23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

>>877
825から833位まで戻って読み返したら判るよ。
東京都心部〜南西部はここ１０年は充分大丈夫だと思いますが。

10年の間に売るってことでしょうか？
今から投資で買う人（増えている？）がみんな売り抜けようと考えることは
ないのかな・・・

東京は他の先進国に比べてすごく人口密度が高い。しかも昔のようなウサギ小屋では
満足しなくなっている。都心を手に入れた人はよほどの高値か事情がなければ
売りに出さない、それでいて需要は地方の資産家からも含めこれからが本番である。
80年代後半なら10億円はしたような都心の立派なマンションが２億以下で買えるだから
バブルには程遠い。

私は都心の投資用物件を持っているので、価格が上がってくれる分には嬉しいんだけど、そんなに上がりますかね？確かに資産家とか外国人は買うんでしょうけど、高給取りのサラリーマンだって、40代で年収1800〜2000万円位でしょう。やはり、7000〜8000万円位のところに一つの買える/買えないの線があると思います。どう考えてもバブルの様な狂乱物価とはならないのでは。

東京一人勝ちが続く保証もないよ。
選挙権が地方に手厚く不公平に配分されてるのが問題。
政治家は選挙に負けたらタダのオッサンだから、そりゃ迎合する。
どん底不況の打破のため、都心傾斜で一点突破も支持されたけど、
そこそこ景気よくなると、ゆり戻しも警戒しないと。

名古屋の人に言わせると、東京は本当は住めたところじゃないというけど。
確かに高速が通っていても、空が広い直線道路を見ると確かにと思うが。

アメリカだってマンション価格はＮＹが抜けてる。売れ筋は5億円クラスで20億クラスも
売れるらしい。中国だって上海は別格。東京は今まで慎重な人が多かった分
経済力からするとまだ地味でこっから上が相当あるよ。

地方の人がみんな東京に来たがってるとは思わないけど、首都圏に住んで東京に通勤している人はできればみんな23区内に住みたいんだよ。
誰も好きこのんで、満員電車に一時間も乗って通勤したくはないだろうからね。

不動産価格の上昇は過去には１０年、２０年続いたのかもれないが、収益還元法に基づく不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。ただし価格が循環するのは投資の対象となる中核都市中心部のみで、それ以外では人口減少に伴う下落が続くだろう。

今週のJ-REITの動きを見ると平均株価との乖離があり、海外投資家の円キャリートレード手仕舞いが影響しているようにも見える。
こうした資金は世界を回っているので、日本の不動産市場もグローバルな循環から逃れられないだろう。

国内を見ても、J-REITの利回り２．９％を上回る円建て債券が見当たらず、個人投資家の短期資金だけでなく、金融機関までが（REITが表面上証券投資のため）「不動産投資」の批判を受けなくてすむという理由で買っている。あれだけ批判を受けた資本注入に至る経緯を忘れてしまったようだ。
もちろん、優良物件の利回りはさらに高く、デベロッパーと一部投資家が抱えて離さない。
そうした国内機関投資家も債券利率が上がってきたら、ミドルリスクの不動産投資を抱え続けることはないだろう。金利上昇は不動産投資の減少要因であって、買い急ぐ理由にはならない。
また、度重なる転売で利ザヤが抜かれてJ-REITに放り込まれる状況では、バブル期の土地転がしを笑うことはできない。（金融庁がんばれ！）　都心が上がっているから郊外も上がるという収益還元を無視した相場も論外だ。

怖いのは極端な円高、金利上昇だが、実際には日銀も大幅な利上げはしにくいし、デベロッパーも高値で仕入れたタマを２年かけて売っていかなければならないので、当面マンション価格が下がりにくい環境だと思う。

しかし、２〜３年のスパンでは、金利、為替の調整が進み、不動産投資以外の選択肢が増加し、退出するべき資金が退出して、健全な不動産市場になることを期待する。その時にはやはり価格の調整もあるだろう。国内投資家も売り抜けて体力を維持し、市場を支えて欲しい。

とはいえ、これまでの流れを見ても、投資価値や需要のあるエリアとそうでないエリアは分けたほうが良さそうですね。少子化のインパクトもエリア差はあるはず。

どうも投資で考えておられる方と定住で考えておられる方では、読みに違いがあるようですね。値上がり益狙いの投資の方は、当然ですがオフィス／ビジネス需要も含めて強気の読みが多い気がします。ただ、オフィス／ビジネス需要の話と住居用需要の話とはリンクしても別の話ですから（郊外ほどその差が出るわけで用賀やニコタマは微妙なところ）、ここは基本的には大部分を占める住居用の価格を考えた方がいいような気がします。多分、全面高はなくて、エリア等によって何極かに分化していくとは思いますが。

都心の人口密度が高いかどうかは、やや検討の要ありですよ。だって、NYや上海等々、世界の主要都市と比べても、東京は都心でも容積率は結構低め（多くのエリアで半分以下）ですから。少し山手線外に出れば目に見えて分かりますが、容積率が異様に低くて土地もきちんと活用されていないところが沢山ありますよね。山手線内でもこうしたエリアは少なくない。こんな光景は、少なくともマンハッタンやワンド当たりではあまり見られませんよ。

