23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

とうとう為替が117円を切ってきましたね。
今後の展開が楽しみです。

ほかのスレで頭金がだいぶ減ってしまったといの見かけたけれど・・・
くわばらくわばら。つか、そんなのつぎ込むな、と。

あれ！！株や海外債券投資を初め海外資金頼みのREITなどの強気の人が
皆いなくなっちゃった。しばらく様子見？

今は買いの見極め時でしょ。皆が十分に青くなっているときに買うのが鉄則。

私はドルはそろそろ買い時だと思ってます。
日本株、もう少し下がって欲しい。15000円台なんていってくれると
喜んで買い増しますね。REITはもう十分持っているのでお腹一杯ですし、
売るつもりなんてありませんね。
なかなか面白くなってきましたね久しぶりに。

ちょっと予想外なことが起こると、あたふたしちゃうんでしょうね。
一見かっこいい論理をいっていても教科書どおりにならないと、
しばらく口を噤むしかない。
週明け方向性が見えると、このスレも盛況になるかな。

個人的には、もっと下がると思いますよ。
余裕の無い投資家が損切りしてくれることを首を長くして
待ってます。

それこそレバレッジ掛け捲ってた人は追い証で資金の工面かな。
金作るために優良株売らなきゃならなくなるだろうから、
そういうのを拾いたいですな。

そうですね。私のようなゆったり投資家は、買い時は年に1回か2回
あるか無いか。そろそろ1回目が来るかなー。

>560
同じことを感じていました。
このような時に、誰か市場の先行きを語れば信用するのですが

だから為替やれっつーの！
今週の大陰線でどれだけ儲けたか。。。
先の事なんて誰にもわからない。
為替は目先のトレンドに乗ればＯＫ。
レバ２０倍程度で戻り売りを繰り返した口座は
今週だけで残高５倍になったぞ！！！

バークシャー・ハサウェイが韓国ポスコ株の４％保有、一時3.7％高 (ブルームバーグ)
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn/jbntext/?id=02bloomberg33aBPpOWI...

こういう株をきちんと選別して持ってるから別に怖くないですね。
PER100とか成長を見込んだ、というかマネーゲームにしか使えないような銘柄を持ってる人は青くなってるでしょうが。

今まで土日は相当数の書き込みだったのに閑散としていますね。
皆さんしばらくフリーズですか？
来週末9日の日経平均終値を予想してみませんか？
超短期の話ですが結果が結果がすぐわかるので、
どなたの論理的説明が当たるのか面白いと思うのですが。
私は感覚的に17000円の攻防かなという程度でなにも根拠がありません

542>一握りの秀才の官僚の考えよりも、
多数の価値観の大衆の決めた市場のほうが長い目でみて正しい。
優秀な理系の工業技術で巨大マネーを得た日本だが、
その運用、投資分野でアメリカにいつも敗北してしまうのは
賢しらな官僚の余計な規制や介入があるからである。価値判断は市場に任せべきるべきである。

市場の失敗という言葉を勉強されたし。
アジア通貨危機を思い出されたい。
投資は重要だが投機は無駄だよ。

>>567
CMEは16900円下回ってるから17000円が割れることは既に確定。

ヒント：IP記録の警告

ホントだ。

CME Globex quotes as of 03/02/07 03:24 pm (cst)
MTH/ --- SESSION --- PT EST ---- PRIOR DAY ----
STRIKE OPEN HIGH LOW LAST SETT CHGE VOL SETT VOL INT
MAR07 17180.0 17295.0B 16840.0 16875.0A ---- -425 22K 17300.0 31919 57527

