23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

プロは顧客へ真のサービスを提供する人である。
自分で儲けている人にプロなんていないのさ。
ただ、自分のことをプロと思い自己満足しているだけ、勝った負けたなど関係ないね。

さあ、本題に戻りましょう。

本物のプロさん、NYについてコメントどうぞ

ああ、「プロなら、あがるか下がるか分かるなどというものではない」だっけ？

じゃあ「本物」ってなんだろうね（＾−＾）にっこり

23区といっても北東はまだまだ購入可能な価格帯ですよね
新浦安なども土地はいっぱい余ってますし
見栄を張らなければ楽に通勤できるエリアでまだ買えますよ

新浦安って２３区？

>もう23区は値上がり過ぎて、
２３区ひとくくりはやめたいな。
都心＞都心周辺＞東京近接神奈川・都下＞２３区城東・城北（＞埼玉＞千葉）
の坪単価の構図が過去のレスで示されている。

＞庶民にはなかなか手が届かなくなってる
庶民に手が届くのは２５０万坪単価以下。
「５０００万出しても66平米しか買えない」
というところで大抵はあきらめる。
１８０万以下の物件はまだまだ、城東、城北に豊富。
しかし買いたくないと思うのか
買える立地が限定されてきて夢が見られなくなったということなのか。

＞一般庶民のマンション購入熱は下がっていそうな
もともとタワーマンションも都心６区も庶民がマンション買える代物でなかった。
購入熱は”不動産のブランド品バーゲンセール”に群がる客の熱気だった
と考えたほうがいい。

１９９６年頃も、住宅減税が打ち出され、「５年前に一億円以上した物件が今半値ですよ。」
という謳い文句につられて群がるように皆が郊外マンションを競って買った時期があった。
マンションは過去の憧れによって買われるものなのかも知れない。

１９７０年、万博を境に建設ブーム。都心に高級マンションが作られはじめた。フォーマットグリーンヒルズ、
三井網町パークマンション、広尾タワーズ。郊外にも桜台コートビレッジなどの名建築が作られた。
その後物価も地価も高騰し、都心マンションは一気にコンパクト化してしまった。
マンションといえば、狭い。一戸建てに住み替えるステップとしての仮の住い。のイメージが
定着したのも８０年代前後の話だ。
１９７７年山田太一のドラマ「岸辺のアルバム」は多摩川沿いの一戸建てのマイホームが
豪雨で流される話だった。
１９７７年以降新玉川線が開通し一気に郊外が通勤圏として人気を集めた。
１９８３年は、「金曜日の妻たちへ」に代表される田園都市線、多摩地区の戸建て住宅地が
モデルだった。
１９９０年以降、それまでのオフィスビル建設からタワーマンション建設に軸足が移って
面開発のエリアや付置義務住宅として都心のマンションが増えていった。

＞デベも少数金持ちだけあいてにしていても、
二面作戦で動いている。
いつでも、郊外と都心の２面作戦なのだ。都心を上げて郊外で取り込む。

都心は都心で高額をじっくり売る。仕込みにもコストと時間をかける。
郊外ではブランド力と規模効果で、総力戦。
販売員は全部郊外に貼られ残りは仲介部門で買換え需要を掘り起こしている。

＞5年くらいたてば少し下がり始めるのでは

人は５年を一区切りにしたがる。
１９９６年頃も５年たったからもう大丈夫と勝手に考えてマンション買って
その後５年たった２００１年にはそこからさらに４割下落していた。

バブルが続いた１９８６年から１９９０年の５年間、
急激な冷え込みの１９９１年から１９９５年の５年間
オイルショックの流れで物価が高騰した１９７５年から１９８０年の５年間
建設不況で物価上昇率が低下した１９８１年から１９８６年の５年間
たしかに５年刻みはわかりやすい。

