23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

なんか、書き込みをするのが嫌になるな。いままでのスレの格調はどこに消えたんだ？

>382、385

都心＝君達には縁の無い（住みたくても住めない）エリア

という結論でどうかな？（笑）

住宅都心三区になぜ千代田区は入らないのだ。
○番町をはじめ超高級住宅地があるんだが。中央区も明石町や佃は高いはずだが・・・

>>394
なんでそんなにつっかかるのかな？　都心？とつけているし、そのあとで説明加えたでしょう？
超高級物件の値上がりとか高値維持より巷で言われているのは、いい方変えるけど都市部全般
の急な値上がりでしょう。それについて疑問を素直に書いただけなんだが。

都心＝
三区（湾岸除く、ただしTTP,CPTは別）＋渋谷区一部（広尾など）
でいいんじゃない

389>渋谷なんてイラン人やチーマーや馬鹿ガキの多い地域は都心３区にはいっていないよ。
千代田区に決まってるだろう。東京の表玄関丸の内を望む皇居のお膝元だぞ。
もっとも芸能人ごときにあこがれたりする下層階級には渋谷もいいんだろうな。

表参道、広尾の交差点は何区と何区の区界か？

秋葉原と浅草橋は何区と何区の区界か？

そもそもみなさんの大好きな広尾ガーデンヒルズは何区なの？

たとえば千代田区でも神田などは住居用の環境ではない訳だし、
港区でも新橋に「住みたい」と思う人はいないでしょ。

「都心はどこだ」なんて話より、もっとaddressにこだわった会話が希望〜。

400-402　なんか必死だね。
じゃ笹塚と南台は何区と何区の区界か？

＞４０４

渋谷区、世田谷区！ｗｗ

そんな住所ですぐ分かっちゃうのなんてツマンナイよ！

じゃ、三光坂は何丁目と何丁目の境界でしょう？？？

全然わかってないね君。南台は世田谷じゃないよ。
もう一度良く勉強してね。

スラムの2丁目と4丁目だよ。
あそこらへんも全然高級感ないよね。
白金台はまだいいけど。
高級感もとめるには東五反田までいくしかない。

＞４０７

君には池田山住めないでしょ？
高級感求めてどうするの？（笑）

４０６さん

中野区でしたっけ？
そっち方面に疎いもので（笑）
あまり興味のないエリアなので今後も勉強はやめておきます。ｍ(_ _)ｍ

>408
だって白金住んでていまいちだし、祖父・祖母からお金持ちは「台のほうか山」だからといわれてたから、台のほうは飽きたし、山のほういきたいんだよね。
あと、友達が遊びに来ても「白金」とのギャップに戸惑いそうだから、もっとネームバリューと雰囲気が一致したとこ住みたいの。
白金というだけで、アホみたいに値段が上がってるから、今の家売ればたぶん池田山に住めることは住めると思う。

４月号のエスクワイア誌の特集が『都心に住もう』だ。
http://www.esquire.co.jp/esquire/2007/04/index.html

↑Ｐ１１６〜Ｐ１１９は面白い

そんな白金のいまいちエリアの自宅を売った資金で
池田山に買えるかなぁ。
ま、住むには住めると思うけど（笑）
ガンバレ〜！

>413
そうそう、住むには住めるって感じ。
豪邸は無理だけどね。
まあ、がんばりますというか、アホが白金につられて土地価格を上げてくれることを希望。
どうせ、税金は親が払ってるし。

正確な都心３区の定義は港、千代田、中央。これに新宿と渋谷を加えたものが都心５区となる。

それはオフィス需要のときシンクタンクが示した定義だよ（笑）
実際にはマンション市場の価格軸はもっと南西よりなのだ。

千代田区の地図を買ってきてひろげてみよう。
大きな時計のような形をした千代田区の九時から１１時半の
短針の位置に囲まれたエリア
つまり麹町大通→新宿通りと目白通りと内濠の間
飯田橋、富士見、九段、番町以外は店舗かオフィスビルしかない。
マンションってどこを買えってはなしなの？

