彩都みのお　一戸建て パート5

>>240
建築条件付きの土地の弊害ですよ。ＨＭは家を建てるのが仕事なので、最低限の面積で買い易い価格設定にする。だから今の箕面彩都の様な状態になったのでしょうね。彩都西側はURが区画割して分譲したとこが多いし、ガーデンビレッジやまぶきも阪急が条件無しで売ったから65〜120坪の広めの区画設定にしてる。プライムテラスも同様。ガーデンテラスも阪急が一部条件なしもやってるけど、阪神の建売などのしがらみ有るから狭小路線になったのだろう。

街並みなんて二の次だな。予算内で納得して住めればそれで良い。
外野がガタガタ言うな。

>236

別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

それと土地整理事業を持ち出してるけど、彩都の減歩率は50%。減歩率が異常に高いのに大赤字って、どれだけ盛土しとんの。

＞そうすると彩都で商売するのは全て悪徳業者だな。

その通りだよ。

もう新たなニュータウンは不要かつ弊害しかないってのはとっくの昔に学識経験者や専門家や指摘されている正論だからね。

そもそも日本は住宅地開発しすぎ、家建てすぎなんだよ。

アメリカは人口3億人かつ毎年80万人近く増え続けているけど、新築住宅着工件数は年間40万戸ほど。

日本は1.3億人にすぎない上にこれから人口減少するにだいたい年約100万戸。

このままだと2030年代には空家率が30～40%になる。

到底サスティナブルじゃない。

百歩譲っても、少なくとも今開発するなら、昭和のニュータウン（郊外の山を削って50～60坪の画一的な土地を並べただけの新しいだけの街）と全く異なる方向性でない限り、正当性は無い。

昭和のニュータウンの焼き直しなら、単に未来の空家、空き地を無駄に増やしているだけで、無駄に市街地を広げて将来の財政的な負担を増やしているだけだからな（反コンパクトシティ、反サスティナブル）。

都心部のマンションや庭無しペンシルハウスは嫌な郊外の庭付戸建て派だけど
既にコミュニティのできあがっているオールドタウンの中古土地を買って
家建てて住みたくない（新参者にはなりたくない）というごく少数の人間（マジョリティではない）
のエゴだけの為に、人口減少時代に何の変哲も無い新たなニュータウン開発
（古いニュータウンの焼き直し）が正当化されるわけがないわな。
今後の人口激減日本は、大都市圏も含めて広げすぎた市街化区域を欧州（ドイツなど）の人口減少国のように
縮小して森林に戻し、住宅を減らし（減築）施設も統廃合していかないと、インフラが
維持できなくなる時代なのは誰でも知っている事だが、その状況で50～60坪の新築で業者やHMが
金儲けする為だけに、駆け込みで新規ニュータウンを開発する行為が、社会にとってまともな開発のわけない。

何の変哲も無い単なる50坪宅地を無駄に増やすぐらいなら、ライフサイエンス分野の研究開発拠点や物流施設など
社会にとって有益である施設オンリーの街にでもしたほうがいい。

>>243
＞別にデカイ土地の坪単価下げんでも、造成コストに合わせた価格にすればいいだけやろ。
＞広い土地は造成コストは少し割安になるからな。

下げんでもというか、広めの区割りにすれば（ぼったくらない限り）坪単価は下がる。

区割りを大きくすれば一戸あたりの造成コストが大幅にさがる（100坪土地の擁壁工事費用は50坪と大差無く到底2倍にはならない、ガス引き込みや上下水道や雨水汚水排水関係などのインフラ工事は区画に対してほぼ定額でかかるので大きい土地ほど負担が小さくなる）上に、区割りを大きくすればするほど、宅地効率が良くなって（道路面積が減らせる）、坪単価の原価が下がるからな。

仮に50数坪に区割りして坪35～40万のエリアなら、100坪の区割りなら普通に坪30万未満で採算がとれる。

プライムテラスはいったい何がプライム（優良の，最良の，第一等の; すばらしい，極上の）なんだろうね。

盛土の高さが通常の20～30倍のプライム？
トンネルが開通したら目の前が交通量多い幹線道路になって騒音がうるさいプライム？
まさか建築条件がついていない（こんなの本来は当たり前）事がプライム？