しかし、今後５年、都心は売りもなければ買いもない
売買がないあいだは下落もない。たまに出れば希少性で高値がつく。
エルメスのバッグと同じ理屈だ。
５年すれば、都心はあきらかに上昇しきったことがはっきりするだけだ。

５年すれば少しは下がるとは
都心の話か城北城東の話かそれとも平均値の話か
これからのマンション市場で２３区平均は意味がない。
「二極化」というのは平均値がモード（最頻値）でなくないということ。


＞いまはどのデベもチキンレースというか、どこまで値上げられるか、競合とレースしている
というか、海沿い埋立地と川沿い堤防低地と遠方丘陵地の戦い。

同じエリア内ではデベの価格競争はない。ともに競合の「出し値」を見ながら自分は下げないようにしているだけ。
戦いは常に購入者とデベとの間で繰り広げられている。
デベはビジネスだから自分から安売りをしない。
一方、不安に負けて買う人がいれば価格はその水準で安定する。

×フォーマットグリーンヒルズ
○ホーマットグリーンヒルズ

お詫びして訂正します。

>金持ちがセカンドハウスだ、投資だとかいって高くても買うからマンション価格がどんどん上がるんですよ。

その通り。それが資本主義です。けれど金持ちは、価値のないものには投資しない。
金持ちの買わないところを買えばいいけど、そこは将来値下がりリスクがある。
持っているマンションが値下がりすることによる「実害」がわからない人はそういう
「資産」に安い安いといいながら３％のローンを３５年払い続ければいいでしょう。


＞大手不動産会社、販売会社は儲かって笑いが止まらない。
あなた（あなたのご主人？）のお勤めする会社も儲かるようにあなたも頑張ればいいです。


＞一般の庶民は給料上がらず、
そのとおり。まず、頭金を貯めてマンション買うように、資金を貯めてあなたも、投資信託や
外貨預金をはじめるべきです。

＞一部の金持ちとデベがマンションの価格を吊り上げている。
吊り上げてどうするの？むしろデベは、賃貸事業にシフトしているし、金持ちは吊り上げるのが
目的で買っていない。インフレ懸念で実物資産を持つほうが有利だという長期的判断で
買っている。

＞今買わないと買えなくなっちゃうから一般のサラリーマンはたくさんのローンかかえて
購入している。

別に。それが何か？

＞完売しているマンションのなかには、不動産会社や投資で買った金持ちの物件が賃貸で出ているのが多いですよ。
それが、資本主義でしょう。
何か犯罪みたいに言わないこと。誰でも「お金持ち」になれるチャンスはある。
あなたも今日から始めればいい。

ん？６５５さんは、もう普通のサラリーマンに、チャンスはないよって言ってたんじゃなかったの？

家を買うチャンスではなく、お金持ち＝投資で自己資金を増やすチャンスという文脈なのだが

外貨、株、不動産、投資信託、外国債券、さまざまな投資先がある。
１００万蓄えがあったら、しっかり勉強してそれを３０倍に増やすころには
ばかばかしくてマンションを買おうという気にはならないという意味

マンションを投資で買う人には、退職を控えた普通のサラリーマンもたくさんいます。
個人投資家はみんな越後屋や悪代官ではないです。

ああなるほどね。すみません。
今、普通のサラリーマンは、城東・城北・郊外くらいしか買えない。
デベもそういう思惑。ただし、将来的に資産価値はないというか下落するのは目に見えている。
買えないなら買わないで、投資などで増やしてから長い目で優良物件を買えるときに買った方が
良いということでよいんでしょうか？　要約すると、お金がない人は今買うなと。
でも、嫌みとかじゃなくて本気で親切な方ですね。。。デベではないことは確実ですね（笑）

私のここのスレでのスタンスは、一貫しています。
都心物件を買え。買えないなら１ＬＤＫを投資用に買っておけばいいということ。
親切心で書いているのでなく不動産市場の流れの考え方に誤謬がないか
書きながら確かめているだけです。

