23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

どこが最初に下がり始めるかということだが、経済トレンドが要因ならば都心物件から。
地価上昇は、１３年続いた資産デフレ＝地価下落　の修正にすぎない。
モノとカネのバランスのなかで土地だけが安くなりすぎたのだ。
修正が終われば行き過ぎた部分から下方に再修正されるだろう。
ただし経済成長があるかぎり底値は決して過去より下がらない。
一番町パークマンション '73/04 　　471 万円
三番町マンション '71/02 　　　　　　　320 万円
がそれを物語る。

都心が下がれば相対的に周辺も下がる。
もともとの地価ポテンシャルの大きい都心物件が下がり幅が小さい。
さらにタワマンは高層階は価格維持できるが低層階は厳しい

一方需給関係から値崩れするならばそれはすでに始まっている。新築価格は土地の仕入れを
中古の取引事例を参考に行なう。千葉、とにかく常磐線沿線、総武線、東西線
京成線は人気がない。土地の仕入れも安値で買わないとビジネスにならない。

東急田園都市線は城南の需要を吸収してきた第二の世田谷区目黒区だが今後は
どうなっていくのか予断を許さないと思う。
というのはデベロッパーが自社の思惑でコストをかけて宅地開発してきてしまったからだ。
地価の上昇を待って発売する姿勢だがどうなるものか。
２０００年頃、森政権が金融危機回避をあせって都市再生で急激に急に規制緩和して
公共土地を売却しはじめ都内の物件がだぶついて一段の下げにつながった時期がある。

不幸なのは、１９８０年前後のゆるやかな上昇期に不動産を買った経験者は今は５０代以降
という状況だ。普通に土地が上がる感覚を誰も知らないから、バブルバブルと意味なく騒ぐ。
インフレを前提にしなければ長期の住宅ローンを借りていることがどれほど怖いことか知らないのだ。
公庫を廃止し証券化のフラット３５など作ったのは、国をあげてインフレに向かおうという意思表明に
ほかならない。
地価が適度にあがるから長期のローンを借りていても給与もあがっていつしか負担が軽くなる。
土地神話などというからわが国独自の愚かさみたいに聞こえるが住宅ローンを借りさせて資産インフレ
にもっていき景気浮揚を狙うのはどこの国でもやっていることだ。

一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。ただし、そうなると場所は限られてしまう・・湾岸地区が人気があるのは当然か。理想は番町、青山、広尾辺りだが庶民は逆立ちしても購入不可能。今年は駆け込み需要（金利UP、住宅ローン控除等の要因）で豊洲人気が継続か？（個人的には好きになれない場所であるが）

住宅ローンで支えられた資産インフレって、持続性のあるものとは思えない。
経済全体の正味のパイが大きくなりつづけてる局面では、
インフレは実態とシンクロしてそれこそ神話のように持続したけど、
限られた富を奪い合う局面では、いつハシゴを外されるかわからないし、
またハシゴを外す事で、転落した人から勝ち残った人へと富が移転していく新しいルール。
買ったまま持っているだけで安泰という状況では、もはやない。

＞434,435,437さん勉強になります。ちなみに私（30代サラリーマン世代）の廻りの状況はここ数年でマンション購入取得者が非常に増加してます。理由として、
①通勤時間が長い場所で賃貸するのが馬鹿らしくなった。
②リストラで社員数が減っており残業が異常に多くなった
③親からの援助金が1,000万円単位で動いている。（地方からの資産の移転が確実に始まっているのが実感出来る）

地方との格差があるのは当然ですかね。

もし、「地震」でタワマンが最悪の住居と化したら現在の価値観は一変するのでしょうか？
阪神大震災では高層ビルで現存するのって市役所とか限られたビルしかないのでは？
とにかく東京の地価は「不気味に近づく天災」に依存していると思う。

＞一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。

そうかな？
丸の内に勤務する身としては、賛同できないよ。
午後10時くらいまではちゃんと地下鉄で帰宅するし、10時以降ならチケットで帰るので
＜丸の内からいくらかかる＞なんて気にしないなぁ。（いまウチまで2500円前後、20分くらい）
そもそもそれほど残業多くないしね。

やっぱり住環境重視だから、4000円くらいかかっても渋谷、目黒方面を探しちゃうなぁ。
あと自分の基準（勤務地、残業などなど）だけでマンションは探さないよ。
子供の学校だったり、妻の意見だったりのほうがむしろ優先されてます（笑）

