23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

ここ新築の板だから駄目なんじゃない？

話をスレタイにもどすと
①港区内陸、世田谷田園都市線沿線などのように中古が高止まりしている
　　エリアは、新築価格は長期にわたってさがらない。
②文京区を含めて北や東のエリアは中古価格がさほどあがっていないから
　　新築の価格もあがりきらない。ファミリー向け中古が不人気なら新築価格も
　　５年以内には下がる
③新築でも駅徒歩１５分、バス便が多いエリアは駅前再開発物件が出れば
　　新築相場も下がる。
④荒川、足立は柏、松戸と同じく新築と中古の価格差が５０％近くある。
　　中古が新築価格を抑えてきた。土地を安値で仕入れられるエリア
　　まだまだ新築価格は下がる。
⑤大田は横ばい　川崎が伸びる分で救われるが京急沿線は今後も安値で推移。
　　多摩川線がけっこう穴場。大規模物件を安値で買った人は１０年後が楽しみ。
　品川区は環状七号の内側が大きく変わる。杉並は吉祥寺人気に引きづられる程度で
　井の頭線世田谷よりは井の頭線の地下鉄乗り入れでもない限り低迷する
　　練馬を買う人は、小金井、国分寺を買う。板橋は安値人気で値は上がらない。
　　豊島新宿は白金落合だけ。北区も同様。王子や浮間船渡あたりは足立区と同じ。
　　葛飾は工場跡地のショッピングセンター化などありそうだが交通網が悪すぎる。
　　江東区は１９９０年代から供給過剰。行政が対応しきれずに学校施設などが未整備
　　中古の安値が目立ち新築価格は抑えられる。
　　江戸川は治安がなんとかなれば化ける。

でも、来年だったか常磐線が東京に乗り入れるらしいね。そうすると、足立区というか北千住
南千住（松戸・柏）とかより便利になって来るんじゃない？
あと、埼玉はどうなんだろう？　論外？

２０１１年東北縦貫線で総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ８分ていどの
短縮になる。一部列車は東海道本線にも乗り入れる
東海道線まで乗り入れることで尾久の保線区と品川保線区が統合されて高輪口の整備がなされる。
おそらくは港区初の百貨店でもできたりするのではないか。

北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換えとかでいくらでも短縮できる
問題は、駅から歩いて１５分あるいは特別快速の停まる駅でない駅前しか新築マンションの供給がない
ことが不人気の原因だろう。
それとマンションは通勤の便だけで選ばれない。柏、松戸、北千住には若い人の好む商業集積が少ない。

地域の所得格差までマンション価格の差はひろがる。
そういう仮説のもとに
少し古いが平成１１年度特別区民税人口一人当たり納税額
（これは所得格差の統計でよく使われる値らしい）で
各区のマンション新築価格を推定してみた。

特別区民税の人口一人あたり納税額（Ｈ１１）
区 納税額 指数 坪単価 ２３坪価格
千代田 204 3.92 588 13,535
港 198 3.81 571 13,137
渋谷 168 3.23 485 11,146
文京 131 2.52 378 8,691
目黒 131 2.52 378 8,691
世田谷 121 2.33 349 8,028
中央 116 2.23 335 7,696
杉並 104 2.00 300 6,900
新宿 103 1.98 297 6,834
品川 87 1.67 251 5,772
大田 86 1.65 248 5,706
中野 84 1.62 242 5,573
豊島 82 1.58 237 5,440
台東 80 1.54 231 5,308
練馬 80 1.54 231 5,308
板橋 67 1.29 193 4,445
江東 64 1.23 185 4,246
墨田 61 1.17 176 4,047
北 61 1.17 176 4,047
江戸川 59 1.13 170 3,914
荒川 58 1.12 167 3,848
葛飾 55 1.06 159 3,649
足立 52 1.00 150 3,450

