■　都内で売れ残っているマンション　■

リーディング・デベの双璧→三菱地所、三井不動産
堅実デベ→東京建物、野村不動産

この４社の初の組み合わせで年初に販売を予定してるのが、
”豊洲タワー”（江東区豊洲再開発地区内）ですよね。
確か４社連合は初コラボですし、ららぽーと効果絶大の
豊洲ですから、早期完売になるでしょうね。

そして、また住友は豊洲でも消費者の足下みながら高く売るんだろうね。

＞堅実デベ→東京建物、野村不動産

見せ掛け完売で名を馳せたのN村が？
竣工3ヶ月後に未入居住戸が結構売りに出るよね。
泣いてる取引業者、いっぱいいるね。

東京建物は安田財閥系、その評価をくだせるだけの材料を小生は持ち合わせていないが、
株屋系の野村不動産と一緒にされてはたまらんだろう。

出自はどうあれ、東建のブリリアと野村のプラウドが注目を集めてきていて、
三大財閥系デベの購入層を徐々に侵食してきているのは事実だよ。

４財閥系を株屋パワーで野村が侵食しようとしている、というのが真実です。
もちろん東京建物が錦糸町再開発（４９０億円）売却や高輪TR、大船のビッグオレンジ等
で急成長しているのも事実だが。

三菱・三井・住友に比べ、今はなき富士銀行が知名度低いように、安田系　東建って知名度低いね。
安田善次郎翁が作った会社って、いまひとつがつがつしていないというか、坊ちゃん気質というか、
ぼ〜っとした感じで、好きです。
　安田系会社社員

今さら、旧財閥系ということをことさらに宣伝しなければ行けない程に存在感が薄い
旧安田系だけに、東京建物も大手不動産会社の中ではかなり印象薄いですね。
三菱地所も三井不動産も旧財閥系ということではなくて、純粋に不動産会社として
大手で力があるという感じだけど、東京建物は旧財閥系という以外に何も語ることが
ないような・・・・・。しかも、その財閥もギリギリ２流入りを免れてた感じの安田だし。

安田系の影が薄いのは事実だが、東京建物は業績絶好調の、イメチェン企業です。
私は安田、東建とはなんの関係もないが、よく分かってないひとも多いようなので一言。
東建の売り上げは2006.12月期2450億円の予想、これは4期前の02．12月期の2倍強。
三菱地所、三井不動産が4期前と比べ、それぞれ10パーセント強、20パーセント強しか
伸びていないのに比べ出色。

＞70

元が低かったからね〜
それを言い出すと
住友は10年以上経常利益10％以上増という
驚異的企業だよ。

高い値付け（売れ残りも辞さず）、
安い人件費（40.9歳、年収685万円。地所は40.2歳998万円、三井不40.6歳1037万円、
東建38.4歳991万円、東急不41.9歳1003万円）　で
増益を続けてきた驚異的企業だよ。
ちなみに新興のゴールドクレストでさえ28.6歳633万円。

>72
賃金の対外発表なんて、子供でも信用していないよ

72

アンチ住友みたいだけど偏ったデータは
知らない人が見たら本当と思っちゃうから
アンフェアだよ。
データだすんなら総売上、経常利益、保有資産、
有利子借入は元よりIR情報も含め株価等も出さなきゃ。
新興ゴークレの給料調べるより有利子借入調べてごらん。
そりゃガンガン値引して早期完売で資金回収しないと
金回んないよね。

＞72、73

親住友みたいだけど、
＞賃金の対外発表なんて、子供でも信用していないよ
無知な子供は信用しなくても、まともな大人は信用するよ。
うそなら会社が東洋経済に抗議するでしょ。

＞偏ったデータは知らない人が見たら本当と思っちゃうからアンフェアだよ。
別に会社の総合力比較といったテーマじゃないんだから、そんな必要はないよ。
知らない人が見たら住友不の社員の年収685万円が間違ってんのかって
勘違いするよ。これは『会社四季報』に載ってるちゃんとした数字で、
調べるまでもなく入手できる情報です。
大学生なんかも就職の際に活用している人もいる。

