23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

誰にも分からないつーこと。投資は基本的にギャンブル。

誰かが今日はあがるっつって、下がって文句いうのは完全素人。
今日のマーケットは普通、かなり強いな、とプロの端くれなら
認識するはず。今日で今後の中長期上げは確信に至ったと申し
ましょうか。まあ信じる必要全くないですが、私は買い増し
継続です。

文句を言っているわけではないんでない？
プロと言われる人が予測しても外れるのが、投機というものの本質だといいたいのではないかと。

プロは顧客へ真のサービスを提供する人である。
自分で儲けている人にプロなんていないのさ。
ただ、自分のことをプロと思い自己満足しているだけ、勝った負けたなど関係ないね。

さあ、本題に戻りましょう。

本物のプロさん、NYについてコメントどうぞ

ああ、「プロなら、あがるか下がるか分かるなどというものではない」だっけ？

じゃあ「本物」ってなんだろうね（＾−＾）にっこり

23区といっても北東はまだまだ購入可能な価格帯ですよね
新浦安なども土地はいっぱい余ってますし
見栄を張らなければ楽に通勤できるエリアでまだ買えますよ

新浦安って２３区？

>もう23区は値上がり過ぎて、
２３区ひとくくりはやめたいな。
都心＞都心周辺＞東京近接神奈川・都下＞２３区城東・城北（＞埼玉＞千葉）
の坪単価の構図が過去のレスで示されている。

＞庶民にはなかなか手が届かなくなってる
庶民に手が届くのは２５０万坪単価以下。
「５０００万出しても66平米しか買えない」
というところで大抵はあきらめる。
１８０万以下の物件はまだまだ、城東、城北に豊富。
しかし買いたくないと思うのか
買える立地が限定されてきて夢が見られなくなったということなのか。

＞一般庶民のマンション購入熱は下がっていそうな
もともとタワーマンションも都心６区も庶民がマンション買える代物でなかった。
購入熱は”不動産のブランド品バーゲンセール”に群がる客の熱気だった
と考えたほうがいい。

１９９６年頃も、住宅減税が打ち出され、「５年前に一億円以上した物件が今半値ですよ。」
という謳い文句につられて群がるように皆が郊外マンションを競って買った時期があった。
マンションは過去の憧れによって買われるものなのかも知れない。

１９７０年、万博を境に建設ブーム。都心に高級マンションが作られはじめた。フォーマットグリーンヒルズ、
三井網町パークマンション、広尾タワーズ。郊外にも桜台コートビレッジなどの名建築が作られた。
その後物価も地価も高騰し、都心マンションは一気にコンパクト化してしまった。
マンションといえば、狭い。一戸建てに住み替えるステップとしての仮の住い。のイメージが
定着したのも８０年代前後の話だ。
１９７７年山田太一のドラマ「岸辺のアルバム」は多摩川沿いの一戸建てのマイホームが
豪雨で流される話だった。
１９７７年以降新玉川線が開通し一気に郊外が通勤圏として人気を集めた。
１９８３年は、「金曜日の妻たちへ」に代表される田園都市線、多摩地区の戸建て住宅地が
モデルだった。
１９９０年以降、それまでのオフィスビル建設からタワーマンション建設に軸足が移って
面開発のエリアや付置義務住宅として都心のマンションが増えていった。

＞デベも少数金持ちだけあいてにしていても、
二面作戦で動いている。
いつでも、郊外と都心の２面作戦なのだ。都心を上げて郊外で取り込む。

都心は都心で高額をじっくり売る。仕込みにもコストと時間をかける。
郊外ではブランド力と規模効果で、総力戦。
販売員は全部郊外に貼られ残りは仲介部門で買換え需要を掘り起こしている。

＞5年くらいたてば少し下がり始めるのでは

人は５年を一区切りにしたがる。
１９９６年頃も５年たったからもう大丈夫と勝手に考えてマンション買って
その後５年たった２００１年にはそこからさらに４割下落していた。

バブルが続いた１９８６年から１９９０年の５年間、
急激な冷え込みの１９９１年から１９９５年の５年間
オイルショックの流れで物価が高騰した１９７５年から１９８０年の５年間
建設不況で物価上昇率が低下した１９８１年から１９８６年の５年間
たしかに５年刻みはわかりやすい。

しかし、今後５年、都心は売りもなければ買いもない
売買がないあいだは下落もない。たまに出れば希少性で高値がつく。
エルメスのバッグと同じ理屈だ。
５年すれば、都心はあきらかに上昇しきったことがはっきりするだけだ。

５年すれば少しは下がるとは
都心の話か城北城東の話かそれとも平均値の話か
これからのマンション市場で２３区平均は意味がない。
「二極化」というのは平均値がモード（最頻値）でなくないということ。