ここ1～2週間、用事あって現地に行けてないんですけど、プライムテラスとかウェストゲートの見学者ってけっこういるんですかね？

売り出して価格をみてから動いても大丈夫かな？

時期的に、粟生北が分譲開始するまで待てないしなー。
考え出すとキリないなー。

批判的な事を書いてる人、文面とか単語の使い方を見るに、一人の人がずーっと力説してる感じやな。
これ以上同じような内容を書くなら、管理者に連絡してアク禁処理やな。

>246
50坪を100坪にしたら、どうして坪単価が10万も下がるの？そもそもインフラ工事は付帯工事だから土地価格には入らない。

>>250
本人？
長々と同じような内容で、ただただ批判ばかり。
相変わらず、連投してるし、運営に相談した方がいいかもしれませんね。

>>250
彩都箕面に関する内容なら別にいいねんけど偉そうに社会問題論じちゃってるから┐('～`;)┌

彩都箕面を検討するにあたってのメリット・デメリット、等々は大歓迎ですよ。

>>251
道路割合の低下や土木工事の坪あたりのコストが下がるから。

たとえば51坪の角地（13m×13m）と100坪の角地（18.2m×18.2m）では、擁壁の高さが同じとして
2辺分の擁壁長は1.4倍にしかならないので、当然擁壁工事は2倍にならない。
平均高さ1.5mの擁壁なら、ざっくり51坪のほうは200万、100坪のほうは280万程度。

ガス引込管、汚水桝、排水パイプ、上下水道などは宅地完成時に工事済みだから土地価格に入っているよ。

>244
>245
アナタは郊外新規ニュータウン批判論者ということは良くわかりました。
言いたいことも理解できます。
それも一つの意見ですから。
でも、何か違和感を感じるのでよ～く考えてみました。

アナタはこのスレで一生懸命に彩都を含む新規ニュータウンを批判していますが、なにもここで言わなくても良いのでは？
彩都（特に西部）は既に開発済みのニュータウンだからです。
なので声高々に住民もしくは検討者を批判してもしょうがない。
批判したいなら開発しているURを適切な場所で批判すればよい。
アナタの意見は、住民や検討者には全く関係のないことですね。
彩都住民や検討者が新規に開発するのではない。

あと、便利な場所の再開発を待てみたいなことを言っているが、それって少なくとも20年くらい先の話だろ？
その頃、便利な土地が余ってきたとして価格はいくら位になるの？
たとえば、豊中市新千里北町や吹田市藤白台、青山台あたりは坪単価いくら位までさがるの？
答えられる？

あと以下の考え方もあるわな。
今、便利な土地坪単価100万円50坪買って5000万円。
将来坪単価40万になって2000万円になる。
結局、3000万円の大損。
それなら、いま彩都に50坪2000万円の土地を買って使い捨てにするほうがマシ。

平均50坪の区割りと平均100坪の区割り（いずれも旗竿地をつくらない整形地による区割り）では、有効宅地化率が大きく（10%以上）変わってくる。

全体で1万坪の街区を開発して区割りする場合、60%（50坪の区割り）では6000坪、70%（100坪の区割り）では7000坪の整形地が確保できるわけだから、当然後者のほうが原価はざっくり10%以上下がる。

256へ
それだけの問題かな？

ところで255からの質問に答えてやれよ。

>259
だから、彩都は一般人からしたら既に開発されてるの。
住民や検討者がエゴで開発したのではない。

>>257
彩都の様に50坪の平凡なニュータウン開発は悪で100坪なら正当性が有るってのがおかしいでしょ。そもそも開発主体はURで大きい区画で用地販売してるからね。小さい区画に区割りしてるのは、住宅販売業者だから、そこに開発責任は無い。

