Brillia（ブリリア）山手動坂グランスイートってどうですか？

南側路地を挟んで同規模のマンションが建ってますね。
その路地が文京区と北区の境目。

お値段で勝負でしょうか。

ギリギリ北区なんですね。
というか不忍通りで区境だと思っておりましたので結構微妙な所に境があってびっくりみたいな。

田端まで８分だけど坂を上がっていく感じなんですよね
帰りは楽かもしれない

ここから千駄木の駅は相当遠くないですか？
歩いていくイメージってあまりないかも
不忍通り沿いのバスを使うとまだいいかもしれないが

立地はほぼ文京で申し分無し
角部屋も多くて日照も確保されそうだし、後は北区価格(坪220～250前後)だと良いですね

坪260万円ならアリだがそれ以上なら…ナシだな。

田端までは緩やかに坂を下るんじゃないですか？
実質的にほぼ平坦だと思いますが。


＞立地はほぼ文京で申し分無し

ほぼ文京区といっても北区。
学区や行政サービスは当然ながら北区です。


同じ北区、田端最寄りということでブリリア田端が比較対象かと思いますが、
最近の相場上昇で参考になりませんかね。
今考えるとあちらは安かったと感じます。

デザインは良さそうですが、間取りが厳しいですね。

単身者向けの立地でしょうね。山手線圏内というのはかなりの強みですね。
周辺はザワザワしていなくて住み安そうな環境ではありますね。
あとは価格がどのくらいなのかが勝負という感じでしょうか。

そこってもう北区なんですか！？私は生協の前の谷田橋通り辺りが区境かと思っていました確かに千駄木へ歩くのはちょっとありますよねえ千駄木駅を使いたいなら都バス上野松坂屋行きを利用するのが妥当かと思います多分10～15分程度ですまあまあ自転車でも余裕ですけど駐輪場が無いですしね

行政サービスは北区の方がいいと思う。駒込近辺なら学校のレベルも、北、豊島、文京でさほどかわらない。
各区またいで友達もできる。
私の体験談です。

よく分かりませんが、山手線内と言うだけで、人が気を引くような気もします。
まだ販売価格は未定のままなんでしょうかね。

残っている物件の間取りですが、バルコニーは全部の物件が狭そうです。
もうちょっと広く取ってほしかったなと感じました。

確かにベランダはもっと取って欲しいですよね。。。
価格次第ですけど、少し残念な間取りかなと。

あと、日照はあまり期待できないのでは。
目の前（南西側）に14階ての大型マンションが建ってますし。

最近は、狭いバルコニーのマンションが多くなりましたね。
デザイン重視のマンションだったり、タワーマンションだったり。
ここの場合はデザイン重視、または敷地の問題なのかもしれませんが。
せめて3LDKの部屋くらいは広めのバルコニーであってほしかったですよね。

個人的にはバルコニー無しでもいいと思うんですが、家族が多いと洗濯物一度に多く干したいとか、バルコニーもある程度広さが必要なんでしょうか。洗濯物干す以外にもバルコニーって使いますか？

プライバシーの確保、直射日光の遮蔽、あとは分譲のクラス感とか？
やっぱ2mあると建物の印象変わるし、部屋も広く感じるよ。

バルコニーは広ければ広いほどいいなって思います。
奥行きがあれば、日差しによるフローリングや家具の日焼け防止にもなると思いますし、
何と言っても、開放感があって気持ちがいいです。
好きな人はガーデニングなども楽しめますよね。

私のところではバルコニーは洗濯物を干すところみたいな使い方ですね。
もっといろんな使い方があるもんなんでしょうけど、ウチのバルコニーは狭くてね。
しかし、バルコニーも結構砂埃とかが溜まりに溜まるもんなんですよね。

おしい！
文京区なら良かったのに。
区をまたいでの友達？
あんまり興味ないしメリットがわからない。
千駄木徒歩圏なのはプラスだけど。

バルコニーで洗濯物を干す、という方は多いように思います。
このあたりは一度、よくチェックをしておくことをお勧めします。
長く住むとなると、意外と気になってしまうところのように感じます。