あいかわらず見づらくて申し訳ないないが、足立区が１５０万／坪
８５平米のマンションが３４５０万なら
千代田区の所得水準から考えて４倍の坪単価５８８万
１億３５３５万でも売れて当たり前という話だ。
よく、「こんな高い価格で誰が買う？」と思うが買う人はいる。
逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。

区ごとに論ずると、また「地域差がある」という人が出てくる。
でも足立区や荒川区ＮＯ１マンションよりは、港区の最安値がいいと思うから
中古が払底するんだろうね。

>逆にあんな場所こんな安値とはいえなぜ買う？とお金持ちは不思議がるのかもしれない。
別に不思議がらないんじゃない？
嫁の両親がそこにいるとか、地元がそことかね。
人それぞれ事情があるから。

細かいようだけど、
＞総武線の特急や特快など一部列車が東京まで引き込まれ
総武線って前から全部東京駅まで行ってるのでは？　常磐線の間違えですかね。
個人的には総武線ってわりと便利だと思うんだけど。よく止まる京葉線よりも。
＞北千住も、南千住も、松戸も柏も通勤時間は千代田線乗換え
千代田線って我孫子辺りまで行っているよ。
柏だと乗り換えるかもしれないけど、北千住・松戸あたりはそんなにかからない
から最初から乗っちゃうと思う。
まあ、でも総じて若者に受ける物が少ないのは東と北の特徴だよね。

８年も前のデータだと傾向はわかるが、今の順位は結構変わっているんじゃないかな。
中央区・新宿区あたりはもう少し上にきて、文京区あたりは逆に下がってる感じがする。

>250
私もそう思います。

>豊島新宿は白金落合だけ。
これって、目白落合ですね？　豊島区が目白だけには同意だけど、
新宿区はもっと南の千代田区より、例えば、市ヶ谷（砂土原町あたり）
神楽坂、のが中古物件少なくてすぐ売れちゃうし、維持率が高い気がする。

ご指摘と修正ありがとうございます。

前にも出たけど、一応最新のマンション坪単価ベスト10
①千代田区420万　②渋谷区401万　③港区387万　④目黒区329万　⑤新宿区319万
⑥豊島区311万　⑦文京区310万　⑧中央区308万　⑨世田谷区297万　⑩品川区279万
やはり山手線内の区と山手線内を含む区が高い。
その点、世田谷は近郊のわりに立派。住宅街としての認知度が高いのだろう。
以外に感じるのは⑥の豊島区が高いことと⑩の品川区が低いこと。
豊島区は目白・駒込という豊島区2topの高価格マンションが続いたこと、品川区は五山との貧富の差が激しすぎることが原因だろう。
あとはまあ納得かな。

歴史と文化と近代的な街並みと緑と水があって
地域交通、広域交通の便がよくて
先端的な商業スポットやインターナショナルな雰囲気が
あって職住が近接可能な環境といったら
港区、渋谷区、千代田区に勝るところはないんだろうな。
絶対値はマンション坪単価が３３０万から７００万まで変化したからといって
相対的な価値は変わらないような気がする。
他のマンションエリアというのは、上記の利点の引き算。
嫌悪施設なんていう業界用語があったが、実際墓を目の前にしても
火葬場の煙突の煙を見る立地でも高給住宅地になっているのが
都会の実態だ。
ましてやウンコの臭いを減らしたし尿処理場やゴミ臭くない焼却場
など排気ガスだらけの高速道路に囲まれた麻布や広尾よりなんぼか
マシかもしれない。
まぁ好き好んで傍に住みたいわけではないが、戸建てでは耐えられない
敷地でも高層タワーなら平気という不思議な現象もある。
また、都心の魅力は夜のイルミネーション。
本来は都心のホテルの窓や高層ビルのレストランでしかみられなかった
夜景を自宅のリビングで眺めて、あまつさえ風呂に入ってまで楽しめるとは
いったい私は何様？みたいなことになってしまったのがいけなかったな。