うちは某東証1部上場企業で、ちょうど平均年齢に近いんだけど四季報表示の給料より20％以上高いよ。
あの数字は、ウソとは言わないけど信用できないとよく話している。
組合でも対外発表と、対内発表は若干数字が違うし、ボーナスの月数なんてかなり違う。
75さんは、上場企業のサラリーマンの経験がないんだろうな。

>>76
ほとんどの会社は正しいデータを出してますよ。
会社自体に問題があるか、自分が平均より高いと自慢しているのか・・・。
因みに平均値算出のほとんどの場合、学歴を勘案しないので、大卒同期だけの感覚値とは異なるのが常識。

どうも皆さん、わざととぼけているのか、分析力がないのか、
本質を見失っているんじゃないですか？

72で私が言いたかったのは、住友不の社員の年収だけが、同業他社にくらべ
異様に低いという事実です。
企業が対外向けに、数字を操作するなど当然ありうることでしょう。
しかし、では住友不の年収が20パーセント以上高い830万円で、地所や三井不は
どうなるというのでしょう。1250万円とかになるんじゃないですか。
相対的関係は変わらないんじゃあないですか。もしくは低い方は高く言いたいでしょうから
さらに格差拡大か。

大手ゼネコン（鹿島935万円、大成911万円、清水897万円、大林915万円）、
重電3社（日立738万円、東芝766万円、三菱電749万円）等の
年収を四季報で御覧なさい。驚くほど横並びで差がないことに驚くでしょう。
これからしても、住友不の年収のみが、同業他社にくらべ、異常に低く異様なことが
わかるでしょう。しかもどなたか誇らしげに言ってたように業績（1株利益等）は
だんとつなのにですよ。

年収はどうでもいい。
しかし、売れ残りが多いのデベはスミフ。これは変えがたい事実。
値付けが一番高いからね。営業も全部屋の図面は絶対出さないし、
何様の商売なんだ？むかつくね。
それから、最近じゃ、ちょっと名が出てきたからといって、
野村のプラウドも強気だね。だが、このプラウドは人気で、
売れちゃうんだが。
地所はやや強気で、三井はこれらの不動産会社より良心的では？

所謂大手不動産でいうなら、
スミフ＞野村＞地所＞三井　というところだね。

藤和とか大京とかは知らん。

ハセコも安く見えて、意外に上手い値付けだから気をつけてね。
レクセルとリクルートは安いね。
ゴクレは、まちまちの値付け。

根付けが高いか知らんがグレードは確かに高い、せこい値切りせず買える
住民のレベルも高いとかんじるのが住友。

あんな２流の営業から買うのがレベルの高い住人とはね・・・。
能力も給料並みなんでしょう。

＞８０
申し訳ないが、（住友のグレードが低いとは言わないが）
同価格レベルの他大手デベ物件と比べて、高いということ
はないと思う。

在京系の有力企業社員はやはり
三井、三菱を最初に検討するんじゃない。
東建、東急、野村も主力の都内は強いよね。

>>80
住友の物件に特別なグレードの高さを感じたことは一度も無いが・・・。
別にハセコーほど酷いわけでもないけど。
住民もレベルが高いわけではなく、騙されやすい呑気者という感じ。

どの会社も利益出さなきゃいけないのは同じ。
財閥系は、ちょっといいものつくって、高く売って儲ける。
長谷工とかは、安物のをつくって、普通の値段で売って儲ける。
どっちがいいとかじゃないんだと思いますよ。
お安め物件じゃないと買えないひとも沢山いるわけですし。

いつの間にか、デベロッパー比較スレになっていますが…。

東京アクアガーデンてところは、竣工３ヶ月目に入って、２期３次に。
ここでは、「コスモシティ　アクアガーデン」のスレが立っています。
ここは立地条件で売れ行きが悪いようです。