相場が下がると、相場を語る人が一斉にいなくなり、静かです。

マンション価格は株価に連動してると、
以前書いてた人がいるけど、
マンション価格も下がるかな。

ここの書き込み数も株価との連動性が高いようですね。

株価が下がると閑散としますね。

しかし、今日の寄りはヒドイな。

今月下旬の公示地価発表で、
センチメントが明るくなってくれればいいですね、不動産も株も。

>574さん

マンション価格と株価が連動・・・と言うのは、私のことかと思いますので一言。
それは長期トレンドでのことで、株価の一時的調整（今回がそうとして）に呼応して、いちいちマンション価格、不動産価格が下がるわけではありません。昨年も例えば、5月から6月に欠けて今回を大きく上回る株価の調整はありましたが、その間、マンションが下がり、安く買えたなどということは、なかったでしょう。

マンション、不動産価格は、大きな調整の出直り過程にあるという、大きなトレンドを見失ってはいけません。

ついでに株価について言えば、これは、いろいろな不安要因が一挙に浮上したため、売られているもので、ちょうど、株価の位置も高値圏にあったため、大きな下げにつながったものとみています。
少なくとも、現時点では、これも、上昇波動が崩れトレンドが変化したとは、考えていません。
ただし、「昨日勤皇、今日佐幕」は相場師の鉄則、臨機応変な対処が必要なことは言うまでもありません。

でも、この世界的流れの中の余波で、今までのように堅調に物件価格が値上がっていくのが
鈍りませんかね。特には、少し郊外物件とか。今のところそっちも値上がり傾向にありましたが。

同感です。物件価格は、既に上がりすぎだろう。考えられないよ。公示価格も半端な上がり方ではないらしいし、ここらで一息入れて十分ではなかろうか？

株・為替の下落の影響で現金化の為、投資物件手放さないかな〜？
んなことないか。

日経平均に連動してない割安株なら、余りさがってないよ。

円高になれば、建築材料が安く調達できるので、物件価格も
安くなりそうなのにね。

いつになったらこの株安はおわるの？
私の中国株さがりまくりぃ〜〜〜

早く金利を上げておけば、クッションになったのにね。

昔のように１ドル８０円台位にならないかな。あの頃は良かったな。
海外旅行も安くいけて。ブランド物買い放題。

そろそろ予定価格を下げる物件も出てきましたね。

え！どこ？まさか外縁区の駅遠、売れ残りなんて落ちじゃないよね。

まあ海外の不動産バブルは弾けましたし、日本も下落はしないとしてももう上昇はしないでしょう。

「海外では収益がマイナスになっているが日本ではまだプラス。だから日本はもっと上がる」
と言ってる人が居ましたが、自分はこれを聞いて
「海外じゃ値上がり益目的で上がってるんだな。そろそろ終わりだな」
と思っていたものですが。

強気すぎるのでは？と誰もが思った価格のマンションはやっぱり苦戦しているように思われます。
一般サラリーマンの出せる金額は決まってますし、こうも急激にどこもかしこも上昇しては購買意欲がなくなりますよ・・・
当面、価格が大きく下がることはさすがに期待してないけど、もうこれ以上は上げられないのでは？

急に強気な発言が少なくなってきたな。
バブル絶頂の頃は政治は三流でも、経済は一流と言ってたな。

それに上海の不動産はバブルだと誰でも思ってるでしょう。
２年位前かな、ＴＶで上海のマンションは住むために
買うのではないのです、値上がるから買うのです。
歴史は繰り替えされるんですね。

今週木曜日のＥＣＢの利上げは見ものです。こんな株の状況で利上げするのでしょうか？ドイツ連銀の利上げもひとつのきっかけだった８７年のブラックマンデー思い出しますね。金曜の米雇用統計も弱そうですし、もう一段株下げ（下手したら暴落？）もありそうですね。インフレ原理主義者が不安定な世の中を更に揺さぶるのです。また危ないヘッジファンドの噂とかも出るのでしょう。今週がクライマックスと思います。

