彩都みのお　一戸建て パート5

>>298
ウェストゲートの新しく売り出されたあたりが、切り盛りの境があったように思います。
(西が切土、東が盛土)
にもかかわらず、販売価格は東側から高くなってるのは、今の造成技術からいくと盛土だろうが切土だろうが変わらない、ということになりますね。
(昔はどうだったんだろう？)

>>297
65坪で3000万越えてきてよう壁必要、となるとかなり割高だなぁ・・・
だったら、ある程度造成してくれるウェストゲートの方がお得かな。

今売り出されているところで1番やすいのはどこですか？

>>303さん
ウェストゲートの二期分譲の一番東側かな。
188㎡くらいで1930万。
ある程度擁壁も造ってくれるけど、上物は積水ハウス限定。

>>301
阪急もそうですが、基本的に切土と盛土で価格を変えることは有りません。それをすると、盛土は危険と自ら認めるようなものですから。箕面彩都で眺望の良い最前列は基本盛土と思った方が良いですが、それでもその他中途半端な場所より希少性から人気有ると思いますよ。

>>305
確かに、あの眺望で95坪ある区画は希少性あるので買い手つくでしょうね。
私は到底手が出ませんが(笑)

わざわざ二桁mの盛土の場所選んで注文住宅建てるなんて常人の感覚では狂気の沙汰。

>>299

どちらを取っても、売り手本位で買い手にメリットがない選択肢ですね。
それでもどちらかから選ぶとすれば、

上物のブランド重視→条件付き宅地

上物に拘るためなら不利な条件も許容できる→無条件宅地

プライムテラスの登録受付開始、ってあるけど、抽選になるんかな？

大手ハウスメーカー（日本にしか存在しない珍妙な業種）って複数競合させて通常の交渉で建てる場合でも３０％抜かれるのに、条件付の場合はそれ以上の暴利で買わされるって事だよ。

http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/example.gif

ハウスメーカーの家がしょぼいのに割高な理由
http://os-aichi.com/house-building/index.html
http://www.geocities.jp/idexmen/info/price.htm

高い日本の住宅の原因　ハウスメーカーの価格構造
http://www.panacorp.co.jp/

箕面市 彩都 【住民専用】スレができましたので、
こちらは検討者がメインのようですし、
住民さんで情報交換をしたい方はこちらをご利用ください。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

プライムテラス、坪45万として95坪で4300万なら売れるでしょうね。小野原西60坪、東豊中55坪と同等の価格帯ですが・・・。

>>313
ありえないボッタクリ価格。
仮にガーデンテラスの55坪整形地が坪45万だとすると（これが適正価格かどうかの議論はともかく）だとすると、2475万になるが、電線地中化（戸あたりのコストは約150万円）と擁壁（化粧タイプ、約150万円）を行わなず、プライムテラスのように電線有り＆法面処理にした場合は約2175万円になる。
坪単価にして39万程度。
これが55坪の場合の基準値になる。
95坪だと数パーセントは原価が下がる上に（造成効率が良くなる＆ガス配管工事や排水関係の宅地工事は土地の大きさに関わらずほぼ同等の額がかかるので）、件の土地は法面割合がかなり多いので補正すると、せいぜい3300～3400万ってとこ。

坪45万ってのは、最大限に割高で売れる（業者にとっては儲けやすい）50坪台の小ぶりな区割りにして、尚且つ電線地中化＆化粧仕上げの垂直擁壁（平坦地100%）で付加価値をつけた場合。

>>314
ガーデンヒルズのときも140坪6400万で販売してたけど、70坪と坪単価同じだったけど。

それはあの手この手で悪質な営業テクニックを駆使すれば、検討者に必ず一定数いる情報弱者相手に、超割高な値段設定で販売可能という事でしかない。まともな商法ではない。

No.209 by 入居済み住民さん　2014-07-11 23:50:22
ようは広い区画ならマイカー送迎が許されるというよりは
マイカー送迎の多用が目に見えているような立地エリアは
広い区画にして交通事情に配慮しないと駄目って話ですよね。
どうみても正論です。
狭い区画にすればするほど、マイカー送迎世帯の総数が増えて
路線バスも通る道路事情、渋滞事情やラッシュ時間帯の駅周辺の
交通事情や公共交通機関の運行にも悪影響を与えるわけですからね。
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今後販売される街区の人口増加で周辺の交通事情が悪化するのを最小限に抑えるため、マイカーに頼らざるをえないより不便な場所は1戸あたり区画を広げ戸数を減らす。
考え方は間違いではないと思いますけど、既に近隣で50～60坪の家を購入している先住民のお立場から主張されると、「人やクルマが増えて自分たちの住む環境が悪化するのは困る」という、ニュータウン住民の単なる我儘としか聞こえないのですよね。。。