>440
後段２行
そういうのを自分のところの事情(基準）というんじゃないの！！
いっしょの世帯で生活してる訳だからｗ

＞440さん
羨ましい！残業が少ないとは・・とほほ。会社からタクシーチケットも支給されるみたいで待遇良いですね。
今日は代休で家に居ますが普段は地獄ですよ（笑）そうですね・・家族の事を考慮するとそうなりますかね。うちはDINKSですのでなるべくお互いの会社に近辺に住んで食事・会話を増やしたいと思う今日この頃です。すみません、皆さんスレ趣旨と外れまして！

まあ都心同士仲良くやろうや。多摩地区のやつらの立場も考えろ。

私も丸の内勤務ですが、だからといって近くに住もうとは思わないですね。
私は22時半以降はタクシー代でますし。住環境を考えると世田谷、目黒、、
でもこの区内でも遠すぎるのは嫌、ということで必然的にエリアが限られてくる。
こういう人は小さい子供がいると多いんじゃないかなあ。。
芝浦も良いかな、と思ったんですが、妻にあっさり却下されましたね。
城東、芝浦は駄目みたい。

芝浦はXでも三田なら良いのでは。

私は丸の内線沿線に勤務ですが、だからといって近くに住もうとは思わないです。
みなさん、いいですね残業代が出るなんて、タクシーチケットなんて物が存在がありません。
会社は１７時に終わってしまうので、余暇にすごす、時間の方が多いです。
以前渋谷区の代官山付近に住んでましたが、都心に近いわりにはとても静かです。
現在はもっと余暇に時間を注ぎたいので、郊外の江東区に引っ越しました。
大手町まで、家のドアから会社まで３０分ですが、とても寂れた街です。

445です。17時終了なんて、羨ましいですね。私も将来はそうありたい。
でもまだ20代なので、今そういう状況だと、なぜか罪悪感。。日本人
ですなあ。。

不動産市場の過熱は日銀の金融政策に影響を与えますか？

世田谷区なら住環境が良いとは限らないでしょう。
アパートや古屋のゴミゴミしたエリアもありますよ。

世田谷が住環境良いなんて、イメージだけで言ってるのでしょう。
良い場所も勿論あるけど、451の言う様に、決して環境良いなんて言えない所もある。
世田谷を知ってる又は住んでれば分かるよ。
しかし、気位の高い奥様をお持ちの方が多いようで・・（失礼致しました）

445です。そりゃそうですよ。最悪な世田谷もありますよね。
最悪な千代田区があるのと同じです。その割合は世田谷のほうが
多いでしょうね。

私は丸の内勤務、妻は西新宿勤務で、丸の内線の四谷駅近辺ですが、ともに乗り換えなし
３０分以内なので余暇が充実します。休日も神宮外苑や外堀、赤坂御用地の緑周辺を散歩が
気持ちいい。

ここまで読んでの感想。
丸の内に勤務している人はなんか住まいに自慢がありすぎて変。
あ、あと恐妻家が多い・・・

丸の内勤務者は海外勤務が多いので50過ぎて家買う

いくら近くても豊洲とかだとちょっとね・・・
土壌汚染が凄すぎる。

山手線の外は異物臭がきになる。
昔の田畑だからなあ。
目黒の外側もやぎいたし・・・。
その残り香というか、雰囲気が臭くてだめ・・・。

＞４５６

それは一概には言えません。
国内給と現地給のダブル給与なので、早々に購入する人も多くいます。

私の場合、27歳からの5年間海外に赴任しました。
帰国するとビックリするような国内給が入金されていましたので、
それを頭金にいまのマンションを購入しました。
私の友人は帰国後3年目くらいに購入し、購入翌年に再度海外赴任になりました。
元々再赴任が分かってて賃貸用に購入したようです。
彼の場合、国内給＋賃貸収入を頭金に帰国後再度住居を買うのでしょう。

社宅に住んで２０００万貯めて１０年前に郊外のマンション買ったら２０００万
値下がりしたというのが過去の事実だ。
デフレのときは貯金が有利だがインフレのときはマンション価格の上昇に
預金金利のアップがおいつかない。
都内の優位な場所に安い借り上げで住むのもいいが退職の時地価が
ピークだったりすると買えるものがないよ。