財務省発表の設備投資は良くて、企業が日本経済を牽引する兆しだったような。

マンション投資も危険になってきたのでは。
先高感が薄れると、売り惜しみと称してきた物件が、
年度明け不良債権化を恐れてどっと放出される懸念も。
じっくりじわじわ値上げが続けばいいと思ってたけど、
ちょっと急ピッチすぎてで無理してる感じもあったんで、
ここでブームが冷めてしまうと梯子を外される格好に。

いいですね。これしきの調整でこのネガティブトーン。
買い場がまた訪れそう。不動産も株も。

買い場があれば、売り場もある。
素人に向かって買え買えと言い続けて、
自分は適当なところで売るのが玄人。

株はアップダウンが極端で大変だ。ゆったりと上がっていく都心の不動産でも買うかな。

心配ない。順調に反発したよ。

一時的な反発のあと、２段下げのケースもありえるけどね。

そ・・そうなのか（；；）

不動産買うのは良いけど、アメリカなどのバブルがはじけても、日本の不動産は
堅調に上がり続けるの？

>>600
アメリカは住宅バブル。アメリカの住宅はアメリカ人がドルの金利でローンを組んでいる。
その資金は米国の住宅金融公庫みたいなところが円の低金利を利用して資金調達して
貸していた訳だ。
日本の不動産は、日本人が円の金利でローンを組んでいる。全く状況が違う。
円とドルの金利差、円のイールドギャップ（投資利回りとローンの金利差）が縮まれば
外資の不動産投資は減るし、Ｊリートもビジネスは縮小されるだろう。
しかし、２００８年までは国債の償還問題もあって金利は急激にはあがらないという観測もある。
金融先物の値を見てもマーケットが今後１年の金利急騰はないと見ているのがわかる。

株の値動きが世界的規模だったがゆえに、逆に大きな視点を見失っているようだ。
まず今の地価上昇の流れと１９９０年バブルを混同すべきでない。
１９９０年バブルは、株価はさておき「地価高騰が止まった要因」は不動産融資の総量規制にによるものだ。

高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。
この時点で世間は、東京の一極集中が問題視していた。政府は都市機能の周辺分散ということを
進めていて筑波や大宮などに国の施設をうつしたものの跡地が高値で売れて地価高騰の
一助になったにすぎない。
新宿や神田などところかまわず地上げがすすみ投機資金の流入が地価を押し上げ、
一般の人は、中古住宅の転売で郊外の一戸建てに移り住む動きがあった。
書店には土地政策の批判本があふれ「土地は保有するものでなく利用するもの」というスローガンを書いた帯が
むなしく目に映った。

地価があがれば、土地は売りに出ない。品薄になればより供給量の多い郊外の土地が
デベロッパーに買われて地価が上がる。
そういう循環が繰り返され首都圏全体の地価が上がった。

現在の上昇水準は、東京圏全体でせいぜい１９９７年水準。１９８５年の１５０％レベルにも
至っていないのではないか。
当時を知る人の誰しもが「今が昔のバブルと全くことなる状況」という認識があると思う。
まず、土地転がし、マンション転がしで儲かる税制になっていない。
いまどき更地を投機目的で仕込むほど無駄なことはない。というか仕込む土地すらない。
１９８０年後半は、都内に地上げの更地が目立った。
今目立つのは都内に林立するタワークレーンだ。

つまり、分譲にしろ賃貸にしろビジネスとして健全な状況で土地活用がすすんでいるのだ。
ビジネスであるということは、収益の目論見が過大で失敗すれば誰かが安く買い取って
それを妥当な価格で売ったり貸したりするということだ。
そいう市場の力で動いていけば、地価も賃料も市場原理によっておちつくべきところに
落ち着く。

マンションは将来はおそらくホテルのように大きな価格差を目指していくのではないか。
外資系のシティホテルが４〜５万円の宿泊料で、一方ビジネスホテルのように５０００円前後
またその中間の１万円〜２万円台のものもある。
都心の価格は、買い手が認める限り高くなり、郊外の価格は買い手が容認するレベルに落ち着く。
坪単価で１０倍程度の開きはあっておかしくないだろう。
そういう意味で、都心と都心周辺のマンション価格は今後も上昇するのだと思う。