この所得からいったら私はせいぜい多摩川の川原の風景を川崎サイドの丘の上から
眺めるのがあっていたのかもしれない。などと反省を強いるような
このところのマンション価格の急騰ぶり。

253だが、ついでに全国平均年収TOP10(毎日新聞,2005年）
①港区947万　②千代田区811万　③渋谷区704万　④上野村（沖縄）695万　⑤芦屋市595万
⑥中央区572万　⑦文京区566万　⑧目黒区550万　⑨追分町（北海道）523万　⑩世田谷区522万
富は東京一極集中なのかなあ。
千代田、港、渋谷がとりあえずダントツの勝ち組なのね。
あと、ファミリーには文京、目黒がいいのかな？
世田谷は立派なもんだね。
芦屋ってやっぱりお金持ちおおいのかな？
ってのが感想。

>253
豊島区と文京区はこれから順位が下がる一方だろうね。
中央区・世田谷区・品川区に抜かれるのは時間の問題かと。
特に年増区って・・・

神楽坂って、住宅密集で危険な希ガス。

>256
年収は中央区、坪単価は豊島区の躍進が目立ちますが、あとはあまり順位の変動はないようです。

>>242,253,255
ご推奨の世田谷区は流石に凄いですし、絶対住みたいという
傾向なんでしょうね。掃いて捨てる程とも勘違いしそうな行政としては
異常な住民の多さをもろともせず、評価が高いのは「がんばってるなー」と
十分に判断できる内容だと思われます。環境最高で住み良いのでドンドン購入の
候補にする方も一段と増えそうと言うより、もっともっと住んで欲しいです。
レスによると税収も多いようなので、いっそのこと東京都武蔵多摩市(推薦仮称)
なんて呼称で市制変換すると区部の総人口減には大いに貢献できそうです。
うちは仕事が都心なので、山手通りか明治通り当たりより遠いい外側は
通勤、飲み会などで仕事疲れが取れなくて、遠慮することになりそうですが、
乗り入れがある、自由が丘や鷹番あたりの生活を一度経験後、世田谷って
選択もあるかもしれませんが、鬼が１２色以上でてきそうな話だと笑われそう。

世田谷は、地域ごとに特徴がある。区のＨＰによれば

①世田谷
中心は三軒茶屋　駒沢大学など田園都市線、世田谷線沿線
区の東部に位置し、区役所をはじめ、税務署・登記所・都税事務所等があり、区の行政上の中心。
事業所や商店、住宅が混在し、狭い道路が網の目のように連なっている。
環状７号線の東側には古くからの木造賃貸住宅が密集する市街地が広がっている。
近年は、宅地の細分化や高層マンションの建設が進んでいる。
②北沢
区の北東部、小田急線、京王線、井の頭線で都心に直結し、沿線の下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺等の駅周辺は、
商業地として栄え、地域全体が市街化している。
区画整理が完了した良好な住宅地もあるが、都市基盤が未整備のままの地区も見られる。

③玉川
区の南部に位置し、多摩川や等々力溪谷等に多くの自然が残り、閑静な住宅地が広がる地域である。
早くから民間による宅地開発や玉川全円耕地整理事業等が行われ、道路等が計画的に整備された街として発展してきた。
二子玉川駅周辺は、地域の中心的商業拠点として、また多摩川以西に広がる神奈川県域との接点として発展しつつある。

④砧
区の西部に位置し、台地上の住宅地と多摩川沿いに広がる低地に農地と住宅が混在する地域である。
貴重な湧水や植物、樹林地を持つ国分寺崖線が広がる水と緑が豊かな地域である。
良好な住宅地が広く分布し、区の代表的なイメージを形成しており、福祉施設や医療施設も多い。
成城のまちは、理想の田園都市をめざした郊外住宅地として洗練された雰囲気をもって発展してきている。
古くから大学・映画撮影所等の教育・文化施設が多くあり、砧公園内には、世田谷美術館があり、文化的環境の高い地域。


