23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

今後のマンション価格予測シナリオ

２００３年底を打った都心マンション価格は、景気２０年サイクル説を援用すれば
１０年目の２０１２年までは上昇を続ける。
上昇と下降の節目には、変動率が大きくなるもので２００６年に２０％増に対して
２０１３年には対前年２０％程度の減となる。
２００５年までの上げ圧力だった外資ファンドの力は弱まり、国有地の売却などの
競争入札の結果、都心を中心とした物件価格が上昇する結果になる。
公務員住宅は２３区内だけで３０万平米、建設戸数で５５００戸程度と想定される。
２０１６年オリンピック開催地の発表される２００９年までは、マンション価格は
ゆるやかに上昇する。
２０１０年〜２０１２年が景気上昇のピークで
１３年以降、上がりすぎた地価抑制策として、税制改正、金融政策の引き締めなど
が行なわれ地価が対前年２０％下落する。
さらに毎年３％程度の下落が続き２０２０年には底値に至る。

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年 都心マンション坪単価 湾岸タワー坪単価
2003 年 330 万円 210 万円
2004 年 330 万円 220 万円
2005 年 340 万円 240 万円
2006 年 408 万円 288 万円
2007 年 420 万円 297 万円
2008 年 433 万円 306 万円
2009 年 446 万円 315 万円
2010 年 459 万円 324 万円
2011 年 473 万円 334 万円
2012 年 487 万円 344 万円
2013 年 390 万円 275 万円
2014 年 378 万円 267 万円
2015 年 367 万円 259 万円
2016 年 356 万円 251 万円
2017 年 345 万円 244 万円
2018 年 335 万円 236 万円
2019 年 325 万円 229 万円
2020 年 315 万円 222 万円
2021 年 305 万円 216 万円
2022 年 296 万円 209 万円

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>742
坪単価予測の算定の基準はどんなものですか？
興味がわいたので。

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741で書いた毎年３％上昇、もしくは下落、変換期には２０％上昇、下落を数値に
置き換えてみせただけです。
根拠は過去の地価動向資料から「急騰、暴落」「ゆるやかな上昇、下落」の
平均値をとっただけ。
興味がおありなら、こちらもどうぞ
http://jp.credit-suisse.com/IB/research/economic/eco050325.pdf

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国有地を売却して財政再建に役立てたいというのもそうだが
それ以前に地価下落で低迷した地方経済の活性化が最重要。

経済政策というのは、都心や２３区の地価だけを考えてやっているわけにはいかない。
全国ベースで地価反転を目指して景気浮揚、資産デフレからの脱却をはからないといけない。
そのためには、都心、東名阪福岡などの地価急騰（と呼べるほどの上昇ではないが）は容認しつつ
仙台、札幌など政令指定都市の地価が反転に転じるまで油断がならない。

しかし現実問題地価は、東名阪の都心部とそれ以外では二極化が色濃く、本来なら
リージョナル金利（地方限定金利）のような重点金融緩和が必要な状況。
（もちろんそういう政策をとれば裁定者に悪用されるから不可能だが）

とにかく今月下旬にでる地価公示の全国数値には注目すべきだろう。

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http://www.pwc.com/extweb/ncpressrelease.nsf/docid/1C917B3A01FAE555852...

東京域内GDPは少なくとも2020年まで世界一を維持。
悪くないねー。2.0％成長みたいだし。
一番悲観的なのは日本人だね。ホントさ、自信持とうよ。

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地価というのは上がるのが悪ではない。
上がるのも下がるのも市場原理なのだが
下がり続けることが景気を疲弊させるということは間違いない

今の金融政策は大きな風呂釜の下で一生懸命薪を炊いているようなもの
上の方はやっと湯気が立って触れば結構熱いが、足をつっこんでみれば底は水だ。

ここで大きな柄杓で湯をかき混ぜてみるのは得策ではない。

全部がぬるくなってかえって時間がかかる。
１９９７年のマンションブームと消費税率値上げの関係がまさにそれだ。
ここでかき混ぜたら丁度良い湯加減という頃合を見てかき混ぜる。