神保町パークタワー　秋葉原のタイムズタワー　飯田橋東京レジデンスなど
再開発物件はあるがいずれも駅直結が売りの特殊解。
富士見は靖国神社裏、外濠通りから眺めるイメージ。
市ヶ谷も飯田橋も乗り換えばかりで不便な駅だ。
アクセスでいったら九段下が３線乗り入れで便利なのだが。
番町はのきなみ坪単価中古で７９０万台だよ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

>416
そんな南西よりだっけ？
前に書き込まれた最新坪単価だとやはり山手線内だなという感じだが。
豊島区のほうが品川や世田谷より断然上なんだよ。

先週号の週刊住宅情報マンションズにたしか７０平米マンションの価格が６０００万以上
５０００万台・・・みたいな塗りわけが出ていた。
評判悪い区平均値だがかなり西よりだったね。
南よりというのは、わずかにという意味。価格のピークは広尾の交差点あたり。
渋谷区の代官山とか恵比寿近辺も善戦してる

それと、泉麻人のような「お屋敷」価格を言っていない。あくまでマンション価格
なので注意してほしい。供給のないところは試験の答案をださない生徒みたいなもので
カウントされていない。

419価格おかしくないかい？

編集部に聞いてくれ

一番最初に新築マンション価格が下落しはじめそうな懸念のあるのはどのへんの地域でしょうか。

ちなみに都心の定義なんてないんだよ。ばかばっかり。
あえてゆうなら東京都の都心政策に都心区域と都心周辺区域が載ってるが。
都心は大手町・京橋・銀座・新橋・日比谷・霞ヶ関・永田町のみ。
赤坂も六本木も都心周辺区域だって。きびしい！！
あと、都心というか東京都のセンターコアエリアは千代田・中央・港・新宿・文京・台東・墨田・江東・渋谷・豊島・荒川区です。あとはその周辺区域。

都心と言われるのは確かに品川−東京駅を中心としたエリアと思います。一流企業のオフィスビルが
集中してます。又、そこに勤務している30〜40代人達の約7割近くが地方出身者。最近の激務状況を考えると勤務地の近辺に住みたいと考えるのは当然。そう考えると今後は池袋・新宿・渋谷を拠点とする私鉄沿線は厳しいのでは・・誰も30分以上満員電車に乗りたいとは思っていないはず。

千代田区中古市場
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m00_03.jsp
上記に分常時価格帯がのっている比較すると面白い
グランドヒルズ一番町　住友不動産　千代田区一番町　半蔵門駅徒歩５分　２００４年　１２月　１４階建て
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　坪単価　594〜798万円／坪（分譲時　３３７〜５７０万／坪）


