BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part8

期分け販売の場合、来場者の反応や要望書の集まり具合から判断して、各期で売れる見込みの住戸を売りに出すわけだから、即日完売させて次期以降の販売で、販売好調って印象付けるよう宣伝に利用するってのが通例。

裏を返すと即日完売しないケースでは、見込み客に逃げられたってことだから相当深刻な状況。

入居までに完売しないで未入居があると、入居者にもデメリットがあるわけだから、そういった判断は重要。

一期の場合は、最初の販売なので前の期の販売状況から判断ってのができない。物件告知やモデルルームオープンから販売開始までの期間や、総戸数に対する一期の販売戸数が一つの指標。時間をかけて小出しだと、先行きも暗い。

ここはいつになったら販売開始できるのやら。

>>511
そんな最中にまで
ここを監視してなきゃならない？

まだ、これから何年も？

何千万円も借金して、
結果がそれ？

そう思わせる新種のネガですか？

実際
汚染土壌の埋め戻しについては
今後も不安がつきまといますよね。

何メートルくらいのところにうめもどしているのだろう。深くだったらよくないですかね。

買う側からすれば第◯期完売とかでーでもいいから。
完売しないとマズい的な書き込み程、他社デベの書き込みにしか見えない。

契約したマンションが売れ残ったら悲惨だよ。

棟内モデルルームオープンなんて垂れ幕張られちゃう。堂々竣工ってちらしもね。売れ残ってますって宣伝してるようなものなのに。資産価値にも決してプラスにならない。

真面目な検討者こそ、そういうことも考えないと。

＞511

オクトーバーフェスタというのは、これですか？
http://s.ameblo.jp/dwg-chiba/entry-11057929857.html

http://event-checker.blog.so-net.ne.jp/oktober-fest-toyosu2014

こっちだね。楽しそう。

>>515
>第一期完売できなければ、「第一期完売した」と事実ではない事を言えないのだけはハッキリしている。

第一期売れ残りの
ドゥ・トゥール、


４００万円値下げして
第一期売れ残りの
勝どき・ザ・タワー


この二つよりも断然
ランニングコストが高いことで有名な
新豊洲ベイズは
第一期売れ残りはほぼ
確定だと思います。

このスレの
宣伝煽りの異常な多さが
その証。

まあ、目立たないように
手は尽くすと思いますが。

私はここが良いので買います。
自分で選ぶんで別に完売とか興味なし。
棟内モデルとか賃貸や中古出りゃ色んな人来るし。

なんだ？みんな資産価値とか投資する人しか検討者いないのか？

投資目的でなくても資産価値は重要。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。

いざというときオーバーローンになってたら身動き取れなくなって悲惨だよ。

ちなみにここの売主に名を連ねている三井のケースだけど、売れ残りを大量に賃貸に出して、賃貸住民がトラブルを起して住民板が盛り上がった物件もある。入居直後だと管理組合が立ち上がってないから対応は後手後手になる。

