■　都内で売れ残っているマンション　■

ベイクレスト、パームス用賀とかのことか

営業マンがホストというかバカっぽい
ＭＲを覗いただけで買う気ゼロになる

「竣工後も未だに売れ残っている都内のマンション」ということですから、
それでいいんではないですか？
完成売りなどいまどきまずないでしょう。
3期、4期２次とかいって一体何期まであるのか明示せず、残戸数もはっきりしない
ご時勢ですから、具体的に語るのはいいと思います。

大規模マンションだと９９パーセントが大人気でぱっと売れても向かいに建物のある
一階の北側とか一つでも二つでも残ると、この対象になってしまう。これだと
マンション全体の人気は反映しないね。

シティタワー高輪
念のため公式サイトを確かめたが、４戸残っていた。
２１３．９５㎡〜２３８．８４㎡　３億５７００万円〜４億０３００万円。
バブルの頃と違って高額物件で売れないことが多いですね。
タワマンの場合２階or３階（１階住戸はない）は狭い低額物件のことが多いので
売れ残りは少ない。
なおシティタワー高輪は2004.3月完成のため、中古物件になりました。

シティハウス成城
ここの正式な残戸数は不明（広告では常に１５戸だが）。
売れ残ってる理由は板があるのでそちらでご確認を。

しかし、住友はほんとに完成在庫多いね。

30戸ぐらいの小規模だったら棟内モデルルームの完成売りは普通にありますね。
先日のニュースによると契約率76％ぐらいだから、一部人気物件を除いて
竣工から1年経っていない販売中物件なんて沢山ありそうです。

新築を名乗れなくなって、売れ残っている部屋があるという
ことでは、シティハウス成城が有名（？）ではないでしょう
か？

販売戸数 15戸
専有面積:72.86m2〜90.49m2
間取り:2LDK〜3LDK
販売価格:6,220万円(1戸)〜7,830万円(1戸)
最多販売価格帯:6,300万円台（3戸）・7,300万円台（2戸）・7,800万円台（2戸）
完成年月 平成16年5月

やっぱり売れないと言えば○南・・・。

う〜ん、住友物件は中古が多いのですね。当方、不動産初心者ゆえ、肝に銘じます。その分、どんどん値上げして売っているWCTでつじつまを合わせているのかな？
他に、注意すべき事など、教えてください。

住友は竣工後に多少残ってるくらいの値付けをするのが普通
と言うかその値段設定しにないと取れる利益を取らなかったという事で
上層部から叱責があるという話ですよ
だから竣工前販売中だろうが竣工後販売中だろうが
期の変わった時点で世の相場を見て値上げしている

購入済の人からしたら安売りしない住友はある意味たのもしいかもしれん。

それはちがうんでは。あ、でもある意味では確かに。
それはそうと、真実は割高なものを買わされたってこと。
売れ残りを値下げして処分されるよりはいいが。
でも売れ残り→値下げ処分　なんて物件はいまどき超レアで、それよりいいったってね。

新価格物件が販売され始めてますが、速攻売れちゃった物件ってありますか？

確かに港○のマンションは売れ残りが多いですね。

＞真実は割高なものを買わされたってこと。
買うと決めた人は価格と内容に納得したから買ってるじゃないの？
予算の範囲で気に入った物件買ってるんだろうし。
いやいや買ってたらしらんけど。

＞16
そうかな、山手線の西側の地区に住んでいますが住友の3年以内の築浅物件は軒並み
分譲価格より高い値付けで、中古市場に出てきますが短期間で売れてしまうみたい。
他の大手デベではあまり見かけませんが、住友と三菱だけは「旧○○分譲」と
チラシに書いてあります。

用賀レジデンスも苦戦中。
全73戸のうち、20戸がまだ売れ残りです。
いわゆる旧価格のマンションですが。

＞20
割高なものを買うと、売れ残りが発生しやすいということ。
でもそれは、あくまで発売当時の割安、割高で、マンション市況は3年前あたりが
ボトムだったから築2，3年の物件はよほどのもの以外は値上がりしていて当たり前。
WCTが3年前から売ってて苦戦していたのが、ここ売れたのは市況上昇のおかげ。
でも3年前、別の人気マンションを買っていたら、3〜5割近く上がっていたということ。

