桜上水ガーデンズ Part5

さてみなさん、桜上水ガーデンズについていいことも悪いことも思いのままに語り合いましょう。

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※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
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第２期３次の募集概要及び公式HPが更新されてないが、
そろそろだよね？

中の人、ちゃんと更新しようね。

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プラウドよりもここの方がずっといいですね。プラウドは緑が多く共用部は立派ですが専有部はコストダウン設計で間取りの田の字連発、ナロースパンが多い、立地が微妙な駅遠が多くしかも割高。それでもブランド力と野村の営業力で売れまくる。ここはプラウドのいいところ全て兼ね備え、悪いところが一つもないところ（専有部は天井高２．６メートル、サッシ２．２メートル、田の字なし、中部屋はワイドバルコニーか両面バルコニー採用、免震、都心近郊の駅近）素晴らしいです。価格はプラウド並みですが、中身はプラウドよりもずっといいですね。

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4>

盲目的なコメント…
それとも釣りかな？

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プラウドもピンキリだが、基本的には4は本質本質をついてると思う。三井もパークホームズはプラウドと変わらないから、両社の代表的なブランドよりもここの方が力が入っているという判断には賛同します。ちと高いけどね。

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高い。
特にここで条件の良い部屋は坪単価が京王線沿線
の水準を超えている。
住み心地は良いだろうし、駅からの距離も優れている。
それは確かだ。

永住物件として購入するなら良いが、リセールを考えて
買うマンションではないだろう。年齢層の高い地権者が
多くいることも、売り圧力として不安な要素である。
彼らの方が、新規購入者よりも中古で安く売れる余裕が
あるからね。

ここは確かに良い物件だがディベロッパーの買い煽り
に踊らされてはいけない。
広尾ガーデンヒルズを目指したと言っても、ここはあくまで
桜上水という都心近郊の場所だからね。幅広い人気はない。
ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを
買い叩くのが賢明だろう。

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ここは竣工間際には完売してるんじゃないかな？
割安だとは思わないけど、今の相場からしたら高すぎるわけでもない。分かる人には妥当な価格。
京王線沿線では稀有な物件だから、そもそも比べようがないし比べる必要もないのでは。

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>ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを 買い叩くのが賢明だろう。

7さんに同感です。投資目的やお買い得な物件を探しているだけならここは全く向かないと思います。

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中央線並みの価格ですね　汗

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7を投稿したものです。
レスありがとうございます。

不動産では、資産価値と使用価値の両面から考えるはずだけれども
ここは後者を重視して購入する物件だと思う。使用価値を重視する
ならば、素晴らしい物件。
私の書き込みはあくまで資産価値からの話だと割り切ってほしい。

８さんの仰るように、ここは京王線沿線では稀有な、沿線のランド
マークとなる物件かもしれない。

ただし、京王線沿線での新価格というのは間違いなく、今年の上昇
相場になる前から高い水準だった。

これが中古になってどのように価格が推移するかは不透明。

繰り返しになるが、地権者住戸の存在が、またこの物件の評価を
難しくしている。彼らは、新規購入者に比べて元々の負担が少ない
ので、中古で売りたい場合に、新築時の価格にこだわる必要がない。

加えて中央線のような人気沿線の物件と比べれば、駅力では明らかに
劣るので、そこに並ぶ価格となると中古市場での評価がどうなるか疑問。
三鷹までの中央線沿線にあるならば、この価格でも全く高くはない。

今まではある程度順調に売れていたかもしれないが、この場所にこの価格
で500戸完売するのは、特に後半は長い道のりだろう。
逆に竣工してからの方が、売りやすいかもしれない。見て住みたくなる人
がいるだろうから。

使用価値を重視して、お金のことには目をつぶって購入するのならば誰も
とめはしない。それも立派な購入理由だからね。ただし、高いけど何とか！
と無理して買おうとする人がいたら、やはり勧めたくはない。買った瞬間
に含み損を抱えるのは可哀想だからね。

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モデルルームで聞きましたが、非分譲(地権者用)と分譲では仕様が異なるそうです。
設備、床など分譲は高い仕様となってるんですって。
ご参考まで。

