BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part8

＞豊洲ではなく、新豊洲、駅遠い。小中学遠い、新設小学校も対岸で歩くと遠い。SKYSより2割弱高い。共有施設はSKYSと一緒だが想定される利用率の違いから、SKYSへの補填扱い。管理の中心は三井なのでBAYS側に有利な決定出来ない。しょぼいエントランスに導線にないコンシェルジュ。玄関の記録的な段差。感じたネガはこんな感じ。最初からSKYSという勝てないベンチマークが隣なのでやめました。

なるほど、いろいろとデメリットを感じていらっしゃるんですね。
私が検討の上で気になる要素としては

１　「汚染土壌の埋め戻し」と、そのことによるリセールの難しさ
２　SKYZより仕様が下がったのに、値上がりした、かなりの割高物件
３　病院眺望　、「止めるぞ高潮 守るぞ都民」眺望
４　用途地域が「工業地域」
５　毎月のランニングコストが７５タイプで６５０００円以上
※新築住宅に係る固定資産税の減額措置の終了後物件。
さらに総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ税額の基準になる住宅家屋の資産価値をより高く見積もる方針を固めたので、住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から重くなる

といったところ。
やはり諸条件から、リセールへの不安が大きいですね。

前スレでの他のタワマンとの比較情報をまとめると以下の感じ。やはり、ランニングコストの高さが気になる物件。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650　　18300　　7350
②ティアロ　　　　　　32550　　23550　　9000
③BAYZ　　　　 　　　35025　　26400　　8625
④キャピタルゲートＰ　35025　　25200　　9825
⑥DEUX TOURS 　　　28653
※SKYZ 　　　　 　　35250

・SKYZはネットとＣＡＴＶ込み。DEUX TOURSネット代込み。勝どきザ・タワーとキャピタルはネット代別。他は不明。
・ベイズの固定資産税等は75タイプで年間35万円
・勝どきザ・タワーの固定資産税は80平米で年間42万円
※SKYZ 契約者さんの情報でSKYZは固定資産税は2014年２月作成時点で73.7㎡の部屋で半額減免適用後年間206,000円。
※SKYZの場合、修繕積立金は２０年後に（段階的に）４倍程度にアップする計画。

固定資産税の話、まとめておきますね。

各デベの固定資産税の見積もり
・スカイズ 軽減適用前 89㎡ 276,000円 ※1
・スカイズ 軽減適用後 73.7㎡ 206,000円。
・ベイズ 軽減適用前 75㎡ 35万円
・勝どきザ・タワー 軽減適用前 80㎡ 42万円

※1以外は、実際の資料の提示なし。書き込みのみ。

その他、近隣のマンション(2008年築)で軽減適用終了後の70平方メートル強
で17万円弱という書き込みもあり。
総務省が固定資産税の評価額を平成27年の改定からUpする見込み
(が、影響は年間数千円程度という話もある。)
Bayzの軽減税率適用の可能性はあるが、決定するのは2年後。
軽減に頼らない資金計画が重要。

固定資産税が上がる場合、既存のマンションも改定時に評価額があがるため
経年による軽減がなくなり、実質Upする。
なので、これによるリセールへの影響は、他の既存マンションも同じ。

経年減価補正率は、20年で50.13%(45年で原価焼却、それ以降はずっと20％)
ちなみに11年後は。71.27%

固定資産税、デベの見積もりの35万の半分ぐらいが相場として17万5千円。
ちょっと大目にみても20万ぐらいが相場。
土地分はそのうち2割ぐらい。これも大目にみて3割とすると建物分は14万。
軽減ありだと14万が7万になって、7+6で13万ぐらいです。
これでも、かなり相場からすると高めですが、軽減なしで20万、ありで13万。
月にすると、軽減なしで1万7千円、ありで1万1千円ぐらいかと。

871の書き込みから
管理費:26400円
修繕積立:8625円
固定資産税:17000円（軽減ありなら11000円)
=52025円（軽減ありなら、46025円)

20年後に修繕積立が4倍になる頃には、固定資産税の建物分の経年原価補正が0.4778
14万x0.4778+6万で12万7千円

管理費:26400円
修繕積立:25875円
固定資産税:10600円
=62875円

修繕積立が4倍になっても、ネガのいう6万5千円は超えません。

嘘だというなら、どこが違うか具体的な証拠をつけて指摘してください。

>駐車場代含めると維持管理だけで9万円程度になるのがつらいですよね

毎月のローンを加えたら家賃並みになってしまう方もいるかもしれませんね。
SKYZの最多世帯年収は1500から2000万円だと営業に言われたとの投稿もありましたから、
それなりの収入がある方がBAYZも多いのでしょうか。
まあ、最低でも世帯年収1200万からの物件だとは思いますが。

勝どきのタワマンのスレでは「スカイズ激高ですね。なんでそんなに違うんですかね？」「スカイず、笑えるな。江東区でこれかい。へたすると港区並か以上。がんばって毎月払ってくださいな 」といった投稿もありますね。