旧○○分譲は大手の方が造りがしっかりしているという安心感があるから、そううたう
ことが多いのは当然。でも旧三井不分譲とうたってるのも、他のチラシならいくらでもありますよ。

>20
関西住友マン乙

売れ残ってるマンションの中にも高級で仕様の良いものはありますよね。
ただ、割高で手が出ないだけで。

たいした立地じゃない埋立地タワー（駅からもバス）みたいな処でも
安ければ人気でるわけだし。

>>22
割高と思いましたがＷＣＴはお金に関係なく住みたいと
思うＭＳナンバーOneでした。個性あるマンションさかいにＢ棟
高層購入しました。眺望しかり、共有施設しかり、交通の便しかり
何も後悔してません。

WCTの品川までのバス、20年後もちゃんとあるかどうか心配ですね。

不動産屋の理屈や相場観は、個人が住むために買ってる人には全く意味がないよ。

やはり住友のシティタワー新宿新都心もかれこれ竣工後１年半ほど売れ残っていますね。

う〜む、23氏のご指摘どおりか？
実は、WCT　見学しましたが、プール及びバスについて26氏と同じ感想を持って撤退。
物件によるでしょうが、眼力のない当方は住友は、ちょっと要注意かも。
竣工後１年半でも、残っているとはすごすぎる。
当方も勉強しますが、他にご指導あれば、お願いします。

＞２９眼力のない当方
16のコメントではないが、あえて「割高なものを買わされた」と
思われるものはあるんじゃない。
買ってしまと、肯定材料探して自己満足意識を高めるしか
ないかもね。まあ良く見聞きしてデベや物件属性調べた方が
散在にはならないかも。

住友に売れ残りが多いのは、販売部隊がダメダメなのと売れ残っても値引きをしない、
場合によっては値を上げてくることが要因でしょう。はっきり言って、販売会社の住
友不動産販売の営業ってちょっとどうなの？って思う人が多いと思う。モノ自体は決
して悪いとは思いませんが。

東急不動産のブランズ文京本駒込も竣工後３ヶ月ですが売れ残ってますね。
こちらは週刊ダイヤモンドで割安マンションとして紹介されたようです。
でも、これが東急不動産のマンションか？と思うレベルの仕様です。

住友は割高の設定だよ。上のほーにも書いてあったが、売れ残っても
いいような値付けをしてくる。俺はいつも住友は価格をチェックしていたが、
ことごとくがっかりという感じだね。最近はスルーだよ。値段が高いからね。
WCTは元々相場より高かったのに、Ｂ棟はＡ棟に比べ高い値付け、つまり事実上
販売途中の値上げだし、上に出ている二つのタワーも相場より割高だったからね。
成城のも高いね。

あと、売れ残りはぱっとしないデベ物件だね。あと、やや強気な価格にして
しまったりとか。さがせば結構完成在庫ありやすぜ。

おぉ、盛り上がってるね、ここ。
売れ残りと言えば性情シティハウスと桜新町シティハウスはすごいね。
値引きは一切できずに値上げを検討中らしい。
だから値上げする前の今すぐ買った方がいいというメチャクチャなセールストーク炸裂中。

>>34
その手法は営業として成り立っているのですか？

ゴールドクレストのベイクレストタワーもまだ売れ残ってるようですね。
こちらも完成後１年３ヶ月くらいのようです。
当初から苦戦していたようですが、こんなに売れ残るとは。

ベイクレストタワーはデベの公式発表では一応残20戸ということだそうです。

住友はついこの間まで売れ残ってた久我山ガーデンヒルズは何とか売り切ったみたいです。
一方、目白ガーデンヒルズの方は完成後８ヶ月くらいですが、まだ残があるようですね。

パークハウス深沢コートレジデンスも売れ残りそうな、、、
あ、まだ完成していませんが

今はもう完売してますが、シティハウス学芸大学も
竣工後かなり長い間販売してましたよ。
環七に近い立地が嫌われたっぽい。

環七といえば目黒通りとの交差点近くに建ってる
ダイナシティ碑文谷もまだ販売してるよね。

>35
えげつない手法だけど、デベの体質だと認識しとけば。
購入予定者のなかには、あまり横の情報知らないで
モデルルームの営業話しに乗せられて、”蟻地獄”に
ハマルような検討者を狙っているんじゃないかな。