お湯が熱いと文句をいってもはじまらない、必要な分を柄杓で汲んで水を足せばいい
いつ冷めるんだと問われたら火が消えたら長い間には冷めるということだろう。

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確かに海外の不動産事情が↑でいう火を消してるのに、まだちょうどいい感じの温かさを保っているといった状況だよね。まるで平成３年の日本の不動産事情のように。ただ違いはその後の対応で、風呂のお湯が冷水になるなで釜の外でウジウジもめてたのが当時の日本で、今の海外は恐らく、相当の当事者意識を持って金融当局が相場の踊り場を形成すべく政策調整することになるんだろうね。５年後の参考によくそのあたりの対応を見といてほしいよね。さすがに今回は。

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人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。

結局は価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。

今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。

なぜ今、市況は間違っているのかというと
1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている（需要の前倒し）。
3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている（これも、エンドユーザーなき買い）

これらが同時に起きてしまったからです。本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

(続く）

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間にゴメンね

ヒント：日本全国と２３区を同じ尺度で考えてはいけない。

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これからのシナリオとしては、

1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）

2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、新築価格全体が下がっていきます。

3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。

4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。

==
よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、「住みたい」需要はいくらでもあっても「＠350万円で買いたい」需要には限りがあります。そして、その需要も人口減少社会では減っていくのです。

今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。

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反論としては、、
賃貸需要は、世帯数の増加に加え、中高年離婚、外国資本の参入により、
今後想定以上に増加します。東京への一極集中は、ますます集中をもたらします。
350万で買いたいという層は、二極化プラス外人参入で増加します。

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日本の人口が減少すると過疎化して不便になった地方の
富裕層が東京に集まってくるのでますます都心と地方の
人口差が進み、都心の価格は更に騰がります。

　　　　　　これぞ正に「二極化スパイラル」

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751さんへ

もうちょっと深く考えることとをお奨めします。

23区内でも一緒なのですよ。「自分が住める・払えるかどうかは別にして、住めるなら住みたい」という意味での人気はいくらでもあるでしょう。しかし、「世田谷のマンションに坪350万円払える」人には限りがあります。

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被った・・・。
でもこれは間違いないと思う。
私たちが死ぬまでに都心のマンション価格が
２〜３年前の相場で買える時代はハッキリ言って
もう二度と無いでしょう。
正直、現時点でも長い目で見れば都心高騰の経過に過ぎない。
あと４，５年もすればどんなに逆立ちしても一般庶民には
都心を購入することは二度と出来ない時代が到来するでしょう。

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>>755さん
＞もうちょっと深く考えることとをお奨めします。
そのお言葉そのままそっくりお返しいたします。

全国（世界）各地には坪３５０万円位払える人などご満といますよ。
二極化が進めばその方達が便利で福祉や医療の充実している都心に
集まってくるのは間違いないでしょう。
それに加え有り余る退職金を抱えた一流企業出身の団塊の世代の方々が
こぞって老後に備え暮らしやすい都心のマンション探しを検討するでしょう。

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人口減少で価格が下落するのは千葉や埼玉でしょ。
都内で働いてる人はできればみんな23区内に住みたいわけだから、23区の価格が下がることはないんじゃないかな。
他の人も言うように、東京とその他の2極化が進むんだろうね。

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753さん

中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。

今から東京にどんな企業が参入してくるの？もう大抵の一流企業は来てるんじゃない？むしろ、アジアの拠点が上海辺りに移って減るんじゃないの？そうなると更に需給は緩みます。

少子高齢化のため、日本は早かれ遅かれ多くの外国人を多く受け入れることになるでしょうが、それは医療や介護に人手が足りないからであり、世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達はこれから増えないでしょう。（豊洲辺りの賃貸需要にはなるかもしれませんが。）

754さん

地方の富裕層というのは地方の中心都市にいるんじゃないの？過疎化が進むような地域に富裕層が一杯いるの？いないでしょ。仮に、いたとして、おっしゃるように不便だから引越しすることにしたとしても、その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？百歩譲って、東京に来たとしても、何世帯増えるんでしょうね？市場に対してのインパクトは全くないですよね。

地方経済が不景気で職を求めて東京に来る、とういのはあるかもしれない。でも、坪単価350万円出せる層ではないよね。

「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。

更に言うと、これから、高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。相続した人がすでに住んでいる家があったら、どっちかが供給側にまわるんですよ。

