23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

世界同時株安！　だとさ

誰だ、株は上がるなんてお気楽なこと言ってたのは！

511です。
前年同期比で比較するとどうでしょうかね。
山と山の比較、4,5月の谷と谷の比較、、
今年9月くらいまではどこも15％くらい上がって
いる状態ですかね。
上がり始めた2006年10月以降、つまり2007年
10月以降も更に15％くらい上がってくるのか
どうかがポイントですかね。

>>511
自分の住んでいた場所、住みたい場所、今の住居
この３点で数ヶ月きざみで定点観測をするといい。
Ｙａｈｏｏ不動産や住宅情報タウンズの「売り出し価格」をべースに
駅単位に　徒歩何分　築年数　面積　坪単価をメモする
縦軸に価格横軸に坪単価　データ名に築年数を記した分布図を
エクセルで作る。
これだけでいろいろなことがわかる。

売り出し価格は、売り主の売却希望価格にすぎないから、
しばらくして売れなければ、数百万円の値下げをするか、
あるいはず〜っと晒ものになるかです。

実際の取引価格に近い数字は、レインズでしか分かりません。

３ヶ月刻みでみると晒し者と値下げもわかる。消えた物件の成約事例は業者さんから
とりよせたりする。
数がそろえば、無謀な高値はおのずとわかる。

結局売れずに、諦めて引っ込める物件もあるそうです。
あと成約しても、成約金額を公表しないケースもあるそうです。

増田俊男氏が書いていることだが、２００７年郵貯民営化で
1,898,486億円（１８９兆円）の資産
http://www.yu-cho.japanpost.jp/j0000000/ju070100.htm
が、現在株式、不動産などに流れ運用益を上げる方向に動く。

国債が７１％のままでは民間企業としてまともな資金運用とは
いえまい。
不動産、株式は大きな資金流入によって急上昇するらしい。

×現在株式、不動産などに流れ
○現在株式、不動産などに流れていないものが、今後流れ

為替をやってみろ！
解禁になってから８年しか経過していないが
すでに１００倍以上に資金を増やした者が
俺を含めてワンサカいるぞ。
もちろんスカンピンになった奴はもっと多いがな。
今は１０億くらいの資産じゃ恥ずかしくて勝ち組なんてとてもいえない。
為替をやってみろ、１００億が現実になるぞ！！！
マンションなんか気分で買えばそれでよし。
いらなくなったら女にでもくれてやれ！

ちなみに、今後は円高でよろしいのでしょうか。

>>523

とうとう、ここにも１００億長者が現れましたな。あはは

歩いているひとに
自転車に乗ってみろ！早いぞというのはわかる
免許のないない人にクルマに乗ってみろというのは困る。
自家用ジェット機は早いぞ。といわれても操縦がわからない。

私が不動産投資が好きなのはスピードがゆっくりしているからだ。
売買だって最低一月はかかる。しかし投資の決断は素早くしないと
儲けそこなうのは投資ゆえのこと。
せっかくだから為替も勉強しておくことにしよう。

たしかにね。しかし今日の株は驚いた。でも８７年もブラックマンデーの中、東証は乱高下したが、不動産は３年間、あがり続けたんだよね。なつかしいよ。
世界経済失速の中で、日本のひとりバブルもありえるんじゃない。

497さん、499さんにお応えして（by493）。

株が大幅安しましたが、これは想定内。ちょうどいいおしめりでしょう。
株はこのように大勢上げ波動にあっても間に大幅、小幅の下げがあります。
このため、才能はあっても、精神力、胆力に欠ける人には、神は微笑まないでしょう。

これに対し、不動産の場合、大勢波動が変化した場合、それはそう簡単には変わりません。
今回のことで言えば、バブル崩壊後、急落に転じた不動産価格は、数年前に底を打ち、上昇に転じました。
どこが天井で、どこが大底だったのでしょうか？
景気の山、谷の判断はむづかしく、よく、後で訂正されたりしますが、不動産は比較的簡単です。
都心ないし23区内を念頭に考えると、天井は1989年末、大底は2003年春。
何のことはない、日経平均の天井、大底と一致しているのです。

