23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

了解しました。
こちらこそ失礼しました。

＞７４９
数値として実例を用いたつもりです。
何倍も競争率がついた旧価格でなくいわゆる新価格相場ですが。
具体的には申し込み順で売れた物件（例えばWCTほか）を相場価格と
しています。
湾岸はあくまで港区、都心は港区千代田区渋谷区内陸を意味します

ぞれと申し上げたかった主旨は上昇率の程度であって絶対額ではない。

中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。
東京は、世界一のGDPを誇る都市。今後もNY、ロンドン、東京の三極体制は金融
の世界では特に変わらないでしょう。博打場と化している中国が金融の中心に
なることは今後30年は有り得ない。

外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から
続いている。アジア系企業の参入数も増加中だ。
確かに、貧しい移民層も増えてくるだろうが、それよりも東京都内で注目すべき
は外資系資本の参入。三角合併解禁で、ますますこの傾向に拍車がかかろう。
するとどうなるか。同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
なる。

坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
いなくなる理由が見当たらない。

都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

補足すると、現時点で築浅中古も含めて２５０万坪を超えていない地区は
頭打ちになるだろう。ことに江東区はスピード感のある供給をしていかないと
売り惜しみして待てば待つほど売り手は苦戦を強いられる。
田園都市線も共通。
都心は、相続も含め既存中古の市場が健在。売れなくても賃貸で収入を得て
高額物件が買える。
しかし、２５０万前後は、買い替えターゲットとしては中途半端。
高額物件とエコノミーの二極化はこれから際立ってくる

＞７６７さん
慧眼おそれいります。私の知っている例ではタワーの高層階の部屋の半数以上が再婚シニアカップル
あとは独身の自営／自由業だったりします。

私は759さんのご意見に賛成です。

現実的ですね。

事業用資産の買い換え特例が事実上なくなって、セカンドハウスとして買って、マルチハビテーションする人が増えた。
インフレのリスクへッジなのだろうが長期的に持って様子を見る構えの人が多いのも事実
マンション購入を通じて所得格差のひろがりが実感できる。世の中にはいろんなことで稼いでいる人がいる

熟年離婚して、都心の１ＬＤＫを買い換える需要って多いわけない。
多くの人が、年金半分以下で生活が苦しくなるのに。ごく一部でしょう。
それに、７５９さんがいっているのは、都心の高級物件だけでなく、ごく普通の仕様の
マンションが高値になっているのは長続きがしないということでは？

実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラスして、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはすでに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんていっている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思いますよ。

都心に一軒家を構えて住んでいる６０代の裕福層の割合は、都内の６０代の夫婦の何パーセント
でしょうか？　かつ一軒家からマンションに住み買えるのはそのうちのどのくらいの割合でしょう？

>>750
>>752
>>759
これを論破できる人は、いないのでしょうか？。
地方在住の小金持ちです。
地方の不動産は値下がり一方、東京は不動産が値上がりとのことで１Ｒから１ＬＤＫの賃貸用
マンションの現金購入を考えています。
数年後に値下がりするなら様子見るつもりです。

ここには勝手に大きな市場を作って
さらにそれを勝手に常識にしてしまう方がいらっしゃるんですね。

>>775
論破なんか出来るわけないよ。
だって正論だもの。
日本の不動産は中長期的には下落トレンド。
今は一時的な調整局面じゃないですか？

都心一極集中がつづけば、過密、乱開発、高コスト化をもたらし、
結果としてそれが眺望や日照の阻害、
住環境の劣悪化、犯罪の多発、公共インフラのキャパシティオーバーなど、
住環境環としてのクオリティを維持できなくなる形でネガティブフィードバックされ、
新たな商圏を求めるデヴェロッパーの意向とも重なり、
郊外の再評価と再回帰が起きると言うシナリオが一番現実的でしょう。
都心神話はやはり神話でしかなかったことが、近々証明されるでしょうね。
今買うなら利便性のある郊外に土地を確保。真の投資家のチョイスです。

767さんへ

> 中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。

熟年離婚の数に正比例して熟年結婚が増えているそうです。(今調べました）。そうするとパートナーが変わるだけで世帯数増えないですね。

> 外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から続いている。

そうなんですか？で、在日駐在員も増えてるんですかね？もしそうなら、増えた分だけ需要増ではありますね。でも、企業数が増えても駐在員が増えているとは限らないから精査が必要でしょうね。あと、今後も「自明」でしょうかね？アメリカの景気も頭打ちだし、減ることもあるのでは。

