オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱってどうですか？

301の質問をした者です。
分かりやすくご説明頂きありがとうございました。
そうなると、資材値上がり前に建てられたマンションの方が価格と仕様のバランスが良い可能性が高いのですね。
新築しか考えていなかったのですが、中古マンションも主人と相談したいと思います。
ありがとうございました！

中古の価格もあがってますよ。

302です。
視野を広げて探されるのは、とてもよいと思います。

ただ、306さんのおっしゃるとおり、
中古価格も値上がりし始めています。
野村不動産アーバンネットが物件別価格上昇率を出していますが、
去年1年間で、
吉祥寺駅からのバス物件（築15～20年）では2.9%、
同駅徒歩10分超の物件（築10～15年）では、
10.9%も上昇しているようです。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201501/mansion_tokyo_other.ht...


私も最初は新築マンションしか見ていませんでしたが、
中古や戸建ても含めて自分の目で物件を実際に見たり、
本やネットで不動産の情勢を少しずつ調べたりすることで、
物件をそれなりに客観的に判断できる「感覚」が
持てるようになってきた気がしています。

あとで後悔しないようにするために、
頑張って時間を作って、視野を広げて実物を目にすることによって、
最後は落ち着くところに落ち着くのかな、と信じて、
検討しているところです。

と言っても、悠長に構えていると、
検討している物件が埋まっちゃったりするので、
そこが一番難しいところなんですが・・・。

建築資材上昇で新築の価格が高くなり中古を検討しておりましたが、
中古の方も上がってきているんですね。
もちろん新築に比べれば上昇率は緩やかですが条件の良い立地ほど
予算的に厳しくなっている様子ですね。

中古上がってるのな？
本当なら、ちゅう中古買って上がりきったところで売れば良いじゃないかと思うが。

バスの話題が、落ち着きましたね。現時点では明確なことは分からないですが、減便や始発では無くなるなど悪いようにならないことを願うばかりです。


ところで、当物件は抽選になる部屋が多いようですが購入予定の方はどのような感じでしょうか？私は倍率が高いので他の部屋を薦められましたが、その部屋が良いためにそのまま動かずです。当たることを願って、、、

我が家は、検討中のお部屋の抽選倍率が高かったので、別のお部屋に移動しました。

やはり場所が場所だけに、人気は出てくるのでしょうかネ
倍率を避けるために
営業さん側が調整してくれるのかなぁ
そうじゃないと
このマンション自体が難しいということになるのは悲しくなってしまいますものね

自分は、比較検討した結果、ここは選択肢から外しました。
以下、個人的な所見も含めてにはなりますが、購入しない理由です。

・マンションのスペックが今住んでいる賃貸と変わらないこと（ディテールが雑という意味）。
・モデルルームの部屋（大きい方）は、カスタマイズされてるが、実際のオプションで実現できないギャラリー仕様。
・毎月の管理費に、車を使用しない入居者も駐車場の維持費が含まれる。（ほぼ入居者全員分を確保しているという理由）
　また毎月の管理費が周辺のマンションよりも高い。（かかる管理費の割に内容がフツー・・・の意味）。
・模型で見たときに敷地で一番デカイのが、その駐車スペース、Ⅰの方の駐車場も相応に大きい（高さも含め）
・何よりも、一見安い価格に見えますが、希望者が多いので抽選になるだろうが、
　その抽選前に、まずオプション相談が先となるとのこと。（オプション含めた総額で抽選前に見積もりを出します、と）

要は、マンション販売価格にどれだけオプションを載せられるか？が業者サイドにとっては、最大のポイントなるので、
オプション不要だと抽選通らない、よってオプションをある程度つけざるを得ないとなると、その結果・・・
周辺の一見高額に思えるマンションと総額があまり変わらない金額になりえる。

場所は、牟礼団地なので、都内への通勤にはとても便利で魅力的なのですが・・・。

ま、対象外なら別にいいんですけど、
管理費は、上がりが緩やかだと思いました。他の案件の、５年後十年後の管理費確認されました？規模が違いますがシティテラスはいきなり高くなってましたよ。
抽選は、先着順で番号が振られ、同倍率は同時抽選で、同じ番号が当選になります。なので、職業やオプションなどによる調整はかなり困難ではないですかね。