ダイナシティ碑文谷、投資用として見てみたんだけど、その時の営業マンの態度が
滅茶苦茶悪かったな。ダイナシティなんてブランド力はもとより、それほど仕様が
いいわけでもないのに強気な値付けをするんだよね。後に元社長はクスリで逮捕さ
れるわ、ライブドアグループに組み込まれ更に堀江逮捕後に離脱するなど、イメー
ジは悪いし。売れ残って当たり前だわな。

だから、住友物件は割高で中古が多いのですね。
住不の中野新橋なんて＠３００万円オーバーで、
新築価格だけど売れんのかなー
こっちが心配しそうなくらいだなー
だけど、強気なら営業は楽でいいナー

いつも売れ残るスミフです。
強引な営業手法がユーザーに嫌われて浸透してきたみたい。
業界では定説ですからね。

>43
むしろ、強引な営業体質のデベの方が売れ残りは少ないでしょう。
日神不動産とか扶桑レクセルとか、明和地所とか。

そうそう
住友の営業は
物腰はやわらかいよ
ただ売る気がないだけ

今度大京のＭＳ買おうと思うんだけど。
業界内で大京の評判はどうなんですか？

住友に住んでるけど、営業も紳士的だったし住友管理会社スタッフも紳士的。
造りや仕様も素晴らしい、中古で売りにだしてもブランド評価で高く売れ照るようで満足している。

昔はいろいろあったみたいけど、今は結構いい物件作り出してるよね。グッドデザイン賞ととったりね。http://www.daikyo.co.jp/news/2006pdf/20061002.pdf
四谷のライオンズも立地抜群だしね。

48＞住友は銀行は好きでなかったが住友不動産とゼネコンや管理会社は素晴らしいと思ったよ。
値下げとかして売り急がなくても最後は買い手が出てくるはずという自信のある、物件や造りへの
誇りが素晴らしい。

そのとおり。竣工前に完売は、価格が安すぎた事になるらしい。
だから、あせらないし、そもそも売れのこりなんて思っていない。
少し残るくらいが、いいらしい。あとは棟内モデルで１年くらい
の間で、完売できればいいらしい。
まあ、２割とか大量に残れば話は別だとおもいますが。

その点でいうと最近でいうと高倍率抽選であっという間に売り切れた、赤坂、虎ノ門、
目黒のタワーは値段付けが間違っていたね。坪単価がもう１５パーセント位上でも売れたはず。
あれに懲りて今後の一等地の物件は坪単価７００万円時代が来そうだね。

47さん＞＞
中古で売りにだしてもブランド評価で高く売れ照るよう？
不動産やっているものですが
そんなことはありません。
購入者は施工やデザインを重視される方がほとんどで
売主はその次だったりします。
住友自体が施工している場合はマイナスですし（認知度低い）
デザインも住友物件は人気ないです。
おまけに売主が強気ときたもんで
買ったときはこんなに高かかったとか
うちは住友物件だとかといって高い値段に設定してきて
売れない。
誓っていいましょう、住友の物件のプレミアはないです。
それを期待させるようなコメントはやめてください。
勘違いした売主がほんとうにめんどくさい・・・

>>45
やわらかいというかなんというか、丁寧に説明してくれるけど、「うちの物件をぜひ買ってくれ！」という気迫が伝わってこないよな。
客としては楽でいいけど。

55>じゃなくて住友のマンションの住人ですよ。suisuiという住友系列のブロードバンド回線に
自動で加入になってるんです。住んで満足してるので書き込んだんです。

間違いなく言えることは、住友の物件は割高ということ
消費者に還元するなら寝かせておいた方がマシって考えてるんだね

割高なのは三菱地所、三井不動産といった他の財閥系デベも同じですよね。

そこで東京建物が注目され始めてるわけです。

そこで野村不動産のプラウドが注目されているわけです。

リーディング・デベの双璧→三菱地所、三井不動産
堅実デベ→東京建物、野村不動産

この４社の初の組み合わせで年初に販売を予定してるのが、
”豊洲タワー”（江東区豊洲再開発地区内）ですよね。
確か４社連合は初コラボですし、ららぽーと効果絶大の
豊洲ですから、早期完売になるでしょうね。