あっ、そうだ、526でコメントした物件って完売アナウンスをしてた。鵜呑みにしちゃいけないんだよな。何せ千三つ屋と揶揄される業界。

>518
で、518はどの方角検討してるのか教えてよ

もう、ランニングコスト君の事なんて誰も信用して無いよ（笑）

根拠も無く、内訳も示せないからこうなる。
ネガが逆効果となる一例。

Wikipediaでは、単に
「土壌汚染」だけの項目にも
以下のように豊洲新市場の事例が出ています。

今後も新市場は定期的な調査を続けるようですが、
SKYZとBAYZはしないのでしょうか？

調査をするとしたらどのくらいの費用がかかるのでしょう？

地震や津波などの天災があっても大丈夫ですか？

>東京ガスの豊洲工場跡地に築地市場を移転する計画において、土壌中に環境基準を超えるベンゼン・シアン・鉛・ヒ素・六価クロム・水銀等の有害物質が残存していることが問題となった。生活用の燃料ガス（一般に都市ガスと呼ばれることが多い）製造工場跡地では、天然ガス(LNG)へ移行する以前は石炭からの蒸留によりガスを製造しており、この際の廃棄物であるタールに含まれるベンゼンや重金属類、製造工程にて用いられる化学物質による土壌や地下水汚染が発生していることが各地で公開されている。東京の築地市場の移転計画においては、生鮮食品を扱う施設の土壌としての浄化を目標として敷地の土壌・地下水汚染浄化を行っていないことや、土壌汚染対策法で定められた有害物質以外にも健康に有害な物質があることが指摘されている。ここでは従来の土壌汚染対策では議論されていなかった、食品を扱う施設の地盤からの汚染物質の拡散や、施設内で扱う食品としての安全・安心の確保を求める消費者、それぞれのリスクが課題となっている。東京都が平成19年5月8日に設置した「豊洲新市場予定地における土壌汚染対策等に関する専門家会議」（平田健正座長）では、深さ方向の土壌汚染調査や地下水汚染調査の不備、鉛の含有量基準超過は自然由来の汚染で無い、PCBやダイオキシン類のデータが不備などについて専門家が指摘した。今まで比較的低濃度汚染とされていたが、環境基準の1000倍のベンゼン汚染が検出されたことが明らかになり、土壌汚染対策法に沿って10m×10mの単位区画でボーリング調査が追加されることが発表された。

>>524
スカイズの時は完売表示は一度もなかったけれども、実際には瞬間蒸発でしたよね。

スカイズはオリンピック決定前の一期の販売はぼちぼちといった程度だった。オリンピック決定後に飛ぶように売れたわけだから、オリンピック決定が無かったら悲惨だったかもしれない。

ここはオリンピック決定効果はもうすすれちゃってるわけだし。

>>344
>情報交換の場ですので、意見として理屈があるかないか。一方的に感情的なコメントになってないか、も判断基準なのでしょう。
>ポジの方？は根拠レスの繰り返しばかりが多すぎますね。特定の方の書き込みと想定されますけど。

ただネガティブ情報を打ち消したいだけの意味の無い投稿はスルーするしかないようです。
自分は何の具体的情報も出さず、他の投稿を嘘つき扱いしたり、非検討者扱いしたり…。

先日の一斉削除で暴言類は多く消えましたが、
本当に酷かった。

永住前提でマンション購入する場合、維持費が高いマンションはなおつらいのではと思ったりします。

>534
わかったからスルーしないでどの方角検討してるのか答えてよ
検討者何だよね?

土壌、地歴については、SKYZで言い尽くされてますね。ガスの所有地ではなく東電の所有地で、有害性は低いでしょう。それよりもバクテリアなど菌の方が有害です。また、六本木は掘れば墓ばかりでてきます。地歴についても古いところはそれなりにいろいろあって、気にしたらきりがなく嫌なら辞めればいいだけのこと。それよりも日常の疲れを癒してくれる解放感とリゾート感漂うメリットの方が大きい。オン・オフを使い分けるライフスタイルをここでできる期待があります。希望通りのプランと階数買えればいいですが。

電気設備のほうが過去にはPCBって厄介なものを使ってたよ。ところでPCBは調査したのかな。

532,それは違うな。一次一期がオリンピック決定前でその時は高層のいいところとか眺望のいい所とか
抽選があったりなかったりだけど、出されたのは完売。オリンピック決定後は残りのさほどでもない
部屋を多勢が奪い合って完売という感じ。

>>532

Skyzはオリンピックの決まる前の1期から抽選であぶれた検討者を救済するためにほとんど告知なしで、平日だけの登録期間で1期n次を何度も追加実施してた。
増税後のローン減税増える2期狙ってたんだけど欲しい部屋が無くなってて諦めた。
1期だけで相当売れたよ。

オリンピックよりも消費税の駆け込みも大きかったんだと思うけど、消費税の影響は建物分の2％だからね。
物が良かったから売れたんだと思うよ。

>>536

>てゆーか、タワマンで固定資産税入れたランニングは6万越えは普通だから。

マンションの検討は、
他との比較だけが目的ではありません。

このスレを見ていて気になるのは
ステークホルダーの書き込みと思われる


「他だってそうだろ？」的な投稿です。


発言する方は気付いていないのかもしれないけど
これは客観的には「守る側目線の発言」であって、
検討者にとっては、「他がどうであるか」なんて検討要素の１つでしかない。