価格・賃料、騰がりますか？

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>>759
申し訳ないけど希望的楽観にしか聞こえない。
貴方がそう思って東京のマンション探しを見送るのは勝手。
でも４，５年経って完全に手遅れになっても自己責任。
それだけの話です。

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現在は住宅ローンが低利の分だけ予算が伸びているだけです。
実際に坪３５０万以上を捻出できる層は全体から見ればごく少数です。

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760

あなたは業者さん？なにをムキになってるんですか？

私ははじめから自分の意見を述べているだけ（それが、皆様の議論・考察の一助となるように）ですよ。なにが「申し訳ないけど」なの？なにが「自己責任」なの？自己責任は当たり前でしょ。

今は不動産ミニバブルとも言われる状況ですが、なぜそうなっているのか？このトレンドはいつまで続くのか？を議論するのは重要でしょ。私はそういう人と情報交換しているのであって、751さんのごとく人の意見に耳を傾けられない人は参加をご遠慮された方がよいかと思います。

てか、761さんは何が目的でこのスレに書き込んでいるの？やっぱ業者なんでしょうね。

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なんで私がそんなこと言われなくてはいけないんでしょうか？？？
高額物件を購入できる層がごまんといらっしゃると言う意見が多いので
異を唱えただけなんですが？
７５０さんは何様かしら？

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761さん、763さん

ごめんなさい。750です。
タイプミスしました。761ではなく、760と書きたかったのです。
（ついでに言えばしたから3行目の751というのも760と書きたかったもの）

761さんの書き込みには私も賛成です。
不愉快にさせて申し訳ございません。お許しを。

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了解しました。
こちらこそ失礼しました。

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＞７４９
数値として実例を用いたつもりです。
何倍も競争率がついた旧価格でなくいわゆる新価格相場ですが。
具体的には申し込み順で売れた物件（例えばWCTほか）を相場価格と
しています。
湾岸はあくまで港区、都心は港区千代田区渋谷区内陸を意味します

ぞれと申し上げたかった主旨は上昇率の程度であって絶対額ではない。

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中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。
東京は、世界一のGDPを誇る都市。今後もNY、ロンドン、東京の三極体制は金融
の世界では特に変わらないでしょう。博打場と化している中国が金融の中心に
なることは今後30年は有り得ない。

外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から
続いている。アジア系企業の参入数も増加中だ。
確かに、貧しい移民層も増えてくるだろうが、それよりも東京都内で注目すべき
は外資系資本の参入。三角合併解禁で、ますますこの傾向に拍車がかかろう。
するとどうなるか。同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
なる。

坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
いなくなる理由が見当たらない。

都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

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補足すると、現時点で築浅中古も含めて２５０万坪を超えていない地区は
頭打ちになるだろう。ことに江東区はスピード感のある供給をしていかないと
売り惜しみして待てば待つほど売り手は苦戦を強いられる。
田園都市線も共通。
都心は、相続も含め既存中古の市場が健在。売れなくても賃貸で収入を得て
高額物件が買える。
しかし、２５０万前後は、買い替えターゲットとしては中途半端。
高額物件とエコノミーの二極化はこれから際立ってくる

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＞７６７さん
慧眼おそれいります。私の知っている例ではタワーの高層階の部屋の半数以上が再婚シニアカップル
あとは独身の自営／自由業だったりします。

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私は759さんのご意見に賛成です。

現実的ですね。

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事業用資産の買い換え特例が事実上なくなって、セカンドハウスとして買って、マルチハビテーションする人が増えた。
インフレのリスクへッジなのだろうが長期的に持って様子を見る構えの人が多いのも事実
マンション購入を通じて所得格差のひろがりが実感できる。世の中にはいろんなことで稼いでいる人がいる

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熟年離婚して、都心の１ＬＤＫを買い換える需要って多いわけない。
多くの人が、年金半分以下で生活が苦しくなるのに。ごく一部でしょう。
それに、７５９さんがいっているのは、都心の高級物件だけでなく、ごく普通の仕様の
マンションが高値になっているのは長続きがしないということでは？