そして、また住友は豊洲でも消費者の足下みながら高く売るんだろうね。

＞堅実デベ→東京建物、野村不動産

見せ掛け完売で名を馳せたのN村が？
竣工3ヶ月後に未入居住戸が結構売りに出るよね。
泣いてる取引業者、いっぱいいるね。

東京建物は安田財閥系、その評価をくだせるだけの材料を小生は持ち合わせていないが、
株屋系の野村不動産と一緒にされてはたまらんだろう。

出自はどうあれ、東建のブリリアと野村のプラウドが注目を集めてきていて、
三大財閥系デベの購入層を徐々に侵食してきているのは事実だよ。

４財閥系を株屋パワーで野村が侵食しようとしている、というのが真実です。
もちろん東京建物が錦糸町再開発（４９０億円）売却や高輪TR、大船のビッグオレンジ等
で急成長しているのも事実だが。

三菱・三井・住友に比べ、今はなき富士銀行が知名度低いように、安田系　東建って知名度低いね。
安田善次郎翁が作った会社って、いまひとつがつがつしていないというか、坊ちゃん気質というか、
ぼ〜っとした感じで、好きです。
　安田系会社社員

今さら、旧財閥系ということをことさらに宣伝しなければ行けない程に存在感が薄い
旧安田系だけに、東京建物も大手不動産会社の中ではかなり印象薄いですね。
三菱地所も三井不動産も旧財閥系ということではなくて、純粋に不動産会社として
大手で力があるという感じだけど、東京建物は旧財閥系という以外に何も語ることが
ないような・・・・・。しかも、その財閥もギリギリ２流入りを免れてた感じの安田だし。

安田系の影が薄いのは事実だが、東京建物は業績絶好調の、イメチェン企業です。
私は安田、東建とはなんの関係もないが、よく分かってないひとも多いようなので一言。
東建の売り上げは2006.12月期2450億円の予想、これは4期前の02．12月期の2倍強。
三菱地所、三井不動産が4期前と比べ、それぞれ10パーセント強、20パーセント強しか
伸びていないのに比べ出色。

＞70

元が低かったからね〜
それを言い出すと
住友は10年以上経常利益10％以上増という
驚異的企業だよ。

高い値付け（売れ残りも辞さず）、
安い人件費（40.9歳、年収685万円。地所は40.2歳998万円、三井不40.6歳1037万円、
東建38.4歳991万円、東急不41.9歳1003万円）　で
増益を続けてきた驚異的企業だよ。
ちなみに新興のゴールドクレストでさえ28.6歳633万円。

>72
賃金の対外発表なんて、子供でも信用していないよ

72

アンチ住友みたいだけど偏ったデータは
知らない人が見たら本当と思っちゃうから
アンフェアだよ。
データだすんなら総売上、経常利益、保有資産、
有利子借入は元よりIR情報も含め株価等も出さなきゃ。
新興ゴークレの給料調べるより有利子借入調べてごらん。
そりゃガンガン値引して早期完売で資金回収しないと
金回んないよね。

＞72、73

親住友みたいだけど、
＞賃金の対外発表なんて、子供でも信用していないよ
無知な子供は信用しなくても、まともな大人は信用するよ。
うそなら会社が東洋経済に抗議するでしょ。

＞偏ったデータは知らない人が見たら本当と思っちゃうからアンフェアだよ。
別に会社の総合力比較といったテーマじゃないんだから、そんな必要はないよ。
知らない人が見たら住友不の社員の年収685万円が間違ってんのかって
勘違いするよ。これは『会社四季報』に載ってるちゃんとした数字で、
調べるまでもなく入手できる情報です。
大学生なんかも就職の際に活用している人もいる。

うちは某東証1部上場企業で、ちょうど平均年齢に近いんだけど四季報表示の給料より20％以上高いよ。
あの数字は、ウソとは言わないけど信用できないとよく話している。
組合でも対外発表と、対内発表は若干数字が違うし、ボーナスの月数なんてかなり違う。
75さんは、上場企業のサラリーマンの経験がないんだろうな。

>>76
ほとんどの会社は正しいデータを出してますよ。
会社自体に問題があるか、自分が平均より高いと自慢しているのか・・・。
因みに平均値算出のほとんどの場合、学歴を勘案しないので、大卒同期だけの感覚値とは異なるのが常識。