644です。
レスしていただいた方、ありがとうございました。
特に650=651=652さんかな？濃い内容の返答、大変ありがたかったです。
事情があり2002年ごろから不動産を探し始め、もう購入住みですなのですが、結構マンションとか戸建の話題が好きになっていて、この掲示板にいるしだいです。
私はまだ30前ですので、前回のバブルはよくわからず、2002年基準で価格を考えていたり、そのころの掲示板の熱さを基準にしてますので、644のような内容になりました。
また、いろいろ教えてください。

丁寧なレス恐縮です。

住まいサ〜フィンは基本的に「消費者主権」という思想で連ねかれたサイト。
主催者自身、
「マンションは需給関係で決まる。港区湾岸は供給過剰」
と喧伝していた時期があったし。
不動産は、消費財ではないから、レーティングサイトが機能するのは「買い手市場」の
期間。つまり下落期しかない。
上昇に転じれば、殿様商売でも値上がり不安に負けた購入者が買いに来る。
「どこまで上がったから購入をあきらめますか」アンケートは、興味深く読んだが。

実は、いまこそ横浜・川崎郊外、千葉、埼玉郊外で「消費者主権」で価格を引き下げる
ムーブメントを起こすべきなのだろう。

多くの住宅系の評論家やマーケットウォッチャーは、外資がここまでマンション買いするとは思って
いなかった。
不動産証券化はオフィスビル限定という認識が、２００３年以降ケネディ・ウィルソンなどが
集合住宅一棟買いでの証券化、ファンド、リートへの売却を進めていった。
着工ベースでは数が増えたのに実際に分譲べースでは少しも供給過剰にならなかったという
こと。

おいしいところは外資が食う。
値崩れしそうな高額高収益物件の実は賃貸にしたらそこそこの収益。
仮に収益が見込み通りでなければ、他の事業者が丸ごと安く買う。
外資が目をつけたのは、為替と内外の金利差。低金利の円でノンリコースローンを調達して
レバレッジをかければ、実際の利回りは大きい。
円安が進めば日本の景気が回復するというのは外国人投資家の共通認識なので
円安のときに利回りの高い物件を高く国内のリートに売ればいいと考えている。

今年以降、都心の一棟貸し賃貸マンションがどんどん竣工し賃貸広告が目立つようになった。
一方、ファミリー向け分譲の価格帯を越えた商業エリアにはコンパクトマンション業者の用地買い
が目立った。
２００３年には、六本木ヒルズの賃貸マンションも開業し、２９０万／月の家賃を払える人が
いることに人々は驚いた。人々の目が高額賃貸物件の存在に向かう好機でもあったのだろう。

金融のしくみが変わったのと少子高齢化とはひとつながりの話。
金融ビッグバンや規制緩和は、実は農地改革と同じくらいの大事件。
どなたかが書いていたが、小作農から自作農へ「貧乏父さんから金持ち父さん」
への転換を迫られているのだろう。
ネットで情報が得られるのは不動産だけでなく、為替も株も金も穀物も債権もなんでも
情報開示されている。
４０１Ｋじゃないけど自己責任でやってちょうだいというのが政府の姿勢。

とにかく国債の発行残高が膨大すぎて、政策金利を急激に上げることができない。
あげたら償還は愚か利払いがおいつかない。
稼いでも年金の保証はない。当面貯蓄から投資にシフトしてほしい。
貯金は世界一あるからもういい。金を投資に使ってくれたらそれは世の景気活性化に
役に立つ。

貯金をされでもデフレに舞い戻るだけでいいことはない。
だから、お金持ちや小金持ちがマンションを買ってお金を動かすのはいい話。
土地が上がるというけど、昔のように正常化するだけだからこれもいい話。

