23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

土地は都心から上がって郊外から下がると、
誰かが言っていたのは実感があり、
近々は郊外に波及した新価格の値動きに注目
しております。

5年は持つかな？2年は硬い？それとも秋？

文京だー、世田谷だーと語れる時代はもう終わり、
郊外に住むのが当たり前になってくるのかな。
80年代、90年代前半と同様に。
2年は上昇、5年までじり高、10年経ってもどうだろうね。

そもそも、団塊世代が引退して都心に買っている層、
そんな多いんでしょうかね。実際のMarketをそれほど牽引
しているような気がしない。まだまだ需要は至るところ
から沸いてきそうです。

少なくとも消費税アップの直前までは確実に上がるでしょ。
参議院選挙が終わって与党が圧勝して、予算委員会で平成20年4月から消費税アップ成立
を目論むけど、散々揉めて1年繰り延べされて平成21年4月から消費税アップと確定する。
国債償還問題でしばらく大幅な利上げも出来ず、やはり平成21年まで繰り延べされる。
平成20年後半は本格的な駆け込み需要で特需好景気となるのがガチでしょ。

そうすると崩壊のシナリオはどうなるんでしょうね？
人口減のジリ貧くらいじゃ、いくらなんでも23区は
値下がりせんでしょ。

やはり景気でしょう。バブルになればそのあとの崩壊も大きい。
不動産にグローバルな資金が入っている以上、グローバルな経済
の動きに連動してしまう。世界景気どうなるの、つー話ですな。
一旦下げトレンドに入れば、下げが下げを呼ぶ展開になる。
いつ頃でしょうかね。2015年とかかなー。2030年までそんなトレンド
で、その後2031-2032年くらいにもう一度買い場が訪れる。

2015年になる前に庶民には買えなくなる。
売り渋りは今年になって、更に酷くなっているよ。
デべは強気、強気。
今年だけでもかなり値上げするだろうから、
来年、再来年と、更にわをかけて値上げするだろう。
結局、庶民は見てるだけ〜
そして、マンションブームは終了。

インフレが緩やかにでも起これば、
下げはないよね。

マンションブームが終わっても都心や利便性の高い郊外に立地している
マンションは値下がりしませんね。
ここのテーマである２３区ということになれば、江戸川区や荒川区などのような
周辺部は値下がりも多少期待できると思います。
湾岸などの、新規に売り出されたマンションが入居も間もないうちに値上がりしてる
物件は販売時の価格以下に値下がりするには、そうとうな期間がかかると思いま
す。

来年、着工？の江戸川区西葛西駅徒歩１分に出来るタワーマンションは坪３８０万という風にデベロッパーが言っていました。
なので、江戸川区、荒川区も駅近などの場所は庶民では買えなくなってきています。

誰が買うんでしょうね。
西葛西の坪３８０万なんて…
富裕層が西葛西に住みたがるかなぁ。
賃貸用にしてもかなりの高額家賃になるし。

２年後なら、超都心は坪１０００万越え、賃料は坪４万円越えだから、買う人もいるし、坪１．５万円の賃料なら借りる人もいるんじゃない。上がるときははやいからね。
いずれ下がると思うんだったら、せいぜい２０年間、せり上がる賃料を払い続けながら待つのもいいかもね。

>>971
それに備えてあなたはどんなタマ仕入れていらっしゃるのですか？

買う人も借りる人もいるのはいいけど。
庶民には関係のない話ですね。
ちなみに、２年後に値上がりが止まるわけではないでしょうから、
超都心が坪１億越えをするのは何年後の御予定ですか？

それにしてもニューヨークの住宅バブルはすごい。
東京都心の不動産は、海外に比べてまだ高いという人が
いるが今となっては全くそんなことはない。
http://www.taichirealty.com/sale_index.php
で調べると
http://www.taichirealty.com/webid11502.html
１１１．６平米　３３．８坪　３４０万ドル坪単価１０万ドル
もあれば
http://www.taichirealty.com/A115036136.html
９７万５千ドル　70.68平米（24.1坪）坪単価4.05万ドル／坪
もある。
これも１ドル１１６円で計算するからいけない。今後円安が
進んで１６０円／ドルなんて事態になったら
まだまだ東京都心の上昇余地は十分にあるという話になる。

>>974
>今後円安が進んで１６０円／ドルなんて事態になったら

（笑）
ごめんなさい、リアルに笑い声が出てしまいました。
1ドル160円ですか。
その状況で円建ての地価が上昇していたら驚きます。
維持されているだけでも驚きます。

外国人投資家の間では円安になれば日本の景気が良くなるというのは常識。
為替レートと地価の連動性はほとんどないよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/gaika/graph.html
１３1円の９８年と１１０円の９９年の間に地価はただ下落しただけ。

>>976
160円という水準に笑ったのですよ。
その水準で円ドルが3ヶ月程度均衡することが、
仮にあるとして、この先いったい何年後にあることやら。

どこまでも長期のスパンの話をしていいなら、
今より地価が3分の1になることも3倍になることもあたりまえでしょう。

バブル期の為替レートを例に出しただけで現実起こりうる話。
プラザ合意というのは、人為的通貨の切り上げですよね。
ユーロ高の水準は結構バブル期並み。
いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで
財政赤字を解消するのにインフレ誘導とともに為替レートも今後
激変する可能性はあると思います。
たとえがドルだったから話がややこしいけどポンドならよかったのかな。

あたりまえでしょう、より、ありえるでしょうかな。
確かに長期なら、何でもあり。

>>978
>いま、ドルに対して円が強すぎるからいろいろ問題があるわけで

この点には同意しかねます。データ的にも、購買平価基準で考えてそれほど異常な水準にあるように思えません。
納得いかないのでしたら、アメリカに旅行に出て実感されてみると良いと思います。

プラザ合意レベルの激変があれば、円・ドルのレートが激変することには同意できますが、そのレベルの変動は少なくとも私には予測できませんし、それを織り込んで何かを語っても、「今日見た夢の話」と変わりないような…。