ここでのポイントは
BAYZはローン、駐車場以外に
７５タイプなら
毎月
６５０００円以上はランニングコストを見ておいた方がいい
ということです。

さらに修繕積立金は当初かなり安く設定されています。
修繕計画だって、デベの見積もり通りに上がっていくかもしれないけど、

地震がきたら？

津波がきたら？

土壌汚染に新たな問題が見つかったら？

金利が大幅に上昇したら？

他にも予期せぬ出費はいくらでも想定できます。


ですから、ここで検討者がMRで聞いてきた見積もりを嘘のように見せかける投稿を執拗に繰り返している方の立場が不思議です。

そもそも毎月６５０００円を想定せずに
ローンを組めるというだけで買ってしまった方が、
将来もし払えなくなったら、それこそ困るのは住民ですから。

で、その頃のSkyzの検討掲示板の状況を見てみれば、いまのこの掲示板の状況もお察しできます。
無駄なんだから検討者とは思えないようなネガ投稿やめなよ。
せめて不快にならないように検討者っぽく装って、参考になるようなネタでお願いいたします。
まあ不快にさせたいだけなので言っても無駄だと思うけど。

>540
>541

要望書を集めて売れる見込みの住戸を販売してるわけだから、完売するのはある意味お約束。
しかもキャンセルがあっても大丈夫なように各住戸で倍率がつくように調整してる。倍率が
ついたりつかなかったりってのぎりぎりって状況。

一期２次は一期販売落選者の救済目的だけど、ｎ次を繰り返すのはまとまった見込み客が集
まらずに２期販売を開始できなかったってこと。

>542

長期修繕計画は引渡し後は管理組合が継承して実施することになるんだけど、当初計画が段階的値上げだったにもかかわらず管理組合が値上げできずに積み立て不足なんてケースもあったりする。

さらに当初計画には含まれていない３０年目以降に、竪排水管、エレベータ、機械式駐車場の交換といった大物が控えている。当初計画以上の値上げは想定しておかないと。これはここに限った話しではないけど、タワマンは額が大きいからね。

>>542

65000円と単独に書き続けるのが、検討者をミスリーディングしているように思えます。
通常、マンションコミュニティにおいて、マンションを検討する際には、固定資産税は含めておらず、これを含めると、他と比較して異常に高い印象を受けます。
他と比較するだけがマンション検討ではないとおっしゃっていますが、単独で65000円と書き続けるのは、他と比較してベイズが割高に見せる効果があり、それを意図的に狙っているように思えます。

従って今後は65000円(固定資産税30000円含む)とご記載いただければ、他の方からの反発も減るのではないでしょうか。
どうぞ、ご検討ください。

長期修繕計画って自然災害は考慮されていない。計画できないからね。

３・１１のときに乾式壁は、免震・制震にかかわらず結構壊れている。その補修費用をどうまかなうかってのも問題になっていて、一時金徴収もありうる。けどそういったことは震災後物件の計画にはフィードバックされていない。

現在の耐震基準だと震度５強では損傷せずなんだけど、それは構造部分だけが対象。乾式壁は構造部分ではないから壊れても設計上問題なし。そういうことは知っておかないと。

管理費、固定資産税を将来払い続けることが出来ないならば無理してタワーマンションを検討せずに、１５万ちょっとで借りられる賃貸マンションを検討した方が無難だと思いますよ。
東雲のURは住みやすく、お洒落です。
固定資産税もかからず、管理費も数千円です。
貯金が貯まったときにゆっくり検討した方が気持ちも楽です。
その時にベイズが中古で値下がりしてれば尚更ラッキーですね。