×高騰自体は１９９７年以前からゆるやかに始まっていて９７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

○高騰自体は１９８７年以前からゆるやかに始まっていて８７年に都心の商業地を中心に
２３区平均公示価格で４０％の急上昇をみせた。

お詫びして訂正いたします。

601〜605さん、素晴らしい分析です。
604の内容などはまさにそうなるだろうし、またそうなるべきであるとすら思います。
そういう力強い流れとともに景気も良くなるでしょう。
604さんはマーケティングのプロですか？

>>606さん
拙文をかくもお褒めくださりありがとうございます。
勉強不足でお恥ずかしい限りです。・・・ちょっと肩に力が入りすぎました。

仰るように景気はこれから良くなります。
いろんな苦労の積み重ねで時間が流れてきています。社会のしくみも人間も
経験を積んで賢くなっていると思います。

607さんが長く豊富な経験からこのような分析をされているのだということが感じ取れます。
デフレ根性がしみついてしまって、株価も地価もこの程度の回復をミニバブルなどとよび
水を差すようでは「羹に懲りてナマスを吹く」の恐れがあると思っていました。
しかし今は健全な懐疑の存在する中で着実な回復に向かっているというところでしょうか。

賃貸ではじまり、持ち家にシフトし、不動産を複数所有し大家に進化するといった日本以外の先進国では当たり前のステップ価値観が２０年ぶりに日本でも復活してくるんじゃない。
いかに銀行金利を低利で効率的に借りて所有不動産を増やしていくか。この当たり前の課題に関して、２０年間、国民を遠ざけてしまい、不動産に対する取り組み姿勢と勉強機会を奪った金融失政の罪は重いと思うよ。なぜなら、それが、今後、大きな問題になる資産格差のキモなんだから。

確かに

バブルの始まりから地価下落終焉までの不毛の２０年間は
現在年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代から資産形成のチャンスを奪ったことに
なる。
資産格差は実は、世代格差ではない。同じ不運にめぐり合わせても幸運な者、資金の
潤沢な者でけが過誤から免れ格差がひろがるという点だ。

１９８５年に６０歳だった大正１５年生まれ
すでに住宅を取得したばかりではない。アパートマンション投資をこなし
まともな「資産形成」を果たした。彼等にとって退職金など豊富な資金とバブルが重なり
８５年までに投資用不動産を仕込んで２０年経過して投下資本を回収。
賃貸収入が安定収入をもたらした最後の世代。
この世代を親に持つ昭和２５年〜３０年の世代は、親の成功体験を目の当たりにして学んできている。

昭和５年〜１０年、１９８５年には５０歳〜５５歳。都内の戸建て、都心のマンションなど住み買えを
かさね住宅すごろくを目指した最後の世代。持ち家の多くは８９年前後に都内から
「憧れの郊外一戸建て」に移り住んだ。
この世代で社宅に住んでいて１９９０年に定年を迎えると、まったく郊外一戸建ても取得できず
郊外のマンション住いという人も多い。

昭和１５年生まれ〜昭和２０年生まれ
地価が順調に上昇する１９８０年前後に住宅を取得して、２０００年前後に住み替えをして
いるパターンと乗り遅れて全く退職時まで不動産にいっさい手をだせず資産形成もない人とに
分かれる。
昭和２１年〜２５年生まれ。１９８５年３５歳から４０歳
バブルに乗って住み替えて千葉や中央林間の一戸建てに至った人やいきなり茨城県の
一戸建てを買った人などさまざま。
すべて購入価格の半分以下に下落した世代。
昭和２６年〜昭和３０年　１９８５年には３０歳から３４歳
バブルには乗り遅れ、１９９５年以降満を持して競うように安値の人気エリアの中古マンションや
郊外の新築を買った。その結果いまも残債割れのローンを返済中。
彼らの苦悩はあきらかに都内のマンションが底値になって住み買えができないという一点。
たまたま、資金余力があって損切り売却した人だけが、２００３年の底値でローンを組んで新築が買えた。