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8です。
レスありがとうございます。

11で投稿下さった観点、参考になります。

ただ、投資目的がメインということであれば、山手線内側が主な対象になるはずですから、そもそもここを検討する層は少ないはずです。

また、資産価値が落ちないマンションと快適に暮らせるマンションは必ずしもイコールではありません。
誰もが上記双方を兼ね備えたマンションを購入したいと考えますが、なかなか見つからないのが分譲マンションの現状であり、どちらかを重視して考える必要があるのかなと思います。

そういった意味で考えると、当マンションは駅近かつ新宿や渋谷へのアクセスも良く、京王線沿線のランドマーク的存在になるだけでなく、広大な敷地の豊かな緑と閑静な住環境を享受できる、同エリアでは二度と現れないかもしれない住環境に優れた物件と言えます。

そして、地権者の保有する非分譲住戸によるリセールへの影響ですが、12の方の投稿内容の通り、分譲と非分譲では仕様がかなり異なり、一概に同列で検討することはできないはずです（営業担当に確認済。）また、外部環境として京王線の高架化・複々線化計画による再開発もありますので、こちらも踏まえてリセール時の資産価値を検討する必要があるかと思います。

私が購入を前向きに検討していることもあり、かなり主観が混じっているかと思いますが、ポジティブ・ネガティブ含め、購入の検討に値する有意義な意見交換ができれば良いなと思っています。

ご参考までに。

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非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。

不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）
ずっと住む予定なら関係ないとも思いますが。

あと京王沿線のランドーマークは言い過ぎかと思います。周辺の方にしか認知されていないのでは？
桜上水周辺のランドマークなら理解できますが。営業の方のトークも冷静に判断し聞きましょう。

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＞非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。
不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）

上記に関してですが、リセール時には不動産会社の過去の事例を参考にする方は多いかと存じます。
ただし、リセールする方は数字（過去の売却額）をメインに見ますが、買う方は数字だけではなく多方面から情報を収集します。
例えば、本掲示板のような口コミサイトやＳＮＳ等を使って周辺環境や仕様、設備等の情報を収集するはずです。
（リセール時には更に情報がオープンになり、整備されていることが予想されます）
その際、本物件が非分譲と分譲が混在している物件だと気づくはずです。

もちろん、そこから先は購入者の予算や希望次第ですが、
不動産会社の断片的な情報だけで、一概に分譲・非分譲が購入者に認知されないとは言えないのでは。

ランドーマークはさすがに言いすぎましたかね。
ただ、私もそうですが、そういった存在になりうる事を期待して購入されている方も多いのでは？
まぁ、こればかりは契約・購入後のお楽しみということで。

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地権者といっても中古で買ってまだローン払ってるひとたちは新規購入者とたいして変わらないよ。特に86年の高騰以後に買った人たち。3LDK65平米1億とかさ。
だから中古になっても地権者が安く売る心配は少ない。売るときは安く買い叩かれたくないと思える愛着のあるコミュニティをつくれるといいね、

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１１さんは投資家さんでしょうか？
仰りたいのは、高齢の方々が２０年以内に８千万の部屋を６千万位で大量に売り出す時期がくる　ということですね。
確かにそれは有り得ます。
まあ６千万台なら、ここを欲しくても手の届かなかった層が購入できるのでそれはそれでいいと思いますが。
高いけど無理して買おうとする人には勧めない　これも同意します。
これに関しては全ての物件にあてはまります。ローンに苦しんだ知人を何人か知っていますから。
１１さんの仰る通り、ここは投資物件ではなく実際に住む方向けだと思います。

また営業さんの仰ることもわかります。
タワマンや敷地いっぱいに建てる物件はたくさんあるし、今後も多く建てる予定はある。
だけどここのように、駅近なのに広い敷地に低中層、樹木も多くというのは殆どなく、広い用地が出ない限り造りたくても出来ない。
一方マンションでも樹木に囲まれた所に住みたいと考えている人もいる。
だから希少性があるということですよね。
実際知り合いの不動産業者は、土地が上がり始めたので皆さがしているが良い立地がなかなか出てこないと言っていました。

