し悪しは資産性で選択する層も需要に取り込んでいるからに他ならないと思います。永住志向であればこの限りではない分、需要が限定され販売ペースもそれなりになるということだと思います。

マンションをどう捉えるかによって、この物件の見方も変わり、需要家の目的も異なるので本スレ議論も噛み合わないと思います。スレがポジよりに見えるのも、資産性を重んじるような層が本スレにはあまり登場しないことがそう感じさせる一因になってるのかもしれませんね。

確かに資産性という意味ではもっといい所は山程あるので、やはり長く住む方向きの物件ではないでしょうか。ただ、色んな諸条件を鑑みると皆さんが駅力とか資産性の部分でネガるほど大きく値崩れはしないのではないかと思ってます。10年後にいくらになるかは誰にも分かりませんが、5000万円代になったとしても月20万円の家賃をこの都心近郊で払い続けたと考えればそれもアリかなと思う次第です。たぶん5000万円代まで 値崩れしないと踏んでますけどね。

>>429
既出ですが、単純に資産性、地域性ブランド力を重視するか、子供など家族単位である程度永住を視野に住める所という視点を重視するかだと思います。なので貴方にとっては100点満点の物件でも、人によっては50点以下の物件になり得ることも理解できます。

427、431、432さんの意見に同意です。あと契約した私の想像だと(あくまで想像です)、他物件のスレ見てても感じますが、駅力や地域的なブランド力が無いからこそ、真剣にこの物件を検討して、ブランドという見栄に縛られずに純粋に自分も含めた家族の快適な住みやすさを重視して購入された謂わば「似た者同士」の方が購入をされるのではないかというご近所さんに対する安心感がすごくあります。

この物件は特に見る人によって評価が天と地に分かれるでしょうね。資産価値としてはあまり魅力無い物件ですが、都会の喧騒を離れた住環境(特に小さな子供がいる家庭や老後を見据えたご年配の方にとって)と物件の質としてはピカイチだと思います。

資産性を重視するということは、将来売却した時に手元に多くのお金が残っていることを期待するということですよね。
それなら分譲にデベの利益が多分に（通常20％ほど）乗っている新築ではなく、築10年以上が経過した中古にするべきです。価格が上がる一部の人気物件を除いて、通常マンションは最初の10年で2割値下がりすると言われます（下落率年2％）。そこから先は年1％程度の下落率ですから、築10年ものを購入し、20年間住んで売却した場合は、下落率は20％で済みます。不動産投資家やFPならば誰もが推奨そのように推奨します。ここはそのような資産性よりも、暮らしの本質重視する永住目的の方に向いているマンションだと言えます。

>>432
有名幼稚園や初等科は沿線にないし、安心できる大病院も限られていて、
子育てに悪いとは言いませんが、とくに向いているともおもいません。

色々マンションの条件は良いけど、
京王線の朝通勤は混雑して嫌だな。

>>436
子育てには色んな考え方がありまして、有名校に入ることが必ずしも良いとは限りません。都心にいながら緑に囲まれて春には桜を眺めながら散歩する、そういう都会と一線を画した環境が良いと思ってます。

>>437さん
お名前部分、指定直し忘れてませんか？

全てが中途半端だから売れないんでしょ。
桜上水に永住したい人にとっては、なかなか良い物件だと思いますが。