23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。

>574さん

マンション価格と株価が連動・・・と言うのは、私のことかと思いますので一言。
それは長期トレンドでのことで、株価の一時的調整（今回がそうとして）に呼応して、いちいちマンション価格、不動産価格が下がるわけではありません。昨年も例えば、5月から6月に欠けて今回を大きく上回る株価の調整はありましたが、その間、マンションが下がり、安く買えたなどということは、なかったでしょう。

マンション、不動産価格は、大きな調整の出直り過程にあるという、大きなトレンドを見失ってはいけません。

ついでに株価について言えば、これは、いろいろな不安要因が一挙に浮上したため、売られているもので、ちょうど、株価の位置も高値圏にあったため、大きな下げにつながったものとみています。
少なくとも、現時点では、これも、上昇波動が崩れトレンドが変化したとは、考えていません。
ただし、「昨日勤皇、今日佐幕」は相場師の鉄則、臨機応変な対処が必要なことは言うまでもありません。

でも、この世界的流れの中の余波で、今までのように堅調に物件価格が値上がっていくのが
鈍りませんかね。特には、少し郊外物件とか。今のところそっちも値上がり傾向にありましたが。

同感です。物件価格は、既に上がりすぎだろう。考えられないよ。公示価格も半端な上がり方ではないらしいし、ここらで一息入れて十分ではなかろうか？

株・為替の下落の影響で現金化の為、投資物件手放さないかな〜？
んなことないか。

日経平均に連動してない割安株なら、余りさがってないよ。

円高になれば、建築材料が安く調達できるので、物件価格も
安くなりそうなのにね。

いつになったらこの株安はおわるの？
私の中国株さがりまくりぃ〜〜〜

早く金利を上げておけば、クッションになったのにね。

昔のように１ドル８０円台位にならないかな。あの頃は良かったな。
海外旅行も安くいけて。ブランド物買い放題。

そろそろ予定価格を下げる物件も出てきましたね。

え！どこ？まさか外縁区の駅遠、売れ残りなんて落ちじゃないよね。

まあ海外の不動産バブルは弾けましたし、日本も下落はしないとしてももう上昇はしないでしょう。

「海外では収益がマイナスになっているが日本ではまだプラス。だから日本はもっと上がる」
と言ってる人が居ましたが、自分はこれを聞いて
「海外じゃ値上がり益目的で上がってるんだな。そろそろ終わりだな」
と思っていたものですが。

強気すぎるのでは？と誰もが思った価格のマンションはやっぱり苦戦しているように思われます。
一般サラリーマンの出せる金額は決まってますし、こうも急激にどこもかしこも上昇しては購買意欲がなくなりますよ・・・
当面、価格が大きく下がることはさすがに期待してないけど、もうこれ以上は上げられないのでは？

急に強気な発言が少なくなってきたな。
バブル絶頂の頃は政治は三流でも、経済は一流と言ってたな。

それに上海の不動産はバブルだと誰でも思ってるでしょう。
２年位前かな、ＴＶで上海のマンションは住むために
買うのではないのです、値上がるから買うのです。
歴史は繰り替えされるんですね。

今週木曜日のＥＣＢの利上げは見ものです。こんな株の状況で利上げするのでしょうか？ドイツ連銀の利上げもひとつのきっかけだった８７年のブラックマンデー思い出しますね。金曜の米雇用統計も弱そうですし、もう一段株下げ（下手したら暴落？）もありそうですね。インフレ原理主義者が不安定な世の中を更に揺さぶるのです。また危ないヘッジファンドの噂とかも出るのでしょう。今週がクライマックスと思います。

財務省発表の設備投資は良くて、企業が日本経済を牽引する兆しだったような。

マンション投資も危険になってきたのでは。
先高感が薄れると、売り惜しみと称してきた物件が、
年度明け不良債権化を恐れてどっと放出される懸念も。
じっくりじわじわ値上げが続けばいいと思ってたけど、
ちょっと急ピッチすぎてで無理してる感じもあったんで、
ここでブームが冷めてしまうと梯子を外される格好に。