> 同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
> にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
> なる。

なるほど。これは傾聴に値するご意見ですね。確かに会社の金だと交渉がゆるくなって貸主の言い成りになりがちだから市場が高止まりする要因になりますね。ただ、三角合併後に社員数が増えないのなら家の需要量は変わらないし、リストラで人数減らしたらもしかしたら需要減かも・・・。

> 坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
> は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
> 今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
> いなくなる理由が見当たらない。

いわゆる新価格（世田谷の用賀あたりでも坪350万円）が一般的になればその比率じゃすまんでしょ。私が言っているのは、「新価格は間違った（加熱した）価格であり、いずれ下がる」ということです。おっしゃるくらいの比率なら妥当じゃないですか？つまり、世田谷辺りは300万円以下くらいまで落ちるということ。

また、「350万円払える」ということはハードルの1つですが、「払える」人が皆「払う(払いたい）」とは限りません。今、多くの人が高値で掴みにいっちゃうのは、「これから騰がる。もう下がらない」と信じ込んでいるからですが、本当はどうかな？というのが私の意見です。

> 都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
> 老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？65歳以上が世帯主であるの東京の世帯数予測は2005年をピークに減少を続けます。

http://www.asahi.com/business/update/0313/158.html

氷山の一角ですね。

750ですが、779の最後の2行がミスタイプもあって訳わかんなくなっているので訂正します。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？東京で、65歳以下（以上ではなく以下でした）が世帯主である世帯数の予測は2005年をピークに減少を続けます。

参考
www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-index.htm

773さん

> 実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層> が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラス> して、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも> 上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはす> でに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんてい> っている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思い> ますよ。

じゃあ、既存の家を8千万-1億くらいで売るわけですね。ちょうど世田谷あたりのマンションと同じ予算なので普通は比較するでしょうね。この家がその値段で売れれば、潜在的な需要が1つ消えます。773さんがおっしゃるようにこれが「常識」で、同様の事例がたくさん行われるなら、相対的に供給が過剰になることへとつながります。これも、需給が緩む原因ですね。

まあ、773さんが言っていることが常識とは思ってませんが、「わかっている人」の割にはあまりにも稚拙なロジックだったので、ちょっと言ってみました。

775さん

750です。わたしの意見をご参考にされるのはご自由ですが。当然のことながら結果は神のみぞ知るなので、自己責任でお願いしますね。

でも、いろいろ情報交換させてもらえれば幸いです。私は、今まで色々書いた理由からしばし住宅購入を見合わせるつもりですが、もしどなたかから説得力のある反対意見がなされ、それに納得したならばすぐに購入するかもしれません。

マクロな経済的視点が足りないと感じますね。それとグローバルな視点も。
たとえばＮＹ，ロンドン、隣のソウルに比べてまだまだ東京は割安。
世界のマネーはリターンを求めて駆け巡っています。
国内の事情だけで判断するのは如何なものかと。
これだけの円安・低金利そういう要素も加味して不動産価格は変動します。
まだまだ価格は上がる要素が多いのです。

法人需要増えが、外資が集まり、「富裕外人」が集まるから東京の地価は下がらないと力説して
いる人が、多かったが、東京という面積を埋めるには、不足だろうね。「都心3区は下がらない」
ぐらいなら納得できる点もあるが。

すでに不動産を仕込み終わった人は、これからどのように処分して利益を確定するか
の局面。素人さんにはあと数年この地価上昇に少し踊っていてほしいところ。
このスレにもなんとなくそのムードを漂わせたい人が、個人投資家か法人の営業か
は知らないがいるだけでそれ以上でも、それ以下でもないのでは？

>784
750ではないが、海外の都市との比較は難しいよ。それぞれの都市の事情もあるし。
マンション価格が、所得の１０倍を超えている、異常な価格のソウルと比べても仕方がないだろう。
マクロな経済的な視点というが、不動産投資として世界市場は均一な市場として機能していないのだから、ニューヨークの不動産に流れている資本が、すぐに東京の市場に向けられるわけで
はないよ。

