23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

世の中で周りをみても、賃貸が半分以上。持ち家のほとんど９割近くが、郊外に
住んでいるのが実態だろう。
たまたま、２００３年前後にマンションを買おうと思った人が、最初は自分の住いの
周辺から検討していくうちに、価格に引かれて湾岸タワーに行き着いたという話だと
思う。
確かに、２００２年ごろ麻布も高輪も白金も９０００万で２８坪の物件が買えた時期がある。
しかし、都心が安いというのは湾岸タワーと文京物件の生み出した錯覚なのだと
考えたほうがいい。
住宅の都心３区はＫＥＮコーポレーションによれば、昔から港、渋谷、目黒なのだ。
文京は価格的には世田谷並みで実はここ数年でもともに２５０万以下の物件は出ていない。
あのとき２５坪の物件を６２５０万で買えばよかったという話ならわかるが、

湾岸タワーの坪単価２１０万には、１６０万から２８０万まで幅がある。湾岸タワー自体が
①企業の処分した安値土地
②規模効果の建設単価の安さ
③都市再生と都心居住の容積割り増しによる価格効果
④売れない低層階に対する過剰な安値設定
など、の条件の産物なのだ。

だからこそ、２３区のマンション価格はいつ下がる？の問いが「湾岸タワー並みに」という話なら
坪単価１６０万の物件は足立、荒川に豊富にあるという話になるだろうし、
内陸港区を２３０万にしてくれ・・・みたいな話は、下がり続ける幻想「逆土地神話」の希求でしかない
という話だ。

湾岸タワーは内陸型のデベにとっては相場を荒らすダンピングのような
迷惑千万な代物だったのだろう。
湾岸タワーは大型ビル建設が一段落する２００３年以降を見越してゼネコンが仕組んだ仕事が多い。
電鉄系デベ、専業デベには寝耳に水。
再開発で環境整備にコストをかけた１９９９年の大崎東京サウスパークタワーまでは
「タワマン＝高級分譲のイメージ」があったのが、都市再生で開発許可が下り易くなると
月島近辺に物件が林立し、ＵＲ相乗り型のＷコン以来「お買い得」の代名詞になった。

当時港南物件暴落説を説いた某氏がいた。実は価格的には最初から「暴落したような価格」なのに
何を言っているのかと不思議だった。
物件平均坪単価の比較もわからない買い手は、まだ下がると思い込んで買い控えたというか
「値下がり祭り」に浮かれてモデルルームで値引きを迫ったりしていたのは、
この暴落説の教えに従っただけのことかもしれない。

いまだに「何割上がったら購入をあきらめるか」みたいなアンケートをとっている人もいるようだが
人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。
完成在庫の多い千葉郊外なら値引いてまで売ることがあるのかもしれないが。

23区ってまとめ方はどうかと。
例えば千葉と言っても新浦安エリアの値上がりは有名ですし、
最近では船橋が上昇してますし。

いまの「住宅情報マンションズ」見ててもそうだけど、
おおよそ皇居を起点として、２４６と１国の間のエリアの物件が
極端に供給が無くなったね。
３〜４年前は高輪、白金、青山、恵比寿〜学大あたりまで
新築物件の選択肢は多かったし、価格も手頃だったよね。
これだけこのエリアの供給が無くなると、１４２さんの言う通り