私の場合株価回復で資金状況も急改善してきたので、2003年春からマンションの購入を再開しました。なんと16年ぶり。
買いに走った理由は、資金的なこともありますが、もちろんそれだけではありません。
最初に月島のタワマンを買ったのですが、坪210万円強。賃料からすると、年利回りは実質で（管理費等、固定資産税を考慮）7パーセント位になるので、こんな理不尽なことが長続きするわけがないと判断したのです。
続いてあまり間をおかず、有明のキャンセル物件購入。こちらは8パーセント弱の利回り。
翌2004年には高輪。やや利回りは下がり6パーセント強。

ここまでは、ほぼ競争もなく、買いたい住戸が選べて買えました。
流れが変わり始めたのが2005年に入ってから。
勝どきの物件は4〜10倍前後が大半だったように記憶しています。利回り8パーセント強の予定。
高輪にしても、完成時多少売れ残りがあったのですから、今昔の感といったところ。
2006年に入ると、さすがに鈍い人も先高感を抱き始め、いい物件は買いにくくなります。
私ももう、余り買う気はなかったのですが、赤坂の余りの激安さに、だめもとで行ったら8倍をゲット。利回り6パーセントくらいの予定。

去年は株が不調だったのですが、下げ分をマンションが補ってくれました。
ちょっと自慢すると、両方を知っている強味ですね。

昔買ったマンション（利回り3パーセント強）で、買値の半分以下に成っているものもありますが、それでも収益計算をすると、あと数年賃貸を続けるとプラスになりそうです。
ですから2003年〜06年くらいの7パーセント前後で回る物件は、迷わず買いでいいのです。

昔、節税と称してマンション投資で赤字を出し、税金を下げる投資手法が喧伝されたのを。ご存知ですか？しかし今は、100パーセントローンにしても、賃料で黒字になってしまいます。
ローン期間、金利にもよりますが、25年ローン、2.5パーセントとして、5パーセントくらいの利回りが確保できれば、黒字になったかと思います。
と言うことは、いずれは無借金のマンションが残るわけで、投資としてきわめて、安全と言えるでしょう。

今後の見通しを書く余裕がなくなってきました。
いろいろ反論もあるでしょうから、いずれまた。

>>528

素晴らしい話、ありがとうございました。
やはり金持ちになる人は考え方が違う。

将来の見通しも、早目に書き込みして頂きたいものです。

そうですね。自慢話よりも将来の予想をお聞きしたい。

↑
結局何が言いたいのか良く分からない。
純粋な住宅購入者への忠告なのか？
相場とは何の相場を研究されてたんですか？
研究してなくても一般的な情報ではなく、
その研究成果での見解をもう少し理論的に説明してもらいたい。

今後の見通しとしては、低金利で利回り確保が望めるので、まだまだいけます。
とかかなあ・・・もうちょっと加熱させたいんじゃない？

いつ下がりはじめるか・・ということが主題だった気がするが。

マンション価格は、
①土地の仕入が前提
その手段は
１）大区画の土地を地主から買う
２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
３）等価交換事業
４）区画整理事業、再開発事業
５）定期借地権で土地を借りる

土地には
ａ）民有地
ｂ）公有地
があって、民有地は随意契約もあるが公有地は原則入札
土地を仕入れる時点で、販売価格がら逆算して買値をきめるが
エスカレートすると高値買いになる。

１）大区画の土地を地主から買う

上がり相場では、競争も熾烈で相場の３割り増しで買っていく
土地の購入には建物規模がわからないといけない
大規模物件では大半がゼネコンの企画持込。土地を紹介して工事をもらう。

２）小区画の土地を地上げしてまとまった区画にする
今そういう悠長なことができるのはＵＲ都市機構しかなくなった。

３）等価交換事業で土地の一部と建物の一部を交換してデベロッパーが
　　取得した床を分譲する
小さい区画なら、不燃公社などの低利融資資金を借りて地主が自分で
賃貸マンションにして貸す時代。中規模ゼネコンが企画をしかける。

４）区画整理事業、再開発事業などで地権者の土地を床に権利返還して
　　保留床を取得して分譲する
　森ビル（六本木）や三井不動産（大崎・五反田）東急（二子玉川）などで十数年
　かけてすすめる。時間とカネがかかる。

５）定期借地権で土地を借りてマンションを建てて分譲する。
　建替コスト捻出のために土地の一部を定期借地権マンションにして分譲する。
　大手ゼネコンと大手デベがタッグを組んで企画を地主に持ち込む。規模が大きいと時間がかかる。