23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

今後の売行き・価格動向のキーワードは「都心へのアクセス」

＞712
実際都内で２５坪の建て売りを購入し、現在住んでいるものです。
土地を換えとは言いますが、建て売りは、よく見てから買った方が良いです。

まず建ち上がっているものならば、水回り、
特に洗面所を見ましょう。
居室やリビングをひろく見せようとそういうところでけちっている場合もあります。
我が家は、引越後、洗濯機が入らず苦労しました。

立ち上がる前でしたら、設計書棟の確認をくれぐれも怠りなく、
同じような立ち上がり物件があったら、是非見せてもらって下さい。

土地の立地や形状も大事ですが、
やはりすむ上での快適性は、建物無しでは考えられません。

慎重にご検討の上、気に入られたなら、買い！でしょう。

新築マンションを数多く見られて言うなら、部屋を見る目は出来ていますから。

私も大手デベ（建売部門）の仕入れ担当と話しましたが、
無効1年は下がることはなく上がる傾向とのこと。
ただ価格的にはギリギリになってきているので
これからは価格は同じでグレードを下げた物件が出てくる
とのことでした。
今後ですが、1年先まではもう仕入れているのでわかるが
中期（5年）では不動産は全くわからないとも。
あまりあせらなくても良いんじゃないですかって言われました。

たくさんレスが頂けてうれしいです。
結論としては、買う方向で動いています。
建売物件ではなく、土地か、中古から購入でリフォームする予定です。
物件はいくつか確認して、これにしようかな、と思うものはだいたい絞りこんでいます。
>718さん　１２坪というのは建物の敷地面積のことでしょうか？　現状では、確かにその程度で考えています。それでも占有面積は３６坪、階段を除いても３０坪以上（＝１００平米以上）の居住面積がとれそうです。駐車場や管理費のことを考えると、まあ、リーズナブルかな、と思いまして。
>719さん　確かにもっと時間をかけるべきとも思うのですが、地価の上昇ペースをグラフで眺めていると、手元の情報で決断する必要もあるかなあ、と感じまして。
>722さん
都内で２５坪ですと、なんというか、私の感覚ではミニ戸建てではない気がします（苦笑）
今調べている物件は基本的に建築条件のない土地か中古住宅ですので、どうやって建てるのかが重要になりそうです。
いろいろ勉強しなきゃなあと思いますが、頑張りたいと思います。
これからはe戸建てメインになりそうです。

それでは失礼します。

世の中には三通りいると思う
①お金持ち--値段なんて気にしない。
②小金持ち--値段気にしまくり。マンションの将来の価格に生活がある程度影響されてしまい、所詮金持ちと違って超高額物件の購入はためらいがち。買ったとしても後で逡巡してしまう。
③それ以外の人々-親が金もちでない限り、予算内でかえるところに借金して買う。値段があがれば場所で妥協するか面積のせまいのを買うしかない。

できれば①に生まれたかった。

もう仕入れは2009年あたりまで押えてある感じでしょう。
2年先までは基本的に上げ基調。仕様はかなり陳腐になって、
なるべく値上がりを抑えた感じで売り出すのかな。
今売られている、大森の物件なんて、坪400超えてますしねえ。
それでいて仕様が良いか、というとそんなことは無い。
2005年くらいから探していると、そんな物件誰が買うの、
という感じでしょうが、最近探し始めた人は、まあそんなもの
かと買ってしまうのかな。

>>712
広尾と言っても一丁目辺り、広尾っぽくもないけど
恵比寿駅も徒歩圏。駐車スペース二台あり、延床面積100㎡程度はある、120㎡位のも多い。
私も昨年、そういうミニ戸を結構目にしました。
値段は忘れてしまいましたが、広尾アドレスのマンションよりは
間違いなく何千万以上安かったです。戸建でも管理の経費は予算すべきでしょうが、
とりあえず管理費徴収はされないし、駐車場代も要りません。
とくに、ホントの超高級じゃないと、今時マンションで駐車場二代目確保は難しいので、
ご夫婦とも車使用とか、乗用車＋趣味性のビークルを所有する方には良い選択肢かも。
土地持分は100％なんだし、
ぼろになったら一時賃貸に移って、一億以内で建替え十分出来るでしょう。
マンションより安い分の差額で建替え費用でてしまうかもしれません。