⑤烏山
区の北西部、武蔵野台地のほぼ南端に位置し、地域全体は比較的平坦な台地で、
仙川、烏山川の流れが小さな起伏を形成している。
住宅地として発展してきているが、農地や緑も多く、今なお武蔵野の風情が残る地域である。
公的な住宅が集中している箇所があり、また、今後の土地利用転換の可能性がある
大規模低未利用地も存在している。

高額所得者が多いのは玉川地区　世田谷の野沢の一部には高給マンションもあったりするが
成城学園は戸建てのお屋敷以外実際は庶民の町だ。
人口が８０万人もいるからやたら芸能人が多い。アジア系外人が少なく老人が極めて多い。
なにしろ９５歳以上が１５００人もいる。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html

>>259
別に世田谷を推薦している文意ではないと思うが。
とにかく最近は人が多くなりすぎて歩道をまともに歩けない。逆に等々力上野毛は
カーディーラー好きでもない限りあまりいい場所ではない。
二子玉川再開発が今後どうなるか注目を集めているが、本来瀬田に住むなら
丘の上だと地元の人は思っている。
世田谷は低層木造住宅が多すぎて震災のとき怖い。住むなら駒沢公園の近くがいい。
朝の都心への車のアクセスが大変不便な場所ではある。電車も込むが道路はもっと込む。

261さんのいうとおり、世田谷区を推薦・推奨したわけではありません。
区という非常に広い範囲を推奨することが乱暴であることを承知上で、あえて区単位で推奨させていただくとすれば、253と255に両方記載されている区は全て推奨できると思います。
個人的には文京区がいいかなと思います。

世田谷区に住んでたことがあるけど、
特に永住したい街とは思いませんでした。
治安は良かったけど、
バスのシルバーシートに若者が座って譲らないのを、
よく見掛けました。

そんなのどこでも同じ

同じだね。しかし、こんなチンケな島国の、更に区の、更に
そのなかの住居地域について論じるなんて、日本人くらいかな。
島国の中に無数の島があるようで気持ち悪い。だから世界に
置いてけぼりにされる。

23区では港区、渋谷区、千代田区、中央区、文京区、目黒区、世田谷区が推奨。
なんか普通ですねえ。
思ったとおりの感じ。
ここら辺の戸建かっとけばいいんだろうけどなかなか難しいね。

田舎モノほどこだわるよね。こういうところは。
不動産投資という観点でこだわるのは良いけどね別に。

立地は想像通りだけど、建物の品質やグレードは値下がりに影響ありますかね。
たとえば近くにチープ物件ができると、地域自体の相場が下がるとか、
その逆パターンとか。

ＷＢＳでさっきブランド地として伸びているところとして、神谷町と広尾、浜田山と武蔵小杉
あたりがあげられていたけれど、あたっていると思う？

>>268
こだわるこだわらないじゃなくて
子供を育てるのなら城東はないべさ！（＾−＾）

268です。
まあその気持ちは分かるんですけどね。
でもね、子供が悪い子になるか、というと、絶対関係ないですよ。
無相関でしょうね。
結局は、親の自己満足であって、子供のためにとか言う言い訳
はしないことです。子供自身にはどーでもいい話だし、ちゃんと
育つし。

>>261
259だけど、262は当方レスではないので了解を。
いやー、本音で６〜７０％は推薦してるんですよ。
ある意味誘導なんでしょうけど、自身は限りなく１００％住みたくない。
要は都心部はごちゃごちゃ住民が増えて欲しくないほうで、
世田谷の住民の多さなんかを変形比例したかたちで、「声の多さ」
「元々都心縁者じゃない」等のほとんどは、どうぞ郊外区部に住居を
求めて欲しいといったところでの推薦です。
２３行政区は少なくして欲しいのも本音。特別区は環７内周に限定
して欲しいところ。