グランドヒルズ一番町 千代田区一番町 半蔵門線/半蔵門 3分 3億3,600万円 2LDK 138.89m2 '04/12 798 万円／坪
グランドヒルズ一番町 千代田区一番町 半蔵門線/半蔵門 5分 2億5,000万円 2SLDK 128.22m2 '04/12 643 万円／坪
グランドヒルズ一番町 千代田区一番町 半蔵門線/半蔵門 5分 1億9,500万円 2LDK 100.60m2 '04/12 640 万円／坪
グランドヒルズ一番町 千代田区一番町 半蔵門線/半蔵門 3分 1億7,000万円 2LDK 94.43m2 '04/12 594 万円／坪
パークコート三番町 千代田区三番町 半蔵門線/半蔵門 3分 2億9,500万円 2LDK 122.29m2 '04/10 796 万円／坪
パルシオ五番町 千代田区五番町 有楽町線/市ヶ谷 1分 1億8,800万円 2SLDK 89.01m2 '03/10 697 万円／坪
パレスサイド三番町 東京都千代田区三番町 半蔵門線/半蔵門 3分 1億3,000万円 2LDK 84.28m2 '01/03 509 万円／坪
パレスサイド三番町　内覧即対応 千代田区三番町 半蔵門線/半蔵門 3分 1億800万円 2LDK 76.35m2 '01/03 467 万円／坪
フォルム六番町 千代田区六番町 総武線/市ヶ谷 5分 1億円 1SLDK 70.12m2 '00/02 471 万円／坪
ホーマットアドミラル 千代田区二番町 有楽町線/麹町 7分 1億2,600万円 2LDK 115.27m2 '83/06 361 万円／坪
ルクセンブルグハウス 千代田区四番町 南北線/市ヶ谷 4分 1億1,500万円 2LDK 67.80m2 '03/02 560 万円／坪
ルクセンブルグハウス 千代田区四番町 新宿線/市ヶ谷 2分 1億500万円 2LDK 65.60m2 '03/02 528 万円／坪
一番町パークマンション 東京都千代田区一番町 半蔵門線/半蔵門 2分 2億9,000万円 4LDK 203.37m2 '73/04 471 万円／坪
三番町マンション 千代田区三番町 半蔵門線/半蔵門 7分 1億500万円 3LDK 108.19m2 '71/02 320 万円／坪
東京タイムズタワー 千代田区外神田4丁目 山手線/秋葉原 1億3,000万円 3LDK 98.00m2 '04/09 438 万円／坪
東京パークタワー 東京都千代田区神田神保町1丁目 半蔵門線/神保町 4分 1億8,980万円 3LDK 93.03m2 '03/01 692 万円／坪
東京レジデンス 千代田区飯田橋2丁目 東西線/九段下 4分 1億2,900万円 2LDK 98.25m2 '03/02 433 万円／坪
東京レジデンス 千代田区飯田橋2丁目 半蔵門線/九段下 3分 1億500万円 2SLDK 86.26m2 '03/03 402 万円／坪