当方は都心か表参道のセカンドを探していたので、希望地じゃないのと、セキュリティーや
コンシェルジュサービスを重視（共用施設はなくてもいい）したので、実際見てはいませんけど。

安い理由として、
更地では高く売りにくい土地や、建物がめちゃくちゃ手抜きorぼられてる危険性があると
思いますので、早いうちからプロを同伴して見てみるのがよいかな？
建売の知見がなくアドバイスは出来ませんが、建売じゃ素人に分かる範囲はほぼ無ですよね？
土地の見立ては分かるとしても、家屋調査のプロ頼んでも損はしないと思います。
設計図書は大事ですが、その通り施工されているかどうかわからなければ意味無いですし、
売主が、地元の工務店で営業の歴史があっても、今の経営状態が公開されている場合は少なく、
悪徳に走らないとは言えないですから。二次保障機構つきも要チェックかな。

建売じゃないのですね、失礼しました。

セカンド以上って個人名義で所有するのは、法人所有資産や、賃貸で経費処理できない個人の
大小金持ち。
もろもろの経済的所有効果、ローンと保険効果もありますが、自分の物が置いておけるのが
一番大きいと思います。好きなインテリア、音楽や本や資料・仕事のもの、衣服など。
文字通りセカンド生活する必要のある人向きですね、そんなに沢山はいないかも。
楽しんだり、気分転換するだけの使用であれば、ホテル渡り歩くのがいいですよね。
今年は特に外資新規目白押しだし、一泊週末でも75000程度〜、58㎡〜として、稀有な高級物件が
毎週部屋変えても、月30万のローンと同じ。頭金なし、管理費なし、固定資産税なし。

>727

狭い土地に建てる家は、縦移動が増え、住み心地が悪いのです。日照条件も悪いことが多い。
長く住めないわりには、転売は難しい。仕様もどうしてもマンションより落ちる。
マンションが高齢者から子持ち世帯まで万人向けなのに対し、庭も十分とれないような狭い土地の戸建は、万人向けとはいえない。

需要が少ない以上、狭い土地は当然安い。

今週のバロンズ（米投資家新聞）カバーストーリーによると今の世界経済は第一次世界大戦前夜に似ており（金融市場にキャッシュが潤沢で、ボラティリティが低い）、金融商品はもっとリスクプレミアムが高くて然るべきとのこと（当時、ドイツのリスクを市場は織込んでいなかった。今はイラン等中東のリスクをほとんど織込んでいない）。ロスチャイルド家の古い原則（証券、不動産、美術品それぞれに３分の１ずつ資産を分散する）を適用すべき状況らしいです。来年の大統領選挙で民主党候補が勝ち、米軍が中東から撤退するのと同時に世界が混乱、ひいては東京のマンション価格下げにつながってしまうかも？

第一次世界大戦に突入した結果、資産を何にシフトしておくことが正解で何が失敗だったの？中東や欧州での戦争であれば、日本株や東京の土地は結構、正解なんじゃないの。

現金ですよ、現金。

７３３＞
バロンズの記事によると完全なプロテクションはないそうです。通常はキャッシュか金（ゴールド）が良いようですが、今回はミサイル製造業者の株買いとインベストメントバンクの株売りを薦めています。戦争で最も痛手を蒙ったのは債券保有者だったそうです。安倍政権が憲法改正しようとしているのは気持ち悪いです。。

中東の戦争で東京の不動産が暴落するのであれば、私は喜んで買います。
と思う人は多いので、暴落しない。

日本でテロの標的になるといったら東京が最も危険でしょう。
テロが世界に脅威を見せ付ける目的であるとすれば、田舎を狙っても意味ないので。
そういう意味でも、世界が安定して平和である事は、東京の不動産にとっても重要です。

現金？幻想ですよ。紙きれですからね。あんな物は・・・笑

やはりここはスイスフランでしょうか？
地政学的に遮断されてると言う事で、
オーストラリアの土地や物件とか。

726>確かに土地や資源や建築コスト上昇のせいか、新築は作りがしょぼくなってきてるから
築浅中古の贅沢な造りなものを探すのが住むためにも資産としても賢い選択になってきてますね。