皆さんの書き込みのおかげで想像すらしていなかったネガポイントまで勉強をになりました。
よし、申し込もう！

自然災害持ち出す人。
日本は地震大国で、日本に住む以上、タワマンだろうと戸建てだろうと同じだということを理解できないのかね。
むしろ、半強制的に積立金がある分譲マンションのほうがマシ。
それでも不安なら一生賃貸しかないが、被害受けたら費用が必要なのは賃貸も同じ。
災害対策は、新しい建物のほうが安心だしね。

誰もランニングコスト君の65000円を信じてないから、問題ないよ（笑）

値上がりする前に買うのが投資の基本だよ。
来年の今頃は5割は値上がりしている。

>>546
例えば勝どき・ザ・タワーでも、以下のように
固定資産税含んだ額が維持費として投稿されていますよ。

ちなみにBAYZよりも勝どきのほうが、管理費も初年修繕積立金も安いです。

>ざっと維持費を計算してみると、16年後には、80m2で毎月8.6万円の出費でした。固定資産税は、耐用年数が減るから、16年後に多少安くなるはずだけど、ちょっと高いかな。管理費：約1.9万円（m2.240として）。修繕積立金：約3.2万円（計画通りの当初の4倍）。月あたりの固定資産税：約3.6万円（見積もりより、年間42万円として）

ここBAYZでも固定資産税を含んだ額として、
何度も表現されていますが、
もともとMRで聞いた情報として
７５タイプで初年度の固定資産税３５万円の投稿を
した方をネガの嘘つき呼ばわりする投稿がありました。

その方は再度登場して、
事実であることを主張されていましたが、
もちろん実際の書面写真を証拠として投稿するなどしていただかなくても、
検討者なら、みんな事実だと分かること。
本当に心が痛みます。

あなたがどんな立場か知りませんが、検討者の事実投稿を嘘つき扱いする投稿を解決することのほうが、ここを健全な掲示板にするのには必要でしょう。

>>544

Skyzの1期の販売はこんなだぞ。
7/28 1期1次 470
8/10 1期2次 91
8/16 1期3次 9 (2次の救済)
9/21 1期4次 119
9/21 1期5次 130 (4次に追加で、同時販売)
http://wangantower.com/?p=5886

これで、見込み客が集まらなかったからとかありえないよ。(笑)
2次もほぼ1次の救済で、2週間後には抽選してる。
2週間遅れになったのも、1次の契約470を捌くのに2週間かかっただけ。

4次、5次はオリンピックの影響だとは思うけど、その前もかなり順調でしたよ。

ここも、すでに要望書の段階なのに倍率ついてる部屋があるって聞いたよ。
販売開始が遅れてるのは、部屋の調整するのに時間かかってんじゃないかなー。
ここの売り方は、抽選なしで納得した欲しい部屋を買ってほしいというのが基本みたいだしね。

いよいよ登録開始間近。
倍率下げ工作部隊はランニングコスト高いの一点突破に絞りこんできたようですね。

一部だけの間取りの良い部屋に集中しているようです。それ以外の販売がどうなるか見極めていきたい。

誰もランニングコスト君の事なんて信じてないから問題無さそう（笑）

流石に値下げはないでしょう。
あと10年はずーっと値上げだよ。
早くしないと買えなくなるよ。

スカイズで学びましょう。

>>553

内訳を正しく記載されてのランニングコストであるならば、良いと思いますよ。
管理費、修繕積立金の他に固定資産税を加えるを否定しませんが、固定資産税を含めている前提を隠して65000円！高い高いと連呼するのは明らかなミスリーディングです。

マンション固有で検討すべきなのは、マンション独自で設定する管理費、修繕積立金であって、同じ基準で課税される固定資産税は一般には含まれません。
当然、個体差があるので、マンションの形態によっても違います。また、戸建てのほうが固定資産税は安いですし、駐車場も含まれるとかの議論はあるでしょうが、住まいに求めているものが違いますので、個別マンション板では、議論すべき内容とは少しかけ離れています。

聞かれもしないのに同じ内容の投稿を繰り返すのはポジであろうとネガであろうと迷惑です。
また議論の内容を顧みず同じ内容が繰り返されるなら、まともな検討者はここを読まなくなり、ここの掲示板の存在意義もなくなります。
ポジでみネガでもいいですが、同じ内容の繰り返しは迷惑なのでやめてください。