ウランバートルより東京はかなり高いよ（笑）

７８４＞
アメリカでは連日、サブプライム（信用度が低い）の住宅ローン会社の信用不安のニュースが続出していますよね。日本のバブル崩壊後の住宅金融会社に信用不安が出たのを思い出します。抵当権の実行には時間がかかるので競売物件がまだ増えていないようですが、来年に向けては競売物件が市場の下押し要因になるのは、ほぼ確実では？国内要因では、用地買収難でマンション価格は上がる要素が多いと思いますが、海外要因はこれからサポートにはならないと思います。

土地ほどドメスティックな資産はないので。
最悪国有化されたら対抗手段ないわけですから。

もう一つ、ニューヨークの特にマンハッタンは容積率で、一番低いアッパーウエストでも500％、ミッドタウンは1400％を超えていたはず。また昼間人口は同じでも、夜間人口は東京の都心の3倍多かったはず。また、公園、街路の面積が多く、利用できる土地は狭い。

東京は山手線内でも容積率平均は300％程度だったはず。23区でもっとも高い千代田区でも600％程度で比較にならない。これだけ容積率が違うのに、同じ価格になることはありえない。価格だけをを比較して東京は割安と叫ぶのはいかがなものか？

750さんのおかげで、値上がりをあおる発言が減り、議論のレベルが上がって来ましたね。
マンション価格の上昇は短中期的なものと思いますが、スレッドタイトルの「いつ下がり始める」は難しいテーマです。

個人的には長期的見通しの材料がないので、当面、資産総額5兆円となったJ-REITの動きに注目しています。

配当を目的とする長期保有者がJ-REITを売る理由はありませんが、異常とも言える相場を作った短期資金の方では、円高による外資の売り、金利上昇による国内機関投資家の売りといった可能性があります。国債の利払いを考えると、利上げの方は限度がありますが。

J-REITの資金が伸びなくなると、年１兆円単位で都心中心に不動産を買ってきた買い手がいなくなり、市場に少なからず影響があります。万が一資金が縮小すると都心で棟単位の売りが出てきます。

もちろん、これは750さんの指摘の3)「不動産ファンドへの資金流入」のみに着目した話で、市場はもっと大きな流れで動くものだということは承知しています。

<<生温かく見守りたくなる>>
このような表現をなされる方は
現実社会で活躍なされていないことは明白ですから・・・

いつ下がるかは明解です。
景気が悪くなると下がります。
問題はいつ景気が悪くなるかです。
個人的意見ですが今年後半からだと思います。
米国の住宅ローン不安→米国株安→日本株安→投機マネー終息→REIT終息→価格高止まり維持不可能
となり下がると思いますよ。

現在REITを支えているのは団塊退職金などの小口×多数の大量資金です。
初期に見られた資産家の大口資金はドンドン引き上げられていっています。
いつの時代も平均的多数派がババを引かされていますね。

792さんの説がすでに的中。
昨日のアメリカの株価は大幅安。
住宅需要の落ち込みが原因だそう。

日本の住宅需要も落ち込むでしょう。その内。

いつ下がるか？

大枠としては、実需との対応で考えればいいのではないのですか？
つまり、団塊ジュニアのボリュームゾーンの年齢＝不動産取得の平均年齢になる時=2012年。
これ以外の要因は、価格への影響力は限定的では？

今回は、団塊世代と異なって、都内では４０代独身者の割合が増えたので、物件的には1LDK、60平米前後のマンションの需要も底堅そうですね。

・・・こういうお話の上に皆さんお話されているのですよね？

独善的な悲観論で、景気が悪くなるからマンション価格が下がる。と論じている人は多い。
政策批判をしているだけの野党と同じで、どうしていくべきというビジョンがない。
不安を煽るより明るいビジョンを持つほうが難しい。
住宅評論家の大半がそうだった。
長谷川徳之助、幸田昌則。
彼らの言うことは半分は正論だが、残りは国際金融経済の視点を欠く近視眼的な見方。
バフェットや藤巻健史の言うことのほうが、実践を通じての洞察が含まれていて役に立つ。

要するに、景気が悪くなってくれたらまた安くマンションが買えるほうがいいのか
日本の景気が上向いて財政再建を果たすほうがいいのか
今後不景気になって、政情不安、１９９５年みたいな時代に戻ることを誰が望んでいる
だろうか。
世の中は、大勢の人の総意と想像の向かう方向に動く。