意味不明だけど、262なんて誰も思わないし・・・262は推奨しているわけじゃないですって
言っているじゃん。もう少し人にわかるように書いて。

>272
朱に交わればＤ.Ｑ.Ｎ

しかし孟母でさえ三遷した。

もう怖くて買えない値段になってしまった・・
10年くらい賃貸で過ごせば落ち着くかな？

ＷＢＳは三井不動産がスポンサーだから…

インターネットの時代に区みたいな狭い範囲でぎゃーぎゃー言っても意味無いよ。
浜田山も文京区も近所に住んでいたし、住んでいるからわかるけど
それこそ、数百メートルも離れれば環境が思いっきり変わるしね。
ちなみに、文京区がいいって言ってる人って、何でそう思うわけ？
ミニ戸と万村しかなくて、緑が少ないんだけど・・・

12chだから神谷町なのもある？
で飯田橋の野村、富士見二丁目はどうですかね？4.5年注目してて、個人的にはタワーの最後・真打
かなと思ってきましたが、その間にいろいろ買えたし、ずいぶん上げてきたので、千代田区と言ってもむしろ飯田橋そのものだし、買うべき値段ではなさそうな気がしてきました。値段ほど高級でない感じだし、タワーらしい共用施設も？？
それこそ竣工即も5年中古時も、高いお金出して住みたいと思ってくれる人が少なそうですよね。
飯田橋って、賃料相場もさほど高くないし、今後の話題もないしな。

タワーは都心・商業地・駅近で超高層と公開空地による眺望や環境（日照、通風、防災）を成立させるわけで、問題もあるにせよ都心の住居としては意味あり、本来価値あると思います。でもタワー人気はブームだったかもしれないし、主戦場が郊外へ行けば、いずれ彼の地では無用＆不採算になり
廃れるかもしれません。
その時は超高層こそ都心Mの一つの象徴記号になって羨望が増すのでしょうか？
それともブーム下火、超高層の弊害などが表出してそちらが社会問題化、凋落し、どんどん金持ちが抜けて住民が入れ替わるでしょうか？今更ですが、このくらいの水準になってくると、改めて、再考要かなと思っています。虎・赤・あるいは品川Vや、目黒PT・秋葉原TTTの駅近は前者でしょう。
しかし白金・高輪など低層や戸建に真価のあるところは住民が富裕なればこそ、人気↓と本人の飽きで、賃貸住民チェンジも進む、場合によっては住民層の低所得化が進むかも。
真ん中TCT辺りの購入層だと、それなりに駅遠、それなりに高くないし時期がまだ安かった、それなりに便利で地歴も悪くない、と言うところを実住目的で頑張って買った人が多そう。故、長期に住みそう。中央線、中央道〜新宿線方面から見ると、新宿の先の超高層でまさに前者（都心の象徴）になりそう、などと思いました。（TCT購入者じゃありません）飯田橋2分の野村は、立地はそれ以上ですが、値段は遥かに高額でしょうし、共用施設はそれ未満。仕様は上に見せるでしょうが、本当にそれ以上か？内部は尚更なきがしますが・・。
個別物件で恐縮ですが、タワー物件（主に内陸）の展望と、中央線地帯の今後（四谷が良いに決まってるのか、飯田橋は上なのか、その他でもいいのか、地上駅近は駄目で優良住宅地の低層のみか）などの論を交えて、ご教示頂ければと思います。

よっよ読みにくい。

>279
ダメなんですよ。この掲示板。何とか文京区を持ち上げたい人が
住み着いてるらしく。>>219を見れば文京区マンションが中古になったときの
値落ちの激しさがわかるでしょうに。

>280
そう。これからは、政策の後押しもあって、一戸建てでもマンションでも、
中古取引が活発化することは規定路線。だとすれば、中古時に評価が高い
物件はどれか、築10年でも住みたいと思うマンションはどれか、という視点で
物件を選ぶのが良い。

まあ都心は上がると思うよ。
上がるから買う。買うから上がる。皆欲しがるから欲しくなる。
優良株は幾ら出しても高くないとPER50超えるまで上がったアメリカのニフティ・フィフティのように。