国内給には所得税や住民税などの税金が免除されるからね。
現地では住居は会社もちだし、手当ても色々つくから現地給与は使い切れないと聞くよ。

地価も基本的にはファンダメンタルを反映する
急いで買う人は長期的な視野を持っていないか
経済を一度も勉強をしたことがないのかもね

地価が仮にファンダメンタルに比して遥に上回っていたら
すぐにそれは崩壊する

そりゃそうだ。でも適正な範囲でしょうまだ。
国債利回りと比べてプレミアム付いている状態なんですし。

＞463さん
日本は各国と租税条約を締結しているので基本的には現地勤務地で日本給与・所得分も課税されます。日本給与を所得申請するかどうかはある意味個人の判断に任されているのですが、会社によってはすべて現地勤務地にて申請する事が義務づけされている。最近非常にうるさく確認される。（一部上場会社は殆んどでは・・法令順守の観点から）某大手証券会社は100%現地給与支給との聞きます。赴任地によってはとんでもない個人所得税を払う場合が発生します。（当然、調整給与があるが）
日本の給与で潤うというのは過去の話では・・？　小生もつい最近まで駐在員でしたが税金貧乏でした（苦笑）　中国駐在の課税は凄いらしく、某メーカーはある期間（課税対象にならない様に）を過ぎると帰国させる様ですよ

ごめんなさい。上のレスは＞462さんでした。訂正いたします。

＞４６６さん

詳しいですね。
税制については正直詳しくないですが、
実際、5年間の駐在から帰って来て、給与口座に振り込まれていた金額は相当なものでした。
赴任地に因るのかもしれませんね。

今手元にあるキャッシュを最も短期間で倍にする方法があるとしたら
借入金とあわせた不動産購入、値上がり益ねらいの売却だろう。

４０００万のキャッシュがあって１億６０００万の借入金が起こせたら２億円の物件が買えて
これが２５％アップで売却できたら5000万増える。仲介手数料と税金を払っても８０００万弱残る
（３０００万までは居住用資産として控除。１250万部分に３９％488万課税される）

４０００万のがあって3.6％で運用できれば20年で８０００万になる。
為替リスクはあるが外貨預金の金利はその程度にはなる。米国債の１０年物なら
５％近い。ただし１０年後はどうなるかわからない。
インフレがきわまれば、わが国の金融商品の利回りもそのくらいまではあがるが
キャッシュ自体の価値の目減りがある。

×４０００万のがあって
○４０００万のキャッシュがあって

キャピタルゲインとインカムゲインを同時に得るなら、
株の信用買いの方が効率よくないですか。
外貨も証拠金取引という手がありますし、
必ずインフレ予測なら商品先物なんかも大きくレバレッジかけられますよ。

リスクリターン特性が全然違うでしょ。不動産と

インサイダー情報でも得ていない限り、仕手筋でもないかぎり信用取引で４０００万を
運用できる才能のある人はいないでしょ。
よほど不動産の値上がり益のほうが硬い。今なら悪くても元本保証だし。

不動産は買って半年住んで売るだけでいいわけで、毎日相場眺めてはらはらしなくても
いい。確かに株を長期ホールドすれば、郵貯の資金が市場に出る１０月以降は大幅に
儲かる期待もあるが資金は証券化市場で不動産にも相応に流れる。
楽なのは不動産だよ。

どんな投資先であれ、
リスクはコントロールすれば良いだけの事ですよ。
損切りのポイントさえ決めていればそれ以上損しませんから。

逆に不動産投資はかなりハイリスクな部分があります。
流動性が低い事、維持のための費用が嵩む事、ケータビリティがない事、
リスク分散が難しい事、天災やカントリーリスクがもろに影響する事など。

買ってすぐ２５％ＵＰで売れる仮定は、それは不動産投資全般の優位性ではなく、
その案件が濡れ手で粟である事を示しているだけです。

株はしろうとは大波に振り落とされ結局損をしやすい。不動産は裏切らない。
上がり波動に入ると毎年少しづつ上がっていく。あと株と違ってそこに居住できる。
そこが都心ライフならなおさら人生の質の向上をもたらす。

＞リスクはコントロールすれば良いだけの事ですよ
自分がリスクコントロールがしやすいと思う投資をすればいい。
レバレッジをきかせるのに必要なのは信用であるという点は同じだが
株式は追証があるが不動産の場合ローンさえ払っていれば平気。