不動産は政情不安では下がるが、景気後退だと横ばいだろ。

なんか株価下げトレンド入りしてる感じがするね。
上げよりも下げの方が加速するしね。不動産もプラス要因よりマイナス要因の方が多い訳だしね。

新築買おうかなと思ったけど、今は見送ろうかな。

>>750
＞人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
不動産の平均値は下がり続ける。
現に地方都市は人口の激減で地価は毎年５％ペースで漸減している。
不動産のインデックスに投資するわけではない。自分が住いとして買う不動産が将来価値を失うかどうか
が問題だろう。
住宅をいつ、どういう場所に買うかということが重要なのであって、日本の不動産業の売上げや
マクロ経済を語っても仕方がない。「不動産」とは「自分が住みたい不動産」に限定して考えるべきだ。＞市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。
マーケットは正しいも間違いもない。あなたの理屈にあったら「正しい」違ったら「間違っている」というだけ

＞価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。
それは正しい。都心３区の供給が激減したから、価格があがっている。
一方、埼玉、千葉、横浜の郊外は現時点でも相当数の完成在庫が目立ってきているのは住宅情報誌の最後の
リスト欄のオレンジマーク（即入居）の数をみても明らか。

＞今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。
傲慢な言い方ですね。あきれかえってものが言えない。
上馬に19年住んでいたが、１９８４年に７０平米のマンションを３５００万で買った。その後中古価格が１億円を超えて
１９９０年後半でも５８００万の値がついた２００３年に３５００万で売れた。
その間見てきた近傍の坪単価の推移は

新築坪単価 対前年比
1985 年 180 万円 1.06
1986 年 191 万円 1.3
1987 年 248 万円 1.2
1988 年 298 万円 1.1
1989 年 327 万円 1.3
1990 年 426 万円 1
1991 年 426 万円 0.98
1992 年 417 万円 0.8
1993 年 334 万円 0.95
1994 年 317 万円 0.95
1995 年 301 万円 0.96
以降一度も物件平均坪単価が２５０万以下になっていない。
間違っているかどうかは、買い手が納得するかどうかの話。
その伝で言えば、１９９５年以降の数年間の新築価格だって「間違った価格」
間違った価格で買った当時の４０万人以上の購入者を「あなたがた間違って買いましたね」
とあざ笑う資格は誰にもなかろう。

不動産を株屋や金融市場の目で見るから「間違える」
２０年スパンの大局観を持って、売る売らないも買う買わないも８年スパン程度の流れを見据えて
行なうものだ。司法書士や税理士の知り合いが増えてはじめて不動産を見る目も肥える。
経験でものをいうのもよくないが未経験者の屁理屈は「お前、そういうことが言えるまでにいくら授業料を払った？」
と訊きたい。

＞なぜ今、市況は間違っているのかというと
はいはい。
＞1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
あのですね。首都圏の新築マンション供給戸数は８万〜９万戸／年程度ですよ。
それに対して、団塊ジュニアは横浜と２３区あわせただけでも３００万人以上いるのです。
３割が持ち家志向としても１０年は持つ市場がある。
なにしろ２０００年以降は高値で買えなかったわけで、待ち組みの３０代がたくさんいる。

＞2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている
でも、供給がおいつかなかったから、１０倍の競争率になるような物件が山ほど出た。
あなた何回抽選現場に足を運びましたか？
結局安くて都心の近場のマンションを買えなかった人が「マンション購入難民」となって浦安や武蔵小杉や
豊洲待ちをしているのが原状。
山の手はそこそこの供給量で単に９５年ベースに戻っただけ。

＞3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
それは言いすぎ。オフィスの２００３年問題と同様、蓋をあけてみればそこそこの需要を吸収できるはず。
今は、東京のレジデンス賃料が分譲に比べて安すぎ。今後「定期借家による確実な賃料値上げ」が進む。
なぜそのへんの１３階建の中古マンションの賃料とタワーの高層階の月坪賃料が２割程度しか違わないのか
そっちのほうが間違っているというのがファンドの見方。
公団の賃貸物件の設定家賃がそもそも賃料値上げの原動力になっている。
これは全く心配ない。

4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている
これは大嘘。富裕層は来るべきインフレ（国の財政赤字の破綻はインフレ以外に解決策はない）に備えて
高くなりすぎた金のかわりに不動産を買っているだけ。べつに賃料などなくても１０年後に倍になればそれでいい。

＞本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

これは都心限定の話。とにかく２３区マンション価格というのは二局分化するわけで、暴落は周辺で起こるわけで
都心は横ばいという結論になる。なにしろもう都心市場は閉じたに等しい取引量しかない。