収益性じゃ説明付かなくなるから、
”ブランド土地を所有することの満足感”とか
”そこに住むことを希望する人口”とか新しい基準が出てきて説明付けようとする。
そのころになったら売りだな。

まあ今の段階じゃ、下値は限定的で上値はバブルで天井知らずだから買える人は買っておいた方がいいだろう。
ただ、バブル化した時に売る決断を出来る人だけにオススメだけど。
大概の人は天井値を忘れられず、何時までもズルズルと持ち続けるから。
不動産みたいに流動性の無いもので値下がり時に売ろうとするのはタイヘン。

とにかくいいエリアからどんどん上がるし、賃料も１，２年遅れて段々と上がる。だから先行して、都心のいいとこに土地を持っている三菱地所と三井不動産から株価も急上昇している。三菱、三井、住友はすでにバブル時の時価総額を大幅に上回ってきているし、依然上昇基調。つまりバブル時の高値は決して超えられない壁ではなく、まもなく突破される過去の基準値に過ぎないデータにまもなくなる。銀座、麻布の坪単価が最高値を更新するまで、あと１５０日。（ぐらいか？）

>282
あのデータを基にして
文京区は中古価格が低い・・・って言い切れるなんて
申し訳ないけど、ろくな高校出てないんじゃないか？

どうせあれでしょ？
いつもの文京区嫌いなあなたでしょ？
いちいちスレの流れが悪くなるから
別スレでやって欲しいんだけど。

どちらにしろ、新築ブームなのであって
都内の中古ブームは一部の優良物件だけ。
中古もドンドン天井知らずで売れると思ったら甘い。

今はね。1年後、中古でも買っといたら良かったと後悔するよ

文京区はもちろん悪くもないけど、ブランド地というほどではないでしょ。

中古はダメでしょ。中古を合わせると、とんでもない供給量になるもんね。

区単位でブランドと言えば
日本では千代田区だけだと思う

>289
なんていうか
日本人って「中古」って言葉が嫌いな気がするんだよね
穢れっていうかさぁ・・・
なんか新しい言葉作ったほうがいい気がする
ごまかしでしかないけど

でもさ。ある意味、中古を陳腐化させるのが、日本的戦略だからさ。
車なんて、フルモデルチェンジばっか。

そういえば、７０年代くらいには、セコハンっていってたけど、
根付かなかったね。

中古だと、売り主が何か問題を隠してるかもしれないから怖いよ。
新築ならデべに文句を言えるけど。

青山北町アパートって都のもの？
民間に払い下げは無いのかな？
あんな一等地に都営住宅にしか住めない貧乏人を済ませておくのは勿体無い。
石原も貧乏人より金持ちに都心に住んで欲しいだろうに。

中古市場を拡大するのは規定路線でしょ。
これからは中古の時代！とかいってどうせ盛り上げるんでしょ世論を。

こんだけ贅沢いって我侭な奴らが他人の手垢のたっぷりついた中古に住めるはずない。
自分が嫌なんだから他人も嫌に決まってるだろ。
中古で住める場合は新築からさかのぼっての無事故証明（殺人、自殺）
さらに床財、壁財、キッチン、風呂、トイレ等ありとあらゆる触れる部分を完全リフォーム
中古買って便器そのままで使える奴の木が知れない。
前の住人ＨＩＶだったかもしれないだろ。
いくら感染しないからって我慢できるか？

売り方ですよ。Yahooにノッケテ、そのまま売ろうとするから苦労する。
まあ別にこんなところで言わないですが、売り方一つであっという間に
売れるものです。立地がよければね。