１１さん、営業さん共に言っている事はあたっていると思いますよ。

要するに、ここに住みたい人が無理なく住めるなら他とは違う趣の良い物件というところでしょうか。

もちろん中古価格を気にするのは当たり前ですが、こればかりは日本経済が３０年後にどうなっているのかわからないのと
一緒で誰にも断言出来ないでしょうね。

参考になるかどうかわかりませんが
桜上水と下高井戸の両駅から６分の線路沿い、この近くでいったら、すき家と線路の間にある物件とお考えください。
１階が半地下の４階建てで築３９年、当時としてはしっかりと造っているようです。
線路に面した場所が駐車場で、多分それ以外の共用設備はないかとおもわれます。
新築価格は不明ですが噂では４～５千万位ではないかと..
バブル時は億ションでした。
バブル崩壊後もまずまずの価格を維持し、確か築３０年以降も９０平米台が７千万台だったと記憶しています。
が、流石に最近７０平米台が４千万を切ってきました。
もう築４０年を迎えること。
あと憶測ですが、京王線の高架事業が動き出したことで駐車場あたりが取られるのではないかとの警戒感もあるかも知れません。
すぐ近くには踏み切りもあり、車が甲州街道から南側に入る狭い抜け道が物件の横道になるという
電車、車、踏み切りの騒音３重苦の立地ながら長期間、新築価格を維持できたのは立派なマンションでした。

京王線の世田谷地区は一種低層が多く、戸建か低層マンションの多いところです。
芦花公園や千歳烏山には大分出来たようですが、このあたりでマンションというと大体甲州街道沿いのイメージで、
駅の近くで高級路線はありませんでした。
最近になってこの周辺にマンションが多くなってきた印象です。
供給量が増えれば上記の築４０年マンションのように長期間新築価格を維持するのは無理だろうとおもわれます。
この点に関しては、ここだけではなく都心の一部物件を除いてどこも同じだとおもいます。
なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと
考えられ際限なく供給できるからです。

いろいろと書きましたが、１１さんの仰る通り使用価値重視なら他ではなかなか無い素晴らしい物件だとおもいます。
迫力があるのに気が落ち着く不思議な空間で、樹木が戻ったらどんなふうになるのか楽しみですね。
いつの日か一度は住んでみたいとおもいます。

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要点だけをまとめて書きなよ
長すぎて読みずらいですよ

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単にまとめる能力がないんでしょ。
人に読ませるものじゃなくて、単なる自己満足してるだけ。

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でもさ、こういう住民がいると思うと理事会や総会など大変そうでね

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>なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと考えられ際限なく供給できるからです。

それはないわ。
こんだけ容積に余裕があったマンションなんて、そうそうないわけで。

まあ、環八内側の京王線は、需要も多くないけど、供給も少ないから、値落ちもほどほどでしょ。
ここは、分譲価格が高すぎるから、デイワンでガクンと値落ちして、その後の値落ちは緩やかと予想。
2，3年落ちの中古で買うのが最良だと思う。待てるなら。

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>17
そのマンション知ってます。戸数少なく、管理がしっかりしているのでめったに売りに出ませんね。良いマンションと思います。
しかし、70年代の分譲ですので当時の分譲価格と同じなら実質価格はかなり下がったことになります。団地はバブル機を除いて築50年で10倍でした。

仙川にも土地持分が団地と同じく35坪程度の低層マンションがありますね。沿線23区内で建て替えが望めるのはガーデンズ後はここくらいではないかと思います。

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＞２１さん、

２－３年落ちの中古なんて売主によほどの事情がない限り割安感はありませんよ。
中古物件の場合、仲介手数料3％にその他もろもろかかりますから、
物件価格の8％増しになると考える必要があります。下落率が年２％だとしても、２－３年の中古なら6％しか安くならないので、新築で買った方が安いということになります。割安感が出るとしたら築１０年以上を経過してからですね。
ただし、これは一般論で、ここが値下がりするかどうかは別の話ですが。
時が磨く邸宅庭園は時間がすぎるほどに資産価値が増すそうですから。