株価がどうだからとかいってたら2万円超えてきたら都心不動産は手が届くなくなるよ。
買うなら今だろ。

>>752
>1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める
賃貸事業というのはいくらでも家賃を下げることで調整が効くビジネスです。家賃を下げる代わりに
一ヶ月〜２ヶ月のフリーレント、半年フリーレントの５年契約などいくらでも可能です。（長期契約は
解約違約金がつく）
賃料が下がっても、ファンドやリートの利回りが下がるだけで、嫌なら投資家がその私募ファンドなり
リートなりをマーケットで処分するだけ。次の人が安く買えば、トータルの利回りは上がる。

つまり、流動化証券化は事業の採算の悪化が現物の転売につながらないしくみなのです。
１５年の不況のなかから、やっとそういうシステムを米国から学んでつくりだした。

＞（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、
＞これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）
これは株の配当が下がったら上場廃止かＴＯＢと言っているのと同じ。
単に株価が下がれば安く買うひとがいるというだけの話。
不動産の流動化とはそういう話。

＞2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、
＞新築価格全体が下がっていきます。

こういう誤解があるうちは、まだまだ不動産で旨い汁を吸うひとが多くでてきそうですね。
全く逆です。出口戦略として証券化資産をリートに売ったり、リートが物件ごと他のファンドに処分することはあっても
その結果、実物の分譲物件価格が下がるわけではない。
なぜなら、よほどのド田舎の賃貸マンションでない限り賃料を下げれば店子はつく。賃料が１０％下がっても
１５％のサブリースでＰＭ会社が受けていれば軽くかわせる。もとより１０％の空室は事業計画に見込んでいる。
長い目でみれば家賃もインフレに向かうと彼等は読んでいる。
一番の大元は「財政赤字で国債償還も含め政策金利は安いままで、インフレに向かわざるを得ない」日本の経済の
弱みにつけこんでいるのが海外ファンド。

＞3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、
都心３区の不動産だけみたら一般のマンション分譲市場などもっとも採算性の悪いカス。そんなもの
開発がらみでないかぎり地価が上がった現在どのデベロッパーでもやりたがらない。
都心３区は、実態としてリート物件が分譲市場に横流れしてくるなんて話は空想にすぎない。
破綻した公団や都営が売りに出される話は将来あるだろうが、それも証券化される。


＞また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、
あのですね。投資用に買った人はまず賃貸に出す。賃貸でそこそこの利回りがあればそのまま。
税制のからみがあるから、６年は貸し続ける。

＞高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。
皆がキャッシュで買うとお考えですか。レバレッジを利かさないと不動産など買う意味はない。
負債があって目減りしたら損切りできるのは、それが損益通算で節税できる人だけ。つまり
他の所得や事業で儲かっている人。賃貸に出していたらその事業内でないと通算不可。

＞4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。
これはまさに郊外の話。いまでももう始まっていますよ。
どこに郊外に賃貸新築物件があるというのでしょう。


＞よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、

これは多くて新規需要６０００世帯はいるでしょうね。２３区の供給量の５％。いまは２３区自体の供給が減っている。

＞今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。
それはいいですが、４−５年後に価格が落ちてからその後も落ち続けるけるとどういう事態になるか
全くわかっていませんね。不動産は大きな価格の上下動の底付近で買うのが常道。
下がり始めなど言ってみれば、売り時であっても買い時では断じてない。
ましてや都心価格が５年後に底値などいうのなら、こりゃどうしようもない妄言です。

>>759
＞中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。
本と、この人頭が固い。
９６㎡の２ＬＤＫもあれば、６８平米の３ＬＤＫもある。港区のマンションは平均世帯人口１．４人にあわせて
２ＬＤＫ９０平米がスタンダードなのだ。
中高年離婚できるということは、男は養育費を払いながら再婚できる経済力があるか、もしくは
子供が成人し自分は退職金をもらえる年齢ということだ。
そこそこの年収があってローンも組める年齢といったら５０歳前後だろう。
所得が高いから再婚できる。所得の低い人は相手がみつからない。それが現実だ。


＞二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側
あのね。５０代はいくら新婚でも１ＬＤＫには引っ越さない。
会社の部長・役員クラスがみっともなくてそういうマネはしない。まずは、互いの住いの片方を処分だろう。
そしてそのあと老後の愛の巣を買うことになる。持ち物も多いのだよ。この年齢は。
大抵の女性は離婚の条件にマンションをぶん取っていたりする。悪くしてもローンは先夫負担。
売却は結構スムーズにいく。