＞４２３
だから・・・もうその話題はいいよ。
ここはマンション（住宅地）を語るスレッドですので〜。

勝手にランキング
＊＊＊＊ Ａクラス ＊＊＊＊ Ｂクラス ＊＊＊＊ Ｃクラス ＊＊＊＊
千代田区 ＊＊＊＊ 番町（半蔵門・麹町） ＊＊＊＊ 九段・飯田橋 ＊＊＊＊ 神田、東神田 ＊＊＊＊
中央区 ＊＊＊＊ 佃２丁目　 ＊＊＊＊ 日本橋 ＊＊＊＊ 勝どき　晴海　湊 ＊＊＊＊
港区 ＊＊＊＊ 青山　赤坂　麻布　虎ノ門 ＊＊＊＊ 白金　高輪　三田 ＊＊＊＊ 芝浦　港南 ＊＊＊＊
渋谷区 ＊＊＊＊ 代官山　広尾　新宮前 ＊＊＊＊ 富ヶ谷　初台 ＊＊＊＊ 笹塚　幡ヶ谷 ＊＊＊＊
目黒区 ＊＊＊＊ 青葉台　八雲　東が丘 ＊＊＊＊ 自由が丘　碑文谷　鷹番 ＊＊＊＊ 平町　中目黒　洗足 ＊＊＊＊
新宿区 ＊＊＊＊ 落合　市谷 ＊＊＊＊ 牛込 ＊＊＊＊ 戸山　百人町 ＊＊＊＊
文京区 ＊＊＊＊ 小日向　小石川　根津　本駒込 ＊＊＊＊ 千石　音羽　関口 ＊＊＊＊ 大塚　千駄木 ＊＊＊＊
豊島区 ＊＊＊＊ 目白 ＊＊＊＊ 駒込 ＊＊＊＊ 南長崎　大塚 ＊＊＊＊
世田谷区 ＊＊＊＊ 野沢　瀬田　駒沢　代沢　成城 ＊＊＊＊ 尾山台　鶴巻　太子堂 ＊＊＊＊ 烏山　喜多見 ＊＊＊＊
中野 ＊＊＊＊ 沼袋　野方　中野本町　鷺宮 ＊＊＊＊ 中野区中央　江古田 ＊＊＊＊ 南台 ＊＊＊＊
杉並 ＊＊＊＊ 浜田山　西荻南　上荻 ＊＊＊＊ 上井草　　和田 ＊＊＊＊ 高円寺　阿佐ヶ谷 ＊＊＊＊
板橋区 ＊＊＊＊ 板橋区役所前 ＊＊＊＊ 志村坂上 ＊＊＊＊ 高島平　成増 ＊＊＊＊
練馬区 ＊＊＊＊ 練馬　豊玉　桜台 ＊＊＊＊ 石神井　光が丘 ＊＊＊＊ 大泉学園 ＊＊＊＊
北区 ＊＊＊＊ 滝野川 ＊＊＊＊ 赤羽 ＊＊＊＊ 浮間　豊島 ＊＊＊＊
荒川区 ＊＊＊＊ 西日暮里 ＊＊＊＊ 東日暮里　 ＊＊＊＊ 南千住　町屋　 ＊＊＊＊
足立区 ＊＊＊＊ 北千住 ＊＊＊＊ なし ＊＊＊＊ なし ＊＊＊＊
葛飾区 ＊＊＊＊ 青砥　お花茶屋 ＊＊＊＊ 亀有　金町 ＊＊＊＊ 柴又 ＊＊＊＊
江戸川区 ＊＊＊＊ 小岩 ＊＊＊＊ 西葛西 ＊＊＊＊ 船堀 ＊＊＊＊
大田区 ＊＊＊＊ 田園調布　久が原　雪谷　山王 ＊＊＊＊ 千束　馬込　鵜の木 ＊＊＊＊ 糀谷　蒲田 ＊＊＊＊
品川区 ＊＊＊＊ 上大崎　大崎　旗の台 ＊＊＊＊ 荏原　戸越 ＊＊＊＊ 大井 ＊＊＊＊
墨田区 ＊＊＊＊ 吾妻橋　押上　錦糸 ＊＊＊＊ 曳舟 ＊＊＊＊ ＊＊＊＊
台東区 ＊＊＊＊ 蔵前　池之端 ＊＊＊＊ 入谷　浅草 ＊＊＊＊ 三ノ輪 ＊＊＊＊
江東区 ＊＊＊＊ 門前仲町　清澄白川　亀戸　豊洲 ＊＊＊＊ 　東雲　潮見 ＊＊＊＊ 　砂町　大島 ＊＊＊＊

上の２つとも私的拘りたいのは良くわかるけど
騒々しいだけで読みにくいのでスマンけど遠慮

×新宮前
○神宮前

とにかく区の中でもハイクラスとエコノミーの差が激しく広がっている。
実は神宮前でも鉄骨アパートもあれば高級マンションもある
ところで青山パークタワーの住所は渋谷区渋谷１−１９なのだ

２３区をすべてくまなく知り尽くした人はいない。
読みにくい前に地名を知らないだけだろう。わかる人にわかればいいよ。

＞427
渋谷区のＡに松涛と神山町が抜けとるで。あと世田谷のＤに宇奈根と鎌田も。

＞４３１
しもた。仰るとおり。松涛も南平台も抜けてましたね。
ところで宇奈根は河川敷なのでやめました

どこが最初に下がり始めるかということだが、経済トレンドが要因ならば都心物件から。
地価上昇は、１３年続いた資産デフレ＝地価下落　の修正にすぎない。
モノとカネのバランスのなかで土地だけが安くなりすぎたのだ。
修正が終われば行き過ぎた部分から下方に再修正されるだろう。
ただし経済成長があるかぎり底値は決して過去より下がらない。
一番町パークマンション '73/04 　　471 万円
三番町マンション '71/02 　　　　　　　320 万円
がそれを物語る。

