23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

しつこくて恐縮ですが、世田谷区の平均坪賃料は12,370円、平均坪単価は直近で313万。
普通、新築は賃料は高く取れますが、まあそれを考慮しないとして、利回りはおよそ4％。
国債利回りは1.65％くらい。バブルとは言えません、と私は判断します。
今350万のところで、賃料が平均よりも取れないところ、1万円くらいのところだと、利回り
およそ2.9％。うーん、まあこれも妥当かなーという感覚です。
多分、750さんは、なんでここが350万もすんだよ、ってところに過敏に反応しているん
でしょう。確かに、富士見が丘（杉並区ですが）が坪360、大森駅至近のところが坪400超え
というのもあります。
私も、これは、ちょっとなー、、とは思いますよ。
ただ、世田谷区全体としてバブルか、と言われますと、そうじゃないと思いますね。

827さん、７〜１０年後に世帯数が減少するというDataはどこにあるんですか？
今、世田谷区の65歳以上の高齢者は、17.1％。25-64歳が60.9％。
これが、65歳の人口40％に跳ね上がるんですか？？どこにそんな予想数値が
あるんでしょうか。
Imageは危険ですよ。

>750
書き込みの趣旨に賛同します。マンション価格は当面上昇とみていますが、要因を整理してみました。反論歓迎です(スレッドの議論が盛り上がることを希望します)。見落としている価格低下要因があれば補足願います。(大分マクロ寄りな点ご容赦ください)

(マンション価格上昇要因)
・絶対的な販売(供給)量の減少
・海外対比での投資利回りの高さ
・賃貸オフィス市場の需給逼迫
・低金利環境の持続
・トレンドになりつつある地価上昇
・インフレ期待

(マンション価格下落要因)
・賃貸(マンション)市場における供給増加

(リスク要因)
・投機資金の動向
・景気動向
・人口動態の影響

確かに、750さんご指摘のように、賃貸市場における供給増加は、利回りの低下圧力で、(マンション)価格低下要因になりえると思います。しかし、一方で投資利回りの「水準」はまだ海外対比で高いと言われており、価格下落と決め付けるのはちと乱暴と思います。賃貸市場は住宅以外にオフィスというニーズもあり、こちらが逼迫しているのは空室率の低下で明らかです。REITに代表される投機資金の動向ですが、オフィス向け物件を集めたものはパフォーマンスも良く引き続き順調なようです。したがって、賃貸市場の供給増加だけをもって、直ちにマンション価格低下に結びつけることには強い違和感があります。「投資利回りという点からのマンション価格上昇圧力は弱まりつつある」という辺りが、穏当な解釈ではないでしょうか?

次に需給についてですが、都心および周辺地区に関しては完全売り手市場な訳ですから、まず弱気になる要素が見当たりません。価格上昇に庶民がついていけなくなっても、高級マンションやオフィスといった他の選択肢がある限り、一般論として価格を下げる売り手が多いとは思えない(ローカルな話は別です)。買い手についても、低金利環境の持続はローンを組んで家を買う行動に拍車をかけますし、地価の上昇それ自体が駆け込み的な購入意欲を盛り上げます。

人口動態はどうか。直感的にはこの掲示板の盛り上がりからみても、まだまだ買えていない人は多いと感じています。少子化といっても、いわゆる二極化のロジックに基本賛成で、都心および周辺の人気は続くと思います。少なくとも5年程度では影響はないとみていますが、どちらにしても断定はできない筈です。

自分が最大のリスクとみているのが、景気が再び大きく低迷することです。短期的には景気と地価・マンションの間に相関はないと思いますが、景気が長期低迷するとなると影響が大きいと思います。というのも、不動産市況のドライバーはオフィスとみており、オフィス需要と景気の相関は高いと考えられるからです。海外の投資家が注目しているのも、マンションの利回りではなく、オフィスの賃料の先高感による、オフィス向け物件の利回り上昇です。このシナリオが崩れると、安値で処分する動きが出てもおかしくない。

以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

(830の続きです)
以上長くなりましたが、結論は、都心マンションは金持ち向けになお値上がり。庶民が買えるマンションはどんどん都心から遠くなっていく、という当たり前のものです。ほとんど既出ですが整理してみました。

829さん。失礼しました。どこかで読んだので信じ込んでいましたが一部違っていました。
世帯数2015年から減少というのは正しいようですが、
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
６５歳が四割近い段階は、2040〜50年でした。2025年頃に深刻になるとあります。
ttp://blog.stepon.co.jp/contents/column/archives/2005/12/post_11.html
ただ、団塊の世代が65歳を超え、団塊ジュニアが40代を迎える頃の７〜10年後は
一つのポイントにはなるのではないでしょうか？

832さん、有難うございます。
全国Dataではそうですよね。世田谷区は世帯数は増え続けるでしょう。
人口が増えるのですから。
確か、全国では65歳以上は21-22％くらいですが、世田谷は17％ですので、
こちらも全国の動向とは少し違う。遅行するということでしょう。

