23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

文章が短くなると２ち◆ん　そっくりで楽しいねｗ

未来予測を語るのに「現実の話をしろ」とは、面白い人ですね。
不良債権処理や大企業の不良土地をモルガンスタンレーが大量に買った
のは「事実」ですよ。

自分の経験以外は皆「伝聞」だろう。

私の「現実」は、１９９６年から今までに自宅・投資・相続資産も含めで
5件の購入と３回の売却。身銭を切って不動産買ってきて
この世界、業界人ほど知識がなくて将来の読みができないことを
痛感したことだ。
町場の不動産屋は身銭を切っていないから無責任極まりない。
それでも使える知識は引き出して利用され利用しながらつきあってきた。
不動産の流れをを一番よく知っているのは個人投資家だ。

勝手な妄想といわれようが関係ない。

失敗もしたし人から話も聞いたし、これから先どうなるか
自分なりに読みを語って考え方を他人とすりあわせしたい。
不動産で資産をつくろうと思って自ら研究してきたつもり
煽るつもりも騙す意図もない。
薀蓄をならべ自演を楽しむ年齢でもない。

＞数年してあんたの妄想とかけ離れていても、
＞結局屁理屈をこじつけて言い訳するだけだろｗ
言い訳する必要がどこにある。あなたは私の客ではないし
私は投資顧問でもない。
予測が外れて損をするのは投資をしている私自身だ。
茶々をいれるのは構わないが、自分の読みをどう解釈するかは
君の自由だ。

はっきりと土地バブルが起こるとすれば、
土地を買ってそれを担保に資金調達しそれをでまた土地を買う、
もしくはそれと同様の効果を生むスキームで、
過度な信用創造、レバレッジがかけられはじめたときだろう。

むろんこれは、「地価が決して下がらない」という認識が強まるほど、
そう行動するのが最も「合理的」な判断となるので、止めようのない事。

個人的には、
短期的には上げ局面も下げ局面もあり、それが互いに行きすぎを牽制しながらも、
マクロ的には長期の経済的ファンダメンタルに沿っていく、
そしてそれが上向き（つまり成長）であるのが、
最も日本の国民経済にとってプラスだと考える。
どちらか一方にトレンドが傾き続けた結果生じた、バブルの繁栄とその後の凋落の経験を
まだ忘れてしまうには早すぎる。

平均的なサラリーマンの年収で購入できる限界を超えた額がマンションの通常取引価格となっても
それは正常なのでしょうか？
都内のマンションが5000万が下限となりつつある今、すでに普通のサラリーマンには手の出ない領域になり始めています。
我々には、高額物件もあるではなく、高額物件しかないのです。
今後上がるのか下がるのかわかりませんが、下がってほしいとは思います。

ノンリコースがバンバンついてるうちはファンドも皆買います。
エクイティ薄くていいし、レバも効くし。
でもキャップレートが思惑的な下限まで来てローンもそんなに付かないとなれば
自ずと今の価格上昇はストップします。
何となれば、フルエクイティで買ってる連中なんて殆どいないから。
ノンリコであれ、ファンドレイズであれローン使ってますよ。
でないとIRR稼げないから。

なんか自用のレジの売れ残りもファンドが買ってくれるから大丈夫みたいな
眠たいこと言ってる人がいたが、区分所有なんて誰も相手しないよ。

マンション価格は、皆が買うのをやめて売れ残り始めれば自ずと天井です。
３％あるからOKとか、個人さんはすごいね！発想が羨ましいというか。。。

土地の価格がガンガン上昇なんてのは思惑買いの銀座や青山、大阪なら御堂筋沿いとか
一部の商業地だけで、レジの単価がガンガン上昇するなんて考えにくいんですけど。
だって分譲単価が倍になるとか、賃料が倍になるとか、普通に考えて、無いでしょ？

金利条件と世界景気によってはあるでしょ。
私の友人の多くの外人から、住宅を東京で買いたいのだが、という相談が多い。
信じられないほど激安だそうですよ。東京の住宅は。

>>987
そうなればどうなるかというと都心にマンションを買うのを諦めて
郊外へと物件を求めて流れていく。
そして郊外の物件もどんどん高くなり最後には郊外すら買えなくなる。

わかるか？

それはあるね。バルセロナでぼろいの約2.7億円の広告(Financial Times)とかある。
松涛とかで10億よりは、バルセロナのぼろいので4億以下のほうが欲しい気もするけど。

987さんが言うように平均的なサラリーマンが買えなくなっても
デベは困らないのでしょうか？

ここ、大変面白いね。

自分が住んでる都心５区の分譲マンション、売ってくれチラシが、ほぼ毎日入る。
（たぶん時価１００００万円以上だと思う）
相場より上でも、検討しますなんて書いてある。

年収の５倍が上限のメドとすると、年収２０００万円は必要だ。
もっと下の６０００万円程度の物件でも、ＢＭＷ５、ベンツＥがあたりまえの感覚。
一般サラリーマンじゃ、世界が違う。

都心５区の価格動向なんて、従業員の間は一生、想像もつかないだろう。
想像するのも無駄、買える訳ないんだから。

まあそれは、隣の芝は青く見えるってやつでしょう。
富裕外人の東京人気は底堅いですよ。治安も良いし、暮らしやすい。
私はレジの単価が2倍になることは十分に有り得る話と考えています。
外人の保有比率が上がると、基本的にGreedyな売主が増えるという
ことですから。優しくないですよ彼らは。
日本人は賃貸にしても、地主が優しすぎるんですよ。日本のスキーム
を説明すると、外人はキョトンとした顔しますよ。有り得ん、と
言います。彼らは賃料上げるの平気ですからね。日本人地主は見習う
べき。

>>987
平均的なサラリーマンがコアターゲットじゃなければ困らないでしょう。
レクサスが平均的なサラリーマンに買って欲しいと思いますか？

庶民が、自分たちが買わなければ価格が下がるなんて考えること自体、おこがましいとは思いませんか？

＞996
庶民が買わないで誰が買うんですか？（笑）

>>997
都心はファンドや金持ちが買い、
これからはリーマンが郊外を買う時代がすぐそこまで来ている。

格差社会や格差問題っていう言葉の使い方が良くない。
格差はあってしかるべきだと思う。
そこに夢も希望もある。

問題なのは、底辺の生活を強いられている人々の救済や、
労働にたいして相応の給与や待遇を受けられない人の改善であって、
格差をなくす＝平等
じゃないよね。

よって格差は生まれ、このまま存在し続ける。

どこに住みたいか、だけでなく、どこに住めるか
も見極めないとね

金持ちはいくらでも、吐いて捨てるほどいるという認識が無さ過ぎる。
呆れる。悲しい。庶民って、どんな？年収1000万以下とか？
不動産市場においては完全なる貧民層だと思います。言い方ひどいですが。
郊外買いなさい、って話です。