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実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラスして、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはすでに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんていっている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思いますよ。

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都心に一軒家を構えて住んでいる６０代の裕福層の割合は、都内の６０代の夫婦の何パーセント
でしょうか？　かつ一軒家からマンションに住み買えるのはそのうちのどのくらいの割合でしょう？

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>>750
>>752
>>759
これを論破できる人は、いないのでしょうか？。
地方在住の小金持ちです。
地方の不動産は値下がり一方、東京は不動産が値上がりとのことで１Ｒから１ＬＤＫの賃貸用
マンションの現金購入を考えています。
数年後に値下がりするなら様子見るつもりです。

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ここには勝手に大きな市場を作って
さらにそれを勝手に常識にしてしまう方がいらっしゃるんですね。

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>>775
論破なんか出来るわけないよ。
だって正論だもの。
日本の不動産は中長期的には下落トレンド。
今は一時的な調整局面じゃないですか？

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都心一極集中がつづけば、過密、乱開発、高コスト化をもたらし、
結果としてそれが眺望や日照の阻害、
住環境の劣悪化、犯罪の多発、公共インフラのキャパシティオーバーなど、
住環境環としてのクオリティを維持できなくなる形でネガティブフィードバックされ、
新たな商圏を求めるデヴェロッパーの意向とも重なり、
郊外の再評価と再回帰が起きると言うシナリオが一番現実的でしょう。
都心神話はやはり神話でしかなかったことが、近々証明されるでしょうね。
今買うなら利便性のある郊外に土地を確保。真の投資家のチョイスです。

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767さんへ

> 中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。

熟年離婚の数に正比例して熟年結婚が増えているそうです。(今調べました）。そうするとパートナーが変わるだけで世帯数増えないですね。

> 外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から続いている。

そうなんですか？で、在日駐在員も増えてるんですかね？もしそうなら、増えた分だけ需要増ではありますね。でも、企業数が増えても駐在員が増えているとは限らないから精査が必要でしょうね。あと、今後も「自明」でしょうかね？アメリカの景気も頭打ちだし、減ることもあるのでは。

> 同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
> にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
> なる。

なるほど。これは傾聴に値するご意見ですね。確かに会社の金だと交渉がゆるくなって貸主の言い成りになりがちだから市場が高止まりする要因になりますね。ただ、三角合併後に社員数が増えないのなら家の需要量は変わらないし、リストラで人数減らしたらもしかしたら需要減かも・・・。

> 坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
> は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
> 今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
> いなくなる理由が見当たらない。

いわゆる新価格（世田谷の用賀あたりでも坪350万円）が一般的になればその比率じゃすまんでしょ。私が言っているのは、「新価格は間違った（加熱した）価格であり、いずれ下がる」ということです。おっしゃるくらいの比率なら妥当じゃないですか？つまり、世田谷辺りは300万円以下くらいまで落ちるということ。

また、「350万円払える」ということはハードルの1つですが、「払える」人が皆「払う(払いたい）」とは限りません。今、多くの人が高値で掴みにいっちゃうのは、「これから騰がる。もう下がらない」と信じ込んでいるからですが、本当はどうかな？というのが私の意見です。

> 都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
> 老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？65歳以上が世帯主であるの東京の世帯数予測は2005年をピークに減少を続けます。

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http://www.asahi.com/business/update/0313/158.html

氷山の一角ですね。

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750ですが、779の最後の2行がミスタイプもあって訳わかんなくなっているので訂正します。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？東京で、65歳以下（以上ではなく以下でした）が世帯主である世帯数の予測は2005年をピークに減少を続けます。

参考
www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-index.htm

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773さん

> 実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層> が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラス> して、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも> 上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはす> でに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんてい> っている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思い> ますよ。

じゃあ、既存の家を8千万-1億くらいで売るわけですね。ちょうど世田谷あたりのマンションと同じ予算なので普通は比較するでしょうね。この家がその値段で売れれば、潜在的な需要が1つ消えます。773さんがおっしゃるようにこれが「常識」で、同様の事例がたくさん行われるなら、相対的に供給が過剰になることへとつながります。これも、需給が緩む原因ですね。