>>317
原価で坪単価を語るなら、開発費用に対し、超割安な価格設定の彩都はすごく良心的ってことですね 笑

彩都箕面は、平凡な宅地開発だけで、こんな変わり種無いな。

http://m.youtube.com/watch?v=Clhnn1vAXH0

あるわけない

>>320
いかにもハウスメーカーの都合で細かく区割りしたような街区ばっかりだもんね。

彩都は、大規模盛土のため、砂防地区の指定になってますが、制約が有る分、固定資産税の減免とか有るのでしょうか？

今ダイワハウスが売ってる「やまぶき3丁目」もしょぼいね。

彩都バブルが弾けてからは、住宅メーカー主導だから、如何に住宅件数を増やすかじゃないですか？
区画を小さく安く買い易くして、庶民でも買えるようにするのは、まあ良いことでも有ります。

客が払いやすいのが6000ぐらいまで
家で3500程度は取りたいので外構や諸経費で500
さすれば土地の価格は2000ぐらい

土地は最低50坪程度必要な訳で坪単価40なら売れるとの判断により
区画割りや値付けがされてるのだろう

路線価や適正価格とは関係無しに

消費者が買わなければ下がるだろうね

>>325
ぜんぜん良くないですよ。
業者の思惑で街並みが犠牲にされているわけですから。
70年代からバブルにかけて郊外分譲地の区割りがどんどん小さくなっていったのは、地価高騰や宅地不足である意味しょうがない部分もありましたが、土地価格下がっているのに、戸数確保や儲け優先で区割り小さくするって。

>>327
茨木彩都の様に、土地が広く高額になって、アッパーミドル層がターゲットになるより、箕面彩都の様に区画が小さくなってミドル層がターゲットの方が、しがないサラリーマン世帯にとっては良いでしょ。街並みより買えるかどうか。

>>327
良好な住環境や街並みとするために、土地を大きめにしたって（間口や奥行きを1.5m程度広げるだけでぜんぜん違う）、買い手のボリュームゾーンはない袖は触れないわけで、土地代に出せる上限額は決まっていますから、坪単価の相場が下がるだけで、サラリーマン世帯は困らないどころかハッピーですよ。

区割りを広くしたら、土地が高くなるのではなく、坪単価が下がるのです。下げたくないから、区割りを小さくして儲けようとするのが業者。この構図。

>>329
それは甘過ぎでしょ。土地を広くしたらサラリーマン世帯に合わせて坪単価下げるって(笑)

>>330
甘いもなにもそれが不動産の常識だから。
坪単価を最大化する目的で、買える人間の数を増やす為に（売り手優位にする為に）土地を小さくするのが常套手段。
逆に区割りを大きめにすると、小さい土地なら売却可能な坪単価で売ろうにも、買える人間が少ないので成立せず、坪単価に下げ圧力が働く。

>>331
あなたの常識だと、どの分譲地もサラリーマン世帯に合わせて土地代が2500万程度になるように坪単価が下がるのですか？そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。
マンションだって、広い部屋をわざわざ坪単価下げないよね。逆に、プレミアム付いて割高になる場合も多いね。

＞そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。

お金ある人（グロスの高い土地を買える人）は一般サラリーマンよりずっと少ないから、買い手優位になって坪単価に下げ圧力が働くの。

広い土地ほど坪単価が安くなるのは不動産の常識だよ。
広いがゆえに安めの坪単価の邸宅跡地などを、業者であることをいかして買い付けてより割高な坪単価で分割売りするミニ開発は横行している。

大規模分譲地の姑息な方法としては、大多数の区画は一般サラリーマン向けの小さい区割りにしつつ、少しだけ広めの区画を入れるようなやりかたであれば、小さい区画（買える人間が多い）は売り手優位を確保しつつ、大きい区画も、供給が少ない＝希少性を売りにして、買い手優位にさせず、小さい土地と同様の高い坪単価で売る事は可能だが、それはテクニックにすぎない。

大規模な分譲地で、全体の区割りを広めにすれば、同等程度の営業期間で完売可能な坪単価は、小さめの区割りにするよりずっと安くなる。金持ちは一定期間にどんどんわいてこないからね。