>83
有力企業とか一部上場とか言っても所詮サラーリーマン。
上場してない会社のサラーリーマンと比較しても50歩〜100歩
じゃないのかな。年俸200万違ったからってどうなんでしょ。上場企業
勤めより中小企業勤めで会社を上場にもっていける能力のある社員である
ことが大事では（上場したら持株でかなりの資産構築可能ですから）
そう言う自分も今まで薄給で働いてきたけど、もう少しで会社がＩＰＯ
実現可能だから住友のＭＳ購入しました。なんで住友？惹かれものが
あるからでしょうね。ここ程たたかれている不動産会社もないけど力
強さを感じる。

大手デベで売れ残りというと、住友が多いのは事実のようですな。

ところで、珍しくさっさと完売してると思ってたら、実は新築未入居
で賃貸に出されていた「シティハウス本郷弓町」ってのもありました
ね。問い合わせ先は、当然「住友不動産販売」さん。
今日現在で、７０平米台半ばの３ＬＤＫが２戸に２ＬＤＫが１戸出て
ます。竣工は去年の１２月。

こういうのも、なかなか渋いと思います。

知人聞いた話では、住友も方針変更したのはここ数年らしいですよ
昔は、他社同様値引きしても完売を目指していたらしい。

＞89
それ本当ですか？以前見に行ったkとがあります。。
まあ、立地がいいから投資には良いのかもしれませんね。

>91
ジェットコースターの音がすごいですよ。あんまりいいとこじゃないです。

＞９１
８９です。
Yahoo不動産で検索したら出てきますよ。
最近たまたま見付けた見付けたので、その３戸以外にも出ていたのかどうかは分かりません。

何なら売れ残りを買い取って再販する業者にも注目しましょう。
グーディッシュは最近郊外に自社の分譲マンションを建てていますが、少し前までは
他社の売れ残り物件を買い取って再販していました。近所の売れ残り物件の売主がグ
ーディッシュになってから、激しい電話攻勢をかけてきたことが地元の人達の間で話
題になっていました。あの感じだと少しでも興味を示そうものなら、食らいついてき
てしつこく離れなかったでしょう。そういう手法で売ったせいか、竣工後も大量に売
れ残ってた物件にはたちまち明かりが灯るようになり、間もなく完売してしまったよ
うです。他にもこのようなことをやってる業者があったら書き込みして頂けたらと思
います。

84>のんきな住友の住人です。立地、構造、設備や仕様も充分に事前調査したうえで選びました。
まずは大地震に備え免震構造である。２４時間全熱交換型換気システム、
全室天井カセットエアコン、断熱材や水周りパイプの配置、その他に充分納得したために
選びました。
ハイグレードマンションに目の肥えた友人達にも評価は高いです。
その分坪単価が少し高くて、完売スピードが遅いとうことは事実かもしれませくても
気にはしてないです、入居後の管理のよさも含め自分が満足していますので。

むしろ在庫で持ちたいって、住友不の偉い人が言っておったで。
即売ったほうがリスクないですか？って質問には、わかっとらんなぁ君は！
今在庫持たないでどうすんだ！ってトーンだったで。相場が下がってるとき
は聞いたことないから知らんけど。

そいえばスミフで関わった某マンション、秋にMR作って早く売るという計画を変更して
値上がりを待って、来年末に完成売りにするらしい。
割高、売れ残りが多いという話はあちこちに書かれているけど、物件が良くないという話は
あんまり聞かないから、沢山儲ける千載一遇のチャンスなのかもしれない。

今はまだ旧価格のマンションがあちこちで売れ残っているから販売を先送りにしているんだね。
秋から新価格なんて散々騒がれてきたけど、不動産相場価格高騰が本格化するのは3月の繁忙期を
過ぎた後なんじゃないだろうか。
港区の新築は坪450万円以上になってきているし、世田谷あたりでも坪400万円に届く物件が
数多く供給を待っている。どうなっちゃうんだろうね。

>どうなっちゃうんだろうね。
バブルのときは、マンションというよりオフィスが凄かったですね。次々に
供給された。
しかし現在は、オフィスもマンションも都内は供給が下火になって、
川崎、横浜のタワーマンションも販売一段落。
順番に郊外の人気エリアの中低層、城東リーズナブルエリアの板状高層
という坪単価200万前後と１５０万以下とを分けて販売に力を注ぐのでしょうね。

