23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

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区内のエリアによって濃淡の差が激しく、場所を選ばないと家賃相場も相当差がでて、目利きが選べば買い物もあるよというのは、どの区も一緒で当たり前ということです。

中古に住むのは嫌だというひとも多いけど。

3月末の入居物件が売れるでしょうね。

そういうタイプは賃貸にしたりして。分譲物件の。

今は少なくなったんだろうが、新築はシックハウスで苦しむ事も多い。
出来上がって実際住んでみて、部屋の狭さだったり、ベランダからの
見晴らしだったり、使い勝手の悪さだったりと、現実を思い知らされる事も多い。
まあ、そういう意味では、期待を裏切られる事の多い新築よりは、納得の上での
購入になるから、中古もいいと思う。

単位時間当たりの利益の最大化を考えた
投機として一番旨みのあるのは、
新築高倍率の超人気物件を手に入れて、
即売却で確実に差益を取ることでしょう。
客寄せはデベロッパーがやってくれるんだから、
利益部分だけを掬い取れる。

販売上の目玉的な部屋は、とにかくいろんな手段で要望入れておく。
買えればラッキーで５割増で即利確。同時並行で次の物件を漁る。
含み益じゃなく、ガンガン自己資金が増えていく愉しみ。
けどこれもまあ、やる人増えてきたので最高の儲け時は過ぎたかな。

今ならどこ漁りますか？　↑は承知してるつもりですが、
私は自分でも住んでも良いな、と思わないものは、なかなか買うまで至りません。
単なる仕入れなんで、買い手を想定して、商品性を検討すればいい、
それ以上ではないんでしょうけど。　（だから島や勝鬨とかは持っていません。）

シックハウス症候群なんて騒いでるのは日本くらいだろ。
神経質で、暗示にかかり安い人が多いから。
米国でシックハウスと言えば、洪水などで浸水した家にカビが
生えて、そのために健康被害を起こす場合に使う事が多い。

>>206
俗に言うところの素人＝単なる耳ドシマｗ
①当然実践経験無し
②人気高倍率を買う前に審査＆年収落ち
③仮に購入出来たとしても、ＫＥＹ受領で諸経費発生忘れるチョンボ
④当然返済開始でＵＰＵＰ
⑤売れると思いきや成立せず
⑥やっと売れたのは、足元見られて半年後
⑦その間の登記等課税、ローン等維持費、犬死出費
⑧差し引きしたら、良くて少し出っ張る程度。
⑨ここに至るまでのＭＲ通い＝契約まで１年、
入居時手続きもろもろ３ヶ月
役所、銀行等、光熱等手続き３ヶ月
売れぬ間のランニング無駄６ヶ月
ただ、無駄な歳月を実務知らずで知ったかで丸坊主
⑩これで安心と思ったら、税務署申告でびくつく
⑪申告初めてで散々苦労
⑫所詮、素人の浅墓さで、基のグンタマチバラキの賃貸生活
⑬アー疲れた、全く知らなかったよ、「手間かかるなー」

利上げ来たね。
次はインフレかな。
その前後に消費税増税もあるだろうから
様子見していた人たちの駆け込み購入もありそう。

ん？
利上げしなかったね。→インフレ早まるね。
ならつながるが？？？

利上げでも利下げでも、増税でも減税でも、
とにかくマンション先高感演出の理由にしたい今日この頃。

マンション転がしは実際儲かるギャンブルだから。
湾岸だろうがミーハー物件だろうが、
人気で群がってるようなところは実際すぐ売れるし儲かる。
自分が欲しいところではなく、みんなが欲しがってるところを探す。
美人投票と同じ事。

商売やるなら税金や諸費用は、必要最低限払うのあたりまえ。
値上げ分全部儲けにしようなんてのが虫が良すぎ。
苦しい税収に貢献しましょう。

いろいろ大変だと思わせて、
素人さんに参入させたくないのはわかるけど、
実態はもっとシンプルでしょ。

新築はシックハウス対策しないとうるさいから、対策してるけど
下手な中古買ったら、シックハウス対策なんて考えてない物件もあるよ。

駆け込み購入は、需要の先食いだから
その後にくるのは反動による需要の落ち込み。
売れなくなるって事。

日銀が利上げしたのに、株は上昇、長期金利低下（債券買い）、円安（キャリートレード再開）ということは、まだまだ投資しなければいけないお金がいっぱいあるということですよね。市場と対話すると言っておきながら結局ダンマリの利上げは、またＢＯＪの信認を失くしましたが（今回の利上げで、都合のいい時だけ市場を味方にしたいだけで、やりたい時は市場を無視して、または裏切って行動するということが明確になりました。）、マンション市況のほうは、まだ大丈夫そうですね。