今後のマンション価格予測シナリオ

２００３年底を打った都心マンション価格は、景気２０年サイクル説を援用すれば
１０年目の２０１２年までは上昇を続ける。
上昇と下降の節目には、変動率が大きくなるもので２００６年に２０％増に対して
２０１３年には対前年２０％程度の減となる。
２００５年までの上げ圧力だった外資ファンドの力は弱まり、国有地の売却などの
競争入札の結果、都心を中心とした物件価格が上昇する結果になる。
公務員住宅は２３区内だけで３０万平米、建設戸数で５５００戸程度と想定される。
２０１６年オリンピック開催地の発表される２００９年までは、マンション価格は
ゆるやかに上昇する。
２０１０年〜２０１２年が景気上昇のピークで
１３年以降、上がりすぎた地価抑制策として、税制改正、金融政策の引き締めなど
が行なわれ地価が対前年２０％下落する。
さらに毎年３％程度の下落が続き２０２０年には底値に至る。

年 都心マンション坪単価 湾岸タワー坪単価
2003 年 330 万円 210 万円
2004 年 330 万円 220 万円
2005 年 340 万円 240 万円
2006 年 408 万円 288 万円
2007 年 420 万円 297 万円
2008 年 433 万円 306 万円
2009 年 446 万円 315 万円
2010 年 459 万円 324 万円
2011 年 473 万円 334 万円
2012 年 487 万円 344 万円
2013 年 390 万円 275 万円
2014 年 378 万円 267 万円
2015 年 367 万円 259 万円
2016 年 356 万円 251 万円
2017 年 345 万円 244 万円
2018 年 335 万円 236 万円
2019 年 325 万円 229 万円
2020 年 315 万円 222 万円
2021 年 305 万円 216 万円
2022 年 296 万円 209 万円

>742
坪単価予測の算定の基準はどんなものですか？
興味がわいたので。

741で書いた毎年３％上昇、もしくは下落、変換期には２０％上昇、下落を数値に
置き換えてみせただけです。
根拠は過去の地価動向資料から「急騰、暴落」「ゆるやかな上昇、下落」の
平均値をとっただけ。
興味がおありなら、こちらもどうぞ
http://jp.credit-suisse.com/IB/research/economic/eco050325.pdf

国有地を売却して財政再建に役立てたいというのもそうだが
それ以前に地価下落で低迷した地方経済の活性化が最重要。

経済政策というのは、都心や２３区の地価だけを考えてやっているわけにはいかない。
全国ベースで地価反転を目指して景気浮揚、資産デフレからの脱却をはからないといけない。
そのためには、都心、東名阪福岡などの地価急騰（と呼べるほどの上昇ではないが）は容認しつつ
仙台、札幌など政令指定都市の地価が反転に転じるまで油断がならない。

しかし現実問題地価は、東名阪の都心部とそれ以外では二極化が色濃く、本来なら
リージョナル金利（地方限定金利）のような重点金融緩和が必要な状況。
（もちろんそういう政策をとれば裁定者に悪用されるから不可能だが）

とにかく今月下旬にでる地価公示の全国数値には注目すべきだろう。

http://www.pwc.com/extweb/ncpressrelease.nsf/docid/1C917B3A01FAE555852...

東京域内GDPは少なくとも2020年まで世界一を維持。
悪くないねー。2.0％成長みたいだし。
一番悲観的なのは日本人だね。ホントさ、自信持とうよ。

地価というのは上がるのが悪ではない。
上がるのも下がるのも市場原理なのだが
下がり続けることが景気を疲弊させるということは間違いない

今の金融政策は大きな風呂釜の下で一生懸命薪を炊いているようなもの
上の方はやっと湯気が立って触れば結構熱いが、足をつっこんでみれば底は水だ。

ここで大きな柄杓で湯をかき混ぜてみるのは得策ではない。

全部がぬるくなってかえって時間がかかる。
１９９７年のマンションブームと消費税率値上げの関係がまさにそれだ。
ここでかき混ぜたら丁度良い湯加減という頃合を見てかき混ぜる。