プライムテラスの価格発表っていつか決まってるんですか？

>>255
それは、分からんよ。土地価格の二極化進んでるから、便利な土地は価格維持で辺鄙な土地が値下がり大きくなるという意見も多い。

>>265
何が言いたいのか全くわからないです。

>263
>265

たぶんほとんどの住民や検討者には、あなたの言うようなエゴはないよ。
予算を決めて住環境を検討した結果、それが彩都だっただけ。

オールドタウンの土地が大量に余るって言うが、数十年後の話だろ？
住民や検討者は現在与えられている状況から選んでいるんだよ。

今、検討したいのに数十年後の仮定の話をしてもしょうがないだろ。
ピントがずれてるよ。

で、そう言うあなたはどこに家を買ったのかな？
もしくは、どこを検討しているのかな？
ぜひ質問に答えてね。

100坪もいらないよ。忙しくて時間がなくてとてもじゃないが管理できない。よほど時間に余裕がないと管理できない。

オールドタウンの土地はとっくに余りだしているよ。
大量ではないが、既に中古でいくらでも選んで買える。
大量に余るってのは団塊の平均的な死去時期の事でしょうね。

>270
北摂にある？
いくらでも選べるって言うけど坪単価いくら？
彩都と同じくらいの坪40万円で買えるところあるの？
千里ニュータウン内にあるなら具体的に教えて。
ちなみに比較的近所の小野原の中古でも、坪40万円では買えません。

それに今探しているヒトのためのスレなんだから、団塊の世代の死後の話なんかしても意味ないぞ。

>271
100坪もいらないのは確かに私の個人的な意見です。
でも、日常のメンテは大変よ。
100坪もあったら草引き大変だろうな。
少し放っておくと草ボーボー。
想像できる？

粟生間谷東だって普通に中古の土地を買おうと思えば買えるよね。
サニータウンだっていくらでも。
川西や猪名川町のニュータウンでも。
もう飽和状態でじゅうぶん余っているし、大阪1時間圏の宅地は不足していない。

同じ大阪通勤圏で括らず、北摂限定というのもおかしな話。
他の大阪通勤圏のニュータウンが大量に余っていても、北摂だけは人口減少時代に
入っても山を切り開いて、ニュータウン開発しまくっていいのという変な話になっちゃうから。

>274
粟生間谷東はものすごく具体的に検討したが、あの坂は小さな子供には危険すぎる。
あと、小中学校がかなり遠いよね。

私は職場の近くで検討したかったから北摂に限定した。
だからこの条件で安くて便利なところ教えて。

>274
あと私が山を切り開いたのではないの。
既にあったのだから「山を切り開くなんてけしからんっ！」って私にむかって言わないでね。

>276
ところで、あなたはどこに家を買ったの？
さっき質問したんだけど答えてもらえないのかな？

高槻のバス便エリアも、既にオールドタウンの土地は沢山あまっているね。

100坪の土地に家をたてて、庭を砂利にするのかぁ。
使い方、かなりもったいないね。
プライバシーねぇ。100坪の土地に建てる家は、ふつうに全館空調くらい付けてるよ。笑
窓なんて開けないよ。
庶民が理想を語るからおかしなことになる。

それは最近の家じゃないからでしょ？
今から100坪の土地を買って家を建てるなら全館空調くらいつけると思うけど。まぁ、田舎もんは窓あけたがるよね。
砂利ねぇ、ほんとド正論。
庭を手入れしたことがない人は机上の空論だよね。
その正論通りすると、シートと砂利の間がカビたり、虫がわいたりするのよ。
でも普通に100坪の土地もってる人は庭なんて自分で手入れしないで業者に頼むだろうけど。
そんなに100坪に憧れる？
なんで100坪なの？