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マンションは、個人で建て替えできないしみんなの意見で管理運営されていくから戸建のようにはいきませんよ
近くに変わった人や騒音出す人がいたら・・・ですしね　難しいです

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>>23

「ここは分譲価格が高すぎるからデイワンでガクンと値落ち」っていう予想が書いてあるじゃん。
この予想に基づいた意見なんだから、一般論で反論しても意味ないだろ。

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噛み合わない話を長々とするタイプ

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不毛な議論
首つっこむのが随分お好きなことで
ご苦労さまです。

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予想は予想に過ぎない。高値で買った人が果たしてそう安く売るだろうか？ほよどの事情がない限りそれはない。価格を決めるのは市場ではなく、売主だということを忘れてはいけない。一般論よりも個別の理由の方が重要なファクターなのは当然のこと。ここは価格を維持するどころか、上がると野村の営業が申しております。

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インフレなんだから値上がりするに決まってるでしょ
値下がりするなんて、どういう感覚？

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釣りは無視

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>>28
>高値で買った人が・・・

いや、買ってない人が半分近くいるんだけど。

>価格を決めるのは市場ではなく売主

正気か？

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↑
「買ってない云々」の話は、既出ですね。

それよりも、こんな話が出るのは、早くも「中古が出るのを期待して待っている」という購買層がいるということか。

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ここは前評判も高いけど、たぶん竣工後現物を見たら中古で欲しいと思う人が増える気がする。
自分もその一人だけど。。。

ただ、オリンピックまでは都心含め23区内はインフレでゆるやかに値上がりしていくことがほぼ確定だから、10年後にここが値下がりしてるかと言われると疑問。

だからそこ、新築で買うかどうか迷う。

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上がるとの事ですが、有名物件だからか中央線物件の別デベ営業も同じことを言っていました。
今の状況だと桜上水ガーデンズのグレードをこの価格ではもう出せないだろうと。
利害関係が全くないであろう方から聞けたので印象に残っています。

タワーでない大規模の免震物件で駅近となると他に見当たらないですし、、
ランドプランも優れてますから、いずれ評価が上がるのではと思います。
予算的に私にはとても手が出ないですが・・・。

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34さんのおっしゃる通りですね。
桜上水ガーデンズの良さが分からない、値下げばかりを期待している輩は不動産の価値が分からない＊＊＊ですね。
買える人はここで買わないと損します。もう2度と出ない物件ですから。

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竣工までに完売するかが、ひとつの目安となるでしょう

株価と同じで様々な意見があるけど実態はわかりませんね。

未来のことを断言できるならとっくに億万長者になっていて、ここなんて候補に挙げませんよ

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余りほめ過ぎると疑われますが、地権者の熱意とかつて三井牧場だった地歴もあるのか、デベロッパの力の入れようが他物件と異なる気がします。駅力の弱さは重々承知の上で、それでも可能な限り妥協のない物件を作ってやるみたいな気合いがあるというか・・・。専有部の高仕様と工夫、充実したランドプランや共用施設など相当な力が入ってますよね。

スミフみたいに商売として単価を限界まで上げるのではなく、こだわった結果、この値段になっちゃいました、と感じました。　・・・騙されてるだけな気もしますけど（笑）

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ここは平均単価330万の物件ですが、同じ単価なら都心のもっと便利な場所にもあります。しかし、ここの圧倒的なスケール感と秀逸なランドプラン、豊富な植栽、安心の免震構造などはどこにもありません。よほどお忙しくて毎晩タクシーで帰宅する人以外は、ここの方がずっと精神的に豊かな人生が送れるのではないでしょうか。私は別に営業ではありません。念のため。

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上がる物件って、分譲時にとてつもない勢いで売れますよね。
残り200戸で2期2次30戸なんて、のんびりした売り方にならないでしょう。
ここは分譲時の勢いからして、上がるとは思えないなぁ。
そんなに下がらないっていう話なら、まだ分かるけど。