どうも皆さん、わざととぼけているのか、分析力がないのか、
本質を見失っているんじゃないですか？

72で私が言いたかったのは、住友不の社員の年収だけが、同業他社にくらべ
異様に低いという事実です。
企業が対外向けに、数字を操作するなど当然ありうることでしょう。
しかし、では住友不の年収が20パーセント以上高い830万円で、地所や三井不は
どうなるというのでしょう。1250万円とかになるんじゃないですか。
相対的関係は変わらないんじゃあないですか。もしくは低い方は高く言いたいでしょうから
さらに格差拡大か。

大手ゼネコン（鹿島935万円、大成911万円、清水897万円、大林915万円）、
重電3社（日立738万円、東芝766万円、三菱電749万円）等の
年収を四季報で御覧なさい。驚くほど横並びで差がないことに驚くでしょう。
これからしても、住友不の年収のみが、同業他社にくらべ、異常に低く異様なことが
わかるでしょう。しかもどなたか誇らしげに言ってたように業績（1株利益等）は
だんとつなのにですよ。

年収はどうでもいい。
しかし、売れ残りが多いのデベはスミフ。これは変えがたい事実。
値付けが一番高いからね。営業も全部屋の図面は絶対出さないし、
何様の商売なんだ？むかつくね。
それから、最近じゃ、ちょっと名が出てきたからといって、
野村のプラウドも強気だね。だが、このプラウドは人気で、
売れちゃうんだが。
地所はやや強気で、三井はこれらの不動産会社より良心的では？

所謂大手不動産でいうなら、
スミフ＞野村＞地所＞三井　というところだね。

藤和とか大京とかは知らん。

ハセコも安く見えて、意外に上手い値付けだから気をつけてね。
レクセルとリクルートは安いね。
ゴクレは、まちまちの値付け。

根付けが高いか知らんがグレードは確かに高い、せこい値切りせず買える
住民のレベルも高いとかんじるのが住友。

あんな２流の営業から買うのがレベルの高い住人とはね・・・。
能力も給料並みなんでしょう。

＞８０
申し訳ないが、（住友のグレードが低いとは言わないが）
同価格レベルの他大手デベ物件と比べて、高いということ
はないと思う。

在京系の有力企業社員はやはり
三井、三菱を最初に検討するんじゃない。
東建、東急、野村も主力の都内は強いよね。

>>80
住友の物件に特別なグレードの高さを感じたことは一度も無いが・・・。
別にハセコーほど酷いわけでもないけど。
住民もレベルが高いわけではなく、騙されやすい呑気者という感じ。

どの会社も利益出さなきゃいけないのは同じ。
財閥系は、ちょっといいものつくって、高く売って儲ける。
長谷工とかは、安物のをつくって、普通の値段で売って儲ける。
どっちがいいとかじゃないんだと思いますよ。
お安め物件じゃないと買えないひとも沢山いるわけですし。

いつの間にか、デベロッパー比較スレになっていますが…。

東京アクアガーデンてところは、竣工３ヶ月目に入って、２期３次に。
ここでは、「コスモシティ　アクアガーデン」のスレが立っています。
ここは立地条件で売れ行きが悪いようです。

>83
有力企業とか一部上場とか言っても所詮サラーリーマン。
上場してない会社のサラーリーマンと比較しても50歩〜100歩
じゃないのかな。年俸200万違ったからってどうなんでしょ。上場企業
勤めより中小企業勤めで会社を上場にもっていける能力のある社員である
ことが大事では（上場したら持株でかなりの資産構築可能ですから）
そう言う自分も今まで薄給で働いてきたけど、もう少しで会社がＩＰＯ
実現可能だから住友のＭＳ購入しました。なんで住友？惹かれものが
あるからでしょうね。ここ程たたかれている不動産会社もないけど力
強さを感じる。

大手デベで売れ残りというと、住友が多いのは事実のようですな。

ところで、珍しくさっさと完売してると思ってたら、実は新築未入居
で賃貸に出されていた「シティハウス本郷弓町」ってのもありました
ね。問い合わせ先は、当然「住友不動産販売」さん。
今日現在で、７０平米台半ばの３ＬＤＫが２戸に２ＬＤＫが１戸出て
ます。竣工は去年の１２月。