>>282
ほんとそうだよね…笑
きっと憧れてるのよ。100坪に。

アメリカの新築住宅の平均延床面積は280㎡、土地面積は700㎡。

一般庶民（年収5万ドル程度の中流世帯）が住んでる郊外住宅もこれと同程度。

管理が死ぬほど大変なんて聞いたことないなｗ

土地100坪程度で豪邸で管理が大変とかｗ

世界の常識で言えば郊外住宅地で土地100坪なんてむしろ狭すぎる部類。
例えば大阪圏とGDPや人口が同程度のロサンゼルス経済圏で、都心に対する距離が
箕面と同等の場所に位置するグレンデール市の平均的な住宅地の様相は

http://binged.it/1qVJE9k
http://binged.it/1wia0lm

>>290
平均所得や1人あたりGDPや都市圏規模が同程度の先進国同士で郊外住宅地を比較するのは何らおかしな事ではない。

むしろ日本だけ異常に住環境が貧しい理由を考えないといけない。

>291
アメリカへは実際に行ったことあるの？
日本とは都市構造から全然違うよ。
比較するのはおかしいよ。

比較するなら日本のインフラから作り直さないとね。

>>293
行った事どころか、何年も住んでたけどね。

スレ違いさん、よそ行って。

ウェストゲート、F-31街区が売り出されました。
東側は眺望のプレミアがついているのか割高・・・

でもこれで、プライムテラスの相場が推測できる感じですね。

>>296
眺望と言うより角地だからでしょう。プライムテラスは、条件無しだから3000万以上じゃないかな。

>>296
坪36～41ですね。
コモンステージの余りとあんまり変わらない坪単価・・・
ちょっと残念な感じ。これだと第二期分譲の方がいいかもね。

そうなると、プライムテラスは坪45前後の攻防になるのかな。

>>297
条件無しで土地代上がるのと、条件付きで土地代安くて上物高いのって、上手に帳尻合う感じなのかな？

全館空調を入れるかどうかは好みの問題
述床30坪で付けてるところもあれば
60坪で付けてないところもある

50坪以上の家でもメンテナンスや製品ライフサイクルを考えて市販エアコンにする人の方が多い

敷地100坪なら全館空調と言うのは変な思いこみ

>>298
ウェストゲートの新しく売り出されたあたりが、切り盛りの境があったように思います。
(西が切土、東が盛土)
にもかかわらず、販売価格は東側から高くなってるのは、今の造成技術からいくと盛土だろうが切土だろうが変わらない、ということになりますね。
(昔はどうだったんだろう？)

>>297
65坪で3000万越えてきてよう壁必要、となるとかなり割高だなぁ・・・
だったら、ある程度造成してくれるウェストゲートの方がお得かな。

今売り出されているところで1番やすいのはどこですか？

>>303さん
ウェストゲートの二期分譲の一番東側かな。
188㎡くらいで1930万。
ある程度擁壁も造ってくれるけど、上物は積水ハウス限定。

>>301
阪急もそうですが、基本的に切土と盛土で価格を変えることは有りません。それをすると、盛土は危険と自ら認めるようなものですから。箕面彩都で眺望の良い最前列は基本盛土と思った方が良いですが、それでもその他中途半端な場所より希少性から人気有ると思いますよ。

>>305
確かに、あの眺望で95坪ある区画は希少性あるので買い手つくでしょうね。
私は到底手が出ませんが(笑)

わざわざ二桁mの盛土の場所選んで注文住宅建てるなんて常人の感覚では狂気の沙汰。

>>299

どちらを取っても、売り手本位で買い手にメリットがない選択肢ですね。
それでもどちらかから選ぶとすれば、

上物のブランド重視→条件付き宅地

上物に拘るためなら不利な条件も許容できる→無条件宅地

プライムテラスの登録受付開始、ってあるけど、抽選になるんかな？

大手ハウスメーカー（日本にしか存在しない珍妙な業種）って複数競合させて通常の交渉で建てる場合でも３０％抜かれるのに、条件付の場合はそれ以上の暴利で買わされるって事だよ。

http://www.geocities.jp/idexmen/info/gazou/example.gif

ハウスメーカーの家がしょぼいのに割高な理由
http://os-aichi.com/house-building/index.html
http://www.geocities.jp/idexmen/info/price.htm

高い日本の住宅の原因　ハウスメーカーの価格構造
http://www.panacorp.co.jp/

箕面市 彩都 【住民専用】スレができましたので、
こちらは検討者がメインのようですし、
住民さんで情報交換をしたい方はこちらをご利用ください。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