郊外の土地もそこそこ上がってくれないと、古くなって住み替えができないし
お金に困ったときに現金化できない。だから買ったあともゆっくり長く値上がりしてもらうべき。

よくデベロッパーを批判する人がいるが、買うも買わないもの本人の判断。
買うために将来ビジョンとシナリオと物件を見る目が必要になったのは間違いない。
いまこそ主体的に「人の意見などに惑わされずに」打つべき手を打たないと
時代に取り残される。失敗をデベロッパーのせいにしてもはじまらんだろう。

ＮＹが下げて、かまびすしいですが、まあ、お遊びで、ああ言いましたが、基本的に上がる下がるなど、分からないと言っていたはず。日本株は暴騰しています。
そんなことより、私は、日本の株式に基本的に強気だと言いたかったのが、本旨です。
株が下がって、マンション市況も怪しくなってきた的なことさえ言う人が現れたもので。

［本当のプロとは」　その道で実践で食える人（窮乏生活でなく、そこそこリッチ以上でね）。
んー、我ながら、なかなかいい定義ではないでしょうか。
ただし、バブルの頃、だれでも儲かって、自慢話に明け暮れたので、暴落にも平然と精神的、金銭的にも耐えられることも加えておきましょう。

ああ、でも私は、株に興味のある人も多そうだったので、多少多くの人より、株がうまい（少し謙虚に書きます）者として、参考までに、今後の相場に対する読みをお知らせしておきたかったのです。
参考にしていただけた方が何人かでもいてくれたら幸せです。

住まいサ〜フィンで、豊洲が供給過剰と書かれてたこともありましたね。
２〜３年前だったかな。
結局外れたみたいだけど。

浦安はいわゆる郊外物件には当たらないのかもしれないけれど、徒歩圏外物件がかなりの
高値がついて売られていますね。
これも売れちゃいそうな勢いみたい（？）ですが・・・これくらいになるとやっぱり過熱気味では
ないんですかね。

都心へのアクセスがメルクマール

浦安は面積が広い物件が多くて総額が高く見えるだけ。
坪単価に換算すればまだまだ低い。

駅から遠くても安いと言っていい？

土日の静けさが嘘のような活発な書き込み。
株価が上がるとやっぱり良いな〜。

政府のバランスシートは負債（莫大な金融負債）、資産（国有地たっぷり）
このバランスシートが今ぼろぼろなわけである。地価を充分に上げてから国有地払い下げなどを
しないと財政は再建できない。現状でもう一つの選択肢の大増税は国民経済に致命傷となるからだ。
不動産の回復を嫌がるのは近視眼的で自分本位すぎる。

確かに持ってる不動産に含み益があれば、自ずと財布のヒモもゆるくなるしね。しかし、国有地の時価が全体でいくらあるかってデータあるの？

国有地といっても道路とか河川とか絶対に売れないものまで資産として計上してあると聞いたけど？

全く持ってその通り。
８３０兆円にものぼる債務に対して政府の金融資産を差し引いた政府純債務は400兆円未満。
国債の9割以上は国内から借りており、半分以上が日本銀行・財政融資資金・社会保障基金・
郵便貯金・簡易保険などの公的部門が保有。
とはいえ、2006年実績で税収入は約50兆円。

税収が不足するから国債を発行する。償還期限がせまれば借り換えでまた発行する。それを
繰り返さないためには、
①小さな政府になり行政コスト（人件費）を減らす。
基本的に市場原理主義を進めて、一般大衆保護名目の無益な市場規制はやらない。
国税と地方税の比率を替えて、中間マージン、利権配分的な行政コストを減らす
②景気を浮揚して税収を増やす

地価や、株価が上がるのは景気がいいということ。好況かバブルかの尺度は
継続性があるか、ファンダメンタルの各指標のバランスがいいかという点で

都心の一部が高騰しても一般に供給される住宅地が程よい上昇で、なおかつ
企業業績、個人消費が伸びていけば、賃金水準もあがり経済成長するということ。

地価が下がれ。マンションデベが儲け過ぎ。安売りせい。
などとは世間知らずで自分勝手な主張。

675>>672

ここのスレタイである「23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
だが、２３区の新築物件数がここまで少なくなると、何をもって２３区内の新築価格かが重要になる。

