23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

知り合いは、教師のせいもあるけれど、共働きで、千葉の県営住宅か安い賃貸（教職員住宅は
避けたらしい。駅からバスなので激安。）に住んでお金を貯めて、その後立派な注文住宅を
建てた。
今高いなら少し我慢して、賃貸でお金を貯めるのもありかな。見栄がある人には難しいだろうがｗ

一般のサラリーマンが23区内の城東、城北を小馬鹿にしたような口を聞けるうちは全然住宅難では
ない。将来そこも手が出ない水準になって、千葉市、さいたま市のさらに先しかないという
ところまでいけばそれは住宅難かもしれない。

藤巻健史氏は今回の同時株安で全部を売って、その後６割買い戻したのだそうだ。
チューリッヒの小鬼の教訓『マネーの公理』にも
「船が沈みかけたら祈るな。飛び込め。」と書いてある。さすが歴戦のツワモノは
違う。

キャスターが
「６割買い戻すならなぜ最初から６割だけ売らないのか？」と問うたら
「２８日の東京市場が開かないという恐怖感が脳裏をかすめたからだ」と藤巻氏。
売れないリスクを恐れたのだという。

不動産でも「売れないリスク」が最も怖い。
金融マーケットと異なり不動産の価格変動はさほど急激ではないが
売れなくなる懸念は皆無ではない。
①欠陥建築、耐震偽装
②マンションに特定の宗教団体や暴力団関係者が入居
③大地震、風水害で多大な被害を蒙る
④３５年経過して建物が老朽化し土地に価値がないので誰も買い手がつかない。

④は実際に、多摩ニュータウンなどの公団分譲中古や、郊外のバス便の老朽マンション
　など枚挙にいとまがない。

住宅は、３５年という短い間にも、世帯人口が増えたり減ったりする。
設備は１５年で陳腐化するし、周辺環境も変化する。
終の棲家とは老人が使う言葉で、人生経験の乏しい３０代の青二才が眦を結して口にするような
類の言葉ではない。
地価が景気の大きな波のなかで上がったり下がったするなかで、せめて次の上昇期に
上がって住み替えできる程度の価値のある立地を買うべきなのだろう。

東京以外はさておき、現時点で普通のサラリーマンが買える城北・城東は、やはり先々を
考えたら駄目なんですかね？　住みやすそうな地域もあると思いますが。

ついでに有明とかでも大丈夫？　都心に近いから・・・

景気の波と地価の動きのなかで、大きな誤解は
「景気が低迷すると地価が上がる」
は正しい
「景気が急激に上向くと地価も高騰する。」
しかし
「下向くと地価が下がる」のでなく
地価の伸びが緩やかになるのだ。

値動きには４種類しかない
①高騰
②値上がりが緩やかになる
③暴落
④値下がりが緩やかになる

１９８０年から８５年がまさにそうで、オイルショックのあおりで物価が急騰した
１９８０年から８５年にかけて世の中は不景気で７０年代の超高層ビル建設ラッシュが
終わって建設業界は冬の時代と呼ばれた。
自己啓発の本がベストセラーになり、サラリーマンの勉強会が流行った地味な時代だ。
この時期に、地価は下がらないで上昇率が下がった。
８０年近辺は１０％だったのが２％以下まで「上昇率」が下がった。
要するにあがらなくなったわけだ。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
このまま行けば下がりそうなところで、１９９５年プラザ合意。外資系企業の
東京進出。規制緩和、内需拡大政策でいっきにバブルに突入した。

今は、２３区の土地平均がすべて対前年でゆるやかに上がっている。都心三区は
二桁の上昇だろう。
さて今月公示地価が発表される。この数値をみれば、さらに流れはあきらかになるだろう。

マンションによる資産形成上留意すべき条件（追加してください）

・価格（割安度、維持管理費）
・駅距離（徒歩１０分以内、バス便不可、駅自体の格）
・構造（耐震、配棟、容積率余地、エレベータ、駐車場、総戸数、建築デザイン）
・居室（間取り、防音、採光、セキュリティ、動線、階数）
・サービス（過不足ないサービス・共用施設）
・アクセス（生活、子育て就学、通勤、医療・介護、娯楽）
・環境（自然、生活環境、眺望日照、公害嫌悪施設、乱開発／未開発、犯罪発生率）
・地盤（埋立て、河川敷、沼、沢、斜面、くぼ地、地下）
・地位（都心、周辺の住民層、入居者層、文化、来歴、人気、周辺の賃貸相場・取引事例）
・眺望日照（遮蔽物の有無、将来の潜在的悪化要因）
・信用力（デヴェロッパー・売主・管理会社等の信用・実績、保証）

物価に比較して地価が極めて高くなる状況というものはない。
あっても崩壊するだけの話。

景気を動かすのは多数派
高級ニッチ市場が動いても景気は変わらない。

688>
シーマ効果って知ってますか？

>688
(一般)物価に比較して“極めて低かった”地価の修正局面なのでは?

足立区が急上昇してるのも地価の修正ですか？

スレッドの名前みて最近上大崎あたりでいくつかマンションでてますが、みんな坪450-500万円するみたいですね。将来絶対損しそうだと思うのですがいかがでしょうか？

日経CNBCか何かの番組で藤巻氏の動向を知ったのでしょうか？知りませんでしたが、大層参考になる情報をありがとうございます。他に藤巻氏の論で「今後の地価、株式」に触れたことなど、お教えください。

ヒント：所有効果

損しそうと思うなら、買わなければ良いだけ。自分が納得できれば、
買えば良い。私もひどく悩みましたが、結局2006年初に買いました。
今買って絶対損するのであれば、買った人間も売るべき時なんでしょうが、
個人的にはそうは思いません。国債利回り比較のプレミアムは、まだまだ
高い。損するポイントには入っていないのでは。今の国債利回り水準であれば、
賃貸利回りが3％程度までは上昇するでしょう。
坪500万で賃貸利回り15,000円取れれば、適正値じゃなかろうか。
上大崎あたり、どれくらいで回るのか土地勘無いんで分からんですがね。

2年後に購入するのと今買うのではどちらが買いですか？2年後はまだ上昇中でしょうか？？

2年後は今と同じ値段ならば、より遠くの駅、そして駅からも遠くなるでしょう。
2015年までは首都圏世帯数は増え続けるということをお忘れな

あっそ

２年後は消費税アップ予定だから、上昇するでしょ。
ただし、需要によるアップではなく税率が上るだけだから、
マイナス要因による上昇です。

遠くの駅、駅から遠くのマンションを、わざわざ高い金を払って買いたいという
考え方の人ばかりとは思えませんがね。
そんなマンション、将来人口が減れば価値が暴落するから。

人口が減ると、まず田舎から減りまじめます。
すでにどんどん人口が減っている自治体は全国に山ほどありますよ。
東京23区や横浜市みたいな大都市は将来的にもそんなに減らないと思いますね。
つまり大都市への集中がますます加速する。
危ないのは首都圏でいえば、常磐線の柏以遠とか、東上線の川越以遠とか、そういう都心から遠い場所。
そういう場所はそういう場所しか買えない資金力のない人が仕方なく買う訳なので、人口減とともに資産価値はどんどん落ちるだけです。
自分が一生住むつもりじゃないなら、そういう不便な場所や、海沿いの埋立て地はやめておいた方がいいですね。