23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

どこが最初に下がり始めるかということだが、経済トレンドが要因ならば都心物件から。
地価上昇は、１３年続いた資産デフレ＝地価下落　の修正にすぎない。
モノとカネのバランスのなかで土地だけが安くなりすぎたのだ。
修正が終われば行き過ぎた部分から下方に再修正されるだろう。
ただし経済成長があるかぎり底値は決して過去より下がらない。
一番町パークマンション '73/04 　　471 万円
三番町マンション '71/02 　　　　　　　320 万円
がそれを物語る。

都心が下がれば相対的に周辺も下がる。
もともとの地価ポテンシャルの大きい都心物件が下がり幅が小さい。
さらにタワマンは高層階は価格維持できるが低層階は厳しい

一方需給関係から値崩れするならばそれはすでに始まっている。新築価格は土地の仕入れを
中古の取引事例を参考に行なう。千葉、とにかく常磐線沿線、総武線、東西線
京成線は人気がない。土地の仕入れも安値で買わないとビジネスにならない。

東急田園都市線は城南の需要を吸収してきた第二の世田谷区目黒区だが今後は
どうなっていくのか予断を許さないと思う。
というのはデベロッパーが自社の思惑でコストをかけて宅地開発してきてしまったからだ。
地価の上昇を待って発売する姿勢だがどうなるものか。
２０００年頃、森政権が金融危機回避をあせって都市再生で急激に急に規制緩和して
公共土地を売却しはじめ都内の物件がだぶついて一段の下げにつながった時期がある。

不幸なのは、１９８０年前後のゆるやかな上昇期に不動産を買った経験者は今は５０代以降
という状況だ。普通に土地が上がる感覚を誰も知らないから、バブルバブルと意味なく騒ぐ。
インフレを前提にしなければ長期の住宅ローンを借りていることがどれほど怖いことか知らないのだ。
公庫を廃止し証券化のフラット３５など作ったのは、国をあげてインフレに向かおうという意思表明に
ほかならない。
地価が適度にあがるから長期のローンを借りていても給与もあがっていつしか負担が軽くなる。
土地神話などというからわが国独自の愚かさみたいに聞こえるが住宅ローンを借りさせて資産インフレ
にもっていき景気浮揚を狙うのはどこの国でもやっていることだ。

一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。ただし、そうなると場所は限られてしまう・・湾岸地区が人気があるのは当然か。理想は番町、青山、広尾辺りだが庶民は逆立ちしても購入不可能。今年は駆け込み需要（金利UP、住宅ローン控除等の要因）で豊洲人気が継続か？（個人的には好きになれない場所であるが）

住宅ローンで支えられた資産インフレって、持続性のあるものとは思えない。
経済全体の正味のパイが大きくなりつづけてる局面では、
インフレは実態とシンクロしてそれこそ神話のように持続したけど、
限られた富を奪い合う局面では、いつハシゴを外されるかわからないし、
またハシゴを外す事で、転落した人から勝ち残った人へと富が移転していく新しいルール。
買ったまま持っているだけで安泰という状況では、もはやない。

＞434,435,437さん勉強になります。ちなみに私（30代サラリーマン世代）の廻りの状況はここ数年でマンション購入取得者が非常に増加してます。理由として、
①通勤時間が長い場所で賃貸するのが馬鹿らしくなった。
②リストラで社員数が減っており残業が異常に多くなった
③親からの援助金が1,000万円単位で動いている。（地方からの資産の移転が確実に始まっているのが実感出来る）

地方との格差があるのは当然ですかね。

もし、「地震」でタワマンが最悪の住居と化したら現在の価値観は一変するのでしょうか？
阪神大震災では高層ビルで現存するのって市役所とか限られたビルしかないのでは？
とにかく東京の地価は「不気味に近づく天災」に依存していると思う。

＞一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。

そうかな？
丸の内に勤務する身としては、賛同できないよ。
午後10時くらいまではちゃんと地下鉄で帰宅するし、10時以降ならチケットで帰るので
＜丸の内からいくらかかる＞なんて気にしないなぁ。（いまウチまで2500円前後、20分くらい）
そもそもそれほど残業多くないしね。

やっぱり住環境重視だから、4000円くらいかかっても渋谷、目黒方面を探しちゃうなぁ。
あと自分の基準（勤務地、残業などなど）だけでマンションは探さないよ。
子供の学校だったり、妻の意見だったりのほうがむしろ優先されてます（笑）

>440
後段２行
そういうのを自分のところの事情(基準）というんじゃないの！！
いっしょの世帯で生活してる訳だからｗ

＞440さん
羨ましい！残業が少ないとは・・とほほ。会社からタクシーチケットも支給されるみたいで待遇良いですね。
今日は代休で家に居ますが普段は地獄ですよ（笑）そうですね・・家族の事を考慮するとそうなりますかね。うちはDINKSですのでなるべくお互いの会社に近辺に住んで食事・会話を増やしたいと思う今日この頃です。すみません、皆さんスレ趣旨と外れまして！

