23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

買い場があれば、売り場もある。
素人に向かって買え買えと言い続けて、
自分は適当なところで売るのが玄人。

株はアップダウンが極端で大変だ。ゆったりと上がっていく都心の不動産でも買うかな。

心配ない。順調に反発したよ。

一時的な反発のあと、２段下げのケースもありえるけどね。

そ・・そうなのか（；；）

不動産買うのは良いけど、アメリカなどのバブルがはじけても、日本の不動産は
堅調に上がり続けるの？

>>600
アメリカは住宅バブル。アメリカの住宅はアメリカ人がドルの金利でローンを組んでいる。
その資金は米国の住宅金融公庫みたいなところが円の低金利を利用して資金調達して
貸していた訳だ。
日本の不動産は、日本人が円の金利でローンを組んでいる。全く状況が違う。
円とドルの金利差、円のイールドギャップ（投資利回りとローンの金利差）が縮まれば
外資の不動産投資は減るし、Ｊリートもビジネスは縮小されるだろう。
しかし、２００８年までは国債の償還問題もあって金利は急激にはあがらないという観測もある。
金融先物の値を見てもマーケットが今後１年の金利急騰はないと見ているのがわかる。

株の値動きが世界的規模だったがゆえに、逆に大きな視点を見失っているようだ。
まず今の地価上昇の流れと１９９０年バブルを混同すべきでない。
１９９０年バブルは、株価はさておき「地価高騰が止まった要因」は不動産融資の総量規制にによるものだ。

高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。
この時点で世間は、東京の一極集中が問題視していた。政府は都市機能の周辺分散ということを
進めていて筑波や大宮などに国の施設をうつしたものの跡地が高値で売れて地価高騰の
一助になったにすぎない。
新宿や神田などところかまわず地上げがすすみ投機資金の流入が地価を押し上げ、
一般の人は、中古住宅の転売で郊外の一戸建てに移り住む動きがあった。
書店には土地政策の批判本があふれ「土地は保有するものでなく利用するもの」というスローガンを書いた帯が
むなしく目に映った。

地価があがれば、土地は売りに出ない。品薄になればより供給量の多い郊外の土地が
デベロッパーに買われて地価が上がる。
そういう循環が繰り返され首都圏全体の地価が上がった。

現在の上昇水準は、東京圏全体でせいぜい１９９７年水準。１９８５年の１５０％レベルにも
至っていないのではないか。
当時を知る人の誰しもが「今が昔のバブルと全くことなる状況」という認識があると思う。
まず、土地転がし、マンション転がしで儲かる税制になっていない。
いまどき更地を投機目的で仕込むほど無駄なことはない。というか仕込む土地すらない。
１９８０年後半は、都内に地上げの更地が目立った。
今目立つのは都内に林立するタワークレーンだ。

つまり、分譲にしろ賃貸にしろビジネスとして健全な状況で土地活用がすすんでいるのだ。
ビジネスであるということは、収益の目論見が過大で失敗すれば誰かが安く買い取って
それを妥当な価格で売ったり貸したりするということだ。
そいう市場の力で動いていけば、地価も賃料も市場原理によっておちつくべきところに
落ち着く。

マンションは将来はおそらくホテルのように大きな価格差を目指していくのではないか。
外資系のシティホテルが４〜５万円の宿泊料で、一方ビジネスホテルのように５０００円前後
またその中間の１万円〜２万円台のものもある。
都心の価格は、買い手が認める限り高くなり、郊外の価格は買い手が容認するレベルに落ち着く。
坪単価で１０倍程度の開きはあっておかしくないだろう。
そういう意味で、都心と都心周辺のマンション価格は今後も上昇するのだと思う。

×高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

○高騰自体は１９８７年以前からゆるやかに始まっていて８７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

お詫びして訂正いたします。

601〜605さん、素晴らしい分析です。
604の内容などはまさにそうなるだろうし、またそうなるべきであるとすら思います。
そういう力強い流れとともに景気も良くなるでしょう。
604さんはマーケティングのプロですか？

>>606さん
拙文をかくもお褒めくださりありがとうございます。
勉強不足でお恥ずかしい限りです。・・・ちょっと肩に力が入りすぎました。

仰るように景気はこれから良くなります。
いろんな苦労の積み重ねで時間が流れてきています。社会のしくみも人間も
経験を積んで賢くなっていると思います。

607さんが長く豊富な経験からこのような分析をされているのだということが感じ取れます。
デフレ根性がしみついてしまって、株価も地価もこの程度の回復をミニバブルなどとよび
水を差すようでは「羹に懲りてナマスを吹く」の恐れがあると思っていました。
しかし今は健全な懐疑の存在する中で着実な回復に向かっているというところでしょうか。