ディテールが雑という点については、よくわかりませんが、第一印象はダサい面構えだなあというのと、ぺラボーが気になりました。
第一と第二で合わせた土地で、もう少しまともな設計ができなかったものかと思います。
ただ収納が広いので、快適に暮らせそうだと思ってます。

真南向きの部屋は、ベランダ幅が広く、逆梁ハイサッシでも無いため、冬場のリビングの日当たりはあまり期待できないでしょうか？今住んでいる部屋は冬場でもエアコンいらずで、むしろ暑いと思うぐらい日当たりが良いです。どなたかアドバイス頂けると助かります！

我が家も抽選倍率が高くなるからと、まだ申込のない部屋を営業さんにすすめられ変更しました。営業同士でもうストップかけようって話してますから…なんて言ってたので、期待していたら翌週に別の申込が入ったので抽選になるとの連絡が…。それなら期待させるようなこと言わないで欲しかったなぁとガッカリです。

マンション価格が上がってきてしまってるので、この辺で考えるとうちの予算ではここを逃すともう新築は無理かも…。というのが本音です。

上の階のお部屋のお値段が下がりましたね。
牟礼ですし、3LDK5000万は切りたいという雰囲気ですかね。

…にしましても、319さんの「バカ」呼ばわりはどうかとおもいます。
匿名の掲示板だから仕方がないのかもしれませんがね、、なんだかうすら気味が悪いです。わざとらしい。

真南向きの部屋は、上層階でないと冬はⅠの影響で日当たりは期待できないでしょう。

318と319は同一人物だね。削除依頼しときました。

申し込み前、抽選前にオプションを決めるというのは、一般的なことなのでしょうか？マンション購入は初めてなので、その辺りが分からないのですが、違和感が、、、決まってからの方が効率的かなと。もしかして、オプションたくさんつけてくれた人を優先する、、、とか？穿った見方をしてしまいます。

>>323さん
313です。御意、おっしゃる通りかと。
抽選前にオプション決めるって、とても違和感あります。
人気のエリアで希望者が多いでしょうから、そのような流れを採るのでしょうかね…。

自分は、他のマンションを選びますが、それぞれのご判断もあろうかと存じます。

オプションは普通は後ですね。
昨年近所のマンションを購入しましたが、10件程度見学に行ったモデルルームで申込み前にオプションという話はありませんでした。

買わないと言っているにも関わらず巡回していると思しき313がウケすぎますねwww

自分は、他のマンションを選びますが、それぞれのご判断もあろうかと存じます。といつつ、買いたくて買いたくてたまらないタイプ？w
いずれにせよ、否定はその否定を招くだけだから適度にしといたほうが良いと思いますよ。

オプションも好きに選べば良いし、それでもし抽選ではずれたら、また心トキメクマンションに出会えるチャンスが生まれたと思えば良いんじゃないですか？
真剣にマンション購入を考えた人であれば、良いマンションを見抜ける眼が養われたはずです。

たしかに、「御意、おっしゃる通りかと。」って、、、
待ってた感が滲み出てて、凄い。。。

ドヤ顔で
コメントしてる
匿名さん

ここは投稿者同士のあげあし取りが多くてすぐ荒れますね。
住民の質を反映していなければ良いのだけれど。

まだ悩み中です。
今どきタンクトイレ、直床は。
ディスポーザーがあるとは言え1のほうが二重床の分マシだったかな、と。
せめてトイレはタンクレスにして欲しかった。

とは言え住友はお値段的に手が出ません。

>>328さん
トイレについては私も気になりました。
営業さんに聞いたところ、震災の時にタンクレストイレは水がなくて困ったという意見が多かったため、タンク式にしたとのことです。