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＞３９さん、

その通りですね。でもそのような人気物件は買いたくても抽選で買えないケースがほとんどです。ここは人気物件のような派手な爆発力はありませんが、住んでみればその良さが分かるはずです。そして望めばたいていの部屋は無抽選で買えます。みなさんリセールのことを気にされますが、実際にマンションを住み替える人というのはどのくらいいるのでしょうか。特にここのようなファミリータイプの場合、自分にとっては終の棲家になりませんか。だったらリセールのことなど考えず、住環境を重視して選べばよいと思います。住環境で言えば、都心の人気タワマンであるブリリア池袋や富久クロスなどよりはるかに優れています。

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他の人も言ってるけど、ここは竣工前完売を目指してるとはいえ、竣工後にそのランドプランおよび敷地内に広がる豊かなガーデンがお目見えするので、竣工後にむしろ目を引くのでは？
自分はモデルルームでその空間形成がイメージできたので前向きに検討していますが、E棟の販売はいつになるのでしょうね。

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E棟は一番最後のようですね。登録は来年初旬になると聞いています。駅から一番遠い棟ですが、南側は開放感ありますし、敷地内は緑があふれているので歩くのも気持ちよいでしょうから、いい選択だと思います。価格は駅距離があってもそれほど安くならないと思いますが。

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>42さん

来年とはまた先ですね。
てっきり第３期でと思っていました。
出し惜しみというか随分とのんびり販売するんですね。
野村主導で早期完売を目指すものだと思っていました。

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販売好調！ってわけでもないのに、値上がりするって言ってる人は、かなり冷静さを欠いてるように見える。
まあ、自分の気に入った物件は、みんなも欲しくなるはず、値上がりするはず、って思いたい気持ちは分かるけど。

インフレに至っては、このマンション限定の話じゃないし。
バブルなみに不動産市況が上がらなきゃ、流石に分譲価格を超えるのは無理だし。

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>>43

棟のうちある程度の割合が買い意向で埋まらないと、なかなか売り出せないですからね。
E棟は、まだ売り出せるだけの買い意向が入ってないんだと思います。

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>>45

そうなんですね。
E棟は確かに駅からの距離は一番遠いですが、南向き住戸が占めているため人気も高いと思っていました。
営業担当の話では、D・G棟と比べて占有面積がやや狭い部屋が多いと言っていたので、それも影響しているのでしょうかね。

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＞45

E棟はまだ販売を開始していませんので、買い意向も何もありません。４６さんのおっしゃる通り、Eは他の棟に比べて専有面積が狭いことは事実ですが、９０平米超えがないだけで、７０平米台から８０平米台までそろっているので、そのくらいの部屋を求めている層の要求には合致します。それでも昨今の狭い部屋ばかりを詰め込んだマンションよりは断然広々していますね。

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資料請求とかMR見学の多さを誇っていましたが、そこどまりが多く
売れ行きには結びつかなかったんでしょう。せっかくの駅近も京王線や
寂れた駅前で気持ちが揺らぎ、元々団地だったところにやや団地風な建てかたで
大規模、大規模と連呼されギャップ。世田谷は個性とか個々を重んじる方が
多いので期待にそぐわないんでしょう。せっかくの世田谷ですが、
あかぬけない街にあかぬけないマンションというのが感想です。

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1期販売時に、Ｅ棟とＤ棟に興味ある・・と話しましたが、話を進めさせてもらえませんでした。
どこか別の物件のスレッドで読みましたが、来年以降の急激な販売戸数減少を避けるために、今年は抑え気味にしているということでしたよ。
ここもそんな理由かも。

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＞49

販売対象じゃない物件に興味を示しても取り合ってもらえないのは何もここに限ったことではないのでは？
ここは売り惜しみ、出し惜しみしているわけじゃなく、立地条件と価格からすれば想定通りの売れ行きなのではないでしょうか。野村は分かりませんが、三井は勝どきやグローバルフロントなど戸数をさばかなければならない物件が目白押しなので、売り惜しんでる場合じゃないですよ。

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