一応千駄木駅、徒歩圏なんですね。歩くと大変そうですけれど（汗）バスならあります。一応不忍通り沿いにバスも走っていて、上野広小路の方に行くバスもありますし、色々とバス使うのもいいかもしれません。
洗濯物は単身者とかだと部屋干ししちゃったり乾燥機だったりする人の方が多そうな印象だけど、ファミリーだとバルコニーで干す方が多くなってくるように感じますね。

直射日光の遮蔽は重要です、夏場は特に実感しますね。
冷房の効き具合も変わってきそうですし。
お子さんがいる家庭だと砂っぽいものの置き場とかにも使えますね。
間取りを見ましたがリビングダイニングに柱があるのは少々邪魔？と思ってしまいました。
ソファやテレビの位置に困りそう。3LDKで70㎡以上あるのにこの点がちょっと惜しいですね。

確かにおしいなぁ
隣は文京区

私は北区で良いと思ってますけどね。
文京区というだけで、無駄に価格が跳ね上がりますし。

文京区も近くて価格が安いなら北区で十分と思います。
でも区による恩恵ってどちらが良いのでしょうね。
その辺ちと気になります。
図書館や公共施設はどちらのも使えるからいいですよね。

>>20さんの指摘されている柱、ほんとじゃまですね。
がっしりしていて建物が頑丈そうには見えますが。
室内に食い込んでいるのは残念です。

文京区でないのが惜しいと思うのは、子供がいる家庭だと学区ですよね。この辺は文京区なら人気の千駄木小学区ですから。仮に北区価格で文京区より安くても、リセールするとなればその分値も下がりそうです。

なるほど…子どもがいるご家庭が文京区かどうかというのを気にされておられたのですか。

資産価値とかそういう問題かと考えておりました…

大人のみの世帯だとただただ駅までのアクセスを気にするのみですが

子どもがいると学区も気にしなくてはならないですよね。

ここだと田端小が一番近そうですね

中学高校は何気に開成が一番近いんですか…

山手線の内側徒歩8分で大通りに面していないのは貴重ですね。ただし、約2年前に販売された更に駅よりのブリリア田端（徒歩4分）は4階3LDK70平米で5000万円を切っていたようです（坪単価235万円）。不動産価格が高騰しているとはいえ、駅近、高台側と条件に明らかに差があるブリリア田端と比較して一割以上高いようだとこちらの販売は苦戦するかもしれませんね（私自身明らかな高値掴みは避けたい‥）。そういう意味では、前レスのあった坪単価260万円（中層階）が購入するかどうかの一つの目安になりそうです。

私も検討していますが、そうですよねー。
前と相場が変わっているといっても、条件がわるくなって一割以上高いのはちょっと‥。坪260万でも高いです。
うちは坪250万以内なら購入を検討しようと思います。

>ブリリア田端（徒歩4分）は4階3LDK70平米で5000万円を切っていたようです（坪単価235万円）。
この情報、私も別サイトで見つけています。今回の物件の価格はまだ知りませんが、いかほどになるか興味はあります。増税に加え震災復興対応、五輪招致による資材の高騰、人員確保など諸々ありますから値上げは仕方ない面もありますが、あまり割高となるのであれば考えてしまいますね。
Brillia田端は確かに田端駅には近いですが、私はこちらの山手・動坂のほうが近辺にいろいろな店などがあるので、生活は便利じゃないかなと思っています。西日暮里駅にも足を延ばしやすいですしね。

>>28
なるほど。確かに駅から遠くなる分スーパーが近くになりますし、生活の便利さで補われる部分があるかもしれないですね。と思いつつもリセール等の資産価値を考えるとやはり駅近は魅力的ですが。挙げてくださった価格高騰の原因はモデルルームに行くと営業の方々は口をそろえて仰いますよね。概ね事実だとは思いますが、良心的な価格で仕様を落とさずに造られている物件もありますし、値上分には売主の利益増分も確実に含まれていると思います。昨今売り手市場とはいえ、売主側が欲をかいた値付けの物件はやはり売れ残っています。消費者側も買い渋り傾向に入っていますし、高値維持の流れはそろそろ限界に近づいているのではないでしょうか。こちらの物件が仕様を含めて良心的な値付けをされることを祈ります。