不動産を売った経験のない人にはわからないだろうが、不動産の
売却ほど時間と価格でどうにでもなるものは他にない。
自分で売るわけではなく仲介業者が頑張って売ってくれる。

裏切らない投資なんてないですよ。不動産でばか見た人はいっぱいいるでしょうに。
株式投資はインカムゲインもありますから、
それで時々の都心の最新マンション借り渡っていくことも出来ますし、
インカムゲインを元本に追加投入して複利にしていくこともできますよ。

そもそも、新築マンションの場合青田がおおいから、
買ってからひどいと年単位で待たされるし、そんなに効率よく資金回せますか?
中古の場合なら買って半年住んで即売却もできるだろうけど、
いきなり２５％ＵＰは難しいですよね。

時間と価格に拘らなければ、そりゃ大概の資産換金できますよ！
成り行きで売れば良いだけでしょう？

＞それは不動産投資全般の優位性ではなく、
だれも不動産投資全般の優位性を主張していない。
むしろそういう時局だから２億円のマンションが売れるという
こと。簡単に数千万の小遣い稼ぎでマンションを転がす人がいること。
３年も持てば流れはわかるから、より大きいリターンで売却する
人がいるだろうということ

その結果、都心の高額物件を中心にまだ値上がりは続くということを
申し上げたいのだ。
インフレヘッジには不動産か株というのはある程度の資産があれば
誰でも考える。
とにかく基本はゼロ金利から金利上昇に向かう事実。
各国金利との差、為替レートなどみれば誰でも不動産がしばらく上がる
ことはわかる。

>>480 さん
そうだったんですか？
キャッシュを倍にする運用手法として、
借金しての不動産投資が最も良いと言うような話の流れだったんで、
そうでもないんじゃないのといいたかっただけですよ。

上がり相場での不動産は完璧に売り手市場なのだ。仮に中古相場の５％安で出せば
買い手が複数あらわれ競りあがるケースすらあるのだ。
多くの人は、人気のない場所のマンションを買って下がり相場で売って苦労している
トラウマか、まったく不動産売買経験のないひとが身内の経験談からそう考えているだけ。

繰り返すが、不動産に一般論などない。物件のよしあしを見る目と売買のタイミングだけだ。

>>480
マンション価格のスレで投資の優位性を論ずるスレではないから
なぜマンションにキャッシュが向かうかを説明したかっただけ

今月号の住宅情報都心に住む　Ｐ４２以降が面白い。
同じ地名でも人気のある場所とそうでない場所、地形の優位性などが
浮き彫りになっている。
すべての都心が値上がりするのでなく上昇幅に差があるからこそ
不動産を契機に格差が広がっていくのだろう。

でも、なんでそんなにも高額物件で儲ける宣伝をしているんでしょう？
もしそんなに簡単かつより確実にもうけられるなら、業者が買い占めて運用益なり、
転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

究極的に投資として考えた場合は、都心だろうが郊外だろうが田舎だろうが、
ボロマンションだろうが高級マンションだろうが関係ない。
つまり、市場価格に対して割安でさえあれば、それは買い。

素晴らしい立地のマンションでも、
もろに高値吹っかけてるようであれば狙える差益は少ないし、
ド田舎マンションでも、
売り焦りのあまり相場の半値以下とかで出てたら十分投資価値がある。

そういう風にしか読めないなら書いても無駄だね。

>>484
まぁ、ここに書く意図は、自分がこれまでに不動産を取得し売却し損もしたし得をした
ことを通じて学んだことを今後の自分の資産形成に生かす考え方を書いて
人の批判を通じて確かめたいからにほかならない。
他意はないよ。
別に賛同して欲しいわけでもない。むしろプロの鋭い批判があるほうがうれしい。
それだけだがね。

個人に必死に売るビジネスはローリスクローリターン、自社で保有する場合
はハイリスクハイリターンと言えましょうか。
デベは賃貸ビジネスのほうがむしろ主流でしょうから、個人に売るビジネス
はリスクリターンを分散化させていると言えましょうかね。
自社保有運用、転売だけというのは、証券会社が自己売買部門しか持たない
ということと同じ意味でしょう。そりゃリスク高いでっせ。
そんな懐疑的になる必要は無いんじゃないかな。