>>329
その苦しい言い訳鵜呑みにする人いるんだw

じゃ三菱や住友とかの大手でタンクトイレなんて皆無な理由は？

水が止まるほどの震災(超レアケース)の1、2回のトイレを流す為にって…笑

それこそポリタンクに風呂水でも入れてベランダにでも置いておけばいいだけ。

ぺラボーも痛い。

立地や収納の広さはいいね。
予算とのかねあいとどこを妥協するか。

>>330さん

さすがに鵜呑みにはしてませんよ。
営業さんの言い訳も含まれてるとは思いますが、災害の時に役立つならまあいいかと思いました。
タンクレスって、そんなにこだわるところですか？（笑）

328、330共に、検討も、比較もしていないのでは？

近くの住友不動産のマンションも見に行きましたが、タンクレスでは無かったですよ。

ここの板は、品がない人が出没しますね。
本当に購入検討者の方であれば、残念な感じ。

トイレをタンクレスにしたければ、後から自分でリフォームすればいいだけ。

価格を抑えて売り出してるのだから、それは仕方ないのでは？

シティテラスはタンクといってもロータンクトイレ、ここみたいにタンク上部が手洗いになってるわけじゃなくて手洗いカウンターは別に付いてる。

まとめると、トイレタンクあり、ペラボー、直床、二重壁、オプション先申込、バスがどうなるか不透明なバス物件、住民の品質は悪いかもしれない⁉︎、そして全体的にそこそこの品質という状況でも、吉祥寺近辺で安い物件が良い！という人は買いですね。

バス物件で最多価格帯が５０００万近いから特別安いとは思わない、もっと安くてもと思うけど。
直床、ペラボーは野村も三井も最近有るから特別気にならない。

データーセンター横に吉祥寺通りにでる道路が出来るらしい。
もし車が通れなくても便利になる。

337さん、ソースはどちらですか？？

最近直床おおいですよね。
ペラボーってバルコニーの戸境の所が蹴破れるタイプの物ってコトですか？？

バス物件だからもう少し安くてもと思いつつも、
吉祥寺というタイトルが入っているので高くなりがちなのでしょうかね？？

この辺りの3LDKで5000万円ってヤッパリ高いですよね。バブルのあとには、ながぁーい不況がきて未だに抜けきれない。
不動産価格だけ上がって、歴史は繰り返す感じですかね。
だからコストカットが横行してるんだろうし。利益追求はここに限らず近くのシティテラスだって同じでしょ。

抽選になるって困りもんですね。
どこのマンションでもそうだろうけど。

抽選前提でオプション選ぶのも良く分からないし。
大きく変える気もないから、後でもいい気がするんだが。
「抽選、抽選」とあおられているだけなのか？

横の住友の案内がいまさら届いて、さらに迷いが出てきてしまうありさま。
家選びって疲れますな。

うちは今のところ抽選ではないようですが、先にオプションを選ぶとなると、ハードルが上がって、気軽な申し込みや駆け込みは減る効果があるんだろうなと思います。
別にあとから変えられてもいいとは思うけれど。

抽選前提のオプション選びになるのですね。
なんだか変な気分ですよね。
オプションとか選んでいると、想像も膨らんで自分にあったお部屋になっていくのでしょうけど、その後の抽選で外れた時のショックってかなり大きいですよね。
オプションが多い人ほど、抽選で当たりやすいとかって事はないですよね？

価格表上、安くなるからお客集めのためかと。
ウチは和室→洋室への変更はセレクトプランで無料ですが、押入の障子を折り畳みのスライドドアに変更するのに13万円、コンロのグレードを上げるのにも10万円程掛かり、あれやこれやで80万円アップになりました。
ウチは最初2倍だったのですが、もう一方の方が部屋を変えてくれたので無抽選でした。(営業の方が他のフロアに誘導したのかも)
過去のレスにもありますが、抽選に関しては恣意的なものは入らないと思います。
抽選になるとお客が逃げることになるので、抽選にならないように営業は努力するのかと。

確かにオプションまで確定させて、抽選でダメだとつらいですね。
先着順でいくつか部屋がでているので、即日完売ではないようですが、どれくらい抽選だったんでしょう？
二期以降は、建物を直接見れる隣の住友と競合するので、価格を下げたりしてくるのでしょうか？