昭和３１年〜３５年生まれ　１９８５年には２０代後半
１９９６年から始まったマンションブームで郊外の新築物件を買って身動きがとれなくなったのは同じ。
買う時期によって城東城北の２３区物件に手が届いた世代でもある。
また、年齢的に、２０００年以降もよい立地の社宅に居続けて持ち家のない人も多い。

昭和３６年〜４０年生まれ、借家・社宅に住んでいて２０００年以降の底値でマンションを買った世代
昭和４１年〜４５年生まれ　２００３年が３４年〜３９歳　まさに住宅取得ニーズが湾岸タワーブームに
ぴったりあった世代。
昭和４６年〜昭和５０年うまれ　２００３年に２８歳〜３１歳　親の資金援助で都内マンションを買ったか
近郊の物件を自力で取得できた幸運な世代。彼らの多くは、せっかく得た幸運を一生守り続けようと
律儀な保守性に凝り固まって資産を増やすことなど考えない。

×潤沢な者でけが過誤から免れ
○潤沢な者だけが過誤から免れ

すみません。分割するのを忘れました（；；）↑

昭和３６年生れ以降は、幸福な世代というわけね。
めでたしめでたし

だんだんウザくなってきた

経済は株価で決まると思ってる人がいればそれは勉強不足。
デフレもおかしいが極度のインフレもおかしい。

価格差が10倍になることがどういうことを意味するのか。
市場はどうなるのか説明できるかな。

住みたいと思う人がいない土地の価値は0でしょう。
10倍どころじゃない。
株価は景気の先行指標の１つ。株価で景気が決まる
なんて思っている人いないでしょ。
大きなトレンドは株価が説明してくれるし、市場が
長い間大外しすることは無い。
中国、インド、東欧ロシアの成長は間接的に日本に
波及する限りにおいて、日本の株価も長期的に上昇
することはほぼ間違い無い。
一方で、グローバル化の波に飲み込まれた日本人労働者
の給料が全体的に上がるとはとても思えない。
その意味で、国内景気と国内株価の相関性は低くなって
いる。国内景気がボロボロでも、株価は上がる。
不動産も然り。外国資本が入る限りにおいて、不動産価格
は国内景気とリンクしにくくなっている。

外国資本という意味では、マッコーリーやキャピタランド、AIG等々様々なファンドが日本の不動産を分かりもせず高値で買っているので、不動産価格は上がるんでしょうね。ただ、分譲マンションはどうかなあ、所詮日本人がサラリーで買うわけでどこまで上がるのかね。一部のプレミア住戸は上がるかもしれないけど、それに満たないマンションは再来年くらいから価格が下落し始めるだろうね。よって、今は本当に欲しいマンションしか買ってはいけないということですね。

再来年から価格が下がる要因はなんでしょうね。
外国資本（会社だけでなく、個人も）が、都心だけをずうっと
買う理由なんてない。都心が高くなれば、周辺を買い漁る。
日本の富裕層で、都心を買えない層は当然周辺を買わないとしょうがないし。
日本株にしろ、初めは大型優良株だけを買っていたが、今は
周辺まで外人も買っているね。今やフローの50％は外人の売買。
不動産もそうなってくるでしょうね。
新たな富裕外人として中国人やインド人も不動産市場に入ってくる。
彼らと日本富裕層の争い。
地主が中国人、インド人なんてのも当たり前の世の中になるでしょう。
外人を「わけも分からず」とか「ハゲタカ」なんて言っているうちは、
ずうっと日本の資本は外人に食い荒らされる。
わけわかってなくとも、日本の投資家と外人投資家どっちが株の
パフォーマンスが優れているか。明らかに外人のほうだろうね。
日本を最も過小評価しているのは日本人。もういい加減このマインド
は修正したほうが良いと思う。日興も結局外資に飲み込まれた。。