＞人気エリアにおける購入者主導の時代は終わった。

と言うことで、この売り手市場の人気エリアで今後新物件が出てきた時、
一体、どんな価格で売り出されるだろう・・・。

↑
環七までのエリアね。

環七内側と外側、昔から値段かなり違いましたが、これからその傾向
に拍車がかかるでしょうね。

環七の外側でも等々力や上野毛、柿の木坂や八雲、深沢などなど
プレミアな住宅地は多いけどね。
でも、どこかで区切らなきゃ切り無いんだろうね。

人気エリアで買わなければ良いわけで、
買い手市場のエリアも残るわけね。

＞１４８

１つの選択肢ですがマイノリティですね。
地縁であったり、買い替えや引越しの必要ない人にとっては
買い手市場のエリアでも良いわけですね。

マイノリティではなく、マジョリティだと思いますよ。
圧倒的に資金的制約のある人の方が多いので、買えるとこしか買えないんです。

このスレッドだけ見てれば投資効率重視のハイクオリティ物件を買うのが主流みたいだけど、
ここ以外で盛り上がってるのはほとんど妥協物件ばかりじゃないですか。

確かに他は湾岸物件のスレッドが目立ちますね。
レスもかなりギスギスした内容のものが多いし・・・。

「金持ち喧嘩せず」ってことですかね。

本来、買い手市場って、買う値打ちがないってことですから・・
（もちろん住めるから消費財として役立ちますけど、偽装とか瑕疵がなければ）
売り手市場のものを、上手く買わないと、売る立場に代わった時に困る。
（売らないで住んでも、担保価値、リバースモーゲージ、含み益など、ライフプランの資金繰りが
　違っていく）
我々は、デベロッパーではないから、売る立場になる時は、商品は中古マンション。
中古マンション専業の流動化の会社を起業したつもりで、考えると、売り手市場の要素は？

中古の供給が少ない：伝統的に少ない・99〜09位の大供給時代に同時期竣工が少ない土地
中古需要が旺盛；新築が出てこない、新築は高くて買えないが中古なら買える価格帯で収まる、
　　　　　　　　中古にしては高額を受容できる購入層が、他の価値より優先してくれるだけの
　　　　　　　　アドバンテージを備えている土地
今の自分のライフステージで、取得する物件や何年後に転売するか（賃貸はまた別として）は
いろいろだと思いますが、09〜11に取得し、6年目に転売、2015〜2017に転売としましょう。
次の購入者を一馬力で1000〜1200万円前後のボリュームゾーン（2015頃までに賃金上昇も期待）
に想定するとして、どの辺りが狙うべき売り手市場の土地でしょう？
地域によって需要の多いマンションタイプ、間取りの差も多少ありますので、細かい指定があれば
それも含めて。

>>152
なんだかよく分かりませんねぇ。
例えば最初の方。

買い手市場/売り手市場というのは固定されているわけではなく、
時間の経過とともにで変わっていくものです。
購入時に買い手市場だからといって、売却時にもそのままという
わけではないですよ。

買い手の立場にならないと駄目ですね。
じゃあどこ住みたいでしょう。自分が住みたい！と思える所なら、
中古で売っても需要はあるかもしれない。
妥協して、ここでいいや、って感じで買ったら、結局中古で売る
時もそういう人しか集まってこない。
個人的には、都心というよりは、ブランド立地の城南地域でかつ
治安が良い所の方が、売り易いかなと思う。99-09年の大供給時代
においても番町なんかに比べても供給量が少ないブランド地域も
ありますから。
賃貸利回りは都心より低くなってしまいますがね。
個人的見解ですが。

今買い手市場の郊外で、6年後には売り手市場になるような発展要素の隠れた出遅れ郊外で、
駅近が買えればそれもいいのか？
そこが値上がりするなら、23区は下がりようがないが・・。

23区では、新地下鉄がらみか、新東京タワーがらみの地域か？

確かに開発されれば、地価は上がる。投資対象ということであれば、それもありだけど、
墨田区がどんなに開発されようが、やはり住みたく無い、という人も多いでしょう。
自分が住みたく無いと思いながら住んで、地価上昇を待つってのも辛いなあ。
貸すならいいけど。
投資、居住、両方を天秤にかけて、妥当性の高いところを選ぶのが、夢もそんな無いけど、
損もしにくいのでは。

都心への距離はどうしようもないからね。
本当のところ、なるべく確実に行くなら、残りわずかな旧価格物件を狙うしか
道がないんじゃない？　いやーもうそれも遅いかな。

>156
買うの大変。確かに。下がってないですからね2004年くらいでも。
個人的には、成城とか用賀あたりは、マンションの供給多いから
あまり買いたくない。城南地域において、道幅広く、閑静で、治安
が良く、緑豊富で駅から適度に近く、戸建て中心のところが良いかな
と思います。