掲示板も盛り上がりに欠けるし、抽選とか書いているのは営業さんでしょうかね。
1ほどの価格ではないと、販売自体苦戦しそうだね。
たまたまかぶったから1.2部屋は抽選とかありえても、誰も抽選について語らないのをみると、ほぼ抽選は皆無なのでは？

ここはTVでも紹介されたし1期で販売個数120戸中9割弱さばけたから良い方かな。今後の販売は苦労するかもしれないけど。

抽選になるとお客が逃げるから、営業が努力？
別に抽選になって不動産会社が困ることなんてないでしょ^ ^
競争率が高いほど話題になるし。
営業が努力している時点で申し込みの絶対数が少ないのでは。
西新宿は最高14倍でほぼ全部抽選でしよ、そっちのほうが二期以降も売りやすいに決まってるし、あんまり営業の言葉を鵜呑みにしないほうがいいよ。
テレビに出たというのも本当かどうか怪しいし、営業の書込みは分かりやすいよね^ ^

TVは日曜AMの某番組で紹介されてたよ。

３４９さん
どんな内容なんでしょうか？ご覧になっていたら教えていただきたいです。
中国人がたくさん購入しているとか、そんな情報じゃないといいですけど、湾岸タワーじゃないからそんなことはないかな？

サンジャポですね。
大成有楽不動産の「オーベル」にサンデージャンクション
みたいです

重要事項説明書の読み合わせに参加しましたが、小さい子供が1人いるぐらいの若い世代が多かったです。
フロア毎に集めて行うので、他の棟の状況は分かりません。

それくらいの年齢層が一番マンションを買うボリュームゾーンなんでしょうね。
子どもの就学前にと考えられる方が多いという話は
耳にしたことがありますから。
駅からは遠いですが、繁華街から遠ざかる分、子育てには良いと判断される方が多いのでしょう。おそらく。

ヤッパリ駅から遠いよね

まあ、夜遅くなったときに歩ける距離かというと、かなりしんどいですねえ。

第一期って結局どうだったんですか？
ワンのときは大成有楽不動産もプレスリリースだして、活気あったのに、今回は厳しい状況なんでしょうか？
モデルルーム行かれた方とかいたら教えてください。

356さん
あんまり覚えてないけど、売れ残りは確か一桁戸だったような…

356さん
プレスリリースでてましたよ。
第１期販売好調ってなってました

好調か不調かは考え次第。10数年前ですが、近くのラトリエ吉祥寺は、もっと勢いがあったと記憶してます。

売れ残り一桁って曖昧な営業トークで聞いたくらいの話なのでは？二桁な気がするので。いくつ残っているかよりも、そもそも、売れ残りから選ぶのは気が引けますがね。

ラトリエは今でも人気ですよね。
新築時の価格以上で最近も取引されてました。
まだ第一期だし、全部売り出したわけではないから、さすがにまだ売れ残りという感覚はないのでは、

359
は？だからあんまり覚えてないって言ってんだろ。
花が付いてなかったところのことだよ！

361さん
モデルルームは活気ありましたか？

ご自身は第1期で登録されたのでしょうか？
登録された決め手もしくは見送りとした決め手があれば教えてください。

700組来場のわりにこのサイト盛り上がりませんね。

第二期は第一期より安くしてくる可能性はあったりしますでしょうか？
坪単価は割安かなと思いますが、意外とグロスは値がはるのでもう少し安いと検討したいのですが。

ラトリエは外から見るだけでも高級そう。駐車場も自走式みたいだし。バス停目の前だし。
当時安かったような気がします。
その頃、マンション買うっていう考えとお金があったらなぁ。
ここも10年後に、羨ましがられるようなマンションになるといいですね。

不動産価格が新価格、新新価格とか言われて急騰し、消費税も１０%じゃとても足りないから、10年後にはここも安かったといわれてそう。
ラトリエはバス停近いけど、ここはバス停が始発だというのを考えると遜色ないよね。