こういうのも、なかなか渋いと思います。

知人聞いた話では、住友も方針変更したのはここ数年らしいですよ
昔は、他社同様値引きしても完売を目指していたらしい。

＞89
それ本当ですか？以前見に行ったkとがあります。。
まあ、立地がいいから投資には良いのかもしれませんね。

>91
ジェットコースターの音がすごいですよ。あんまりいいとこじゃないです。

＞９１
８９です。
Yahoo不動産で検索したら出てきますよ。
最近たまたま見付けた見付けたので、その３戸以外にも出ていたのかどうかは分かりません。

何なら売れ残りを買い取って再販する業者にも注目しましょう。
グーディッシュは最近郊外に自社の分譲マンションを建てていますが、少し前までは
他社の売れ残り物件を買い取って再販していました。近所の売れ残り物件の売主がグ
ーディッシュになってから、激しい電話攻勢をかけてきたことが地元の人達の間で話
題になっていました。あの感じだと少しでも興味を示そうものなら、食らいついてき
てしつこく離れなかったでしょう。そういう手法で売ったせいか、竣工後も大量に売
れ残ってた物件にはたちまち明かりが灯るようになり、間もなく完売してしまったよ
うです。他にもこのようなことをやってる業者があったら書き込みして頂けたらと思
います。

84>のんきな住友の住人です。立地、構造、設備や仕様も充分に事前調査したうえで選びました。
まずは大地震に備え免震構造である。２４時間全熱交換型換気システム、
全室天井カセットエアコン、断熱材や水周りパイプの配置、その他に充分納得したために
選びました。
ハイグレードマンションに目の肥えた友人達にも評価は高いです。
その分坪単価が少し高くて、完売スピードが遅いとうことは事実かもしれませくても
気にはしてないです、入居後の管理のよさも含め自分が満足していますので。

むしろ在庫で持ちたいって、住友不の偉い人が言っておったで。
即売ったほうがリスクないですか？って質問には、わかっとらんなぁ君は！
今在庫持たないでどうすんだ！ってトーンだったで。相場が下がってるとき
は聞いたことないから知らんけど。

そいえばスミフで関わった某マンション、秋にMR作って早く売るという計画を変更して
値上がりを待って、来年末に完成売りにするらしい。
割高、売れ残りが多いという話はあちこちに書かれているけど、物件が良くないという話は
あんまり聞かないから、沢山儲ける千載一遇のチャンスなのかもしれない。

今はまだ旧価格のマンションがあちこちで売れ残っているから販売を先送りにしているんだね。
秋から新価格なんて散々騒がれてきたけど、不動産相場価格高騰が本格化するのは3月の繁忙期を
過ぎた後なんじゃないだろうか。
港区の新築は坪450万円以上になってきているし、世田谷あたりでも坪400万円に届く物件が
数多く供給を待っている。どうなっちゃうんだろうね。

>どうなっちゃうんだろうね。
バブルのときは、マンションというよりオフィスが凄かったですね。次々に
供給された。
しかし現在は、オフィスもマンションも都内は供給が下火になって、
川崎、横浜のタワーマンションも販売一段落。
順番に郊外の人気エリアの中低層、城東リーズナブルエリアの板状高層
という坪単価200万前後と１５０万以下とを分けて販売に力を注ぐのでしょうね。

その後は、二子玉川再開発、晴海再開発あたりの価格設定がどこまで
市場をひっぱるか、ですが市場の渇望感が高まっていてさらに中古市場が
うまく値上がりしていていて買い替え需要を見込めたら、さらに上値を覗う
動きになるのでしょう。
そういう意味で先行指標のＴ用賀に注目していましたがなかなか堅調みたい
ですよね。晴海は、豊洲の住友物件の価格と売れ行きおよび、豊洲、東雲の
中古市場の上がり具合次第かと。

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　　　　　　スミフ・ヒッシーナ　[Smifh Hisshyna]
　　　　　　　　（1915-1997　オランダ）

確かにスミフは強引ではないから・・・でも強引だとうんざりしちゃって物件
まで嫌な印象になってしまう。スミフの売り方は何回かに販売戸数を分けて
お客様に十分対応できるようにやっているから完売までに時間かかるのでは。
他のところですが、売れ残りの物件とスミフの迷っている物件と価格の差が600万程
有って他の方が高かったのですが、購入してくれるなら600万円下げるって言ってきました。
少し迷いましたがスミフの物件を選びました。