いいですね。これしきの調整でこのネガティブトーン。
買い場がまた訪れそう。不動産も株も。

買い場があれば、売り場もある。
素人に向かって買え買えと言い続けて、
自分は適当なところで売るのが玄人。

株はアップダウンが極端で大変だ。ゆったりと上がっていく都心の不動産でも買うかな。

心配ない。順調に反発したよ。

一時的な反発のあと、２段下げのケースもありえるけどね。

そ・・そうなのか（；；）

不動産買うのは良いけど、アメリカなどのバブルがはじけても、日本の不動産は
堅調に上がり続けるの？

>>600
アメリカは住宅バブル。アメリカの住宅はアメリカ人がドルの金利でローンを組んでいる。
その資金は米国の住宅金融公庫みたいなところが円の低金利を利用して資金調達して
貸していた訳だ。
日本の不動産は、日本人が円の金利でローンを組んでいる。全く状況が違う。
円とドルの金利差、円のイールドギャップ（投資利回りとローンの金利差）が縮まれば
外資の不動産投資は減るし、Ｊリートもビジネスは縮小されるだろう。
しかし、２００８年までは国債の償還問題もあって金利は急激にはあがらないという観測もある。
金融先物の値を見てもマーケットが今後１年の金利急騰はないと見ているのがわかる。

株の値動きが世界的規模だったがゆえに、逆に大きな視点を見失っているようだ。
まず今の地価上昇の流れと１９９０年バブルを混同すべきでない。
１９９０年バブルは、株価はさておき「地価高騰が止まった要因」は不動産融資の総量規制にによるものだ。

高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。
この時点で世間は、東京の一極集中が問題視していた。政府は都市機能の周辺分散ということを
進めていて筑波や大宮などに国の施設をうつしたものの跡地が高値で売れて地価高騰の
一助になったにすぎない。
新宿や神田などところかまわず地上げがすすみ投機資金の流入が地価を押し上げ、
一般の人は、中古住宅の転売で郊外の一戸建てに移り住む動きがあった。
書店には土地政策の批判本があふれ「土地は保有するものでなく利用するもの」というスローガンを書いた帯が
むなしく目に映った。

地価があがれば、土地は売りに出ない。品薄になればより供給量の多い郊外の土地が
デベロッパーに買われて地価が上がる。
そういう循環が繰り返され首都圏全体の地価が上がった。

現在の上昇水準は、東京圏全体でせいぜい１９９７年水準。１９８５年の１５０％レベルにも
至っていないのではないか。
当時を知る人の誰しもが「今が昔のバブルと全くことなる状況」という認識があると思う。
まず、土地転がし、マンション転がしで儲かる税制になっていない。
いまどき更地を投機目的で仕込むほど無駄なことはない。というか仕込む土地すらない。
１９８０年後半は、都内に地上げの更地が目立った。
今目立つのは都内に林立するタワークレーンだ。

つまり、分譲にしろ賃貸にしろビジネスとして健全な状況で土地活用がすすんでいるのだ。
ビジネスであるということは、収益の目論見が過大で失敗すれば誰かが安く買い取って
それを妥当な価格で売ったり貸したりするということだ。
そいう市場の力で動いていけば、地価も賃料も市場原理によっておちつくべきところに
落ち着く。

マンションは将来はおそらくホテルのように大きな価格差を目指していくのではないか。
外資系のシティホテルが４〜５万円の宿泊料で、一方ビジネスホテルのように５０００円前後
またその中間の１万円〜２万円台のものもある。
都心の価格は、買い手が認める限り高くなり、郊外の価格は買い手が容認するレベルに落ち着く。
坪単価で１０倍程度の開きはあっておかしくないだろう。
そういう意味で、都心と都心周辺のマンション価格は今後も上昇するのだと思う。

×高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

○高騰自体は１９８７年以前からゆるやかに始まっていて８７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

お詫びして訂正いたします。

601〜605さん、素晴らしい分析です。
604の内容などはまさにそうなるだろうし、またそうなるべきであるとすら思います。
そういう力強い流れとともに景気も良くなるでしょう。
604さんはマーケティングのプロですか？

>>606さん
拙文をかくもお褒めくださりありがとうございます。
勉強不足でお恥ずかしい限りです。・・・ちょっと肩に力が入りすぎました。

仰るように景気はこれから良くなります。
いろんな苦労の積み重ねで時間が流れてきています。社会のしくみも人間も
経験を積んで賢くなっていると思います。

607さんが長く豊富な経験からこのような分析をされているのだということが感じ取れます。
デフレ根性がしみついてしまって、株価も地価もこの程度の回復をミニバブルなどとよび
水を差すようでは「羹に懲りてナマスを吹く」の恐れがあると思っていました。
しかし今は健全な懐疑の存在する中で着実な回復に向かっているというところでしょうか。