610さんの世代ごとの解説は、とても興味深い分析ですよね。
2、3年まえ、「2005年3月不動産暴落」なるスレがありましたが、
そこでは、「地価はもっと暴落する、地価は暴落しろ、地価を暴落させろ」
という、一種、狂気に取り付かれたようなレスを繰りかえす方々が
たくさんいました。

その多くは、610さんがいうような、「年齢的に４７歳〜６７歳の２０年にわたる世代で
資産形成のチャンスを奪われた」人々が、都心の地価がボトムをうって
上昇するのを目の当たりにして何もできず、その怒りをぶつけていたのかも
しれませんね。

ちょっと上がればまた下がるというのはデフレ時代の発想だよ。日本は長くこれに苦しめられたから
今だにそういう発想をする人が多い。しかし健全な資本主義ではちょっと下がるとまた上がる、
のほうが本来であり、日本も本来の姿に戻りつつあるのでは。

日本人の富裕層が新しい物件を買い続けるという考えはどうかなぁ。
しかも、都心の次に周辺を何で買い続けなきゃいけないのか？
買えば高く転売して儲るのならともかく、
周辺まで買ったって儲りはしないでしょ。
どんどん日本富裕層人口が増えてるのなら分かるけどね。

ポテンシャルのあるものに投資できれば世の中もっとよくなるでしょう。
土地のポテンシャルも正確に見積もりたいね。
いいものに投資すればもっと世の中がよくなる。
ちなみに機関投資家は目利き能力はあまりないでしょう。

620>例えば今住んでいる一億円のマンションを売って次に1億8000万円のマンションを買って
引っ越すというような動きが多くなっているわけです。売り切りでないので売り圧力にならない、
どころか市場規模的には拡大傾向になっている。今まで預貯金や債券に大量のマネーが
無駄に滞留していたのでデフレだったが、健全な流れがはじまったわけです。
あと周辺部には、団塊ジュニアの持ち家比率はまだ半分以下なので
彼らの需要が続くわけです。

売り切りではないけど、プラマイゼロですね。

団塊ジュニアが富裕層というわけでもないし。

プラマイゼロは金額ではなく、戸数のことね。

624>一戸あたりの金額アップはもちろんだが、最近は地方の資産家が上京時用に買ったり、
東京の小金持ちが週末用セカンドハウスを買う動きも始まっている。

623>団塊ジュニアは富裕ではないが、富裕な親から相続時清算課税制度などの資金援助が
上乗せされることが多いのです。

団塊ジュニアはどっちかと言えば不遇。長く派遣社員・バイトを続けたなど、他の世代より
群を抜いて多い世代。（ごく一部の本当に優秀な勝ち組はもちろんいる）
親が裕福で、団塊世代で自らも買い換え（この需要が大きいと論じているから）をして、
子供にも多額の融資を出来る人もいるが総数から言えば少数派。
稼げなかった子どもたちで、自ら持ち家を持たず、いずれ親の家を譲り受けることや完全
二世帯住宅を考える人もそれなりにいる。（少子化で、妻・夫双方に家がある場合も多い）
まあ、ざっと思いついたままで、そういう需要もあることは確かだけど、圧倒的に多数か
のような大げさな書き方には疑問。

株のプロも当てにならん。
今日は上がると言ったのに
日経平均が下げた。

コモディティ商品・・つまり生活必需品としての住宅
ライフスタイル商品・・つまり　簡単にいえばぜいたく品、ブランド品、趣味嗜好を満たす住宅

今後はマンションもふたつの選択肢に分かれる。
同じ立地にエコノミーなコンパクトマンションも建つし、ファーストクラスマンションも建つ。

所得格差がひろがっているから、必然的にそういう動きになる。
取得不動産によってさらに資産格差が拡がる。
なぜなら、ファーストクラスだけが希少価値で値上がりしてエコノミーは価格競争で
どんどん低廉化する。これが市場原理だ。