＞（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。
中高年離婚がマンション需要を押し上げるとは誰も言っていない。
都心マンションというのは高額で、そういうものをあえて買うのは、高額所得者でかつ再婚カップルが
目立つという程度の話だ。

＞今から東京にどんな企業が参入してくるの？
都心需要は、「都心回帰」の掛け声をかけたときから東京周辺住民の欲望としてはじまっている。
かつては郊外がひろびろとして空気がうまくて自然が豊富で車でどこでもいけて「便利」だった
今は、都心に何でもできてディスカウントもユニクロもギャップも郊外にあって銀座にないものはない。
逆に郊外になくて都心にしかないもの
お洒落なレストラン　安くて旨い居酒屋　ワインバー　ブランドショップ　ｅｔｃ

＞世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達は
世田谷にファミリー物件を借りるのは普通のサラリーマン。１７万の家賃＋家賃補助で２ＬＤＫを借りる
というのが一番多い。これが狭いから住宅が欲しいという話になっている。
世田谷にそもそもリートが手を出す賃貸などない。あるのは地主がやるワンルーム。

＞その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、
＞東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？
地方の富裕層が子供の進学を東京にさせてそのために１ＬＤＫ買っているのは昔からあるけどね。
坪単価４００万の１ＬＤＫなんてそういう人が一番多く買っている。

＞「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、
そういう子は不思議と賃貸。何人か知ってるけど大抵３０万くらいの家賃のところに住んでいる。
なにしろ跡取りだから田舎に帰るんだね。

＞それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。
田舎の人口が激減して東京一極集中する。田舎に親を残した息子は片方が＊＊ば、田舎に帰らず親を東京に
呼ぶ。同じマンションにもう一部屋買って住むってのも多いよ。

＞高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。
これから死ぬ人ってマンション世代じゃないと思う。大抵は一戸建てに住んでいる。
相続とからめて土地が売られてそのあとがマンションが建つんだよ。

独善的な楽観論で、土地インフレが財政危機や、好況への
近道であると論じる人も多い。

バブル後の不況でも金融機関がこれだけ政策的に救われたのが、実際国民
にプラスだったのかどうかの検証は難しい。都銀がもう１つ２つ倒産しても
激しい処方箋のほうが、早く景気が回復したのかもしれない。また、
景気は回復しても、恩恵は均等にあるわけではないし、藤巻健史氏に興味は
ないが、暇があったら本ぐらい図書館で読んでみます。

バブル津波にみんな押し流された。
崩壊のあとの引き潮は、牛久の一戸建てで干からびた団塊世代を置き去りにした
それから１３年。引き潮が増して
一方で東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人も生んだ。
ただし満ち潮は意外と早く訪れ、船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。

景気予測は天気予報のようなもの。台風の時に海水浴には行かないものの、少々の台風で
腕に自身のあるサーファーなら大波を待つチャンスだろう。
しかしことが津波となると天気予報で教えてくれない。津波にサーフィンしようという命知らずは
いない。

さて、結論からいうと値上がりしそうもない不動産を買うほど不幸なことはない。
理由
①あとから買えば安く買えたと後悔する。
②古くなって住み替えしたいときに売れない。
③買い手のいう値段で売ると残債割れして売れない。
④地価が下がれば、所得の低い層が集まってきてますます物件価格が下がる

そういうことで、値下がりしない土地に値下がりしにくい不動産を買いたいという話になる。
どこが値下がりしにくいかというのは
富士山の山頂付近とふもとではどちらが雪が解けにくいかというのと同じくらい簡単な話

都心というものは何かという議論もあったが、地価の分布で等高線を描いた頂が都心ということになる。

おもしろいのは、株は上がり始めたらあわてて買うくせに、マンションは下がり始めたら買う人が多いという謎。
流れもなにも考えずに、買える値段ならば買うし、買えないと高いと悪態をつく。
そういう人に限って、ローン９０％の負債の塊を「資産価値」と思い込む

３０年以上もローン返済しながらそれが資産に化けるとしたら「地価の値上がり」以外に可能性はない。
だいたい３０代の人に３０年の年月の経過を想像しろというのが無理かもしれないが