その後は、二子玉川再開発、晴海再開発あたりの価格設定がどこまで
市場をひっぱるか、ですが市場の渇望感が高まっていてさらに中古市場が
うまく値上がりしていていて買い替え需要を見込めたら、さらに上値を覗う
動きになるのでしょう。
そういう意味で先行指標のＴ用賀に注目していましたがなかなか堅調みたい
ですよね。晴海は、豊洲の住友物件の価格と売れ行きおよび、豊洲、東雲の
中古市場の上がり具合次第かと。

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　　　　　　スミフ・ヒッシーナ　[Smifh Hisshyna]
　　　　　　　　（1915-1997　オランダ）

確かにスミフは強引ではないから・・・でも強引だとうんざりしちゃって物件
まで嫌な印象になってしまう。スミフの売り方は何回かに販売戸数を分けて
お客様に十分対応できるようにやっているから完売までに時間かかるのでは。
他のところですが、売れ残りの物件とスミフの迷っている物件と価格の差が600万程
有って他の方が高かったのですが、購入してくれるなら600万円下げるって言ってきました。
少し迷いましたがスミフの物件を選びました。

>99
Ｔ用賀って、２期は大丈夫なんかね？

住友さんの在庫が確信犯なのは分かりました。
人件費が安いから、竣工後１年以上平気でモデルルームをあちこち
で維持出来るのですね。

それはそうとして、意外と売れ残りって少ないのですかね？
転売業者に流れると、素人はなかなか追いきれません。

城南で旧価格なのに売れ残ってるマンションは結構多いね。
（「売れ残り」の定義は、第2期販売以降または先着順受付であるにも係らず完売に至ってない物件です。）

・品川シーサイドレジデンス・・・田の字プランばかりで422戸もある。
・パークスクエア南品川・・・借地権だし線路沿いだしスミフだから無理もない。
・ウエストレジデンス大崎・・・定借だし超田の字プランで割高で166戸もある。
・ル・サンク大崎シティタワー・・・上階の割高住戸だけ残りわずか
・ピアースコード目黒洗足・・・駅が遠くて坪300以上で魅力薄の部屋と高過ぎた部屋だけ残ってる。
・グランドメゾン中目黒 ・・・間取りが変だけど立地的に割安。なんで売れないの？
・プラウド馬込・・・さすがに安くてもこの立地じゃ無理だろ。
・用賀レジデンス・・・坪300万でプランも悪くないのに売れてない。なんで？
・パークハウス用賀マスターフォート・・・246と首都高じゃさすがに引く。駅からも遠い。
・THEパームス用賀・・・駅から遠い。田の字プランが売れてない。なんかしょぼい。
・グローリオ三軒茶屋・・・小規模で間取りが悪いし駅から遠い。
・シティハウス桜新町 ・・・出たスミフｗ246と首都高と駅遠
・THEパームス世田谷桜・・・世田谷線だから？田の字プランばかりだから？
・

・パルテール富士見ヶ丘
・シティハウス成城
・ダイナシティ三宿
・アクシア等々力
・アデニウム千歳烏山
・ラフティス千歳船橋ロジュマン
・パークハウス深沢コートレジデンス
・サンアリーナ等々力デュアル
・パークハウス砧二丁目
・ガーデンヴィラ三軒茶屋

なぜか世田谷物件の宣伝スレになってるな。普通に地味な物件は2期3期はもちろん、竣工後まで売ってるのがいっぱいあるだろ。むしろ1期で終わる物件のほうがめずらしいのでは？

世田谷に高い金出すならもっと出して文京区あたりの都心に住んだほうが、通勤も生活も
よくなりそうな気がする。

文京区って都心か？

文京区は都心ではないかも。都心４区とは港区、千代田区、中央区、新宿区だが
港区や中央区のはずれの海寄りよりはむしろ都心に近いよな、治安や雰囲気も良いから
古くからの東京人には人気あるようだね。

文京区と新宿区どちらが都心かと聞かれれば100％文京区でしょう、地図を見たって一目瞭然。
文京区はほぼ全域山手線の内側です。（文京区には山手線の駅が1つもありませんが）