プライムテラス、坪45万として95坪で4300万なら売れるでしょうね。小野原西60坪、東豊中55坪と同等の価格帯ですが・・・。

>>313
ありえないボッタクリ価格。
仮にガーデンテラスの55坪整形地が坪45万だとすると（これが適正価格かどうかの議論はともかく）だとすると、2475万になるが、電線地中化（戸あたりのコストは約150万円）と擁壁（化粧タイプ、約150万円）を行わなず、プライムテラスのように電線有り＆法面処理にした場合は約2175万円になる。
坪単価にして39万程度。
これが55坪の場合の基準値になる。
95坪だと数パーセントは原価が下がる上に（造成効率が良くなる＆ガス配管工事や排水関係の宅地工事は土地の大きさに関わらずほぼ同等の額がかかるので）、件の土地は法面割合がかなり多いので補正すると、せいぜい3300～3400万ってとこ。

坪45万ってのは、最大限に割高で売れる（業者にとっては儲けやすい）50坪台の小ぶりな区割りにして、尚且つ電線地中化＆化粧仕上げの垂直擁壁（平坦地100%）で付加価値をつけた場合。

>>314
ガーデンヒルズのときも140坪6400万で販売してたけど、70坪と坪単価同じだったけど。

それはあの手この手で悪質な営業テクニックを駆使すれば、検討者に必ず一定数いる情報弱者相手に、超割高な値段設定で販売可能という事でしかない。まともな商法ではない。

No.209 by 入居済み住民さん　2014-07-11 23:50:22
ようは広い区画ならマイカー送迎が許されるというよりは
マイカー送迎の多用が目に見えているような立地エリアは
広い区画にして交通事情に配慮しないと駄目って話ですよね。
どうみても正論です。
狭い区画にすればするほど、マイカー送迎世帯の総数が増えて
路線バスも通る道路事情、渋滞事情やラッシュ時間帯の駅周辺の
交通事情や公共交通機関の運行にも悪影響を与えるわけですからね。
-----

今後販売される街区の人口増加で周辺の交通事情が悪化するのを最小限に抑えるため、マイカーに頼らざるをえないより不便な場所は1戸あたり区画を広げ戸数を減らす。
考え方は間違いではないと思いますけど、既に近隣で50～60坪の家を購入している先住民のお立場から主張されると、「人やクルマが増えて自分たちの住む環境が悪化するのは困る」という、ニュータウン住民の単なる我儘としか聞こえないのですよね。。。

>>317
原価で坪単価を語るなら、開発費用に対し、超割安な価格設定の彩都はすごく良心的ってことですね 笑

彩都箕面は、平凡な宅地開発だけで、こんな変わり種無いな。

http://m.youtube.com/watch?v=Clhnn1vAXH0

あるわけない

>>320
いかにもハウスメーカーの都合で細かく区割りしたような街区ばっかりだもんね。

彩都は、大規模盛土のため、砂防地区の指定になってますが、制約が有る分、固定資産税の減免とか有るのでしょうか？

今ダイワハウスが売ってる「やまぶき3丁目」もしょぼいね。

彩都バブルが弾けてからは、住宅メーカー主導だから、如何に住宅件数を増やすかじゃないですか？
区画を小さく安く買い易くして、庶民でも買えるようにするのは、まあ良いことでも有ります。

客が払いやすいのが6000ぐらいまで
家で3500程度は取りたいので外構や諸経費で500
さすれば土地の価格は2000ぐらい

土地は最低50坪程度必要な訳で坪単価40なら売れるとの判断により
区画割りや値付けがされてるのだろう

路線価や適正価格とは関係無しに

消費者が買わなければ下がるだろうね

>>325
ぜんぜん良くないですよ。
業者の思惑で街並みが犠牲にされているわけですから。
70年代からバブルにかけて郊外分譲地の区割りがどんどん小さくなっていったのは、地価高騰や宅地不足である意味しょうがない部分もありましたが、土地価格下がっているのに、戸数確保や儲け優先で区割り小さくするって。

>>327
茨木彩都の様に、土地が広く高額になって、アッパーミドル層がターゲットになるより、箕面彩都の様に区画が小さくなってミドル層がターゲットの方が、しがないサラリーマン世帯にとっては良いでしょ。街並みより買えるかどうか。