>>296完全リフォーム
・・・がだいたい普通だよね

売り方も重要。あんなチラシ1枚で売れると思うのが間違い。
まあそれでも時間かければ売れちゃうところが怖いですが。

296>前人がＨＩＶなんて交通事故みたいな確率気にしたら歯医者にも行けないし外歩けないよ。
瑕疵には仲介業者が担保条項のせるだろ。青田売りの新築より実際に現物を
隅々チェックできるからよほどいいよ。
あと新築はコンクリートが生乾きで３年間くらいは水分を放出続けて蒸し暑かったりひびが
入ったりあるので、築浅中古が一番コンディションがいい。

一般的には賃貸の時は新築にこだわる奴なんてそう多くないんだから
世の中の趨勢が持ち家も中古でもいいじゃんって事になれば気にしなくなるんじゃん。

政府、マスコミ、評論家等の世論誘導次第と。

中古なんか円滑に循環し始めたら、デベも土建屋も、
ローン売ってる銀行も、それにつながってるもろもろの政治家や既得権者も、
つまるところ日本の勝ち組みにとって脅威なだけ。

スクラップアンドビルド、建てては売り壊しては建てる。
建てたものをローンで庶民が買う。
この循環システムは、庶民から地主が巻き上げ、
地主から殿様が巻き上げる仕組みの現代版。
強制的ではなく、自主的にそうなるように誘導してるのが現代風のゆえん。

従いまして、支配層にとってメリットのないどころか脅威である中古市場が、
本気で振興される事はありえません。

あと利息だな。
庶民が奴隷たる身分を強いられるシステムの親玉は。

302>資源価格が高騰していく中でスクラップアンドビルドは無理だし地球環境的にも世に
逆行の動き。これからはしっかりしたつくりのビンテージ中古が年々値上がりするような
のが健全な流れ。

ていうか、現に中古価格上がっているのにねえ。。

305>上がってるったって８０年代みたいに分譲時の３倍とか５倍になってるわけでもなく
せいぜい数十％とまだ上がり始めでしかない。

都心、城南は高嶺の花となるわけですね。あと10年くらいは。

城南といっても大田区とかたいしたことないじゃん。
豊島区とかのほうが断然坪単価高いんだけど、実際。

大田区と一纏めにして議論できるの？

できません

中古も耐震偽装で再検査したところでないと売れないね。
チョイ前の竣工マンション購入は良い物もあるだろうが、
賭けに近いよね。

新耐震かどうかで分けられていましたが、ヒューザー事件後の竣工物件も
プレミアムが付くんでしょう。

来年あたりから瑕疵担保保険の加入義務がつくとか。
新たなプレミアム発生ですね。

瑕疵担保責任保険ってやつ？
けっきょく瑕疵責任のある10年間において
倒産しても責任とってもらえるってことだけであれば
新築時保険に加入していたとしても
築10年以上経ってしまったら無意味（プレミアムにならない）
ってことでOKですか？

それとも何か勘違いしている？

というより、もはや、ヒューザー事件前の物件買うのは抵抗ありますよ。
2006年以降竣工物件にはより一層プレミアムが支払われるでしょうね。
少なくとも、中古を買うよりは、何らかの事情で旧価格で据え置かれている
物件を買うのが良いでしょう。と言ってもほとんど残ってないけど。

来年からトリプル新価格。
鉄筋やコンクリート価格上昇で、建築原価2割アップか。

８０年代の中古は、業者によるマンション転がしで値上がりしていったのであって、
現代の中古に８０年代のような値上がりをさせる買い手は居ない。
今は強気の売り手が、高い希望価格で売りに出してるだけ。

姉歯以降に確認申請を出してる物件の竣工が始まりますね。
これらの物件はおそらく旧価格だろうし、設計にも構造的にも一番神経質になってたと思いますので
結果すごくお買い得でしたね。大きな節目でもあり激動の２００６年でした。

>設計にも構造的にも一番神経質
そんなに甘くはないと思います。偽装と言う不安は少ないですが、
オーバークオリティーとまではいかないのじゃないかな。

一連の話を聞いていると、マンションなんか買っちゃだめだということだよね。
億出して新築マンション買ったって、一度住めば中古、
中古のマンションは日本では誰も価値を認めず二束三文の価格でしか売れない
皆さん、新築も中古もマンションを買うのをやめましょう。