23区というくくりで考えると間違える。
東京圏という大きなくくりで見るべき。
エリアがどちらに属するかではない。物件の質。もっと言えば住んでる人の
生活レベルのクラスターが重要だろう。
過去の名声の地名にあこがれて庶民が集まっても意味がない。
所得の高い人が買うマンションが、プレステージを維持するマンションという
単純な話に落ち着く。
かつての田園都市線沿線は、大企業の社宅が多く、マンションも大手町勤務の
証券マンや霞ヶ関に通う公務員など多かった。

文化水準の高い人の住むコミュニティは長い間にゆっくりと人気が出てくる。
住宅を、コモディティと考えずこだわりを持って選んだ人が多いとそういう傾向が
生まれるのかもしれない。

また株下がっちゃって…。
それより今後の見通しで、今まで見たいな円安が望めないという話もあるが、
海外マネーは今までどおりの流入があるのだろうか？

>628

過去、暴落時、NYが下げ止まらない限り、自力で戻ることなどなかった東京が、NY安にもかかわらず、6日に上げた。その咎が7日に出たと言えるでしょう。7日はNYが上げた（上海も）ので、東京も当然高いだろうと、某プロは安易に考えたのでしょうが、株はそう単純ではありません。
9日（金）にメジャーSQを控えているという特殊要因も響いたと考えられます。

逆に言えば、そういうなかでの小幅下げ（TOPIXは−2.94の過ぎない、騰落銘柄数も大差ない）なので、相場は、そう悲観するところではないでしょう。
上海も上げています。これから始まるNYが高ければ、明日の東京は期待できるでしょう。

本当のプロより

＞631サン
後から言うのなんて誰でもできるから意味ないと思わない？
で、今日のNYは上がるの下がるの？

>631
結局ＮＹが上げたら東京も当然高いだろうと安易に考えたのですね。

＞632さん

今日のNYが上がるか下がるか、それが100パーセントわかれば、だれでも、簡単に巨万の富を築けます。
日本で言えば日経平均なりTOPIXのETFを、全財産を投入して買うなり売るなり、連日繰り返せばいいのですから。

プロなら、明日NYが東京があがるか下がるか分かるなどというものではないのです。
ただし確率的には、当てられる比率が高くなくては恥ずかしいところ。

でNY、上げるにかけます。東京も明日上げるに。

誰にも分からないつーこと。投資は基本的にギャンブル。

誰かが今日はあがるっつって、下がって文句いうのは完全素人。
今日のマーケットは普通、かなり強いな、とプロの端くれなら
認識するはず。今日で今後の中長期上げは確信に至ったと申し
ましょうか。まあ信じる必要全くないですが、私は買い増し
継続です。

文句を言っているわけではないんでない？
プロと言われる人が予測しても外れるのが、投機というものの本質だといいたいのではないかと。

プロは顧客へ真のサービスを提供する人である。
自分で儲けている人にプロなんていないのさ。
ただ、自分のことをプロと思い自己満足しているだけ、勝った負けたなど関係ないね。

さあ、本題に戻りましょう。

本物のプロさん、NYについてコメントどうぞ

ああ、「プロなら、あがるか下がるか分かるなどというものではない」だっけ？

じゃあ「本物」ってなんだろうね（＾−＾）にっこり

23区といっても北東はまだまだ購入可能な価格帯ですよね
新浦安なども土地はいっぱい余ってますし
見栄を張らなければ楽に通勤できるエリアでまだ買えますよ

新浦安って２３区？

>もう23区は値上がり過ぎて、
２３区ひとくくりはやめたいな。
都心＞都心周辺＞東京近接神奈川・都下＞２３区城東・城北（＞埼玉＞千葉）
の坪単価の構図が過去のレスで示されている。