10年後も。。。ですか。
10年後オリンピックが終わった後っていうのがどうも見通しがつきにくいのですが、
どうなっているのでしょうね。

バス始発っていう考え方したことないですが、
それはそれでいいかも。
絶対に積み残しとかないし、座れる可能性は高いのだし。

ラトリエは通勤時間帯はまず座れないから、その点は評価できるけど、オーベルワンと住友と既存のＵＲと揃うと必ず座れるとはいえないかもね。
バス便であることは単純にデメリットと考えてよいのでは？
学校も近いし、スーパーも近いし、子育て世代のゆったりした環境を求める人向けのお父さん通勤は少し我慢して物件でしょ。

この周辺も、オリンピック迄には外環道の東八インター開通と東八道路が甲州街道迄繋がる、車を使うには便利になる。
また日本無線北側跡地には中規模商業施設が将来出来る可能性も有るし、東八道路周辺も土地が有るし今後開発されるかも知れないね。
新しく出来るデーターセンター沿いにも吉祥寺通りからの歩道でも良いので出来ればさらに便利になる、ぜひ作ってもらいたい。

1期2次の状況はどうだったのでしょう？

ホームページでは第１期は終わって、第２期になってますね。

西友から連雀に抜ける道路はいつ開通するんでしょうね。
ほとんど建物がないまま半年以上経過してますけど。
あと、東八から人見街道に抜ける道路も。

>>371
西友から連雀通りに抜ける道は、用地取得が済んでないからまだまだ時間がかかるのでは。
ほとんど建物がないように見えるけど、途中に現役バリバリの大きな畑があるよね。
土もかなり作りこんでるから、しばらくどく気なさそう。

ここは駐車場が1と2の共有みたいですが、これは管理費修繕費にも影響してくるんですかね。せっかく2は自走式駐車場で修繕費など抑えられるかと思ったのですが、1は機械式駐車場なので1の分の修繕費もとなると不安です。
管理費、修繕費は1と2が完全に別の方が安心なのですが。
誰か知っている方教えてください。

駐車場と土地は共有で、建物内は二だけのものです。
管理費は二階建てになってますので、二の人も一の機械式駐車場の維持費を払うことになりますね。
将来的に数が足りてれば、潰すのもありなのかと思いますけどね。

車は必須になると思うので駐車場は気になります
キッチンはいろんなタイプがありますね。ご茶ついて見えないような間取りがいいかなと思いますし、家族で料理を楽しめるほうがいいかなと。つり戸棚は背が低いので流しの上だと使いづらそうですがどうでしょう

>>376
たしかに勢いは無いですね。

バス便なのは価格から見て仕方ないと納得していますが
直床が気になってしまっています。

私もバス便が、引っ掛かって決断できません。
それに中央線って、よく遅延するし、バスも道路混雑で遅くなったら、と思うと…。

第二期のようですが、売れ行きはどうなんでしょうか。
モデルルーム行ってみようか迷い中です。

それにしても近隣のマンションと比べると、なんというか…こう…うーん…外観が…チープ…

現地を見て思ったのですが、ここは屋外広告の規制があったかと。目の前の住友に比べえらく派手に広告してますね。広告関係の仕事しているので気になったんですけどね。本当に三鷹市に許可申請してるのかな？してなければ会社としてコンプライアンス的にどうなんでしょう？

価格帯から考えても、この立地で問題ない人にとっては、買いなマンションだと思いますよ。バス便ということで、立地面で不満、不安があるなら他を選べば良いだけ。ベランダもどこかの白いマンションと違って、ガラス張りじゃないようで、プライバシーも確保されますし。

モデルルーム見ました。玄関扉、住戸壁、床など薄っぺらい気がしました。音や寒さは大丈夫でしょうか？

>>387
モデルルーム見て壁や床の薄さってわかるものなのですね。

不満やご託宣を並べている人たちは、予算は有るのかね。
そもそも買える収入が有るのかね。買う人って自分の判断でサクッと決めるよね。
買わない口実はムニャムニャ言わないけどね。