賃貸ではじまり、持ち家にシフトし、不動産を複数所有し大家に進化するといった日本以外の先進国では当たり前のステップ価値観が２０年ぶりに日本でも復活してくるんじゃない。
いかに銀行金利を低利で効率的に借りて所有不動産を増やしていくか。この当たり前の課題に関して、２０年間、国民を遠ざけてしまい、不動産に対する取り組み姿勢と勉強機会を奪った金融失政の罪は重いと思うよ。なぜなら、それが、今後、大きな問題になる資産格差のキモなんだから。

確かに

バブルの始まりから地価下落終焉までの不毛の２０年間は
現在年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代から資産形成のチャンスを奪ったことに
なる。
資産格差は実は、世代格差ではない。同じ不運にめぐり合わせても幸運な者、資金の
潤沢な者でけが過誤から免れ格差がひろがるという点だ。

１９８５年に６０歳だった大正１５年生まれ
すでに住宅を取得したばかりではない。アパートマンション投資をこなし
まともな「資産形成」を果たした。彼等にとって退職金など豊富な資金とバブルが重なり
８５年までに投資用不動産を仕込んで２０年経過して投下資本を回収。
賃貸収入が安定収入をもたらした最後の世代。
この世代を親に持つ昭和２５年〜３０年の世代は、親の成功体験を目の当たりにして学んできている。

昭和５年〜１０年、１９８５年には５０歳〜５５歳。都内の戸建て、都心のマンションなど住み買えを
かさね住宅すごろくを目指した最後の世代。持ち家の多くは８９年前後に都内から
「憧れの郊外一戸建て」に移り住んだ。
この世代で社宅に住んでいて１９９０年に定年を迎えると、まったく郊外一戸建ても取得できず
郊外のマンション住いという人も多い。

昭和１５年生まれ〜昭和２０年生まれ
地価が順調に上昇する１９８０年前後に住宅を取得して、２０００年前後に住み替えをして
いるパターンと乗り遅れて全く退職時まで不動産にいっさい手をだせず資産形成もない人とに
分かれる。
昭和２１年〜２５年生まれ。１９８５年３５歳から４０歳
バブルに乗って住み替えて千葉や中央林間の一戸建てに至った人やいきなり茨城県の
一戸建てを買った人などさまざま。
すべて購入価格の半分以下に下落した世代。
昭和２６年〜昭和３０年　１９８５年には３０歳から３４歳
バブルには乗り遅れ、１９９５年以降満を持して競うように安値の人気エリアの中古マンションや
郊外の新築を買った。その結果いまも残債割れのローンを返済中。
彼らの苦悩はあきらかに都内のマンションが底値になって住み買えができないという一点。
たまたま、資金余力があって損切り売却した人だけが、２００３年の底値でローンを組んで新築が買えた。

昭和３１年〜３５年生まれ　１９８５年には２０代後半
１９９６年から始まったマンションブームで郊外の新築物件を買って身動きがとれなくなったのは同じ。
買う時期によって城東城北の２３区物件に手が届いた世代でもある。
また、年齢的に、２０００年以降もよい立地の社宅に居続けて持ち家のない人も多い。

昭和３６年〜４０年生まれ、借家・社宅に住んでいて２０００年以降の底値でマンションを買った世代
昭和４１年〜４５年生まれ　２００３年が３４年〜３９歳　まさに住宅取得ニーズが湾岸タワーブームに
ぴったりあった世代。
昭和４６年〜昭和５０年うまれ　２００３年に２８歳〜３１歳　親の資金援助で都内マンションを買ったか
近郊の物件を自力で取得できた幸運な世代。彼らの多くは、せっかく得た幸運を一生守り続けようと
律儀な保守性に凝り固まって資産を増やすことなど考えない。