株価は海外勢の動き次第だそうですが。

コメンテーターたちの利上げなし予想は外れましたね。

http://www.haseko.co.jp/hc/news/2001/0919_2.html
２００１年のレポートだが、地価下落の結果マンション供給が増えた様子がよくわかる。
地価が上がっているうちは供給が少ない。
マンションが供給過剰だから地価が下がったというわけではない。
大量供給は数字をみればあきらかだ。
首都圏９万戸、２３区４万戸供給などという時代は９０年代より以前かつてなかった。
この背景には、住宅都市整備公団の動きがある。
公団が分譲をやめて以降、民間の大規模分譲マンションが増えた。
公団は多摩ニュータウン南大沢等で高値売り売れ残り値引きの大失態を演じて
分譲は民間に任そうということになったわけだ。

逆に１９８３年から1991年までの上昇期には首都圏の供給量も半減し、２３区は７割減になっている。
地価が上昇すれば、土地を売る人は減る。各社が競い合って落札した物件が高くなるのは
当然の話。
今後しばらく地価が下がる要素はない。
日銀が金利をじわじわあげるといつしか買えるマンションは郊外か城東だけになってしまう。
買い手に「都心回帰」の夢をみさせておいていまさら「郊外においで」といっても買い手の心は
動かない。都心の中古市場は新築に先行して値上がりしている。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf
Ｙａｈｏｏ不動産で、港区　６０００万円以下８０㎡以上の中古を検索しても１７件しか出てこない。
５５００万以下７０平米以上なら９５件出るが大半は築３０年以上だ。
一方、「月間プロパティマネジメント」によれば、首都圏の賃貸マンション建設は年８万戸レベルに
達したらしい。
かつては分譲マンションの平均面積が５０㎡程度で、賃貸マンション＝経年中古という図式だったのが
新築良質な賃貸マンションが急激に増えた。目黒、芝浦あたりの新築家賃月坪１．４万以上というのが新たな
水準になりつつある。

土地の売りがない。新築のマンションが売られない。中古の買換えもでない。中古の品不足。
中古も安くならない。賃貸も堅調。
そうなれば、地価など当面さがる気配はどこにもない。

ついでに気になったことを述べると、
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf
の資料で、市ヶ谷の新築価格と築１０年中古価格差が８９％程度なのに
本駒込（文京区）６０％　新築　３０１万に対して１０年中古１８１万というのは注目に値する。
要するに、本駒込は中古を買ってまで住みたい街ではない。というか本駒込を売って港区あたりに
住み替えた人が多かったという話かもしれない。
どうも白山通りを後楽園から北に向かうと都市性が希薄になるというか不便さが増してくる
気がする。高いビルに登って北を見れば、高層ビルは南にしか広がっていない。
都市再開発で便利になるのは南ばかり。
文京区はせいぜい上野の松坂屋で買い物してとんかつを食って帰る生活イメージか
池袋の商圏にとりこまれているイメージなのだが、買い物好き、グルメ志向の若い人には
人気がなさそうだ。

資産家と庶民を区分けするのは不動産以外にはない。
株で財をなしても一文無しになる人は少なくないが、土地投機は別にして収益不動産で
大やけどする人は少ない。
マイホーム投資は賃料収入を自分で食う収益不動産投資だと思えばよい。

とはいえバブル崩壊以降下落では都会の高給サラリーマンの大半が犠牲になっている。
まず、１９９０年前半に退職を迎えた現在７０代。すでに持ち家を持っていれば、退職金がまるまる
貯蓄に置き換わり、今頃余裕で底値で新築を買っていたりする。
しかし当時社宅にいた役員クラスこそ悲惨。大抵は遠方の戸建てかマンションを７０００万近いカネを
払って買っている。
これが９５年以降になると、価格もこなれ城南エリアの中古が６０００万、戸建ても７０００万台で買える
ようになった。千葉の郊外は５０００万で戸建てが買えて９６年頃は住宅ブーム。
現在の５０代の大半はここで住宅を取得。その後地価下落で２０００万〜３０００万の含み損を抱えた。
資産を持つことで持たない人より貧乏になる。これはつらい。
目減りする不動産にせっせとローンを返済する。２０００万も無駄にするのなら出来の悪い子供つぎ込む
教育費のほうがまだましだろう。

二極化は、
①いいところが買えた人
②安いところを買えた人
③いいところが買えないのであきらめた人
④安いところも買えない人
のうち②③がかならす、下流か上流かに区分けされる流れ。
③の人が資金を他のもの運用してふやすか、
②の人が地価が高騰して残債割れの憂き目にあわないですむか