＞いまはどのデベもチキンレースというか、どこまで値上げられるか、競合とレースしている
というか、海沿い埋立地と川沿い堤防低地と遠方丘陵地の戦い。

同じエリア内ではデベの価格競争はない。ともに競合の「出し値」を見ながら自分は下げないようにしているだけ。
戦いは常に購入者とデベとの間で繰り広げられている。
デベはビジネスだから自分から安売りをしない。
一方、不安に負けて買う人がいれば価格はその水準で安定する。

×フォーマットグリーンヒルズ
○ホーマットグリーンヒルズ

お詫びして訂正します。

>金持ちがセカンドハウスだ、投資だとかいって高くても買うからマンション価格がどんどん上がるんですよ。

その通り。それが資本主義です。けれど金持ちは、価値のないものには投資しない。
金持ちの買わないところを買えばいいけど、そこは将来値下がりリスクがある。
持っているマンションが値下がりすることによる「実害」がわからない人はそういう
「資産」に安い安いといいながら３％のローンを３５年払い続ければいいでしょう。


＞大手不動産会社、販売会社は儲かって笑いが止まらない。
あなた（あなたのご主人？）のお勤めする会社も儲かるようにあなたも頑張ればいいです。


＞一般の庶民は給料上がらず、
そのとおり。まず、頭金を貯めてマンション買うように、資金を貯めてあなたも、投資信託や
外貨預金をはじめるべきです。

＞一部の金持ちとデベがマンションの価格を吊り上げている。
吊り上げてどうするの？むしろデベは、賃貸事業にシフトしているし、金持ちは吊り上げるのが
目的で買っていない。インフレ懸念で実物資産を持つほうが有利だという長期的判断で
買っている。

＞今買わないと買えなくなっちゃうから一般のサラリーマンはたくさんのローンかかえて
購入している。

別に。それが何か？

＞完売しているマンションのなかには、不動産会社や投資で買った金持ちの物件が賃貸で出ているのが多いですよ。
それが、資本主義でしょう。
何か犯罪みたいに言わないこと。誰でも「お金持ち」になれるチャンスはある。
あなたも今日から始めればいい。

ん？６５５さんは、もう普通のサラリーマンに、チャンスはないよって言ってたんじゃなかったの？

家を買うチャンスではなく、お金持ち＝投資で自己資金を増やすチャンスという文脈なのだが

外貨、株、不動産、投資信託、外国債券、さまざまな投資先がある。
１００万蓄えがあったら、しっかり勉強してそれを３０倍に増やすころには
ばかばかしくてマンションを買おうという気にはならないという意味

マンションを投資で買う人には、退職を控えた普通のサラリーマンもたくさんいます。
個人投資家はみんな越後屋や悪代官ではないです。

ああなるほどね。すみません。
今、普通のサラリーマンは、城東・城北・郊外くらいしか買えない。
デベもそういう思惑。ただし、将来的に資産価値はないというか下落するのは目に見えている。
買えないなら買わないで、投資などで増やしてから長い目で優良物件を買えるときに買った方が
良いということでよいんでしょうか？　要約すると、お金がない人は今買うなと。
でも、嫌みとかじゃなくて本気で親切な方ですね。。。デベではないことは確実ですね（笑）

私のここのスレでのスタンスは、一貫しています。
都心物件を買え。買えないなら１ＬＤＫを投資用に買っておけばいいということ。
親切心で書いているのでなく不動産市場の流れの考え方に誤謬がないか
書きながら確かめているだけです。

644です。
レスしていただいた方、ありがとうございました。
特に650=651=652さんかな？濃い内容の返答、大変ありがたかったです。
事情があり2002年ごろから不動産を探し始め、もう購入住みですなのですが、結構マンションとか戸建の話題が好きになっていて、この掲示板にいるしだいです。
私はまだ30前ですので、前回のバブルはよくわからず、2002年基準で価格を考えていたり、そのころの掲示板の熱さを基準にしてますので、644のような内容になりました。
また、いろいろ教えてください。

丁寧なレス恐縮です。

住まいサ〜フィンは基本的に「消費者主権」という思想で連ねかれたサイト。
主催者自身、
「マンションは需給関係で決まる。港区湾岸は供給過剰」
と喧伝していた時期があったし。
不動産は、消費財ではないから、レーティングサイトが機能するのは「買い手市場」の
期間。つまり下落期しかない。
上昇に転じれば、殿様商売でも値上がり不安に負けた購入者が買いに来る。
「どこまで上がったから購入をあきらめますか」アンケートは、興味深く読んだが。

実は、いまこそ横浜・川崎郊外、千葉、埼玉郊外で「消費者主権」で価格を引き下げる
ムーブメントを起こすべきなのだろう。

多くの住宅系の評論家やマーケットウォッチャーは、外資がここまでマンション買いするとは思って
いなかった。
不動産証券化はオフィスビル限定という認識が、２００３年以降ケネディ・ウィルソンなどが
集合住宅一棟買いでの証券化、ファンド、リートへの売却を進めていった。
着工ベースでは数が増えたのに実際に分譲べースでは少しも供給過剰にならなかったという
こと。