まあ都心同士仲良くやろうや。多摩地区のやつらの立場も考えろ。

私も丸の内勤務ですが、だからといって近くに住もうとは思わないですね。
私は22時半以降はタクシー代でますし。住環境を考えると世田谷、目黒、、
でもこの区内でも遠すぎるのは嫌、ということで必然的にエリアが限られてくる。
こういう人は小さい子供がいると多いんじゃないかなあ。。
芝浦も良いかな、と思ったんですが、妻にあっさり却下されましたね。
城東、芝浦は駄目みたい。

芝浦はXでも三田なら良いのでは。

私は丸の内線沿線に勤務ですが、だからといって近くに住もうとは思わないです。
みなさん、いいですね残業代が出るなんて、タクシーチケットなんて物が存在がありません。
会社は１７時に終わってしまうので、余暇にすごす、時間の方が多いです。
以前渋谷区の代官山付近に住んでましたが、都心に近いわりにはとても静かです。
現在はもっと余暇に時間を注ぎたいので、郊外の江東区に引っ越しました。
大手町まで、家のドアから会社まで３０分ですが、とても寂れた街です。

445です。17時終了なんて、羨ましいですね。私も将来はそうありたい。
でもまだ20代なので、今そういう状況だと、なぜか罪悪感。。日本人
ですなあ。。

不動産市場の過熱は日銀の金融政策に影響を与えますか？

世田谷区なら住環境が良いとは限らないでしょう。
アパートや古屋のゴミゴミしたエリアもありますよ。

世田谷が住環境良いなんて、イメージだけで言ってるのでしょう。
良い場所も勿論あるけど、451の言う様に、決して環境良いなんて言えない所もある。
世田谷を知ってる又は住んでれば分かるよ。
しかし、気位の高い奥様をお持ちの方が多いようで・・（失礼致しました）

445です。そりゃそうですよ。最悪な世田谷もありますよね。
最悪な千代田区があるのと同じです。その割合は世田谷のほうが
多いでしょうね。

私は丸の内勤務、妻は西新宿勤務で、丸の内線の四谷駅近辺ですが、ともに乗り換えなし
３０分以内なので余暇が充実します。休日も神宮外苑や外堀、赤坂御用地の緑周辺を散歩が
気持ちいい。

ここまで読んでの感想。
丸の内に勤務している人はなんか住まいに自慢がありすぎて変。
あ、あと恐妻家が多い・・・

丸の内勤務者は海外勤務が多いので50過ぎて家買う

いくら近くても豊洲とかだとちょっとね・・・
土壌汚染が凄すぎる。

山手線の外は異物臭がきになる。
昔の田畑だからなあ。
目黒の外側もやぎいたし・・・。
その残り香というか、雰囲気が臭くてだめ・・・。

＞４５６

それは一概には言えません。
国内給と現地給のダブル給与なので、早々に購入する人も多くいます。

私の場合、27歳からの5年間海外に赴任しました。
帰国するとビックリするような国内給が入金されていましたので、
それを頭金にいまのマンションを購入しました。
私の友人は帰国後3年目くらいに購入し、購入翌年に再度海外赴任になりました。
元々再赴任が分かってて賃貸用に購入したようです。
彼の場合、国内給＋賃貸収入を頭金に帰国後再度住居を買うのでしょう。

社宅に住んで２０００万貯めて１０年前に郊外のマンション買ったら２０００万
値下がりしたというのが過去の事実だ。
デフレのときは貯金が有利だがインフレのときはマンション価格の上昇に
預金金利のアップがおいつかない。
都内の優位な場所に安い借り上げで住むのもいいが退職の時地価が
ピークだったりすると買えるものがないよ。

国内給には所得税や住民税などの税金が免除されるからね。
現地では住居は会社もちだし、手当ても色々つくから現地給与は使い切れないと聞くよ。

地価も基本的にはファンダメンタルを反映する
急いで買う人は長期的な視野を持っていないか
経済を一度も勉強をしたことがないのかもね

地価が仮にファンダメンタルに比して遥に上回っていたら
すぐにそれは崩壊する

そりゃそうだ。でも適正な範囲でしょうまだ。
国債利回りと比べてプレミアム付いている状態なんですし。

＞463さん
日本は各国と租税条約を締結しているので基本的には現地勤務地で日本給与・所得分も課税されます。日本給与を所得申請するかどうかはある意味個人の判断に任されているのですが、会社によってはすべて現地勤務地にて申請する事が義務づけされている。最近非常にうるさく確認される。（一部上場会社は殆んどでは・・法令順守の観点から）某大手証券会社は100%現地給与支給との聞きます。赴任地によってはとんでもない個人所得税を払う場合が発生します。（当然、調整給与があるが）
日本の給与で潤うというのは過去の話では・・？　小生もつい最近まで駐在員でしたが税金貧乏でした（苦笑）　中国駐在の課税は凄いらしく、某メーカーはある期間（課税対象にならない様に）を過ぎると帰国させる様ですよ

ごめんなさい。上のレスは＞462さんでした。訂正いたします。

＞４６６さん

詳しいですね。
税制については正直詳しくないですが、
実際、5年間の駐在から帰って来て、給与口座に振り込まれていた金額は相当なものでした。
赴任地に因るのかもしれませんね。