売り主側も最初は強気の価格を提示してきます。その後購入希望者の反応等を見ながら調整してくると思いますよ。

間取りが‥。
梁が出ていたり、廊下が長かったり、使い勝手がよくないです。そのへんも価格に反映してもらいたい。
あと、窓が多くてよいですが、南側に大きなマンションがありますし、日照が得られるのは高層階になりそう。中低層階は値段勝負でしょう。

昨日から説明会が始まってるんでしたっけ？
価格とか既に出てるのでしょうか。

ファミリータイプなのに、バルコニーが狭すぎませんか？
子どもがいて、洗濯物が多いと、干すところに困りそうです。それと布団が干せませんよね‥。

>>32
モデルルーム行ってきました。
71.26m2のAタイプですが、
2階で5400万台 坪246万
12階で6000万台 坪273万

ブリリア田端に比べて割高なのは残念でした。
北向きのAタイプの方がBタイプよりも100万
Cタイプよりも200万安いです。

Aタイプは日があたらないし
B、Cタイプは南側にマンションあって眺望悪いし
この値段なら他にします。

まだ、最初の強気な価格でしょうから、
今後は変わってくると思います。

設計が日建ハウジングなんですね。ここが、絡むと変な間取りの部屋が多くなる印象が…

>>35
確かに。間取りはシンプルでいいのですけどね。。。
そういえば、クラッシィハウス谷中道灌山もココでしたよね。

訂正します。

【×】間取りはシンプルでいいのですけどね。。。
【○】間取りはシンプルなもので充分なのですけどね。

失礼しました。

>>34
32です。情報ありがとうございます。
かなり強気ですね…

過去のブリリア田端と比較されていますが、直近で言うと、販売前から割安感を出していた不忍通りのリビオやルフォンも最後は完売まで苦戦しましたね。
あちらは大通り沿いとはいえ、人気学区＆駒込駅が最寄りの文京区だったことを考えると、あちらよりも売りが弱いので、価格面でもっと頑張らないと完売まで持っていくのは正直厳しいんじゃないでしょうか。
営業の方もその辺の動向は当然チェックしているでしょうし、今後価格調整をどうするのか気になります。

説明を聞いてきました。担当者の応対には満足でしたが、正直なところ、立地と間取りがイマイチです。ベランダの小ささがやはり気になりますし、柱が大きく出ている。何であんな設計になってしまうのか、疑問です。

正面眼前に大型マンションが立っているので、南向きでも中層階以下は殆ど日照が無いのでは。Ｃタイプの７階以上だと日照と眺望は期待できそうですが、いかんせん予算が厳しいです。。。

説明会行ってきましたが、うちは金額面で断念しました。
400〜500万安ければおかしな間取りやいまいちな日照条件等我慢できますが、、
総合的にみてこの値段では買えない物件です。
残念です。

そうなんですよね。
私も同じで、あと全体的に400〜500万円下がれば検討したいのですが、今の価格では撤退かな。ここ検討している人は、似たような人多そう。
谷中の物件も、最寄りが西日暮里なのに、山手線内側、谷根千を売りに高値で苦戦している。こちらも谷根千や文京区を意識しているみたいだけど、結局は最寄りが田端で、北区の低地。消費者もよく見てるから、今の価格だと苦戦は避けられないでしょう。

間取り見て検討中です。何かこう…すっきりしない感じですね。

500万程度さげなきゃ買わね

いや、他の物件買うわ
田端かつ間取りや日射がイマイチな物件にここまで出せん

リビオかルフォン買っておけばよかったような…
このふたつは両方とも販売から完売まで4～5ヶ月だったから、ここは半年以上はかかるんじゃないかな。

販売が長引く物件は手を出しにくい。
最後に値引きしないと売れないような値付けにはしないでほしい。
最初に買う気がしなくなる。

そもそも、全体の世帯数が多いからリビオやルフォンの中小デベのように安く売らない限り、すぐには完売は難しいような。あくまで、ブリリアは大手ブランドだからね。

この物件、全体的に収納が少ない感じがしませんか？