お湯が熱いと文句をいってもはじまらない、必要な分を柄杓で汲んで水を足せばいい
いつ冷めるんだと問われたら火が消えたら長い間には冷めるということだろう。

確かに海外の不動産事情が↑でいう火を消してるのに、まだちょうどいい感じの温かさを保っているといった状況だよね。まるで平成３年の日本の不動産事情のように。ただ違いはその後の対応で、風呂のお湯が冷水になるなで釜の外でウジウジもめてたのが当時の日本で、今の海外は恐らく、相当の当事者意識を持って金融当局が相場の踊り場を形成すべく政策調整することになるんだろうね。５年後の参考によくそのあたりの対応を見といてほしいよね。さすがに今回は。

人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。

結局は価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。

今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。

なぜ今、市況は間違っているのかというと
1) 団塊ジュニア世代が購入適齢期になっている。(最後の大需要期）
2) 低金利で買いやすく、またこれから高金利になることが予想され、本来なら「4-5年先に検討するべき世代の人」が、前倒しで買いにきている（需要の前倒し）。
3) 不動産ファンドに超過な金が流れ込み、賃貸需要以上に買っている（エンドユーザーなき買い）。
4) 高齢化世代の富裕層（これからは団塊世代の引退でさらに加速化）が相続対策で不動産(賃貸ベース）を買っている（これも、エンドユーザーなき買い）

これらが同時に起きてしまったからです。本来なら1と2だけでも需給は締まって、価格は一時的に上昇する時期なのですが、3)、4)などの「エンドユーザーなき買い」のせいでミニバブルが起こっているのです。

(続く）

間にゴメンね

ヒント：日本全国と２３区を同じ尺度で考えてはいけない。

これからのシナリオとしては、

1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）

2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、新築価格全体が下がっていきます。

3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。

4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。

==
よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、「住みたい」需要はいくらでもあっても「＠350万円で買いたい」需要には限りがあります。そして、その需要も人口減少社会では減っていくのです。

今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。

反論としては、、
賃貸需要は、世帯数の増加に加え、中高年離婚、外国資本の参入により、
今後想定以上に増加します。東京への一極集中は、ますます集中をもたらします。
350万で買いたいという層は、二極化プラス外人参入で増加します。

日本の人口が減少すると過疎化して不便になった地方の
富裕層が東京に集まってくるのでますます都心と地方の
人口差が進み、都心の価格は更に騰がります。

　　　　　　これぞ正に「二極化スパイラル」

751さんへ

もうちょっと深く考えることとをお奨めします。

23区内でも一緒なのですよ。「自分が住める・払えるかどうかは別にして、住めるなら住みたい」という意味での人気はいくらでもあるでしょう。しかし、「世田谷のマンションに坪350万円払える」人には限りがあります。

被った・・・。
でもこれは間違いないと思う。
私たちが死ぬまでに都心のマンション価格が
２〜３年前の相場で買える時代はハッキリ言って
もう二度と無いでしょう。
正直、現時点でも長い目で見れば都心高騰の経過に過ぎない。
あと４，５年もすればどんなに逆立ちしても一般庶民には
都心を購入することは二度と出来ない時代が到来するでしょう。

>>755さん
＞もうちょっと深く考えることとをお奨めします。
そのお言葉そのままそっくりお返しいたします。

全国（世界）各地には坪３５０万円位払える人などご満といますよ。
二極化が進めばその方達が便利で福祉や医療の充実している都心に
集まってくるのは間違いないでしょう。
それに加え有り余る退職金を抱えた一流企業出身の団塊の世代の方々が
こぞって老後に備え暮らしやすい都心のマンション探しを検討するでしょう。

人口減少で価格が下落するのは千葉や埼玉でしょ。
都内で働いてる人はできればみんな23区内に住みたいわけだから、23区の価格が下がることはないんじゃないかな。
他の人も言うように、東京とその他の2極化が進むんだろうね。

753さん

中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。

今から東京にどんな企業が参入してくるの？もう大抵の一流企業は来てるんじゃない？むしろ、アジアの拠点が上海辺りに移って減るんじゃないの？そうなると更に需給は緩みます。