＞業者が買い占めて運用益なり、転売益なり出すでしょう。個人に必死で売るわけは何でしょうか？

ここのスレを読んでいてそんなこともわからないのか。
法人が買い占めて２５％程度の値上がりで売っても経費もでないし税制優遇措置もない。
個人には３０００万控除も居住用資産買い替特例もある。
世の中バブルが再来にないような税制の歯止めは打ってある。それだけのことだ。

なんか資産価値とか値上がりとかの話でも、
みんなできれいに住んで資産価値上げましょみたいな、
そういうなんというか建前と言うか、
大人の社会のお約束ゴッコみたいなのばっかり読んでると、
もっとリアルな事書いたり見たりしたくなりませんか？人間の知的好奇心として。
こんな掲示板でなら少々手の内明かしても、たいした影響力ないだろうしね。

転売益はでないけど運用益が出るから、芝浦の賃貸タワーや青山アパートメントとか目白押し。
とにかく、分譲予定のマンションが軒並み賃貸一棟売りになっているのは、不動産証券化という
手法で法人が短期に投資回収し、投資家が運用益をえるしくみがあるからだろう。

＞４７８　４８８

ご回答どうもです。スタンスは了解しました。ただ、やっぱりリスク分散、
と思うわけですよね。税制のことは考えたらずでしたが。
先見の明があって損ね近辺に仕入れた人はいいでしょうが、今から不動産投資を
する人はババを引く可能性も高いのでは？と。プロというか業者がいいところは
押さえるだろうし。
まあどうせ自分は高額物件に手など出せないですが、単純に疑問が出たわけです。

490さんのご要望に応えて

私、株は小学生の頃から（実際に取引したのは大学に入る前から）、不動産は就職して間もない頃から、やっていて、どちらも日本一というと、叩かれまくるでしょうから、そうはいいませんが、まあ、それなりのレベル　とお考えください。
自慢しようと言うのではなく、無知な人が、訳もなくつっかかってくると、疲れるので一言させていただきました。
以上の証左として、株は最盛時は10億以上を運用、不動産は更地、中古一戸建て、中古マンション、新築マンション、リゾート会員権の全てを売り、買い何度かしてきました。新築一戸建てだけは未体験なのは、投資の観点から避けてきたため。

株について
これは信用だと手持ち資金の3倍以上できるので、相場環境さえ良ければ、簡単に資金を
何倍にもできる。例えば、相鉄の株価は昨日424円。私鉄各社の株価は次々高値更新中だ。となれば同社の株価も昨年高値438円を抜く可能性大だ。で10万株を買って440円で売れたら160万円の利益。手数料は限りなく0に近いので無視。相鉄は今日443円高値があった。ただし寄り付き=安値は427円だった。
しかしこういうことができるためには、それなりの才能、適性、決断力等が必要なことはいうまでもない。

また下げ相場になると、大怪我をしかねない。
バブル崩壊後の相場はまさにそうであった。信用で資金の3倍やっているとすると、下げると、どうなるか。1億円の資金で3億円運用しているとしよう。これが3割下がると−9000万円。つまり33パーセント強下がると文無しになるのだ！！
で、私も、ほぼそれになり、アベシンゾーじゃないが再チャレンジ、また復活したわけだ。
自慢するにしてはだらしないじゃないかといわれそうだが、そして、それはごもっともなのだが、少し言い訳。
私の何十年の経験で言うと、株は基本的に上げるものであり、気の弱いものは相場に勝てない。相場師には満々たる自信が必要だ。それでやってきたが、この下げ相場は、常軌を逸したものだった。それに気づくのが遅すぎたのだ。
そんなわけでリスク管理が大事で、以降私は、今まで以上に、慎重にやるようになった。
それはともかく、適性のある、会社を見る目のある人だったら、資金の3倍以上やれる株式投資は期間も短く儲けられる、一番のものだろう。

