23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

確かに他は湾岸物件のスレッドが目立ちますね。
レスもかなりギスギスした内容のものが多いし・・・。

「金持ち喧嘩せず」ってことですかね。

本来、買い手市場って、買う値打ちがないってことですから・・
（もちろん住めるから消費財として役立ちますけど、偽装とか瑕疵がなければ）
売り手市場のものを、上手く買わないと、売る立場に代わった時に困る。
（売らないで住んでも、担保価値、リバースモーゲージ、含み益など、ライフプランの資金繰りが
　違っていく）
我々は、デベロッパーではないから、売る立場になる時は、商品は中古マンション。
中古マンション専業の流動化の会社を起業したつもりで、考えると、売り手市場の要素は？

中古の供給が少ない：伝統的に少ない・99〜09位の大供給時代に同時期竣工が少ない土地
中古需要が旺盛；新築が出てこない、新築は高くて買えないが中古なら買える価格帯で収まる、
　　　　　　　　中古にしては高額を受容できる購入層が、他の価値より優先してくれるだけの
　　　　　　　　アドバンテージを備えている土地
今の自分のライフステージで、取得する物件や何年後に転売するか（賃貸はまた別として）は
いろいろだと思いますが、09〜11に取得し、6年目に転売、2015〜2017に転売としましょう。
次の購入者を一馬力で1000〜1200万円前後のボリュームゾーン（2015頃までに賃金上昇も期待）
に想定するとして、どの辺りが狙うべき売り手市場の土地でしょう？
地域によって需要の多いマンションタイプ、間取りの差も多少ありますので、細かい指定があれば
それも含めて。

>>152
なんだかよく分かりませんねぇ。
例えば最初の方。

買い手市場/売り手市場というのは固定されているわけではなく、
時間の経過とともにで変わっていくものです。
購入時に買い手市場だからといって、売却時にもそのままという
わけではないですよ。

買い手の立場にならないと駄目ですね。
じゃあどこ住みたいでしょう。自分が住みたい！と思える所なら、
中古で売っても需要はあるかもしれない。
妥協して、ここでいいや、って感じで買ったら、結局中古で売る
時もそういう人しか集まってこない。
個人的には、都心というよりは、ブランド立地の城南地域でかつ
治安が良い所の方が、売り易いかなと思う。99-09年の大供給時代
においても番町なんかに比べても供給量が少ないブランド地域も
ありますから。
賃貸利回りは都心より低くなってしまいますがね。
個人的見解ですが。

今買い手市場の郊外で、6年後には売り手市場になるような発展要素の隠れた出遅れ郊外で、
駅近が買えればそれもいいのか？
そこが値上がりするなら、23区は下がりようがないが・・。

23区では、新地下鉄がらみか、新東京タワーがらみの地域か？

確かに開発されれば、地価は上がる。投資対象ということであれば、それもありだけど、
墨田区がどんなに開発されようが、やはり住みたく無い、という人も多いでしょう。
自分が住みたく無いと思いながら住んで、地価上昇を待つってのも辛いなあ。
貸すならいいけど。
投資、居住、両方を天秤にかけて、妥当性の高いところを選ぶのが、夢もそんな無いけど、
損もしにくいのでは。

都心への距離はどうしようもないからね。
本当のところ、なるべく確実に行くなら、残りわずかな旧価格物件を狙うしか
道がないんじゃない？　いやーもうそれも遅いかな。

>156
買うの大変。確かに。下がってないですからね2004年くらいでも。
個人的には、成城とか用賀あたりは、マンションの供給多いから
あまり買いたくない。城南地域において、道幅広く、閑静で、治安
が良く、緑豊富で駅から適度に近く、戸建て中心のところが良いかな
と思います。

>>159
もう少しお金貯めて、戸建買えば？　少しじゃすまないか（笑）

戸建ては嫌なんですよね。個人的に、階段がうっとうしいし、
セキュリティに大きな不安があります。
まあ確かに、塀で囲まれた豪邸なら買いたいですが、無理（笑）。

大規模マンションのセキュリティって、実際意味あるんでしょうか。
外はともかく、中にも千人単位の住人がいると、
油断してるとかえって危険かもしれませんよ。

80-100戸くらいが丁度良いんじゃなかろうか。

高級住宅地に建つなら50戸くらいのが多いから大丈夫なんじゃない？

そうですね。住民層も同じような人たちだし。
やはり高級立地の低層マンションが基本でしょう。
タワー、全然住みたくないんだが、DINKSだと住みたいんかなあ。
まあ確かにお洒落感はあるけど。

タワーは、一生の内に一度住んでみるには良いですよ。
住んでる内にタワーの短所も分かりますから、
その時に高く売って住み替えれば良い。
私は現にそうしたのですが。

住みたいところに住むには、二億だして地下とか、そんな感じですが。
旧価格は残ってないだろうし、あっても99-09大供給時代そのものだから、住んでから売るなら
中古時も大供給？売り手優位じゃないでしょう。湾岸タワーだって、いい部屋はもうないだろうし、
中古買いたい人は、変な部屋なら「またいいのが出てくるよ」と逃げる。
個人的には、島津山テラスを注目してます。

「買えるとこしか買えないんです」(>>150）
「金持ち喧嘩せず」（>>151）
は言い得ている。

超高層タワーは確かに棟数は増えたものの、都心とその隣接地区に
絞れば戸数の絶対比率はたかが知れているでしょう。
今後の供給が減少トレンドに入り、これらの地域に居所を
構えたい層にとったら、新築が出なければ中古築浅で、所得・貯蓄能力に
見合ったものを選考するということでしょう。

どうしても３Ａ、広尾、神宮前、六本木、番町・麹町等々が目当ての人は
それらの地区の物件を調べるだけのこと。

要は都心部(主に３区と隣接地）で新築供給が無くなれば、既存物件を探すのは
必然の成り行き。富裕層や一部投資層では複数所有は当然あるものの、
それらの所有者がのべつ売り買いを繰り返すわけでもなし、ましてや、
この板で一喜一憂してる皆さんのほとんどは、ローン返済や子供の教育に
奔走されたり、家具類の購入出費に奔走されて、そんなに短いスパンで
転居(売却→再購入）を繰り返してないから大丈夫でしょう。

まあ、元々賃貸居住層は転居回数は多くなる傾向はあるでしょうが、
あくまで一次取得層にもなっていないので、それなりの地域で購入
する場合が多いでしょう。
住宅の話題は都心物件が目立ち、かつ注目を浴びるだけで、行政区の
居住民数を見れば一目で判断できるもの。ちなみに持家率も千代田区
周辺区でもせいぜい40％半場から50％台。多くは区部の山手外周区や
隣県接地区に居住し、さらには神奈川、埼玉、千葉居住の
東京在勤者(恩恵享受者）が圧倒的数になる訳ですからね・・・。

まあ、東京1300万人に神奈川、埼玉、千葉（茨城）の人口を加算し、
都心部域の8区あたりでも、せいぜい100万人を超える程度の人口。

nなにそれ？