750さんが世田谷350は高いと言っているので、世田谷に絞ってみました。
世田谷坪350以上が妥当な地域はどこでしょうね。肌感覚では、

代沢、成城、あたりは400万でも妥当
等々力、二子玉川、奥沢、深沢、上野毛、用賀、あたりで350万でも妥当
て感じでしょうかね。まあ他にもあるんでしょうが。
750さんが割高というのは、千歳台、祖師谷、玉堤、あたりで350万の物件
があったんでしょうかね。それでおっしゃっているんでしょうか。
私には良く分かりませんが。

世田谷はどちらかといえば、一軒家の町というか、戸建のある地域が環境のよい地域である
ことが多いですよね。
でも、江東区などはどうなんでしょう？　坪300とかって聞くと、今後どうなるのかって
思います。

今年は超都心物件については、超品薄の中で取引自体がほとんどなく、気配値だけが切りあがっていく一方、新築供給の中心は世田谷、杉並あたりから多摩川を超えた郊外にシフトし、高値での完売が続くこでしょう。勢いがついたときの値上がりペースって、新築主導のときよりも中古主導のときの方が激しい現象をまもなく目の当たりにすることでしょう。出遅れ禁物ですよ。

出遅れ禁物・・・

>>616
勝手な憶測で業者だの買い煽りやだの。無礼千万な書き込みに人間性を疑う。
自分の意見を否定されると、誹謗中傷に走るのは知能指数が低い証拠だ

世の中には、サラリーマンと業者しかないないというキミの単純な想像力に敬服する。
いろんな立場の人がいるんだよ。もう少し想像力を養いなさい。

>>834
イメージが大事な人は　最後までイメージに固執すればよいのでは。

>>616
私はこれまでに１９９５年、１９９７年２００１年、２００３年、２００６年と不動産を買ってきて
自分ならこれからどうするかという想定でいままで書いてきた。
自分なりに失敗もしたし読みが当たったことについて分析もしてきたつもりだ

あまりの無礼さにあきれ返った。何が言いたいのかしらないが
もうマンション購入あきらめたなら、こんなところで御託をならべてどうなるものでも
なかろう。
どうも買いそびれてへそが曲がった人の鬱憤晴らしの場になってようだ。
それに株価の暴落で憂さ晴らししたい人も加わっている。
頭の悪いやつとは話をしても理解されないだけでなく悪影響を受けそうだな。

＞８３７　８３９
×>>616
○>>818
どうも６０歳過ぎると、単純な数字も覚えられないようだ。
人のことを批判する前に自分のことだな。

ソロスの言葉を場違いな場で引用し偉そうに「知らないのか」という態度が傲慢。
どうせ信託銀行くずれの若造だろうが、身銭で投資してから御託をならべろ
・・・・みたいなことを言いたかったのだけど、無礼なやつに何を行っても無駄

それにしてもこのスレ雰囲気悪くなったなぁ

>821
確かにおっしゃるとおりで、世界中、過去1000年遡ったとしても、調達金利１％で、土地と資材が激安の環境ってないかもね。言い換えれば、３年前の日本の不動産を巡る環境って人類史上まれにみる好環境だったってことですよね。視点を変えれば、調達金利１％の巨大マネーが世界中に撒き散らされてわけで、日銀の政策次第で大きな影響が出ているのが今の不安定な相場環境でもあるわけだよね。でもトータルで考えると神奈川、千葉、埼玉まで暖まるまであと１年、金利を上げないのが得策ってことになるんじゃない。そうすれば、とりあえずはみんな丸く収まりそうだから。収まらないのは日本の不動産を買い遅れて、二度と来ることのない下落相場を待つ賃貸暮らしの方ぐらいかしら。

http://d.hatena.ne.jp/pal8/20070311
ここから発見。

たびたび流行する強力な伝染病「恐怖」と「強欲」は、投資の世界では永遠に収まることはない
（中略）私たちはこの伝染病がいつ流行していつ収まるかを予想しようなどと大それたことは
考えていない。・・・私たちの目標はより控え目だ。ただ単に、みんなが欲にとりつかれているときには
慎重に、みんなが臆病になっているときには積極的に構えるようにしているだけだ。

ソロスが出てきたらこいつも書いておかないと。

住宅購入は確かに投機ではありますが、自分で住むなら、より慎重になる度合
も純投機よりは低くて構わんでしょう。損していいじゃん。別に2−3千万とか。
それで賃貸より良い環境になるし、ローン払ったら格安で住めるわけだし。
10年やそこらで払い終えるくらいのローンならいいでしょ。
価値がゼロになるのは勘弁して欲しいですが。

>>828
素人なんですが、国債利回りとの比較にグロス利回りを使用するのは一般的なんでしょうか？
グロス2.9%はネット利回りレベルで考えると国債と同じか下になりかねないと思うんですが。

どちらの意見も面白いですよ。
不動産市場の見方の勉強になります。
いずれにせよ、どちらが正しいのかなんて、時間が答えを出すのだし、
ここでの対話は、感情的にならない形でもっと続けて欲しい。