次に本題のマンション投資に行くつもりだったが、興味ないと言われそうな気がしてきたのと、ワープロ嫌いなので、とりあえずここまでにします。

バブル期の不動産投資の場合、土地を買いそれを担保に金を借りそれでまた土地を買うと言う
レバレッジのかけ方が主流だったと記憶していますが、今はどうなのでしょうか。

業者が自分で値上がり差益や賃貸利回りを狙わないのか？
というのは、なぜ投信を自社で買わずに客に売るのか？と言っているようなものでは？

もうどーでもいいや

>>493さん
株については、
基本的には上がるものと分かりました。

マンションについても続編をぜひ。

きっと数年前の安いとき優良物件を買われたことでしょう。
それが今後上がるとして、いつごろが売り時か知りたいものです。
ババはつかみたくないので、予想をうかがいたいです。

なぜパチンコ屋は自分でパチンコをやらずに客にやらすのでしょうか。
胴元家業はそれだけオイシイのですよ。

わたしも497さん、同様、参考までに聞きたいです。
お時間あるとき、いらしてください。

私大出の人は金融の話しかないのか。

私国立大出ですが、金融の話大好きですよ。

中古物件どうなるかですなあ。11-1月の平均前年比は都心、城南で+15％。
2-4月もこのくらいいくのか。

二流私大の人の話題は、女かクルマで、金融の話なんてサラ金ぐらいのもんです。

旧帝大　有名私大　二流私大で同じ金でも話題が違うかな。
マクロ　投資　サラ金

504さんはスレ違いなのでどっか行ってね。

吸い上げるシステムを考える人
システムの中で儲ける方法を考える人
貢ぐ人

>>497
＞株については、基本的には上がるものと分かりました。
何が分かったの？。
じゃあ、あなた明日から信用取引するの？。
株してるけど、具体的には何の参考にもならない。

胴元が一番稼げる
中にいち早く乗って便乗して稼げる人
最後のほうに乗ってババをつかむ人

流れが出て来て、なにもしないと流れはなお急になって
行き着く先は　下流

納得できないからなにもしないというのでなく、納得するまで調べて動くほうがいい

仕事は堅実にバリバリやっても下流？
なんか、やっぱり何とか本の論調になってきたね。このスレ

で、中古物件価格、半年後にはどうなるんでしょうか。

半年じゃそんなに変わんないんじゃない？
短期的にはむしろ上がる可能性がありますね、根拠なしですが。

中古物件は今頃の月が、春の売れるピーク。
半年後の８月はまだ、秋の売れるピーク前。
だから、そんなに変わらないでしょう。
短期的に言えば、４月から５月は毎年
中古の買い手が減る月になるので、下がる可能性あり。
っていうか、売り手はピークの３月までに売りましょう。

私大は中の下流でいいよ

世界同時株安！　だとさ

誰だ、株は上がるなんてお気楽なこと言ってたのは！

511です。
前年同期比で比較するとどうでしょうかね。
山と山の比較、4,5月の谷と谷の比較、、
今年9月くらいまではどこも15％くらい上がって
いる状態ですかね。
上がり始めた2006年10月以降、つまり2007年
10月以降も更に15％くらい上がってくるのか
どうかがポイントですかね。

>>511
自分の住んでいた場所、住みたい場所、今の住居
この３点で数ヶ月きざみで定点観測をするといい。
Ｙａｈｏｏ不動産や住宅情報タウンズの「売り出し価格」をべースに
駅単位に　徒歩何分　築年数　面積　坪単価をメモする
縦軸に価格横軸に坪単価　データ名に築年数を記した分布図を
エクセルで作る。
これだけでいろいろなことがわかる。

売り出し価格は、売り主の売却希望価格にすぎないから、
しばらくして売れなければ、数百万円の値下げをするか、
あるいはず〜っと晒ものになるかです。

実際の取引価格に近い数字は、レインズでしか分かりません。

３ヶ月刻みでみると晒し者と値下げもわかる。消えた物件の成約事例は業者さんから
とりよせたりする。
数がそろえば、無謀な高値はおのずとわかる。

結局売れずに、諦めて引っ込める物件もあるそうです。
あと成約しても、成約金額を公表しないケースもあるそうです。

増田俊男氏が書いていることだが、２００７年郵貯民営化で
1,898,486億円（１８９兆円）の資産
http://www.yu-cho.japanpost.jp/j0000000/ju070100.htm
が、現在株式、不動産などに流れ運用益を上げる方向に動く。