2期からは値上がりっぽいし。。
買うなら早い方が。。。

一期販売すらなかなか開始できない状況で、二期で値上げって買い煽り続けて虚しくないのかな。

公表されていない値上げ情報を知っているのならインサイダーってことでしょ（笑）。

一度価格出してて値上げするのはすみふぐらいでしょ？

推測でしかないことを延々と繰り返して投稿するなんて。どんな立場の人なんだろう。検討者なら厄介だな。将来のお隣さん候補。

期分け販売では、通常、期毎に価格を変えてくるってことはしない。期毎に販売住戸がちがうから表面的な価格は違ってたりするけど、平均坪単価で見ると一緒ってのが普通。584さんがコメントしているとおり、それをやるのは大手だとすみふくらい。

期毎に価格が違うと入居後、住民同士で気まずい思いを持つことになるし。

東建は磯子で一期販売がさっぱりで、二期で値下げなんてことしてる。ここも二の舞だったりして。

最近は、検討者不在のまったく無意味なスレになってしましましたね。
本当に検討している人たちには敬遠されているのでしょうね。

この情勢で、値下げがあると本当に思ってるなら、新聞くらい読んで出直した方が良いかと。（笑）

>>587
地所もティアロで値上げしてると聞いたような。ただここはJVだからやらない気がします。JVだと売れ残らないよう最初から安めの値段付けになってるような話をどこかで聞いたような

589さん
本当に検討している人は既に申し込む部屋が決まっているから今更コメントしないんでしょ。
目新しい材料も無いですし。

固定資産税は間違いなく勝どきの方が高いでしょう。
住宅減税もいきなり０になる訳ないし。
駅から遠いけど、勝どきと比べると単価が安くて緑が多いい。
管理費は月額４千円位高い?
バーラウンジのセンスはいいと思えないけど、スカイズにはないからその点は勝ってる。
護岸が親水公園になり、ジェットスキーとかをやる人が増えたらリゾート気分が味わえるかも知れませね。
毎週やられたらうるさいかも知れないしけど。
向きはレインボーや花火大会が見える西がいいなあ。

ローン別の維持費が６５０００円じゃ、もう一つ３０００万近くの家が買えてしまう。

維持費が安くなるから賃貸から分譲にするってのが当初の目的だったのでは？
マンションもずいぶん変わったね～。

うちの田舎の一軒家は２０年ぐらい手入れしてないけど、どこも壊れない。

これ以上、維持費が高くなるとマンションは一切売れなくなる。誰でもわかるだろうけど。
一軒家に負けないようにしないとね。

タワマンで賃貸より維持費安いからってのはないんじゃない？

ゴミもフロアで出せる、共用部分もある、掃除もしてくれる、コンシェルジュもいる。
一戸建ての維持費と比べてどうする。
嫌なら一戸建て買えばいいのに。

維持費が65000円？
根拠も不明な額を言われても誰も信じないでしょ（笑）

維持費を安く見せかけたい人は
どんな立場で何が目的？

検討者が何度も事実を投稿しているのに、
嘘つき扱いしてまで。

勝どきザタワーのほうが、
管理費も
修繕積立金も安いし。
固定資産税も変わらないよ。

BAYZの固定資産税は
７５タイプで初年３５万円。

ローン、駐車場、管理費、修繕以外に
毎月３万円近く。

維持費ネタはもうおなかいっぱいです。

これ以上維持費が高くなると、マンションの扱いがカーシェアみたいになっちゃうよね。
市場へ行くので２泊借りますとか(笑)

近隣のマンションの固定資産税もっと安いよーというのは無視で、それなら勝ちどきタワーの方が高いでしょうには、変わらないよーと言うのはどういった理屈でしょうか？(笑)