>>159
もう少しお金貯めて、戸建買えば？　少しじゃすまないか（笑）

戸建ては嫌なんですよね。個人的に、階段がうっとうしいし、
セキュリティに大きな不安があります。
まあ確かに、塀で囲まれた豪邸なら買いたいですが、無理（笑）。

大規模マンションのセキュリティって、実際意味あるんでしょうか。
外はともかく、中にも千人単位の住人がいると、
油断してるとかえって危険かもしれませんよ。

80-100戸くらいが丁度良いんじゃなかろうか。

高級住宅地に建つなら50戸くらいのが多いから大丈夫なんじゃない？

そうですね。住民層も同じような人たちだし。
やはり高級立地の低層マンションが基本でしょう。
タワー、全然住みたくないんだが、DINKSだと住みたいんかなあ。
まあ確かにお洒落感はあるけど。

タワーは、一生の内に一度住んでみるには良いですよ。
住んでる内にタワーの短所も分かりますから、
その時に高く売って住み替えれば良い。
私は現にそうしたのですが。

住みたいところに住むには、二億だして地下とか、そんな感じですが。
旧価格は残ってないだろうし、あっても99-09大供給時代そのものだから、住んでから売るなら
中古時も大供給？売り手優位じゃないでしょう。湾岸タワーだって、いい部屋はもうないだろうし、
中古買いたい人は、変な部屋なら「またいいのが出てくるよ」と逃げる。
個人的には、島津山テラスを注目してます。

「買えるとこしか買えないんです」(>>150）
「金持ち喧嘩せず」（>>151）
は言い得ている。

超高層タワーは確かに棟数は増えたものの、都心とその隣接地区に
絞れば戸数の絶対比率はたかが知れているでしょう。
今後の供給が減少トレンドに入り、これらの地域に居所を
構えたい層にとったら、新築が出なければ中古築浅で、所得・貯蓄能力に
見合ったものを選考するということでしょう。

どうしても３Ａ、広尾、神宮前、六本木、番町・麹町等々が目当ての人は
それらの地区の物件を調べるだけのこと。

要は都心部(主に３区と隣接地）で新築供給が無くなれば、既存物件を探すのは
必然の成り行き。富裕層や一部投資層では複数所有は当然あるものの、
それらの所有者がのべつ売り買いを繰り返すわけでもなし、ましてや、
この板で一喜一憂してる皆さんのほとんどは、ローン返済や子供の教育に
奔走されたり、家具類の購入出費に奔走されて、そんなに短いスパンで
転居(売却→再購入）を繰り返してないから大丈夫でしょう。

まあ、元々賃貸居住層は転居回数は多くなる傾向はあるでしょうが、
あくまで一次取得層にもなっていないので、それなりの地域で購入
する場合が多いでしょう。
住宅の話題は都心物件が目立ち、かつ注目を浴びるだけで、行政区の
居住民数を見れば一目で判断できるもの。ちなみに持家率も千代田区
周辺区でもせいぜい40％半場から50％台。多くは区部の山手外周区や
隣県接地区に居住し、さらには神奈川、埼玉、千葉居住の
東京在勤者(恩恵享受者）が圧倒的数になる訳ですからね・・・。

まあ、東京1300万人に神奈川、埼玉、千葉（茨城）の人口を加算し、
都心部域の8区あたりでも、せいぜい100万人を超える程度の人口。

nなにそれ？

中古を買う人たちは、確かに
妥協しないで次の物件次の物件と見て回って、
なかなか買ってはくれません。

彼らは、最終的にどこに流れ着いているの？
新築物件じゃないかな。でも新築が無い場合、または異様に高い
場合、どう動くのでしょう。

中古は、新築みたいに倍率がどうのとか、販売員の煽りとかがないから、
よっぽど気に入らないと買わないんじゃない？
でも、周りで本気で中古物件探していた人たちは納得のいく中古？を探して
決めているかなー。

中古って異様にData無いですよね。要求しないと。
自分だったらHP立ち上げて、動画作って、パンフスキャンして
アピールするが、ってパンフスキャンしたら著作権法違反か。
仲介は任せるとしても、それくらい努力すればすぐ売れる気が。
駄目かな。

中古って、耐震性や老朽化が気になるし、
あからさまに修繕費とか先送りしたツケが出ちゃってるのとか、
周辺環境も後に建ったマンションでふさがれてたり、
やばそうな住人がいそうなのが垣間見えたり、
いろいろ考えちゃうんですよ。
損しないように買おうとすると、いい物件はかなり限られちゃう。