＞ここは、汚染土壌埋め戻しの件があるから中途転売はあてにしないほうが賢明かも。転売時にも重要事項として説明する必要がある。

BAYZが「工業地域」物件なのも気になりますね。
新市場は東京都が600億かけて土壌汚染対策し、今後も定期的に検査を行うニュースもかなり浸透してるし。

以下のような投稿もごもっともと思います。
リセール時に買い手を納得させるのが難しそう。

>将来の不安要素は、住宅展示場のように時間が経過することで、汚染物質が地下水などで拡散して来ることが無いかですね。新市場は隣接する土地側は地下水が流入しないようにコンクリートで固めてたと思いますし、地下水を継続的にモニタリングできる管理用井戸も作っています。 この土地もそこまでは金銭的に無理でしょうが、埋め戻しだけというのはリスクを抱えているということを、検討者は認識しておくべき

商業棟はスーパーでなくコンビニレベルと聞いたのですが。
どなたか営業さんから同じこと聞いた方いますか？
個人的にはスーパーだとかなりありがたい。

もう誰も６５０００円を信じてないでしょ（笑）

まぁこれだけマンションできれば、コンビニもスーパーもできるんじゃない？

豊洲新市場の土壌汚染対策費用は
もう７６０億円に達しているらしいですね。
そのうち、東京ガスの負担がわずかであることを問題視する記事がたくさんあります。
隣地とはいえ、そんなに費用がかかる土壌汚染について
今後何かあった時に
マンション単位で何ができるか考えるとかなり不安。

税金大量投入で対策してくれて資産価値が上がるんだから、喜ばしい事かと。（笑）

ここは１期が勝負だよ。
２期から値上げする。

周りのタワーマンションと比較すると割安だもん。

>リセールのとき仲介業者を介したら、その業者が重要事項を調査して、説明する義務がある。隠したら重要事項説明義務違反で宅建業法違反。違反した場合,業務停止や宅建免許取り消しといった処分もありうる。


「汚染土壌埋め戻し」は、
永遠にリスクになってきそうですね。

新市場が汚染地購入の
公金支出金返還裁判などで
大きなニュースになっているから、
より目立つ。

今からでも処理し直せばいいのに。

SKYZのそれなりの収入層の1000世帯以上が問題なしと判断したんだから、
リスクは考えなくていいでしょうね。

以下みたいな、当時のSKYZ契約者限定スレに溢れるコメント見るとそうとは思えないなあ。
「専門家じゃないのでその数値での実際の健康リスクはどうなのかって判断はできない」ってのと、
検討する時間がなかったってことじゃないですか？

・土壌汚染の話は、怖いですね。担当者もその話はさっさと終わらせて、さっさとハンコ欲しいって感じでした。
・『それで、それがどのくらい人体に影響があるんですか？』と聞いたら、『人体実験をするわけにはいきませんので、わかりません。ご自身でご判断いただくしか。』と。そりゃそうだ。
・すぐ近くの豊洲新市場は白いテント張って土壌改良真っ最中ですが、土を掘って埋め直すだけじゃなく、ちゃんと除染してから埋めなおせばいいものを。コスト削減しちゃった結果なんですかね。今からでも何か対策をとってもらいたいですね。

＞タワマンは当初はともかく１０年目過ぎたら修繕積み立てが跳ね上がる。その前に売り逃げってのが得策なんだけど、購入時に高値つかみしていると、売却時に不動産不況だと下手するとオーバーローンになって身動きとれなくなっちゃう

BAYZは既に「コスト高騰の波をざっぷりかぶった割高物件」と言われているくらいで、かなり難しそうですね。
しかもみんなが修繕積み立て値上げ前に売り逃げしようとしたら大暴落の恐れも・・・

＞段階的値上げ設定ばかりだからね。国土交通省のガイドラインどおり定額積み立てってのは出てこない。未納問題リスクもあるから国土交通省ももっとアナウンスをきっちりすべきだよね。

入居してスグに管理組合の決定で「定額積み立て」になった時のことも考えて、ランニングコストは計算しておかないといけないですね。

今週からはまた土壌汚染ネガでいく方針なんだねw
資産価値ネガ、地震ネガ、土壌汚染ネガ、固定資産税ネガこのループだもんねいつも

何をどれだけ書いても過去論破されてるものばかりだし、
仮にここを見て一瞬不安になる検討者がいるとして
営業に確認すれば嘘だとわかるネガを書いても時間の無駄だとは思うよ

>なんでもネガ扱いする方は、近隣住民の方でしょうか。それこそ真実の情報もある中、根拠もなく、ネガ扱いして、本気で検討している人に誤った情報を提供しかねない。結局は、自身で調べて、自身で判断する。ネタ集めに使えれば十分な掲示板ってことですよね。


真実は自分で判断すべきこと。
少なくともこの物件には、かなりの数のステークホルダーがいることは事実なんですから、
白々しい宣伝煽り投稿には構ってられない。

私はここではネガ要素こそ、
参考にさせていただきます。

心配なら、プロのマンションレポートを買ったら？

ちょっと前に割合まともそうなネガ投稿があったのに、いつもの大量ネガ投稿が続いて流れちゃった。本当かどうか確認したかったのに。