維持費払えないなら検討からはずせばいいだけなのに、なんで書き込みしてるの？

のらえもんさんのblogに第一期の価格と販売戸数がアップされています。
http://wangantower.com/?p=7792

価格は若干下に調整、販売戸数は300戸（予定）のようですね。

個人的には直近の他の物件に比べて、
販売戸数は多いと感じました。

誰か、維持費専用スレ作ってくれません？

>>606
PT東雲より少しいいくらいですかね。
1年数ヶ月で完売した物件なので、いいペースなのではないでしょうか。
反面、販売延期や価格下方修正しての結果なので大人気という感じでもなく、ちょっと今後が気になりますが(JVだし、SKYZの後を受けてなので、最初から300という数字が決まっていて、そこに寄せるべく調整していたと予想)

なぁ即完して勢いがつくと、条件悪い部屋も多くなる後半も順調に売れるのでは。

ブログで価格表公開するのって問題にならへんの？

公式サイトにない
価格表
情報を公開するのも
無断リンクもまずいのでは？

BAYZはSKYZの１〜２割増しの売価。
落ちた仕様による実質の大幅値上げ。

勝どきよりも高いランニングコスト。
さらに独特の
「汚染土壌埋戻しの事実」に
迷う方が多いと思います。

迷う方の多そうな勝どきザタワーが４００万円値下げしても、第一期完売できなかったからか、

西新宿ホームタウンは勝どきより安くなるという噂もありますし、
これから安いタワーマンションの選択が広がりそうですね。

迷います。
情報収集は欠かせません。

このブログでは、クオリティを絶賛しているようですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-2686.html

最大天井高約2.5mはごく普通の水準ですが、約2.45mのサッシ高は、非常に3次元構造に優れていたパークコート千代田富士見ザ・タワーをも凌ぐタワマン史上最高クラスのクオリティと言っても過言ではありません。

フロア中央部の吹抜空間に設けられた機械式駐車場との間に制震装置が設置されたスイングセーバー構造の免制震複合システムが、梁の厚みを抑え梁のない室内空間を生み出しています（住戸玄関框がかなり高くなってしまうというウィークポイントもあるようですが、メリットの方が遥かに大きいのは言うまでもありません）。
当物件のサッシ高は一般的なマンションのサッシ高よりも30～40cm、比較対象とする物件によっては50cm以上も高いこともあるわけで、バルコニーを透明手摺とすることができ元来開放感のある順梁構造でありながら、サッシも高く（大きく）できてまさに鬼に金棒なわけです。
スーゼネの中でも開口部を最も重視する傾向にある清水建設だからこそ実現できたタワマンと言って良いでしょう。

余談ですが、当物件はワールドカップの影響もあり、「日本代表」をコンセプトにしていますね。可能性を感じる立地であることは間違い無いですし、スカイズの特徴的な外観は2020年になっても目立つ建物の1つとなるのだと思いますが、豊洲駅まで10分超、新豊洲駅でさえも徒歩5～6分という立地面からすると「どの辺が日本代表なの？？？」と思われる方も少なくないでしょう。
ただ、この3次元構造は紛れもなく日本の不動産業界に一石を投じたと個人的には思っていて、建築コストが上昇する中で臆することなくハイパフォーマンスを追求した関係者の方々に拍手を贈りたいですね。

価格をこそこそ隠しているのなんて、不動産業界くらい
でしょ。透明性の低さ抜群。

フラット天井(梁が目立たない)は天井高がそもそも湾岸タワマンと比べて1段階低いだけなのであまりメリットだとも思わないけど、サッシ高はダイレクトウインドウっぽい効果も相まって、惹かれる人は多いかもね。

ここの立地の強みと条件をよく考えた設計だと思う。

多少は値下げしてきているが、オリンピック価格で買ってしまうと後々辛いと思いますね。

オリンピック景気が終わるというのは、
建築コストが、オリンピックと復興が終わる頃には、ガクッと下がるということです。
もう建てるものがないですから。

湾岸マンションが、一番影響を受けてしまうんですね。

もう少し様子を見る方が賢明です。

10年も待てないよー

>>611
天井高2.5mをごく普通だなんて、ちょっと前では考えられない。
東雲の野村や三井、パークタワー豊洲、晴海三井、キャピタルゲート…
天井高はもっと高いですよ。