賃貸ではじまり、持ち家にシフトし、不動産を複数所有し大家に進化するといった日本以外の先進国では当たり前のステップ価値観が２０年ぶりに日本でも復活してくるんじゃない。
いかに銀行金利を低利で効率的に借りて所有不動産を増やしていくか。この当たり前の課題に関して、２０年間、国民を遠ざけてしまい、不動産に対する取り組み姿勢と勉強機会を奪った金融失政の罪は重いと思うよ。なぜなら、それが、今後、大きな問題になる資産格差のキモなんだから。

確かに

バブルの始まりから地価下落終焉までの不毛の２０年間は
現在年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代から資産形成のチャンスを奪ったことに
なる。
資産格差は実は、世代格差ではない。同じ不運にめぐり合わせても幸運な者、資金の
潤沢な者でけが過誤から免れ格差がひろがるという点だ。

１９８５年に６０歳だった大正１５年生まれ
すでに住宅を取得したばかりではない。アパートマンション投資をこなし
まともな「資産形成」を果たした。彼等にとって退職金など豊富な資金とバブルが重なり
８５年までに投資用不動産を仕込んで２０年経過して投下資本を回収。
賃貸収入が安定収入をもたらした最後の世代。
この世代を親に持つ昭和２５年〜３０年の世代は、親の成功体験を目の当たりにして学んできている。

昭和５年〜１０年、１９８５年には５０歳〜５５歳。都内の戸建て、都心のマンションなど住み買えを
かさね住宅すごろくを目指した最後の世代。持ち家の多くは８９年前後に都内から
「憧れの郊外一戸建て」に移り住んだ。
この世代で社宅に住んでいて１９９０年に定年を迎えると、まったく郊外一戸建ても取得できず
郊外のマンション住いという人も多い。

昭和１５年生まれ〜昭和２０年生まれ
地価が順調に上昇する１９８０年前後に住宅を取得して、２０００年前後に住み替えをして
いるパターンと乗り遅れて全く退職時まで不動産にいっさい手をだせず資産形成もない人とに
分かれる。
昭和２１年〜２５年生まれ。１９８５年３５歳から４０歳
バブルに乗って住み替えて千葉や中央林間の一戸建てに至った人やいきなり茨城県の
一戸建てを買った人などさまざま。
すべて購入価格の半分以下に下落した世代。
昭和２６年〜昭和３０年　１９８５年には３０歳から３４歳
バブルには乗り遅れ、１９９５年以降満を持して競うように安値の人気エリアの中古マンションや
郊外の新築を買った。その結果いまも残債割れのローンを返済中。
彼らの苦悩はあきらかに都内のマンションが底値になって住み買えができないという一点。
たまたま、資金余力があって損切り売却した人だけが、２００３年の底値でローンを組んで新築が買えた。

昭和３１年〜３５年生まれ　１９８５年には２０代後半
１９９６年から始まったマンションブームで郊外の新築物件を買って身動きがとれなくなったのは同じ。
買う時期によって城東城北の２３区物件に手が届いた世代でもある。
また、年齢的に、２０００年以降もよい立地の社宅に居続けて持ち家のない人も多い。

昭和３６年〜４０年生まれ、借家・社宅に住んでいて２０００年以降の底値でマンションを買った世代
昭和４１年〜４５年生まれ　２００３年が３４年〜３９歳　まさに住宅取得ニーズが湾岸タワーブームに
ぴったりあった世代。
昭和４６年〜昭和５０年うまれ　２００３年に２８歳〜３１歳　親の資金援助で都内マンションを買ったか
近郊の物件を自力で取得できた幸運な世代。彼らの多くは、せっかく得た幸運を一生守り続けようと
律儀な保守性に凝り固まって資産を増やすことなど考えない。

×潤沢な者でけが過誤から免れ
○潤沢な者だけが過誤から免れ

すみません。分割するのを忘れました（；；）↑

昭和３６年生れ以降は、幸福な世代というわけね。
めでたしめでたし

だんだんウザくなってきた

経済は株価で決まると思ってる人がいればそれは勉強不足。
デフレもおかしいが極度のインフレもおかしい。

価格差が10倍になることがどういうことを意味するのか。
市場はどうなるのか説明できるかな。

住みたいと思う人がいない土地の価値は0でしょう。
10倍どころじゃない。
株価は景気の先行指標の１つ。株価で景気が決まる
なんて思っている人いないでしょ。
大きなトレンドは株価が説明してくれるし、市場が
長い間大外しすることは無い。
中国、インド、東欧ロシアの成長は間接的に日本に
波及する限りにおいて、日本の株価も長期的に上昇
することはほぼ間違い無い。
一方で、グローバル化の波に飲み込まれた日本人労働者
の給料が全体的に上がるとはとても思えない。
その意味で、国内景気と国内株価の相関性は低くなって
いる。国内景気がボロボロでも、株価は上がる。
不動産も然り。外国資本が入る限りにおいて、不動産価格
は国内景気とリンクしにくくなっている。