今手元にあるキャッシュを最も短期間で倍にする方法があるとしたら
借入金とあわせた不動産購入、値上がり益ねらいの売却だろう。

４０００万のキャッシュがあって１億６０００万の借入金が起こせたら２億円の物件が買えて
これが２５％アップで売却できたら5000万増える。仲介手数料と税金を払っても８０００万弱残る
（３０００万までは居住用資産として控除。１250万部分に３９％488万課税される）

４０００万のがあって3.6％で運用できれば20年で８０００万になる。
為替リスクはあるが外貨預金の金利はその程度にはなる。米国債の１０年物なら
５％近い。ただし１０年後はどうなるかわからない。
インフレがきわまれば、わが国の金融商品の利回りもそのくらいまではあがるが
キャッシュ自体の価値の目減りがある。

×４０００万のがあって
○４０００万のキャッシュがあって

キャピタルゲインとインカムゲインを同時に得るなら、
株の信用買いの方が効率よくないですか。
外貨も証拠金取引という手がありますし、
必ずインフレ予測なら商品先物なんかも大きくレバレッジかけられますよ。

リスクリターン特性が全然違うでしょ。不動産と

インサイダー情報でも得ていない限り、仕手筋でもないかぎり信用取引で４０００万を
運用できる才能のある人はいないでしょ。
よほど不動産の値上がり益のほうが硬い。今なら悪くても元本保証だし。

不動産は買って半年住んで売るだけでいいわけで、毎日相場眺めてはらはらしなくても
いい。確かに株を長期ホールドすれば、郵貯の資金が市場に出る１０月以降は大幅に
儲かる期待もあるが資金は証券化市場で不動産にも相応に流れる。
楽なのは不動産だよ。

どんな投資先であれ、
リスクはコントロールすれば良いだけの事ですよ。
損切りのポイントさえ決めていればそれ以上損しませんから。

逆に不動産投資はかなりハイリスクな部分があります。
流動性が低い事、維持のための費用が嵩む事、ケータビリティがない事、
リスク分散が難しい事、天災やカントリーリスクがもろに影響する事など。

買ってすぐ２５％ＵＰで売れる仮定は、それは不動産投資全般の優位性ではなく、
その案件が濡れ手で粟である事を示しているだけです。

株はしろうとは大波に振り落とされ結局損をしやすい。不動産は裏切らない。
上がり波動に入ると毎年少しづつ上がっていく。あと株と違ってそこに居住できる。
そこが都心ライフならなおさら人生の質の向上をもたらす。

＞リスクはコントロールすれば良いだけの事ですよ
自分がリスクコントロールがしやすいと思う投資をすればいい。
レバレッジをきかせるのに必要なのは信用であるという点は同じだが
株式は追証があるが不動産の場合ローンさえ払っていれば平気。

不動産を売った経験のない人にはわからないだろうが、不動産の
売却ほど時間と価格でどうにでもなるものは他にない。
自分で売るわけではなく仲介業者が頑張って売ってくれる。

裏切らない投資なんてないですよ。不動産でばか見た人はいっぱいいるでしょうに。
株式投資はインカムゲインもありますから、
それで時々の都心の最新マンション借り渡っていくことも出来ますし、
インカムゲインを元本に追加投入して複利にしていくこともできますよ。

そもそも、新築マンションの場合青田がおおいから、
買ってからひどいと年単位で待たされるし、そんなに効率よく資金回せますか?
中古の場合なら買って半年住んで即売却もできるだろうけど、
いきなり２５％ＵＰは難しいですよね。

時間と価格に拘らなければ、そりゃ大概の資産換金できますよ！
成り行きで売れば良いだけでしょう？

＞それは不動産投資全般の優位性ではなく、
だれも不動産投資全般の優位性を主張していない。
むしろそういう時局だから２億円のマンションが売れるという
こと。簡単に数千万の小遣い稼ぎでマンションを転がす人がいること。
３年も持てば流れはわかるから、より大きいリターンで売却する
人がいるだろうということ

その結果、都心の高額物件を中心にまだ値上がりは続くということを
申し上げたいのだ。
インフレヘッジには不動産か株というのはある程度の資産があれば
誰でも考える。
とにかく基本はゼロ金利から金利上昇に向かう事実。
各国金利との差、為替レートなどみれば誰でも不動産がしばらく上がる
ことはわかる。

>>480 さん
そうだったんですか？
キャッシュを倍にする運用手法として、
借金しての不動産投資が最も良いと言うような話の流れだったんで、
そうでもないんじゃないのといいたかっただけですよ。

上がり相場での不動産は完璧に売り手市場なのだ。仮に中古相場の５％安で出せば
買い手が複数あらわれ競りあがるケースすらあるのだ。
多くの人は、人気のない場所のマンションを買って下がり相場で売って苦労している
トラウマか、まったく不動産売買経験のないひとが身内の経験談からそう考えているだけ。

繰り返すが、不動産に一般論などない。物件のよしあしを見る目と売買のタイミングだけだ。