少子高齢化のため、日本は早かれ遅かれ多くの外国人を多く受け入れることになるでしょうが、それは医療や介護に人手が足りないからであり、世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達はこれから増えないでしょう。（豊洲辺りの賃貸需要にはなるかもしれませんが。）

754さん

地方の富裕層というのは地方の中心都市にいるんじゃないの？過疎化が進むような地域に富裕層が一杯いるの？いないでしょ。仮に、いたとして、おっしゃるように不便だから引越しすることにしたとしても、その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？百歩譲って、東京に来たとしても、何世帯増えるんでしょうね？市場に対してのインパクトは全くないですよね。

地方経済が不景気で職を求めて東京に来る、とういのはあるかもしれない。でも、坪単価350万円出せる層ではないよね。

「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。

更に言うと、これから、高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。相続した人がすでに住んでいる家があったら、どっちかが供給側にまわるんですよ。

価格・賃料、騰がりますか？

>>759
申し訳ないけど希望的楽観にしか聞こえない。
貴方がそう思って東京のマンション探しを見送るのは勝手。
でも４，５年経って完全に手遅れになっても自己責任。
それだけの話です。

現在は住宅ローンが低利の分だけ予算が伸びているだけです。
実際に坪３５０万以上を捻出できる層は全体から見ればごく少数です。

760

あなたは業者さん？なにをムキになってるんですか？

私ははじめから自分の意見を述べているだけ（それが、皆様の議論・考察の一助となるように）ですよ。なにが「申し訳ないけど」なの？なにが「自己責任」なの？自己責任は当たり前でしょ。

今は不動産ミニバブルとも言われる状況ですが、なぜそうなっているのか？このトレンドはいつまで続くのか？を議論するのは重要でしょ。私はそういう人と情報交換しているのであって、751さんのごとく人の意見に耳を傾けられない人は参加をご遠慮された方がよいかと思います。

てか、761さんは何が目的でこのスレに書き込んでいるの？やっぱ業者なんでしょうね。

なんで私がそんなこと言われなくてはいけないんでしょうか？？？
高額物件を購入できる層がごまんといらっしゃると言う意見が多いので
異を唱えただけなんですが？
７５０さんは何様かしら？

761さん、763さん

ごめんなさい。750です。
タイプミスしました。761ではなく、760と書きたかったのです。
（ついでに言えばしたから3行目の751というのも760と書きたかったもの）

761さんの書き込みには私も賛成です。
不愉快にさせて申し訳ございません。お許しを。

了解しました。
こちらこそ失礼しました。

＞７４９
数値として実例を用いたつもりです。
何倍も競争率がついた旧価格でなくいわゆる新価格相場ですが。
具体的には申し込み順で売れた物件（例えばWCTほか）を相場価格と
しています。
湾岸はあくまで港区、都心は港区千代田区渋谷区内陸を意味します

ぞれと申し上げたかった主旨は上昇率の程度であって絶対額ではない。

中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。
東京は、世界一のGDPを誇る都市。今後もNY、ロンドン、東京の三極体制は金融
の世界では特に変わらないでしょう。博打場と化している中国が金融の中心に
なることは今後30年は有り得ない。

外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から
続いている。アジア系企業の参入数も増加中だ。
確かに、貧しい移民層も増えてくるだろうが、それよりも東京都内で注目すべき
は外資系資本の参入。三角合併解禁で、ますますこの傾向に拍車がかかろう。
するとどうなるか。同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
なる。

坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
いなくなる理由が見当たらない。

都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

補足すると、現時点で築浅中古も含めて２５０万坪を超えていない地区は
頭打ちになるだろう。ことに江東区はスピード感のある供給をしていかないと
売り惜しみして待てば待つほど売り手は苦戦を強いられる。
田園都市線も共通。
都心は、相続も含め既存中古の市場が健在。売れなくても賃貸で収入を得て
高額物件が買える。
しかし、２５０万前後は、買い替えターゲットとしては中途半端。
高額物件とエコノミーの二極化はこれから際立ってくる

＞７６７さん
慧眼おそれいります。私の知っている例ではタワーの高層階の部屋の半数以上が再婚シニアカップル
あとは独身の自営／自由業だったりします。

私は759さんのご意見に賛成です。

現実的ですね。