共有施設がとても充実しているのには驚きました。
長く利用するかは別としても便利で良いなと思います。

気になるのは、修繕積立金と団地修繕積立金なるものです。
通常は修繕積立金だけとなっている物件が多いのですが
分けている理由を知りたいなと思います。

ご存知の方しらっしゃれば教えてください。

第二期が販売開始してますが、販売戸数少ないですね。

二期販売55戸、1期2期で284戸中191戸販売（約67%販売）この規模では良い方では無いかな。
だけど個数多いからこの先苦労するかもしれない、この周辺は数年で野村不動産、住友不動産、大成有楽不動産で1000戸近く新築マンション販売されてるからね。

>>391
土地が1の人と共有で、駐車場や植栽、一部の建物を団地管理組合が管理します

団地修繕積立金は団地管理組合が管理するものに対する積立金です

今日、地震がありましたね。久しぶりに大きめの地震だったのでドキリとしました。そこでふと思ったのですが、建設中に地震があった場合、建物に影響はないものなのでしょうか？

少し調べると下記の記事がありました。

マンション建築途中の地震の影響
http://okwave.jp/qa/q1347786.html

こちらのポストによると『打設後１週間以内の場合は、コンクリート強度が不足して、ひび割れなど発生することもあり、強度的に問題になることもあります（構造的クラックの場合）』とのこと。そういえば、現地にしばらく見に行ってませんが、建物の進捗ってどんな感じでしょうか？武蔵野市は震度４だったかと思いますが、影響ないものでしょうか？お詳しい方がいらっしゃれば是非ご助言を。。

>>395
ごく近所に住んでいます。
リクエストにお応えして、今日の画像アップします。
建物は4階まで組み上がっていて、地震など何事もなかったかのように工事してましたよ。

ホームページを見てみると、以下の記載がありました。
なんだか、徐々に雰囲気が悪くなっていませんか？

　・入居予定時期について、平成28年3月下旬と告知をしていましたが、Ｄ棟・Ｆ棟のみ、
　　平成28年4月上旬に変更になりました。

　・事業計画の変更により東京都マンション環境性能表示内の「太陽光発電・太陽熱」項目の
　　表記が「★★★」から「★★」へと変更となりました。

　・先着順物件概要：販売戸数 19戸

今日、現場前を通りましたが、確かに日本無線側は建物が立ち上がってないですね。
ただ作り終えてしまうとオプションも選べなくなるし、これから買う人にとってはメリットもあるのではないかと思いますが。

３月入居予定が４月になるのはむしろ良いポイントですよ。
４月にすると入学とかある世帯は購入しづらいので、むしろぎりぎりまで公表しなかったりするところをあえて出してももう売れる目途が立っているということでしょう。

それに本来４月までかかるのに、無理やり３月に終わらせるべく欠陥工事されるのは論外なので、きちんとかかるものはかかると正直に情報出している点を評価すべきだと思います。

ただ、工期が延びるとお金はかかるので、大成有楽の持ち出しならよいですが、３期、４期と後期になるにつれて値段が上がることもあるのではないでしょうか？

最近は先に買った人が損をしないように、あとになればなるほど、価格をあげていくというのは常套手段になりつつあるみたいですけど。

竣工時期は変わってないみたいなので、
入居が集中しないようにしただけですかね。

契約済の者です。

私は、395さんの地震に関する書き込みが気になりました。
396さんにアップいただいたように、かなり出来上がってきているみたいですし、
もし地震の影響がでているようでしたら、きちんと対処してもらいたいところです。

どなたか問い合わせてみた方いらっしゃいますでしょうか？

週末に現地見てきましたが車も少なくとても静かでした。
涼しければ駅まで散歩がてらあるけますが、
真夏だとちょっとしんどいです。

このあたりも大型のマンション増えてきましたね。20年後はどんな街になっているでしょうか。大型マンションも少子化が進むと子供が巣立っては抜けになってしまうのではと気になります。いいコミュニティーが築けるかは入居後にもかかってくると思います。