まあ、773さんが言っていることが常識とは思ってませんが、「わかっている人」の割にはあまりにも稚拙なロジックだったので、ちょっと言ってみました。

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775さん

750です。わたしの意見をご参考にされるのはご自由ですが。当然のことながら結果は神のみぞ知るなので、自己責任でお願いしますね。

でも、いろいろ情報交換させてもらえれば幸いです。私は、今まで色々書いた理由からしばし住宅購入を見合わせるつもりですが、もしどなたかから説得力のある反対意見がなされ、それに納得したならばすぐに購入するかもしれません。

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マクロな経済的視点が足りないと感じますね。それとグローバルな視点も。
たとえばＮＹ，ロンドン、隣のソウルに比べてまだまだ東京は割安。
世界のマネーはリターンを求めて駆け巡っています。
国内の事情だけで判断するのは如何なものかと。
これだけの円安・低金利そういう要素も加味して不動産価格は変動します。
まだまだ価格は上がる要素が多いのです。

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法人需要増えが、外資が集まり、「富裕外人」が集まるから東京の地価は下がらないと力説して
いる人が、多かったが、東京という面積を埋めるには、不足だろうね。「都心3区は下がらない」
ぐらいなら納得できる点もあるが。

すでに不動産を仕込み終わった人は、これからどのように処分して利益を確定するか
の局面。素人さんにはあと数年この地価上昇に少し踊っていてほしいところ。
このスレにもなんとなくそのムードを漂わせたい人が、個人投資家か法人の営業か
は知らないがいるだけでそれ以上でも、それ以下でもないのでは？

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>784
750ではないが、海外の都市との比較は難しいよ。それぞれの都市の事情もあるし。
マンション価格が、所得の１０倍を超えている、異常な価格のソウルと比べても仕方がないだろう。
マクロな経済的な視点というが、不動産投資として世界市場は均一な市場として機能していないのだから、ニューヨークの不動産に流れている資本が、すぐに東京の市場に向けられるわけで
はないよ。

ウランバートルより東京はかなり高いよ（笑）

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７８４＞
アメリカでは連日、サブプライム（信用度が低い）の住宅ローン会社の信用不安のニュースが続出していますよね。日本のバブル崩壊後の住宅金融会社に信用不安が出たのを思い出します。抵当権の実行には時間がかかるので競売物件がまだ増えていないようですが、来年に向けては競売物件が市場の下押し要因になるのは、ほぼ確実では？国内要因では、用地買収難でマンション価格は上がる要素が多いと思いますが、海外要因はこれからサポートにはならないと思います。

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土地ほどドメスティックな資産はないので。
最悪国有化されたら対抗手段ないわけですから。

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もう一つ、ニューヨークの特にマンハッタンは容積率で、一番低いアッパーウエストでも500％、ミッドタウンは1400％を超えていたはず。また昼間人口は同じでも、夜間人口は東京の都心の3倍多かったはず。また、公園、街路の面積が多く、利用できる土地は狭い。

東京は山手線内でも容積率平均は300％程度だったはず。23区でもっとも高い千代田区でも600％程度で比較にならない。これだけ容積率が違うのに、同じ価格になることはありえない。価格だけをを比較して東京は割安と叫ぶのはいかがなものか？

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750さんのおかげで、値上がりをあおる発言が減り、議論のレベルが上がって来ましたね。
マンション価格の上昇は短中期的なものと思いますが、スレッドタイトルの「いつ下がり始める」は難しいテーマです。

個人的には長期的見通しの材料がないので、当面、資産総額5兆円となったJ-REITの動きに注目しています。

配当を目的とする長期保有者がJ-REITを売る理由はありませんが、異常とも言える相場を作った短期資金の方では、円高による外資の売り、金利上昇による国内機関投資家の売りといった可能性があります。国債の利払いを考えると、利上げの方は限度がありますが。

J-REITの資金が伸びなくなると、年１兆円単位で都心中心に不動産を買ってきた買い手がいなくなり、市場に少なからず影響があります。万が一資金が縮小すると都心で棟単位の売りが出てきます。

もちろん、これは750さんの指摘の3)「不動産ファンドへの資金流入」のみに着目した話で、市場はもっと大きな流れで動くものだということは承知しています。

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