外国資本という意味では、マッコーリーやキャピタランド、AIG等々様々なファンドが日本の不動産を分かりもせず高値で買っているので、不動産価格は上がるんでしょうね。ただ、分譲マンションはどうかなあ、所詮日本人がサラリーで買うわけでどこまで上がるのかね。一部のプレミア住戸は上がるかもしれないけど、それに満たないマンションは再来年くらいから価格が下落し始めるだろうね。よって、今は本当に欲しいマンションしか買ってはいけないということですね。

再来年から価格が下がる要因はなんでしょうね。
外国資本（会社だけでなく、個人も）が、都心だけをずうっと
買う理由なんてない。都心が高くなれば、周辺を買い漁る。
日本の富裕層で、都心を買えない層は当然周辺を買わないとしょうがないし。
日本株にしろ、初めは大型優良株だけを買っていたが、今は
周辺まで外人も買っているね。今やフローの50％は外人の売買。
不動産もそうなってくるでしょうね。
新たな富裕外人として中国人やインド人も不動産市場に入ってくる。
彼らと日本富裕層の争い。
地主が中国人、インド人なんてのも当たり前の世の中になるでしょう。
外人を「わけも分からず」とか「ハゲタカ」なんて言っているうちは、
ずうっと日本の資本は外人に食い荒らされる。
わけわかってなくとも、日本の投資家と外人投資家どっちが株の
パフォーマンスが優れているか。明らかに外人のほうだろうね。
日本を最も過小評価しているのは日本人。もういい加減このマインド
は修正したほうが良いと思う。日興も結局外資に飲み込まれた。。

610さんの世代ごとの解説は、とても興味深い分析ですよね。
2、3年まえ、「2005年3月不動産暴落」なるスレがありましたが、
そこでは、「地価はもっと暴落する、地価は暴落しろ、地価を暴落させろ」
という、一種、狂気に取り付かれたようなレスを繰りかえす方々が
たくさんいました。

その多くは、610さんがいうような、「年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代で
資産形成のチャンスを奪われた」人々が、都心の地価がボトムをうって
上昇するのを目の当たりにして何もできず、その怒りをぶつけていたのかも
しれませんね。

ちょっと上がればまた下がるというのはデフレ時代の発想だよ。日本は長くこれに苦しめられたから
今だにそういう発想をする人が多い。しかし健全な資本主義ではちょっと下がるとまた上がる、
のほうが本来であり、日本も本来の姿に戻りつつあるのでは。

日本人の富裕層が新しい物件を買い続けるという考えはどうかなぁ。
しかも、都心の次に周辺を何で買い続けなきゃいけないのか？
買えば高く転売して儲るのならともかく、
周辺まで買ったって儲りはしないでしょ。
どんどん日本富裕層人口が増えてるのなら分かるけどね。

ポテンシャルのあるものに投資できれば世の中もっとよくなるでしょう。
土地のポテンシャルも正確に見積もりたいね。
いいものに投資すればもっと世の中がよくなる。
ちなみに機関投資家は目利き能力はあまりないでしょう。

620>例えば今住んでいる一億円のマンションを売って次に1億8000万円のマンションを買って
引っ越すというような動きが多くなっているわけです。売り切りでないので売り圧力にならない、
どころか市場規模的には拡大傾向になっている。今まで預貯金や債券に大量のマネーが
無駄に滞留していたのでデフレだったが、健全な流れがはじまったわけです。
あと周辺部には、団塊ジュニアの持ち家比率はまだ半分以下なので
彼らの需要が続くわけです。