彩都東に期待だね

>333
もし、あなたが不動産業を経営していてると仮定したとして、利益を求めるために大きい区割りで売りますか？小さい区割りで売りますか？
答えられるかな？

1円でも多く儲ける為なら、街並みや住環境を犠牲にして何をやっても良いというのはそれは、パワービルダーや建売業者の論理と同じ。

>>333
そもそも考え方がおかしい。
大規模分譲地で、小さい区画と大きい区画の両方提供するのは姑息じゃなく、正しいでしょ。
管理の手間考えて、小さい区画を希望する人もいるし、広い庭が欲しい人もいる。

せっかくまだ自由度が高くいくらでも工夫をこらせる新規開発地なのに、
少しでも坪単価を高く売ったり一戸でも多く家を建てて利鞘を確保する為に、
郊外戸建て志向（第一種低層住居専用地域）の消費者がなんとか許容できる
土地面積の下限ぎりぎり（50坪）やルールで定められた規制（彩都の場合170㎡）
ぎりぎりになるように細かく分割して、何の変哲も無い分譲地にする。

そうして土地あまり時代に、70～80年代のオールドタウンと何も変わらない
ただの焼き直しが出来上がる。
宅地が既に充足し、これから猛烈に余り出す時代に、その単なる宅地を無駄に増やす。
ヒートアイランドを悪化させる。
将来のインフラを持続不可能にし、財政的な負担を増大させる。

>>339
ガーデンヒルズやまぶきも、法面が多いから見掛けの面積が広いだけで、実質は50坪台ですよ。平坦部が広かったのは、1区画だけ。

ガーデンヒルズはたしかに法面割合多かったけど、ガーデンヴィレッジやまぶきは純粋に広めの宅地が多かったでしょ。
街並みにもこだわっていたよ。

全体面積が8400㎡で、ほぼ法面含まず、道路割合が少なく28区画なので、明らかに平均70坪以上。

>>341
確かにガーデンビレッジの方は広かったけど、あそこは高台で眺望が良かったからでしょ。あのロケーションなら分かるけど、今の箕面側で高い金出しても買おうと思う区画ないから、今の50坪方針は間違って無いと思う。95坪の区画を造ってるプライムテラスも結局は眺望が良いから。何か付加価値無ければ、広いだけでは彩都で土地代3000万以上出す人いないと思うよ。

プライムテラスの価格出てたけど、坪48万ならガーデンテラスよりいいね。

プライムテラスは、眺望の丘とか宣伝しているけど
もろに谷だった場所を何十mも盛土で埋めた場所を
丘なんていって問題ないのかね。
彩都で多用されている（「彩都」自身も含む）いかがわしい
キラキラ地名と違って、粟生間谷や間谷住宅というネーミングは正直だね。

>>343
何がいいのか分からない。
仮に同じ坪単価なら純粋にボッタクリ。
ガーデンテラスよりコストダウンしまくっていたり欠点の多い土地だからね。

ガーデンテラスで採用されていた電線地中化無し
ガーデンテラスで採用されていたカラー擁壁なし（高低差処理は、一番安い法面仕上げ）
桁外れの盛土
幹線道路沿い（トンネル開通したらかなりの交通量）

実際歩けば20分ではたどり着けません。雨雪の日は凹みます。でも気に入ったならいいと思います。

>>345
モノレールではなくちゃんとした電車の徒歩数分圏でも心ある開発は200㎡（60坪）以上ですからね。
http://www.proud-web.jp/kansai/house/sakuragaoka/

これから人口減少の今の時代に山を破壊して開発した場所なら、最低でも70坪クラスでないと正当化できないでしょう。

>>347
リンク先は、最大でも70坪無いんですね。それに引き換え、プライムテラスは平均70坪有るから素晴らしいです。

>>348
ガーデンテラスはモノレールどんづまりから20分歩かされて50坪レベルだけど。
箕面屈指の邸宅街である桜ヶ丘の200㎡と比較するなら、バスすらない駅徒歩20分以上は平均150坪以上にしないと論外でしょう。

ちなみに、プライムテラスは平均70坪以上なんてありませんよ。
11区画中、9区画が60坪台かつ法面を含むので有効面積はそれ以下ですから。
広い土地は2区画だけで、その上法面がかなりを占めて、実際に使える面積は少ないですからね（しかもとんでもない谷を埋めた盛土）。