中古でもいい物件は、人気で、むしろなかなか買えません。口コミや、あらかじめ、その物件に強い業者に、ウリがでたら連絡くれるよう頼んでいる人がいたりで、あまり表に出ずに売れるからです。

たとえば渋谷駅数分の美竹ハイム。

これほどでなくても、成城ハイム、四谷ガーデニアなんかでも、あまり売り物はないです。

中古は税の優遇もないしね。
政策的に新築にアドヴァンテージがつくようにしてるのは明らか。
基本的にどんどん新築マンション建てて、ぎっちりローンで買ってもらわないと。
だからあんまり長持ちなんかしない方がいいし、
設備も適度に時代遅れになった方がいい。

そうじゃないと業界もその外縁部にいる人たちにもメリットがないので。

ローン控除は適用されるよ。
そんなに買い替えできる世帯ばかりではないのが現実なので、
リフォーム市場も拡大してるわけでしょ。

今日の利上げは無いと予想。参院選後の秋までは金利据え置き。

>175
逆に、中古の方が、老朽化、耐震性、修繕積み立ての程度、住人・環境の変化が
かなりはっきり確定してリスクが少ないのでは？
それらが、これからどうなるかわからない新築を買うというのは
意識していないかもしれないが、多大なリスクも背負うことになる。

スレタイとはずれますが 180さん同様、最近私も中古派です。
自宅用は別ですが、人に貸すなら、中古マンションが最適です。
リフォームでお金を掛けても十分割安ですし、新築も一度賃貸にだすと、
次回からは中古ですから。

竣工即売りで　利益が出る時代は　そう長くは続かないと思っています。

ここ数年は中古のほうが新築より駅距離や高台など立地でも上、
設備や建具等造りでも上というケースが目立つね。
そりゃそうだろう、いい場所から順番に建ってるし、土地や資源価格上昇のためか
グレードは落としつつ値段だけ上昇しだしてるからね。
今注目の虎ノ門とか四谷とか個別の話でなく都心一般でみられがちな傾向だけどね。
なので狙ってるいい中古が売りに出るのを網張って待っている。不動産屋の
ウエイティングリストに載せてもらってる。

２００７.２／２０号の『住宅情報マンションションズ』Ｐ３の図は大変役立つ。
２００５年１２月〜２００６年１１月の供給実績を不動産経済研究所のデータをもとに編集部が換算したもので
現時点ではさらに変化している。
①７０㎡の物件がいくらでかえるか
Ａ）６０００万以上　千代田区　港区　渋谷区　目黒区　新宿区
（坪単価２８５万以上　）

Ｂ）５０００万台　中央区　文京区　豊島区　中野区　杉並区　世田谷区　武蔵野市　品川区
（２３８万〜２８５万）

Ｃ）４０００万台
(１９０〜２３８）
　江東区　墨田区　台東区　北区　板橋区　練馬区　三鷹市　小金井市　国分寺市　調布市
　　　　　　　　　　大田区　川崎市宮前区　横浜市青葉区　川崎市中原区　幸区　横浜市港北区　神奈川区　西区　中区
　　　　　　　　　　鎌倉市　さいたま市浦和区　中央区
Ｄ）３０００万台
（１４１〜１９０）
　江戸川区　葛飾区　荒川区　足立区
　西東京市　小平市　立川市　府中市　稲城市　多摩市　日野市　八王子市　青梅市　国立市　東大和市　東村山市
　青梅市　町田市
　川崎市　高津区　多摩区　麻生区　川崎区
　横浜市　鶴見区　都筑区　緑区　旭区　保土ヶ谷区　南区　磯子区　港南区　戸塚区　泉区
　相模原市　大和市　藤沢市　茅ヶ崎市　横須賀市　ほか
　浦安市　市川市　流山市　千葉市美浜区　花見川区

　八潮市　鳩ヶ谷市　川口市　戸田市　蕨市　和光市　朝霞市　新座市　さいたま市南区　桜区　大宮区　北区
　ふじみ野市　志木市　富士見市

Ｅ）２０００万台
（95〜１４１）
習志野市　船橋市　鎌ヶ谷市　松戸市　柏市　我孫子市　八千代市ほか千葉県
草加市　三郷市　越谷市　さいたま市岩槻区　緑区　川越市　狭山市　所沢市　春日部市ほか埼玉県
あきる野市
横浜市金沢区　栄区
逗子市　座間市　厚木市　海老名市ほか神奈川県