売り切りではないけど、プラマイゼロですね。

団塊ジュニアが富裕層というわけでもないし。

プラマイゼロは金額ではなく、戸数のことね。

624>一戸あたりの金額アップはもちろんだが、最近は地方の資産家が上京時用に買ったり、
東京の小金持ちが週末用セカンドハウスを買う動きも始まっている。

623>団塊ジュニアは富裕ではないが、富裕な親から相続時清算課税制度などの資金援助が
上乗せされることが多いのです。

団塊ジュニアはどっちかと言えば不遇。長く派遣社員・バイトを続けたなど、他の世代より
群を抜いて多い世代。（ごく一部の本当に優秀な勝ち組はもちろんいる）
親が裕福で、団塊世代で自らも買い換え（この需要が大きいと論じているから）をして、
子供にも多額の融資を出来る人もいるが総数から言えば少数派。
稼げなかった子どもたちで、自ら持ち家を持たず、いずれ親の家を譲り受けることや完全
二世帯住宅を考える人もそれなりにいる。（少子化で、妻・夫双方に家がある場合も多い）
まあ、ざっと思いついたままで、そういう需要もあることは確かだけど、圧倒的に多数か
のような大げさな書き方には疑問。

株のプロも当てにならん。
今日は上がると言ったのに
日経平均が下げた。

コモディティ商品・・つまり生活必需品としての住宅
ライフスタイル商品・・つまり　簡単にいえばぜいたく品、ブランド品、趣味嗜好を満たす住宅

今後はマンションもふたつの選択肢に分かれる。
同じ立地にエコノミーなコンパクトマンションも建つし、ファーストクラスマンションも建つ。

所得格差がひろがっているから、必然的にそういう動きになる。
取得不動産によってさらに資産格差が拡がる。
なぜなら、ファーストクラスだけが希少価値で値上がりしてエコノミーは価格競争で
どんどん低廉化する。これが市場原理だ。

23区というくくりで考えると間違える。
東京圏という大きなくくりで見るべき。
エリアがどちらに属するかではない。物件の質。もっと言えば住んでる人の
生活レベルのクラスターが重要だろう。
過去の名声の地名にあこがれて庶民が集まっても意味がない。
所得の高い人が買うマンションが、プレステージを維持するマンションという
単純な話に落ち着く。
かつての田園都市線沿線は、大企業の社宅が多く、マンションも大手町勤務の
証券マンや霞ヶ関に通う公務員など多かった。

文化水準の高い人の住むコミュニティは長い間にゆっくりと人気が出てくる。
住宅を、コモディティと考えずこだわりを持って選んだ人が多いとそういう傾向が
生まれるのかもしれない。

また株下がっちゃって…。
それより今後の見通しで、今まで見たいな円安が望めないという話もあるが、
海外マネーは今までどおりの流入があるのだろうか？

>628

過去、暴落時、NYが下げ止まらない限り、自力で戻ることなどなかった東京が、NY安にもかかわらず、6日に上げた。その咎が7日に出たと言えるでしょう。7日はNYが上げた（上海も）ので、東京も当然高いだろうと、某プロは安易に考えたのでしょうが、株はそう単純ではありません。
9日（金）にメジャーSQを控えているという特殊要因も響いたと考えられます。

逆に言えば、そういうなかでの小幅下げ（TOPIXは−2.94の過ぎない、騰落銘柄数も大差ない）なので、相場は、そう悲観するところではないでしょう。
上海も上げています。これから始まるNYが高ければ、明日の東京は期待できるでしょう。

本当のプロより

＞631サン
後から言うのなんて誰でもできるから意味ないと思わない？
で、今日のNYは上がるの下がるの？

>631
結局ＮＹが上げたら東京も当然高いだろうと安易に考えたのですね。

＞632さん

今日のNYが上がるか下がるか、それが100パーセントわかれば、だれでも、簡単に巨万の富を築けます。
日本で言えば日経平均なりTOPIXのETFを、全財産を投入して買うなり売るなり、連日繰り返せばいいのですから。

プロなら、明日NYが東京があがるか下がるか分かるなどというものではないのです。
ただし確率的には、当てられる比率が高くなくては恥ずかしいところ。

でNY、上げるにかけます。東京も明日上げるに。

誰にも分からないつーこと。投資は基本的にギャンブル。

誰かが今日はあがるっつって、下がって文句いうのは完全素人。
今日のマーケットは普通、かなり強いな、とプロの端くれなら
認識するはず。今日で今後の中長期上げは確信に至ったと申し
ましょうか。まあ信じる必要全くないですが、私は買い増し
継続です。

文句を言っているわけではないんでない？
プロと言われる人が予測しても外れるのが、投機というものの本質だといいたいのではないかと。

プロは顧客へ真のサービスを提供する人である。
自分で儲けている人にプロなんていないのさ。
ただ、自分のことをプロと思い自己満足しているだけ、勝った負けたなど関係ないね。

さあ、本題に戻りましょう。

本物のプロさん、NYについてコメントどうぞ

ああ、「プロなら、あがるか下がるか分かるなどというものではない」だっけ？

じゃあ「本物」ってなんだろうね（＾−＾）にっこり