一部の都心の高額坪単価が平均値を引き上げてしまうため、最も多い物件の販売価格が坪単価１８０万円だとしても
平均は220万円くらいになる。
あるは前年同月の新築販売価格という場合など、都心の高額物件の販売のない月にあたれば平均値は下がる。
従って、一般的な２３区内の一般的な新築マンション価格について考察するのが目的ならば中央値や最頻値を用いるべきである。

公共の福祉という観点からも、庶民が買える住宅が通勤６０分圏にあるうちは、住宅取得難とはいえない。
新築坪単価１８０万円程度までは持ち家取得の適正価格と言える。
都内にも千葉埼玉にも坪単価１６０万以下が無数に存在するうちは、住宅取得難ではありえない。
住宅取得難になるまでは、地価上昇は社会問題化しない。市場のメカニズムとして規制すること自体
市場原理を重んじる政府の指針に反する。
市場原理主義は、貧富の差が広がっても自己責任だよという話だ。それでも福祉のためには都営住宅も
あるし、家賃が高騰して一般の賃貸住宅に住めないという話があるわけでもない。

２３区では、上昇したというより一般ファミリー向け分譲の土地が、城東、城北にシフトしたというべき。
今後都心６区では７０平米以上の３ＬＤＫを６０００万以下では仕込めない。ファミリー向けの中堅デベは
城東、城北、郊外にむかわざるを得ない。

債務縮小の為に必要なのは増税と景気拡大。
国民負担率が社会構造に比して低すぎるので債務が膨らむばかり。

景気というのは、おそらく誰かが作り出すものでなく、総意の中で傾向として
生まれていくものなのだろう。
生まれたら、それを育てていかないと景気の伸びはありえない。
世の中の流れとは、大多数がそれを希望する方向に進んでいく。
マンションが欲しいにしろ、賃金が伸びなければ頭金は愚かローン返済もままならない。
だから、景気回復が本格化して会社の業績が伸びて個人消費が伸びてくれないと
賃金は増えない。

９０年代後半、景気のどん底で住宅だけが売れたが結局、庶民が不良債権かかえる
ような結末に終わった。
当時の下落率は年３〜４％。それでも１３年で４割近い評価減だ。
１９９６年４８００万で買った常磐線沿線物件は今では２８００万でも買い手はつかない。
新築が３０００万で売られているからだ。

あなたが、買ったあと地価が上がって欲しいというのは勝手な願望だが
これから先、下がりはじめた時点で、自分が買えるところまできて買うと
その後ももっと下がる可能性が高いということだ。

下がり始めたら持っている不動産を全部売るというのが一番正しいのだろう。

知り合いは、教師のせいもあるけれど、共働きで、千葉の県営住宅か安い賃貸（教職員住宅は
避けたらしい。駅からバスなので激安。）に住んでお金を貯めて、その後立派な注文住宅を
建てた。
今高いなら少し我慢して、賃貸でお金を貯めるのもありかな。見栄がある人には難しいだろうがｗ

一般のサラリーマンが23区内の城東、城北を小馬鹿にしたような口を聞けるうちは全然住宅難では
ない。将来そこも手が出ない水準になって、千葉市、さいたま市のさらに先しかないという
ところまでいけばそれは住宅難かもしれない。

藤巻健史氏は今回の同時株安で全部を売って、その後６割買い戻したのだそうだ。
チューリッヒの小鬼の教訓『マネーの公理』にも
「船が沈みかけたら祈るな。飛び込め。」と書いてある。さすが歴戦のツワモノは
違う。

キャスターが
「６割買い戻すならなぜ最初から６割だけ売らないのか？」と問うたら
「２８日の東京市場が開かないという恐怖感が脳裏をかすめたからだ」と藤巻氏。
売れないリスクを恐れたのだという。