国債が７１％のままでは民間企業としてまともな資金運用とは
いえまい。
不動産、株式は大きな資金流入によって急上昇するらしい。

×現在株式、不動産などに流れ
○現在株式、不動産などに流れていないものが、今後流れ

為替をやってみろ！
解禁になってから８年しか経過していないが
すでに１００倍以上に資金を増やした者が
俺を含めてワンサカいるぞ。
もちろんスカンピンになった奴はもっと多いがな。
今は１０億くらいの資産じゃ恥ずかしくて勝ち組なんてとてもいえない。
為替をやってみろ、１００億が現実になるぞ！！！
マンションなんか気分で買えばそれでよし。
いらなくなったら女にでもくれてやれ！

ちなみに、今後は円高でよろしいのでしょうか。

>>523

とうとう、ここにも１００億長者が現れましたな。あはは

歩いているひとに
自転車に乗ってみろ！早いぞというのはわかる
免許のないない人にクルマに乗ってみろというのは困る。
自家用ジェット機は早いぞ。といわれても操縦がわからない。

私が不動産投資が好きなのはスピードがゆっくりしているからだ。
売買だって最低一月はかかる。しかし投資の決断は素早くしないと
儲けそこなうのは投資ゆえのこと。
せっかくだから為替も勉強しておくことにしよう。

たしかにね。しかし今日の株は驚いた。でも８７年もブラックマンデーの中、東証は乱高下したが、不動産は３年間、あがり続けたんだよね。なつかしいよ。
世界経済失速の中で、日本のひとりバブルもありえるんじゃない。

497さん、499さんにお応えして（by493）。

株が大幅安しましたが、これは想定内。ちょうどいいおしめりでしょう。
株はこのように大勢上げ波動にあっても間に大幅、小幅の下げがあります。
このため、才能はあっても、精神力、胆力に欠ける人には、神は微笑まないでしょう。

これに対し、不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
今回のことで言えば、バブル崩壊後、急落に転じた不動産価格は、数年前に底を打ち、上昇に転じました。
どこが天井で、どこが大底だったのでしょうか？
景気の山、谷の判断はむづかしく、よく、後で訂正されたりしますが、不動産は比較的簡単です。
都心ないし23区内を念頭に考えると、天井は1989年末、大底は2003年春。
何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。

私の場合株価回復で資金状況も急改善してきたので、2003年春からマンションの購入を再開しました。なんと16年ぶり。
買いに走った理由は、資金的なこともありますが、もちろんそれだけではありません。
最初に月島のタワマンを買ったのですが、坪210万円強。賃料からすると、年利回りは実質で（管理費等、固定資産税を考慮）7パーセント位になるので、こんな理不尽なことが長続きするわけがないと判断したのです。
続いてあまり間をおかず、有明のキャンセル物件購入。こちらは8パーセント弱の利回り。
翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。

ここまでは、ほぼ競争もなく、買いたい住戸が選べて買えました。
流れが変わり始めたのが2005年に入ってから。
勝どきの物件は4〜10倍前後が大半だったように記憶しています。利回り8パーセント強の予定。
高輪にしても、完成時多少売れ残りがあったのですから、今昔の感といったところ。
2006年に入ると、さすがに鈍い人も先高感を抱き始め、いい物件は買いにくくなります。
私ももう、余り買う気はなかったのですが、赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。

去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
ちょっと自慢すると、両方を知っている強味ですね。

昔買ったマンション（利回り3パーセント強）で、買値の半分以下に成っているものもありますが、それでも収益計算をすると、あと数年賃貸を続けるとプラスになりそうです。
ですから2003年〜06年くらいの7パーセント前後で回る物件は、迷わず買いでいいのです。

昔、節税と称してマンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのを。ご存知ですか？しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
ローン期間、金利にもよりますが、25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
と言うことは、いずれは無借金のマンションが残るわけで、投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。

今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。
いろいろ反論もあるでしょうから、いずれまた。

>>528

素晴らしい話、ありがとうございました。
やはり金持ちになる人は考え方が違う。

将来の見通しも、早目に書き込みして頂きたいものです。

そうですね。自慢話よりも将来の予想をお聞きしたい。

↑
結局何が言いたいのか良く分からない。
純粋な住宅購入者への忠告なのか？
相場とは何の相場を研究されてたんですか？
研究してなくても一般的な情報ではなく、
その研究成果での見解をもう少し理論的に説明してもらいたい。

今後の見通しとしては、低金利で利回り確保が望めるので、まだまだいけます。
とかかなあ・・・もうちょっと加熱させたいんじゃない？