>>327
良好な住環境や街並みとするために、土地を大きめにしたって（間口や奥行きを1.5m程度広げるだけでぜんぜん違う）、買い手のボリュームゾーンはない袖は触れないわけで、土地代に出せる上限額は決まっていますから、坪単価の相場が下がるだけで、サラリーマン世帯は困らないどころかハッピーですよ。

区割りを広くしたら、土地が高くなるのではなく、坪単価が下がるのです。下げたくないから、区割りを小さくして儲けようとするのが業者。この構図。

>>329
それは甘過ぎでしょ。土地を広くしたらサラリーマン世帯に合わせて坪単価下げるって(笑)

>>330
甘いもなにもそれが不動産の常識だから。
坪単価を最大化する目的で、買える人間の数を増やす為に（売り手優位にする為に）土地を小さくするのが常套手段。
逆に区割りを大きめにすると、小さい土地なら売却可能な坪単価で売ろうにも、買える人間が少ないので成立せず、坪単価に下げ圧力が働く。

>>331
あなたの常識だと、どの分譲地もサラリーマン世帯に合わせて土地代が2500万程度になるように坪単価が下がるのですか？そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。
マンションだって、広い部屋をわざわざ坪単価下げないよね。逆に、プレミアム付いて割高になる場合も多いね。

＞そんなこと無くて、広い土地で高額になれば、お金有る人が買うだけ。

お金ある人（グロスの高い土地を買える人）は一般サラリーマンよりずっと少ないから、買い手優位になって坪単価に下げ圧力が働くの。

広い土地ほど坪単価が安くなるのは不動産の常識だよ。
広いがゆえに安めの坪単価の邸宅跡地などを、業者であることをいかして買い付けてより割高な坪単価で分割売りするミニ開発は横行している。

大規模分譲地の姑息な方法としては、大多数の区画は一般サラリーマン向けの小さい区割りにしつつ、少しだけ広めの区画を入れるようなやりかたであれば、小さい区画（買える人間が多い）は売り手優位を確保しつつ、大きい区画も、供給が少ない＝希少性を売りにして、買い手優位にさせず、小さい土地と同様の高い坪単価で売る事は可能だが、それはテクニックにすぎない。

大規模な分譲地で、全体の区割りを広めにすれば、同等程度の営業期間で完売可能な坪単価は、小さめの区割りにするよりずっと安くなる。金持ちは一定期間にどんどんわいてこないからね。

彩都東に期待だね

>333
もし、あなたが不動産業を経営していてると仮定したとして、利益を求めるために大きい区割りで売りますか？小さい区割りで売りますか？
答えられるかな？

1円でも多く儲ける為なら、街並みや住環境を犠牲にして何をやっても良いというのはそれは、パワービルダーや建売業者の論理と同じ。

>>333
そもそも考え方がおかしい。
大規模分譲地で、小さい区画と大きい区画の両方提供するのは姑息じゃなく、正しいでしょ。
管理の手間考えて、小さい区画を希望する人もいるし、広い庭が欲しい人もいる。

せっかくまだ自由度が高くいくらでも工夫をこらせる新規開発地なのに、
少しでも坪単価を高く売ったり一戸でも多く家を建てて利鞘を確保する為に、
郊外戸建て志向（第一種低層住居専用地域）の消費者がなんとか許容できる
土地面積の下限ぎりぎり（50坪）やルールで定められた規制（彩都の場合170㎡）
ぎりぎりになるように細かく分割して、何の変哲も無い分譲地にする。

そうして土地あまり時代に、70～80年代のオールドタウンと何も変わらない
ただの焼き直しが出来上がる。
宅地が既に充足し、これから猛烈に余り出す時代に、その単なる宅地を無駄に増やす。
ヒートアイランドを悪化させる。
将来のインフラを持続不可能にし、財政的な負担を増大させる。

>>339
ガーデンヒルズやまぶきも、法面が多いから見掛けの面積が広いだけで、実質は50坪台ですよ。平坦部が広かったのは、1区画だけ。