別に土地神話でもバブル礼賛でもなんでもなくてサラリーマンだからこそマイホームの残存価値は下がったら
いけないのだよ。
自分のマンションを常に仲介業者に問い合わせて「時価評価」をしてみること
会社のBS／ＰＬみたいに、純資産＝資産時価評価−負債（ローン残高）を半年後とにウォッチしておく。
時価評価が下がれば負の資産にローンを払い続けることになる。

>>806さん
＞東京湾に心地よい干潟で潮干狩りを楽しむ人
って２、３年前に湾岸とか豊洲を安く買えた人のことですか？？

＞船にあがったひとだけが安らかな眠りにつけた。
ってどういう意味ですか？
安く買ったけど、値上がりしたから売った人ってこと？
それとも安く買えてローンも低金利で楽々の人ってこと？

>>809
戯言ですからご想像で読んでいただければ。

>湾岸とか豊洲を

豊洲は、特別なんだ。

本当の不況を誰も知らないから暢気なことを書いていられる。
不況というのは株価が暴落して金持ちがスッテンテンになることだけでなく
銀行がつぶれ支援のない企業がつぶれ信用不安で手形が切れず連鎖倒産
資金繰りがつかず連鎖倒産。
失業者増えて、就職難がきわまって、世の中不満分子が動乱を起こし
テロ行為や暴動があふれ、治安が乱れる。
食糧は高騰し、ささいな動機で犯罪に走るものが増え
娘は家族のために身売りし失業した男は安い賃金で酷使肉体労働につく以外に糧をえるすべがない。

好況というのは、みんなの所得が増えて、個人消費が活発ででかいクルマや
高額衣料品や高級食材がバンバン売れて、ついでにマンションも家具もどんどん売れる。

確かに売れなければ安くなるのは間違いないが、世の中の不景気を願ってまで
自分が安く都心のマンションを買えればそれでいいという話なのか。

株式や為替や金融マーケットのことはよくわからないが、不動産市場だけは１９８８年から
仕事のかかわりで見てきている。その時々で評論家と呼ばれる人の本も読んだ。
一橋の岩田喜久男などバブル時代に精緻な分析をしていた。
地価の論議は統計的な経済論になるが、個人のレベルでは自分だけ、潮干狩りができたら
いいというレベルの話。
不動産も株も所詮値あがりポテンシャルの高いものを一定のチャンスを掴んで買い
しかるべき見極めで売るというそれだけの行為。
未来に予測はたたない。
けど、自分が納得のいく行動がとれるかどうかで、失敗しても成功しても満足感が大きく違う。

間違ったと気がついたら祈るな。飛び込め。というのは投資の金言のひとつだが
底値と思って買った郊外のマンションは５年後にさらに３割下落した。そこで売っても
数年後値を戻せば、売って損したことになる。
投資の醍醐味はここにある。
自分が決めたラインを切ったら「負け」を認めて引く。
マンションが割安と思って買ったら、目の前にビルが建つとわかった。その時点で
すぐに売るか、我慢して住むか。
すぐ売れる人でないといけない。
思いもかねない事態がおこったら目をつぶらずに何らかの対処をとる。

下がるつもりの都心マンション。港南も芝浦も暴落説はどこへやら、中古が２割も
値上がりしている。
さて、読みを間違えたと思ったら次に打つ手は何か。
いつ下がるか予測する？・・・そうじゃないだろう。

底値と思って買った物件が３割下落した。売ったことで損はしたが
価値の低い郊外物件を一生抱えて買換えできない方がよほど悔しい
一旦売って安値の時期にローンを組みなおし価値ある物件を買うほうがいい。
郊外を買ったのは、もう都心はこれ以上さがらない。だから郊外もここが底値
そういう判断があった。
しかし郊外がここまで下がるということは都心はどうなのかと精査した。
なんと、結構安値の新築や売れ残りの叩き売りが出ている。
そういうことは、売りたいと思うまで気がつかない。

逆に
下がると予測した都心物件が（湾岸でも、内陸都心でも）意に反して安くならなかったのなら
自分の読みが間違っただけ。今からでも遅くないから
①２割あがった築浅中古を買う
②上がった分だけ妥協して周辺を買う

待てば待つほど事態は悪化する。これだけは確かだ。
今日暴落した株価は半月で回復したりもするかもしれない。
しかしマンション価格は、ひとつの流れに乗ったら５年程度は流される。

問題はそのスピードが速いか遅いかだけだ。

将来の価格＝現時点の価格×上昇または下落スピード　（％／年）
これだけの単純な話なのだ。