「日本は狭くて人口密度が高いから高くて当たり前」のようによくいわれます。でも、実は全般的に「土地の使い方がまだ下手」なんだと思います。東京も含め日本は諸々の事情で土地を有効活用できていないために供給不足で、高めになりがちである可能性は否定できない。NYや上海並みの容積率のエリアが増えてきたら需給バランスから単価は下がるか横這いになるかもしれませんよ。でも、今よりはるかに良い物件で投資収益性（値上がり益ではなく利回りの点で）が良いものは出てくる気はします。いずれにせよ、値上がりより収益性の面で、個人的にはまだいけそうだと期待しています。

城南エリアはじめいくつかの郊外エリアでは、投資収益性に比べ高めのところが目立ってきています。いい物件なら上がって当然ですが、このエリアでで全て横並びというのは解せません。収益性やオフィス需要の面から考えて、こうしたエリアに内外の投資家や企業が殺到することはないでしょう。都心とは異なり、下降もしくは横這いがいいとこでは。

金利上昇は家賃上昇にラグしながらも繋がってくるという視点を見逃してはならない。
とはいえ、それほど金利が今後上がるシナリオは考えづらいですが。
世界の例でみれば、都心ほど価格ボラティリティは高い。
城南はむしろ自己居住用資産として考えるのであればむしろ優良。
ただし大幅に値上がることは無いと思います。
大幅に値上がったとすればそれは空売りの対象ってそんなことできませんがね。
城南にももちろん良い所、悪い所はあります。
都心信者が多いようですが（私も都心に持ってますけれども）都心ほど売りタイミング
を逃すとキャピタルロスを発生させる可能性は高いと思いますよ。
都心だから安心というわけではない。都心ほど、投資スパンの短い投資家が多く参入
しており、実需相場とは言い難い。今後は強含みでしょうが、いつ売るか、常にウォッチ
してます。城南のほうは利回り視点で持ってますので売るつもりはありません。

>>889
投資市場と一般住宅市場の差異に微妙な混同がありますね
＞不動産市場が成熟すれば３〜５年で収益用不動産価格が上下する欧米の不動産市場に近づくのではないか。
http://usa.104-1.jp/bei/jijyo/index.html
一般の住宅市場の価格の変動は、日本も米国も同じくらいのスパンだ。
収益不動産は、キャップレートを基準にした取引で、エンドユーザ市場とは別のメカニズムで
動く。

一棟売りの賃貸マンションが、家賃低下で利回りが悪くなって安く売りに出される。
そうなると都心の中古価格の相場が下がる。
そういう事態は考えにくい。
売りに出されるのは手間のかかる「一般中古市場」でなく、事業者同士の取引だからだ。
利回り、５％を想定して家賃水準が下がったら、利回りも下がるが、一棟を転売してしまえばそれで
終わりだ。
なぜなら、賃貸中の物件はテナントがいたまま売ることになって、空いたところから一戸づつ
売っていくなどという手間のかかくことをやらない。
オーナーチェンジで売るということは、買い手は利回りで買う。つまり期待利回りで割り戻した
価格以上では買い手はつかない。

むしろ、オーナーチェンジ物件をこまめに買い集め、空室になったらリフォームしてエンドユーザに
中古として売るビジネスがあるくらい、オーナーチェンジ＜空室中古　の価格差は大きい。

890さん
NYや香港に比べて、容積率が低いのは、地震国だからでは？

もう売り手市場だからでしょう。買い手がガタガタ言ったところで状況は
変わらない、と諦めたんでは無いでしょうか。
基本的に、インフレに持っていくのが政府の主眼ですから、ヘッジの意味
でも買えるところ買っといたらいいと思います。

892さんの指摘は正しい。
都心と全国平均の価格変動の乖離が始まった時点で、日本の不動産市場も一歩成熟に近づいた。

ただ、ＮＹ、パリでも都心オフィスビルと都心アパートメントの家賃・価格は連動している。
収益性の高い物件はオフィス・住宅にかかわらず、国境を越えるファンドの投資から逃れられない。

890さんの言うとおり「投資対象」と「それ以外」で分けて考えるのが正しいのかも知れない。
一棟売りが市場に与える影響が間接的なものだという892さんの説明も参考になる。
ちなみに889は住宅に投資する資金はなく、自己居住用のマンションを探している者です。

リスクを取る感覚は、生きている実感が沸きますね。失敗するも人生、
成功するも人生。とはいえ、どうせそこそこ、って感じなんでしょうが。
もっとリスク取らないと駄目だなあ。。

ここで話題になる都心に物件を求める富裕層ってもう既に都心に豪邸持ってんじゃないの？
富裕層は今は賃貸で生活してるの？

容積率が低いのは、地震とは関係ない。

その証拠に湾岸部の地盤のゆるい場所だからといって
容積率が低くなるわけではない。

>>895
私も同感です
市場予測については若干古いが、みずほ産業調査「首都圏分譲マンション市場の拡大
３つの要因と今後の展望」の詳しい分析は読み応えがある。最終章が役立つ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/m1007.html

リートや不動産ファンドの土地買占めが都心地価を高騰させたのは確かだろうが
精緻に見れば、２００４年以降過剰な供給によって値崩れ寸前だった都心
の供給を、ファンドの一棟買いがかろうじて食い止め、業界の供給競争に
ブレーキがかかったというのが正しい見方ではないのか。
同時に、不動産証券化手法によるオフィスやホテルの新築が相次いで
マンション用地が短期的に払底した。その結果、供給熱から冷めて
冷静に上値を探る売り方に変わったというべきなのだろう。

過剰なまでの都心マンション需要に対して供給を抑えたことで価格主導権が
売り手に移った。それだけのことかもしれない。