＞庶民にはなかなか手が届かなくなってる
庶民に手が届くのは２５０万坪単価以下。
「５０００万出しても66平米しか買えない」
というところで大抵はあきらめる。
１８０万以下の物件はまだまだ、城東、城北に豊富。
しかし買いたくないと思うのか
買える立地が限定されてきて夢が見られなくなったということなのか。

＞一般庶民のマンション購入熱は下がっていそうな
もともとタワーマンションも都心６区も庶民がマンション買える代物でなかった。
購入熱は”不動産のブランド品バーゲンセール”に群がる客の熱気だった
と考えたほうがいい。

１９９６年頃も、住宅減税が打ち出され、「５年前に一億円以上した物件が今半値ですよ。」
という謳い文句につられて群がるように皆が郊外マンションを競って買った時期があった。
マンションは過去の憧れによって買われるものなのかも知れない。

１９７０年、万博を境に建設ブーム。都心に高級マンションが作られはじめた。フォーマットグリーンヒルズ、
三井網町パークマンション、広尾タワーズ。郊外にも桜台コートビレッジなどの名建築が作られた。
その後物価も地価も高騰し、都心マンションは一気にコンパクト化してしまった。
マンションといえば、狭い。一戸建てに住み替えるステップとしての仮の住い。のイメージが
定着したのも８０年代前後の話だ。
１９７７年山田太一のドラマ「岸辺のアルバム」は多摩川沿いの一戸建てのマイホームが
豪雨で流される話だった。
１９７７年以降新玉川線が開通し一気に郊外が通勤圏として人気を集めた。
１９８３年は、「金曜日の妻たちへ」に代表される田園都市線、多摩地区の戸建て住宅地が
モデルだった。
１９９０年以降、それまでのオフィスビル建設からタワーマンション建設に軸足が移って
面開発のエリアや付置義務住宅として都心のマンションが増えていった。

＞デベも少数金持ちだけあいてにしていても、
二面作戦で動いている。
いつでも、郊外と都心の２面作戦なのだ。都心を上げて郊外で取り込む。

都心は都心で高額をじっくり売る。仕込みにもコストと時間をかける。
郊外ではブランド力と規模効果で、総力戦。
販売員は全部郊外に貼られ残りは仲介部門で買換え需要を掘り起こしている。

＞5年くらいたてば少し下がり始めるのでは

人は５年を一区切りにしたがる。
１９９６年頃も５年たったからもう大丈夫と勝手に考えてマンション買って
その後５年たった２００１年にはそこからさらに４割下落していた。

バブルが続いた１９８６年から１９９０年の５年間、
急激な冷え込みの１９９１年から１９９５年の５年間
オイルショックの流れで物価が高騰した１９７５年から１９８０年の５年間
建設不況で物価上昇率が低下した１９８１年から１９８６年の５年間
たしかに５年刻みはわかりやすい。

しかし、今後５年、都心は売りもなければ買いもない
売買がないあいだは下落もない。たまに出れば希少性で高値がつく。
エルメスのバッグと同じ理屈だ。
５年すれば、都心はあきらかに上昇しきったことがはっきりするだけだ。

５年すれば少しは下がるとは
都心の話か城北城東の話かそれとも平均値の話か
これからのマンション市場で２３区平均は意味がない。
「二極化」というのは平均値がモード（最頻値）でなくないということ。


＞いまはどのデベもチキンレースというか、どこまで値上げられるか、競合とレースしている
というか、海沿い埋立地と川沿い堤防低地と遠方丘陵地の戦い。

同じエリア内ではデベの価格競争はない。ともに競合の「出し値」を見ながら自分は下げないようにしているだけ。
戦いは常に購入者とデベとの間で繰り広げられている。
デベはビジネスだから自分から安売りをしない。
一方、不安に負けて買う人がいれば価格はその水準で安定する。

×フォーマットグリーンヒルズ
○ホーマットグリーンヒルズ

お詫びして訂正します。