当分は新築が上がり、中古も人気物件は上がるでしょう。
サラリーマンに買えない価格になるまでは。
流行だから。

>>319
現場で手を抜かれたらわからんよ。
築２０年物だけど、コンクリートに木屑が埋め込んであったので、
当時は鉄筋の代わりに木材で補強してたのかと思ったので、
職場の長老に聞いたら、昔はこれが普通だよと平然と答えた。

築20年モノって、色々ガタが来ますよね。
カビだらけになるし、遮音性も駄目だし。
ヒューザー後の新築物件が一番良いと思う。

あせって無理して購入する必要はない
新築マンションなんて２００９年引渡しなんてザラ

その前に消費税・金利あがってしまったら大変だぞ
参議院選終わってから検討するべし

＞３２４
まあ返済能力年収比２５％程度なら買いじゃない。
人生の一番美味しいところ以降、全部賃貸暮らしは侘しい限りだよ

まあ退職前には地価下落になり、
マンションでも一戸建てでもお手軽価格で買えるでしょ。
ローン高額返済を続けてる同僚に羨ましがられながら。

どうしてもこれ！なんて物件、もう出てきませんよ。
立地の良い中古探すしかないですね。

315>まともなマンションですと姉歯事件後管理組合が売主に対し再確認を要求し、
文書にて全く問題なしの回答を得ていますよ。

中古で買う人は、文章があろうが安心しないでしょう。
だったら新しい方が良い、となるわけで。

新しいものの青田買いはいろいろと怖いよ、資源高騰の中でどんな手抜きされるか、
完成まで金利がどこまで上がるか、発砲事件もありうる昨今近隣にどんな人が住むことになるか？
中古だと完成品を全てチェックできるからね。

そういう理由では築浅がいいのだろうけど
築浅って強欲な売主により１番割高なんだよね〜

売主が強欲って・・・
それを言うなら、購入希望者が多い人気物件を割安で買いたい買主は強欲じゃないのか？
市場原理で売買価格が形成されるんだから、強欲って表現は当たらないだろう。
（しかも、買い手側だけの勝手な言い分だし。）

どっちもどっち。

いやいや中古売主は強欲でしょう。
新築が一番割安ですね。

旧価格はそうだけど、新、新新価格のは微妙。竣工時の価格上昇を織り込んでるでしょう。

竣工時の価格上昇は旧価格も織り込んでいたんでしょう。
ただ予想以上に相場が上がったということで。
今後どうなるんですかね。住まい●ーフィンも全然盛り上がって
無いのは、物件買ってない人は、都心城南は検討することも
できない状況だからでしょうか。

>337
確かに盛り上がってませんねえ。
書き込みも買う意思のなさそうなマンションマニアのみ。
本郷のパークハウスは平均坪単価400万半ば。
番町パークハウスみたいな値段ですね。
明らかに庶民は買時のがしたよ。

実需に見合わない売り物は間違いなく相場崩れます。
ちなみに業者や転売目的素人の買いは実需とはいいません。
所詮中古は中古、新品に比べてお値ごろ感があってこその中古。
高けりゃ誰も自分が使用するためには買いません。
高級車のリセール率が低いのは、そういう車を買える層はちょっと安いくらいでは
新車を選ぶからです。

ですから、建物の償却分＜土地価格上昇分であれば、
中古でも値上がりせざるを得ないが、その時同じ地域の新築は
もっと高くなっているということでしょう。
中古が値上がりしても、なおかつ新築より割安ってことになれ
ば、中古を選ぶ人はいるわけで。
例えば、本郷パークハウスは坪450万だけど、400万で中古が
売りに出ていれば興味もたれる。新築で買ったときは350万と
しても、15％の値上がり。ってことでしょう。別に新築より
高くなるとは言って無い。