不動産でも「売れないリスク」が最も怖い。
金融マーケットと異なり不動産の価格変動はさほど急激ではないが
売れなくなる懸念は皆無ではない。
①欠陥建築、耐震偽装
②マンションに特定の宗教団体や暴力団関係者が入居
③大地震、風水害で多大な被害を蒙る
④３５年経過して建物が老朽化し土地に価値がないので誰も買い手がつかない。

④は実際に、多摩ニュータウンなどの公団分譲中古や、郊外のバス便の老朽マンション
　など枚挙にいとまがない。

住宅は、３５年という短い間にも、世帯人口が増えたり減ったりする。
設備は１５年で陳腐化するし、周辺環境も変化する。
終の棲家とは老人が使う言葉で、人生経験の乏しい３０代の青二才が眦を結して口にするような
類の言葉ではない。
地価が景気の大きな波のなかで上がったり下がったするなかで、せめて次の上昇期に
上がって住み替えできる程度の価値のある立地を買うべきなのだろう。

東京以外はさておき、現時点で普通のサラリーマンが買える城北・城東は、やはり先々を
考えたら駄目なんですかね？　住みやすそうな地域もあると思いますが。

ついでに有明とかでも大丈夫？　都心に近いから・・・

景気の波と地価の動きのなかで、大きな誤解は
「景気が低迷すると地価が上がる」
は正しい
「景気が急激に上向くと地価も高騰する。」
しかし
「下向くと地価が下がる」のでなく
地価の伸びが緩やかになるのだ。

値動きには４種類しかない
①高騰
②値上がりが緩やかになる
③暴落
④値下がりが緩やかになる

１９８０年から８５年がまさにそうで、オイルショックのあおりで物価が急騰した
１９８０年から８５年にかけて世の中は不景気で７０年代の超高層ビル建設ラッシュが
終わって建設業界は冬の時代と呼ばれた。
自己啓発の本がベストセラーになり、サラリーマンの勉強会が流行った地味な時代だ。
この時期に、地価は下がらないで上昇率が下がった。
８０年近辺は１０％だったのが２％以下まで「上昇率」が下がった。
要するにあがらなくなったわけだ。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
このまま行けば下がりそうなところで、１９９５年プラザ合意。外資系企業の
東京進出。規制緩和、内需拡大政策でいっきにバブルに突入した。

今は、２３区の土地平均がすべて対前年でゆるやかに上がっている。都心三区は
二桁の上昇だろう。
さて今月公示地価が発表される。この数値をみれば、さらに流れはあきらかになるだろう。

マンションによる資産形成上留意すべき条件（追加してください）

・価格（割安度、維持管理費）
・駅距離（徒歩１０分以内、バス便不可、駅自体の格）
・構造（耐震、配棟、容積率余地、エレベータ、駐車場、総戸数、建築デザイン）
・居室（間取り、防音、採光、セキュリティ、動線、階数）
・サービス（過不足ないサービス・共用施設）
・アクセス（生活、子育て就学、通勤、医療・介護、娯楽）
・環境（自然、生活環境、眺望日照、公害嫌悪施設、乱開発／未開発、犯罪発生率）
・地盤（埋立て、河川敷、沼、沢、斜面、くぼ地、地下）
・地位（都心、周辺の住民層、入居者層、文化、来歴、人気、周辺の賃貸相場・取引事例）
・眺望日照（遮蔽物の有無、将来の潜在的悪化要因）
・信用力（デヴェロッパー・売主・管理会社等の信用・実績、保証）

物価に比較して地価が極めて高くなる状況というものはない。
あっても崩壊するだけの話。

景気を動かすのは多数派
高級ニッチ市場が動いても景気は変わらない。

688>
シーマ効果って知ってますか？

>688
(一般)物価に比較して“極めて低かった”地価の修正局面なのでは?