品川駅すぐ近くの１８０平米の築浅中古が３億６千万円で売りに出てるね。
確かに立地いいもんな。同じいい場所に新築は建てらないもんな。

１８３＞平均はそうでも、同じ地域でもデベのブランドや構造や建具や向きや間取りや眺望などで
坪単価は全然違って来るものである。

>>185
そんなことは先刻承知だ。
これを元に何を読むかが大事なのだよ

ここで以外なのは、中央区。
都心３区は千代田、中央、港を思い浮かべるがマンション価格では
中央区は見事Ｂクラス入り。
その理由は、中央区ですすめたきた規制緩和。
居住人口回復をめざして道路斜線制限や住居系の容積率緩和を大胆にすすめてきた。
その日本橋地区など小路の奥まで１１階建てコンパクトマンションが立ち並んだ。
http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/z1-nihombasi02.html
供給過剰で値崩れをおこしその後ファンドの土地買占めや日本橋三井不動産の再開発などで
急激に地価は回復。中古市場も払底し今からやっと値上がりの兆しだ。
今が駅近築浅中古マンションが日本橋近辺で坪単価２７０万以下で買えるチャンスかもしれない。
というかそれを見越して今年になって中古の売りが激減した。出れば業者間で取引される状況だと聞く。

もともと中央区は区域が山手線の外側にある。地下鉄網の中心からはずれ
山手線のターミナル駅からもはずれているということだ。（東京駅、有楽町駅、新橋駅　神田駅はいずれも
区域の外側）
その結果、新川、浜町、八丁堀など意外な安値でマンションが買えた。個人事業主などがオフィス代わりに
コンパクトマンションを買う動きも多かった。
月島、勝どきは区の政策として今後もし開発がすすむ。晴海も５年後が楽しみ。

http://www.tokyochuo.net/meeting/town/new/index.html
ＢクラスとはいえいずれはＡクラス入りは確実。

もともと狭い区域ではあるが、地下鉄は銀座線、日比谷線、半蔵門線、都営浅草線　大江戸線　　有楽町線
ＪＲｊ京葉線が走っているが、二つ以上の線が交わる駅がなく山手線からのアクセスには悩む地区だ。
狭いエリアに５００ｍ刻みで駅があり、タクシーは新大橋通りをはじめ渋滞が多い。
それなりに一律に値上がりするわけではない。
中古のねらいめは三越前駅と人形町の間。長期的には築地再開発で一変する築地・新富町周辺。
いずれも中古の希少性の高いエリアだろうか。

中央区をヨイショし過ぎです。日本橋側はともかく、
区内には売却に時間の掛かってる中古物件も多いです。
また、月島駅前の再開発予定で北側のタワーの中古価格が下がってしまったり、
再開発による悪影響も出ています。

エリアによって極めて濃淡の激しい市場が中央区でしょう。
規制緩和のバーゲンセールだったから、まだ安値で買い時ですよ。ただし場所を選ばないと
家賃相場も相当差がでるし目利きが選べば買い物もあるよという主旨です。

>188
どの区も一緒。

もうひとつ、何度も言及してきたが、浦安は決して高値でもなければ「高騰」もしていない。
開発にみあった価格水準になったというだけだ。
確かに上昇率は目覚しいが、赤ちゃんの背が伸びるのと高校生の背が伸びるくらいの違いがある。
それは、マリナイーストをはじめ周辺がバス便という点。地価のベースがもともと安く、企画として
１２０㎡物件が４０００万台で売られた。
むしろ注目すべきは、流山市。同じ千葉でも松戸、柏の凋落ぶりと比較すると面白い。
川崎では、川崎区。今すぐ買えとはいわないが、都市再生で川崎臨海部が開発される。
羽田の沖合い展開とあわせて貨物船の通勤新線化が検討されている。
これが実現すれば武蔵小杉とＭＭと川崎駅前の跡には川崎臨海部ブームが来る。
ただし航空規制でタワーは２５階以下だろうが海辺と富士山と横浜を遠望するには
十分すぎるほどの立地だ。