×潤沢な者でけが過誤から免れ
○潤沢な者だけが過誤から免れ

すみません。分割するのを忘れました（；；）↑

昭和３６年生れ以降は、幸福な世代というわけね。
めでたしめでたし

だんだんウザくなってきた

経済は株価で決まると思ってる人がいればそれは勉強不足。
デフレもおかしいが極度のインフレもおかしい。

価格差が10倍になることがどういうことを意味するのか。
市場はどうなるのか説明できるかな。

住みたいと思う人がいない土地の価値は0でしょう。
10倍どころじゃない。
株価は景気の先行指標の１つ。株価で景気が決まる
なんて思っている人いないでしょ。
大きなトレンドは株価が説明してくれるし、市場が
長い間大外しすることは無い。
中国、インド、東欧ロシアの成長は間接的に日本に
波及する限りにおいて、日本の株価も長期的に上昇
することはほぼ間違い無い。
一方で、グローバル化の波に飲み込まれた日本人労働者
の給料が全体的に上がるとはとても思えない。
その意味で、国内景気と国内株価の相関性は低くなって
いる。国内景気がボロボロでも、株価は上がる。
不動産も然り。外国資本が入る限りにおいて、不動産価格
は国内景気とリンクしにくくなっている。

外国資本という意味では、マッコーリーやキャピタランド、AIG等々様々なファンドが日本の不動産を分かりもせず高値で買っているので、不動産価格は上がるんでしょうね。ただ、分譲マンションはどうかなあ、所詮日本人がサラリーで買うわけでどこまで上がるのかね。一部のプレミア住戸は上がるかもしれないけど、それに満たないマンションは再来年くらいから価格が下落し始めるだろうね。よって、今は本当に欲しいマンションしか買ってはいけないということですね。

再来年から価格が下がる要因はなんでしょうね。
外国資本（会社だけでなく、個人も）が、都心だけをずうっと
買う理由なんてない。都心が高くなれば、周辺を買い漁る。
日本の富裕層で、都心を買えない層は当然周辺を買わないとしょうがないし。
日本株にしろ、初めは大型優良株だけを買っていたが、今は
周辺まで外人も買っているね。今やフローの50％は外人の売買。
不動産もそうなってくるでしょうね。
新たな富裕外人として中国人やインド人も不動産市場に入ってくる。
彼らと日本富裕層の争い。
地主が中国人、インド人なんてのも当たり前の世の中になるでしょう。
外人を「わけも分からず」とか「ハゲタカ」なんて言っているうちは、
ずうっと日本の資本は外人に食い荒らされる。
わけわかってなくとも、日本の投資家と外人投資家どっちが株の
パフォーマンスが優れているか。明らかに外人のほうだろうね。
日本を最も過小評価しているのは日本人。もういい加減このマインド
は修正したほうが良いと思う。日興も結局外資に飲み込まれた。。

610さんの世代ごとの解説は、とても興味深い分析ですよね。
2、3年まえ、「2005年3月不動産暴落」なるスレがありましたが、
そこでは、「地価はもっと暴落する、地価は暴落しろ、地価を暴落させろ」
という、一種、狂気に取り付かれたようなレスを繰りかえす方々が
たくさんいました。

その多くは、610さんがいうような、「年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代で
資産形成のチャンスを奪われた」人々が、都心の地価がボトムをうって
上昇するのを目の当たりにして何もできず、その怒りをぶつけていたのかも
しれませんね。

ちょっと上がればまた下がるというのはデフレ時代の発想だよ。日本は長くこれに苦しめられたから
今だにそういう発想をする人が多い。しかし健全な資本主義ではちょっと下がるとまた上がる、
のほうが本来であり、日本も本来の姿に戻りつつあるのでは。

日本人の富裕層が新しい物件を買い続けるという考えはどうかなぁ。
しかも、都心の次に周辺を何で買い続けなきゃいけないのか？
買えば高く転売して儲るのならともかく、
周辺まで買ったって儲りはしないでしょ。
どんどん日本富裕層人口が増えてるのなら分かるけどね。

ポテンシャルのあるものに投資できれば世の中もっとよくなるでしょう。
土地のポテンシャルも正確に見積もりたいね。
いいものに投資すればもっと世の中がよくなる。
ちなみに機関投資家は目利き能力はあまりないでしょう。

620>例えば今住んでいる一億円のマンションを売って次に1億8000万円のマンションを買って
引っ越すというような動きが多くなっているわけです。売り切りでないので売り圧力にならない、
どころか市場規模的には拡大傾向になっている。今まで預貯金や債券に大量のマネーが
無駄に滞留していたのでデフレだったが、健全な流れがはじまったわけです。
あと周辺部には、団塊ジュニアの持ち家比率はまだ半分以下なので
彼らの需要が続くわけです。

売り切りではないけど、プラマイゼロですね。

団塊ジュニアが富裕層というわけでもないし。

プラマイゼロは金額ではなく、戸数のことね。