都心が下がれば相対的に周辺も下がる。
もともとの地価ポテンシャルの大きい都心物件が下がり幅が小さい。
さらにタワマンは高層階は価格維持できるが低層階は厳しい

一方需給関係から値崩れするならばそれはすでに始まっている。新築価格は土地の仕入れを
中古の取引事例を参考に行なう。千葉、とにかく常磐線沿線、総武線、東西線
京成線は人気がない。土地の仕入れも安値で買わないとビジネスにならない。

東急田園都市線は城南の需要を吸収してきた第二の世田谷区目黒区だが今後は
どうなっていくのか予断を許さないと思う。
というのはデベロッパーが自社の思惑でコストをかけて宅地開発してきてしまったからだ。
地価の上昇を待って発売する姿勢だがどうなるものか。
２０００年頃、森政権が金融危機回避をあせって都市再生で急激に急に規制緩和して
公共土地を売却しはじめ都内の物件がだぶついて一段の下げにつながった時期がある。

不幸なのは、１９８０年前後のゆるやかな上昇期に不動産を買った経験者は今は５０代以降
という状況だ。普通に土地が上がる感覚を誰も知らないから、バブルバブルと意味なく騒ぐ。
インフレを前提にしなければ長期の住宅ローンを借りていることがどれほど怖いことか知らないのだ。
公庫を廃止し証券化のフラット３５など作ったのは、国をあげてインフレに向かおうという意思表明に
ほかならない。
地価が適度にあがるから長期のローンを借りていても給与もあがっていつしか負担が軽くなる。
土地神話などというからわが国独自の愚かさみたいに聞こえるが住宅ローンを借りさせて資産インフレ
にもっていき景気浮揚を狙うのはどこの国でもやっていることだ。

一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。ただし、そうなると場所は限られてしまう・・湾岸地区が人気があるのは当然か。理想は番町、青山、広尾辺りだが庶民は逆立ちしても購入不可能。今年は駆け込み需要（金利UP、住宅ローン控除等の要因）で豊洲人気が継続か？（個人的には好きになれない場所であるが）

住宅ローンで支えられた資産インフレって、持続性のあるものとは思えない。
経済全体の正味のパイが大きくなりつづけてる局面では、
インフレは実態とシンクロしてそれこそ神話のように持続したけど、
限られた富を奪い合う局面では、いつハシゴを外されるかわからないし、
またハシゴを外す事で、転落した人から勝ち残った人へと富が移転していく新しいルール。
買ったまま持っているだけで安泰という状況では、もはやない。

＞434,435,437さん勉強になります。ちなみに私（30代サラリーマン世代）の廻りの状況はここ数年でマンション購入取得者が非常に増加してます。理由として、
①通勤時間が長い場所で賃貸するのが馬鹿らしくなった。
②リストラで社員数が減っており残業が異常に多くなった
③親からの援助金が1,000万円単位で動いている。（地方からの資産の移転が確実に始まっているのが実感出来る）

地方との格差があるのは当然ですかね。

もし、「地震」でタワマンが最悪の住居と化したら現在の価値観は一変するのでしょうか？
阪神大震災では高層ビルで現存するのって市役所とか限られたビルしかないのでは？
とにかく東京の地価は「不気味に近づく天災」に依存していると思う。

＞一般サラリーマンは丸の内＆大手町からタクシー利用で\2,000〜\3,000ぐらいで帰宅出来る場所のマンションが理想であると思う。

そうかな？
丸の内に勤務する身としては、賛同できないよ。
午後10時くらいまではちゃんと地下鉄で帰宅するし、10時以降ならチケットで帰るので
＜丸の内からいくらかかる＞なんて気にしないなぁ。（いまウチまで2500円前後、20分くらい）
そもそもそれほど残業多くないしね。

やっぱり住環境重視だから、4000円くらいかかっても渋谷、目黒方面を探しちゃうなぁ。
あと自分の基準（勤務地、残業などなど）だけでマンションは探さないよ。
子供の学校だったり、妻の意見だったりのほうがむしろ優先されてます（笑）

>440
後段２行
そういうのを自分のところの事情(基準）というんじゃないの！！
いっしょの世帯で生活してる訳だからｗ